Vuokra-asunnon viat ja korjaukset: vuokranalennus ja purku
Vuokra-asunnossa on kosteusvaurio, vesi vuotaa katosta, lämmitys ei toimi tai ilmanvaihto ei vedä. Vuokralainen kysyy, kuka korjaa, saako vuokraa alentaa ja milloin sopimuksen voi purkaa. Vuokranantaja puolestaan haluaa tietää, mitä hän vastaa, milloin vuokralainen on laiminlyönyt ilmoituksen ja kuinka nopeasti korjaukseen pitää ryhtyä. Vastaukset löytyvät asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (481/1995, AHVL) 3 luvusta, 20–26 §:stä, sekä terveydensuojelulaista (763/1994), kun kyse on terveyshaitasta.
Opas koskee yksityisiä vuokra-asuntoja ja yhtiöiden vuokraamia asuntoja. Käyt läpi, millaisessa kunnossa asunnon on oltava (20 §), mitä vuokralaisen on ilmoitettava ja milloin (24 §), miten vuokralainen toimii, kun vuokranantaja ei korjaa, miten vuokranalennus lasketaan ja mistä ajasta se alkaa (23 §), milloin vuokrasopimuksen voi purkaa, myös terveyshaitan vuoksi (20 §, 63 §), kuka vastaa vahingoista, ja milloin kunnan terveydensuojeluviranomainen puuttuu asiaan. Aineisto perustuu AHVL:n ajantasaiseen tekstiin 1.10.2026.
Lopputuloksena tiedät, mitä vaadit, miten ilmoitat viasta todisteellisesti ja mihin tuomioistuimeen tai viranomaiseen voit mennä. Vuokralautakuntaa ei ole: riidat ratkaisee käräjäoikeus.
Keskeiset tiedot
Määräaika
Vuokralaisen on ilmoitettava viasta vuokranantajalle viipymättä, ja kiireellisessä tapauksessa heti (AHVL 24 §). Vuokranalennus alkaa aikaisintaan siitä, kun vuokranantaja sai tiedon vuokrasuhteen aikana ilmenneestä viasta (23 § 2 momentti). Terveydelle ilmeisen vaarallisen asunnon vuokrasopimuksen voi purkaa heti (63 §). Purkaminen tehdään kirjallisella purkamisilmoituksella (66 §). Vuokran alennusvaatimus ei raukea vuokrasuhteen päätyttyä, mutta vaatimus on silti syytä tehdä mahdollisimman pian (KKO:1999:34).
Mitä tehdä
- Selvitä, millaisessa kunnossa asunnon on lain mukaan oltava. Huoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen huoneistokannan ja muiden paikallisten olosuhteiden huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia, jollei muusta kunnosta ole sovittu (AHVL 20 § 1 momentti). Vanhassa asunnossa vaatimustaso on eri kuin uudessa, mutta terveyshaitta ei ole sallittu kummassakaan. Sopimuksella voidaan sopia, että vuokralainen huolehtii käytössään olevien tilojen ja laitteiden kunnossapidosta, mutta ehto, joka rajoittaa vuokralaisen oikeutta vaatia lain tai sopimuksen mukaista kuntoa, on mitätön (26 §). Lue sopimuksen kunnossapitoehdot ennen kuin ilmoitat viasta.
- Ilmoita viasta kirjallisesti ja viipymättä. Vuokralaisen on ilmoitettava vuokranantajalle huoneiston vahingoittumisesta tai puutteellisuudesta, jonka korjaamisesta vuokranantaja vastaa, viipymättä, ja heti, jos korjaus on vahingon suurenemisen estämiseksi tehtävä kiireellisesti (AHVL 24 §). Laiminlyönnistä aiheutuneesta vahingosta vastaa vuokralainen. Kirjoita ilmoitukseen, missä vika on, milloin sen huomasit, millaisia haittoja siitä aiheutuu ja mihin päivään mennessä edellytät korjaus- tai selvitystoimia. Liitä valokuvat ja päivämäärät. Ilmoita sähköpostilla tai kirjeellä, josta jää todiste, ja säilytä kopio. Tämä ajankohta ratkaisee, mistä lähtien vuokranalennus voi alkaa.
- Pyydä korjausta ja anna kohtuullinen aika. Vuokranantajalla on korjausvastuu huoneiston kunnosta, ellei vuokrasopimuksessa ole pätevästi sovittu toisin. Anna vuokranantajalle tai isännöitsijälle kirjallinen määräaika korjata vika, esimerkiksi 14 päivää, ja kiireellisessä vuotovauriossa vain muutama päivä. Vuokranantajalla on oikeus päästä huoneistoon vian tarkastamista ja korjausta varten (AHVL 22 §), ja käynti on sovittava vuokralaiselle sopivana aikana, jollei asia ole kiireellinen. Estä käynti vain painavasta syystä, koska esteenä pitäminen voi antaa vuokranantajalle perusteen vedota vuokralaisen laiminlyöntiin ja pyytää poliisin virka-apua (14 §).
- Käytä vuokralaisen omia keinoja, jos korjausta ei tehdä. Jos huoneisto ei ole vaadittavassa kunnossa ja vuokranantaja ei ilmoituksen saatuaan viipymättä tai sovitussa ajassa huolehdi puutteellisuuden poistamisesta, vuokralainen saa korjata puutteellisuuden vuokranantajan kustannuksella, paitsi jos puutteellisuus johtuu rakennuksen keskeneräisyydestä tai viranomainen on kieltänyt huoneiston käyttämisen (AHVL 20 § 2 momentti). Vuokralaisen on huolehdittava, että kustannukset pysyvät kohtuullisina. Muita korjaus- tai muutostöitä vuokralainen ei saa tehdä ilman lupaa, mutta välittömän vahingon estämiseksi hän saa ryhtyä toimiin aina (21 §). Pyydä tarjous ennen tilaamista, säilytä kuitit ja ilmoita kustannuksista kirjallisesti.
- Vaadi vuokranalennusta tai vapautusta vuokranmaksusta. Vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jolta huoneistoa ei ole voitu käyttää tai jolta huoneisto ei ole ollut vaadittavassa tai sovitussa kunnossa (AHVL 23 § 2 momentti). Laissa ei ole prosenttitaulukkoa: alennuksen määrä riippuu vian laadusta ja siitä, kuinka paljon se haittaa asumista. Oikeutta ei ole, jos huoneiston puutteellinen kunto johtuu vuokralaisen laiminlyönnistä tai huolimattomuudesta. Jos vika ilmeni vuokrasuhteen aikana, alennus alkaa aikaisintaan siitä, kun vuokranantaja sai siitä tiedon. Korkein oikeus on katsonut, että tämä vaatimus voidaan esittää vielä vuokrasuhteen päätyttyä (KKO:1999:34).
- Arvioi, onko kyse purkamisen perusteesta. Vuokralainen voi purkaa vuokrasopimuksen, jos huoneiston puutteellisuudella on olennainen merkitys eikä vuokranantaja ilmoituksen saatuaan viivytyksettä tai sovitussa ajassa korjaa vikaa tai vikaa ei voida korjata (AHVL 20 § 2 momentti). Heti purkamisoikeus on, jos vuokralaisen, hänen kotiväkeensä kuuluvan tai hänen palveluksessaan olevan terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksessa tarkoitettuun tarkoitukseen (63 § 1 momentti). Purkamisesta on annettava kirjallinen purkamisilmoitus, jossa mainitaan peruste, ja se annetaan tiedoksi todisteellisesti, muuten purkaminen on tehoton (66 §). Hanki ensin dokumentoitu selvitys vian merkityksestä, koska vuokranantaja voi kiistää olennaisuuden.
- Selvitä terveyshaitta ja ota yhteyttä terveydensuojeluviranomaiseen. Jos asunnossa on kosteutta, mikrobeja tai muu haitta, josta voi aiheutua terveyshaittaa, terveydensuojelulain 27 §:n mukaan toimenpiteisiin on ryhdyttävä viipymättä. Jos haitta johtuu rakenteista, eristeistä tai rakennuksen omistajan vastuulla olevista perusjärjestelmistä, haitan poistamisesta vastaa rakennuksen omistaja. Kunnan terveydensuojeluviranomainen voi velvoittaa vastuullisen tahon selvittämään ja poistamaan haitan ja tarvittaessa kieltää tai rajoittaa asunnon käyttöä, ja määräykset perustuvat tarkastukseen sekä riittäviin mittauksiin ja tutkimuksiin. Ota yhteys oman kunnan ympäristöterveydenhuoltoon, kuvaile oireet ja liitä lääkärinlausunnot. Tarkastuksen tulos on tärkeä todiste purkamisessa ja korvausasiassa.
- Vaadi vahingonkorvausta ja vie asia tarvittaessa käräjäoikeuteen. Vuokralaisella on oikeus saada korvaus vuokranantajan toimenpiteen tai laiminlyönnin aiheuttamasta haitasta tai vahingosta, paitsi jos vuokranantaja osoittaa, ettei puutteellinen kunto johtunut hänen toimenpiteestään, laiminlyönnistään tai muusta huolimattomuudestaan (AHVL 23 § 3 momentti). Purkamisen aiheuttamasta vahingosta vuokralainen saa korvauksen, jos purkaminen johtui vuokranantajan viaksi luettavasta syystä (64 § 2 momentti). Esitä korvausvaatimus kirjallisesti kuiteineen ja pyydä vastausta määräajassa. Jos vuokranantaja ei maksa, nosta kanne käräjäoikeudessa. Maksuton neuvonta ja kuluttajariitalautakunnan toimivalta kannattaa tarkistaa ennen kannetta (kuluttajaneuvonta, kuluttajariita.fi).
Mihin kiinnittää huomiota
- Vikaa ei ilmoiteta kirjallisesti tai ilmoitus viivästyy. Vuokralainen vastaa laiminlyönnistä aiheutuneesta vahingosta (AHVL 24 §), ja vuokranalennus alkaa vasta siitä, kun vuokranantaja sai tiedon (23 §). Suullinen ilmoitus ei riitä näytöksi.
- Vuokralainen jättää vuokran kokonaan maksamatta vian vuoksi. Vuokranalennus ei ole itsestään selvä eikä sen määrä ole kiinteä. Täydellinen maksamatta jättäminen voi johtaa purkamiseen vuokranmaksun laiminlyönnin perusteella (61 § 1 momentin 1 kohta). Maksa kiistaton osa ja vaadi alennusta erikseen.
- Vuokralainen korjaa itse ilman ilmoitusta tai luvatta. Omatoimiset korjaukset ovat sallittuja vain, kun vuokranantaja on laiminlyönyt korjauksen tai vahinko on välitön (AHVL 20 § 2 momentti, 21 §). Muuten kustannukset jäävät vuokralaisen vastattaviksi ja vuokralainen voi joutua korvaamaan vahingon.
- Purkaminen tehdään liian aikaisin tai väärin. Purkamisoikeus edellyttää, että puutteellisuus on olennainen ja että vuokranantajalle on annettu tilaisuus korjata, paitsi terveydelle ilmeisen vaarallisessa asunnossa. Puutteellinen purkamisilmoitus on tehoton (66 §), ja vuokralainen voi joutua maksamaan vuokraa jatkossakin.
- Terveyshaittaa ei dokumentoida. Pelkkä epäily homeesta ei yleensä riitä korvauksiin. Korkein oikeus vaati asiassa KKO:2008:20 lääketieteellisen selvityksen ja syy-yhteyden asunnon kunnon ja herkistymisen välillä, ja lopulta vain osa vaatimuksista johti korvaukseen.
- Vuokralainen aiheuttaa vian itse. Jos vika johtuu vuokralaisen laiminlyönnistä tai huolimattomuudesta, alennusoikeutta ei ole (23 §) ja vuokralainen vastaa vahingosta (25 §). Korkein oikeus on pitänyt asunnon huonoa hoitoa purkamisperusteena asiassa KKO:2022:61.
- Vuokranantaja ajaa korjauksen väärällä tavalla. Korjaustyöstä on ilmoitettava vuokralaiselle vähintään 14 päivää ennen aloitusta tavallisessa tapauksessa, ja suurissa töissä kuusi kuukautta (21 §). Vuokranantajan on huolehdittava siitä, ettei töistä aiheudu enempää haittaa kuin on välttämätöntä (23 § 1 momentti).
- Vuokralainen luulee, että yhtiö tai isännöitsijä vastaa vuokralaiselle. Vuokrasuhteessa vastuuta kantaa vuokranantaja, vaikka vika olisi rakennuksen yhteisessä osassa. Osoita ilmoitus ja vaatimukset vuokranantajalle ja kopio isännöitsijälle.
Oikeusperusta
Aiheeseen liittyvät tuomioistuinratkaisut
Usein kysytyt kysymykset
Kuka vastaa vuokra-asunnon korjauksista?
Lähtökohtaisesti vuokranantaja vastaa siitä, että asunto on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana kunnossa, jollei muusta kunnosta ole sovittu (AHVL 20 §). Sopimuksella vuokralaiselle voidaan siirtää käytössä olevien tilojen ja laitteiden kunnossapito, mutta vuokralaisen oikeutta vaatia laissa säädettyä kuntoa ei voi rajoittaa (26 §).
Saako vuokraa alentaa, jos asunnossa on vika?
Vuokralaisella on oikeus saada vuokra kohtuullisesti alennetuksi tai vapautus maksusta siltä ajalta, jolta huoneisto ei ole ollut vaadittavassa kunnossa (AHVL 23 § 2 momentti). Alennus alkaa aikaisintaan siitä, kun vuokranantaja sai tiedon viasta. Maksa kiistaton osa, jotta vuokranmaksun laiminlyönti ei anna purkamisperustetta.
Kuinka paljon vuokraa saa alentaa kosteusvaurion vuoksi?
Laissa ei ole prosenttimäärää. Alennus on kohtuullinen, ja se riippuu siitä, kuinka paljon vika haittaa asumista ja kuinka suuri osa asunnosta on käyttökelvoton (AHVL 23 §). Dokumentoi haitta valokuvin, mittauksin ja terveydensuojeluviranomaisen tarkastuksella, ja vaadi alennusta kirjallisesti.
Milloin vuokralainen voi purkaa vuokrasopimuksen asunnon vian vuoksi?
Jos vialla on olennainen merkitys eikä vuokranantaja korjaa sitä ilmoituksen saatuaan viivytyksettä tai sovitussa ajassa, vuokrasopimuksen voi purkaa (AHVL 20 § 2 momentti). Terveydelle ilmeisen vaarallisessa asunnossa purkaminen on mahdollista heti (63 §). Purkamisilmoitus on tehtävä kirjallisesti (66 §).
Mitä teen, jos vuokranantaja ei korjaa vikaa?
Ilmoita viasta kirjallisesti ja anna kohtuullinen määräaika. Jos korjausta ei tehdä, voit korjata vian vuokranantajan kustannuksella, ellei puutteellisuus johdu rakennuksen keskeneräisyydestä tai viranomainen ole kieltänyt käyttämistä (AHVL 20 § 2 momentti). Pidä kustannukset kohtuullisina ja säilytä kuitit. Vaihtoehtoisesti voit vaatia alennusta ja korvausta.
Saako vuokralainen tehdä korjauksia omin päin?
Vain rajatusti. Muita korjaus- ja muutostöitä kuin 20 §:n 2 momentissa tarkoitettua puutteellisuuden korjausta ei saa tehdä ilman vuokranantajan lupaa, mutta välittömän vahingon estämiseksi tai rajoittamiseksi saa ryhtyä toimiin aina (AHVL 21 §). Esimerkiksi vuotavan putken sulkeminen on sallittua.
Kuinka nopeasti viasta on ilmoitettava vuokranantajalle?
Viipymättä, ja heti, jos korjaus on vahingon suurenemisen estämiseksi tehtävä kiireellisesti (AHVL 24 §). Jos ilmoitus laiminlyödään, vuokralainen vastaa laiminlyönnistä aiheutuneesta vahingosta. Ilmoitus kannattaa tehdä kirjallisesti ja liittää siihen valokuvat, koska ajankohta vaikuttaa myös alennuksen alkamiseen.
Voiko vuokranantaja tulla asuntoon tarkastamaan vian?
Kyllä. Vuokranantajalla on oikeus päästä huoneistoon, kun se on tarpeen kunnon valvomiseksi tai korjaustyön suorittamiseksi (AHVL 22 §). Käynti on sovittava vuokralaiselle sopivana aikana, jollei asian kiireellisyys estä sitä. Jos käyntiä ei sovita ilman syytä, vuokranantaja voi pyytää poliisilta virka-apua (14 §).
Mitä terveydensuojeluviranomainen tekee, jos asunnossa epäillään terveyshaittaa?
Kunnan terveydensuojeluviranomainen voi tehdä tarkastuksen ja velvoittaa vastuullisen tahon selvittämään ja poistamaan haitan. Jos haitta on ilmeinen ja aiheuttaa välitöntä vaaraa tai sitä ei voida korjata, viranomainen voi kieltää tai rajoittaa asunnon käyttöä (terveydensuojelulaki 27 §, muutos 1237/2014).
Voiko vuokranantajalta vaatia vahingonkorvausta vian aiheuttamasta haitasta?
Voi. Vuokralaisella on oikeus saada korvaus vuokranantajan toimenpiteen tai laiminlyönnin aiheuttamasta haitasta tai vahingosta, paitsi jos vuokranantaja osoittaa, ettei vika johtunut hänen toimenpiteestään, laiminlyönnistään tai muusta huolimattomuudestaan (AHVL 23 § 3 momentti). Terveyshaitassa tarvitaan lääketieteellistä näyttöä syy-yhteydestä (KKO:2008:20).
Oikeudellinen opas – yksittäiset ohjeet
Analysoi asiakirjani →Oikeudellinen opasSopimusmallitMaan etusivu