KKO/2016/5

2016 false KKO:2016:5 Asuinhuoneistoa koskevan vuokrasopimuksen mukaan vuokra oli sidottu elinkustannusindeksiin ja vuokran muuksi korotusperusteeksi oli sovittu 4 %:n minimikorotus. Sopimuksen mukaan vuokra tarkistettiin vuosittain aina kesäkuun alusta.

Sopimusehtojen katsottiin määrittävän uuden vuokran suuruuden ja sen voimaantuloajankohdan niin, ettei vuokranantajalla ollut velvollisuutta ennakolta ilmoittaa näistä seikoista vuokralaiselle. (Ään.) AHVL 27 § Asian tausta ja käsittely alemmissa oikeuksissa R vuokranantajana ja L ja V vuokralaisina olivat solmineet 17.5.2010 vuokrasopimuksen, jossa oli sovittu vuokran korottamisesta siten, että vuokra oli sidottu elinkustannusindeksiin ja että minimikorotus oli 4 %. Sopimuksen mukaan vuokra tarkistettiin aina kesäkuun alusta ja tarkistusajankohta oli vuosittain. Vuokralaiset eivät olleet oma-aloitteisesti ryhtyneet maksamaan korotettua vuokraa.

R vaati käräjäoikeudessa, että L ja V velvoitetaan suorittamaan kesäkuun ja joulukuun 2011 väliseltä ajalta maksamatta oleva vuokrankorotukseen perustuva osuus 224 euroa, koska vuokran korotuksesta oli sovittu vuokrasopimuksessa.

L ja V kiistivät vaatimuksen ja katsoivat, että vuokranantajalla oli vuokrasopimuksen mukaan oikeus korottaa vuokraa mutta että vuokranantajan piti ilmoittaa vuokralaisille kirjallisesti uusi vuokra ja sen voimaantuloajankohta. Vastaajilla ei ollut ollut tietoa vuokran korotuksesta 1.6.2011 lukien ennen joulukuuta 2011.

Varsinais-Suomen käräjäoikeuden tuomio 25.3.2014 Käräjäoikeus katsoi, että osapuolet olivat vuokrasopimuksessa sopineet vuokran korottamisesta. Sopimukseen oli kirjattu vuokran tarkistusajankohta, korotuksen voimaantulohetki ja muut ehdot. Sopimukseen oli siten kirjattu ne vuokrankorotuksen perusteet, joiden mukaan vuokraa voitiin sopimussuhteen aikana korottaa. Vuokralaiset olivat siten tienneet, mistä lukien vuokran korotus tuli voimaan ja he olivat myös voineet itse laskea vuokran korotuksen määrän. Vuokrasopimuksessa oli yksiselitteisesti ja ymmärrettävästi sovittu vuokran tarkistamisesta vuokrasuhteen aikana. Vuokranantajalla ei ollut ollut velvollisuutta ilmoittaa korotetun vuokran alkamisajankohdasta ja määrästä vuokralaisille etukäteen.

Vuokralaiset velvoitettiin suorittamaan vaadittu määrä vuokranantajalle.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Sanna Niinistö.

Turun hovioikeuden tuomio 27.11.2014 L ja V valittivat hovioikeuteen ja vaativat, että kanne hylätään.

Hovioikeus totesi, että osapuolet olivat sopineet vuokran korotuksesta siten, että vuokra oli sidottu elinkustannusindeksiin, minimikorotus oli 4 %, vuokra tarkistettiin aina kesäkuun alusta ja tarkistusajankohta oli vuosittain. Vuokrasopimuksessa ei ollut sovittu korotuksen voimaantulohetkestä eikä siitä, että vuokra tarkistetaan ilman eri ilmoitusta.

Hovioikeus katsoi, että osapuolet eivät olleet yksiselitteisesti sopineet vuokran muuttumisesta eli vuokran korotuksen voimaantulohetkestä ja vuokran korotuksesta ilman eri ilmoitusta. Vuokrasopimuksen vuokran korotusta koskevan ehdon perusteella R oli saanut asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 27 § 2 momentin nojalla yksipuolisesti määrätä vuokran korotuksen ajankohdan, jota ei ollut vuokrasopimuksessa määritelty. Saman lainkohdan nojalla R oli kuitenkin ollut velvollinen ilmoittamaan L:lle ja V:lle kirjallisesti uuden vuokran ja sen voimaantuloajankohdan. Edellä lausutun perusteella L ja V eivät olleet velvollisia suorittamaan R:lle korotettua vuokraa ajalta ennen kuin L ja V olivat joulukuussa 2011 saaneet R:n lähettämän tiedustelun maksamatta olleista vuokran korotuksista.

Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja hylkäsi kanteen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Leena Virtanen-Salonen (eri mieltä), Arja Maunula ja Kaarina Syysvirta. Esittelijä Juha Suvanto (mietintö).

Viskaali Suvanto olisi mietinnössään pysyttänyt käräjäoikeuden tuomion.

Hovioikeudenneuvos Virtanen-Salonen hyväksyi esittelijän mietinnön.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa R:lle myönnettiin valituslupa.

Valituksessaan R uudisti käräjäoikeudessa esittämänsä vaatimukset. L ja V vaativat vastauksessaan valituksen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu Perustelut Asian tausta ja kysymyksenasettelu 1. R vuokranantajana ja L ja V vuokralaisina ovat 17.5.2010 tehneet asuinhuoneiston vuokrasopimuksen käyttäen vuokranvälittäjän laatimaa sopimuslomaketta. Vuokrasopimuksen kohdassa "Vuokran korotus" on sovittu, että vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin. Lisäksi on rastitettu kohta "Muu peruste", jollaiseksi on merkitty 4 %:n minimikorotus. Sopimuksen mukaan vuokra tarkistetaan aina kesäkuun alusta ja tarkistusajankohta on vuosittain.

2.R on käräjäoikeudessa vaatinut, että L ja V velvoitetaan suorittamaan hänelle kesäkuun ja joulukuun 2011 väliseltä ajalta vuokrankorotukseen perustuva osa vuokrasta. Kanteen mukaan vuokrasopimuksessa on sovittu vuokran korottamisesta sillä tavalla, että vuokralaisten olisi tullut maksaa 4 % korkeampaa vuokraa kesäkuun 2011 alusta eikä erillinen ilmoitus uudesta vuokrasta ole ollut vuokran korottamiseksi tarpeen.

3.L ja V ovat kiistäneet kanteen. He ovat katsoneet, että vuokrasopimuksen mukaan vuokranantajalla on ollut yksipuolisesti oikeus korottaa vuokraa mutta että vuokranantajan on ennen korotetun vuokran voimaantuloa tullut kirjallisesti ilmoittaa vuokralaisille uusi vuokra ja sen voimaantuloajankohta.

4.Käräjäoikeus on hyväksynyt R:n kanteen. L:n ja V:n valituksesta hovioikeus on hylännyt kanteen.

5.Asiassa on kysymys siitä, onko sovitun vuokrankorotuksen voimaantulo lain tai vuokrasopimuksen ehtojen mukaan edellyttänyt sitä, että vuokranantaja ennalta ilmoittaa vuokralaisille uudesta vuokrasta ja sen voimaantuloajankohdasta.

Sovellettava säännös ja sen esityöt 6. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 27 §:n 1 momentin mukaan vuokra määräytyy sen mukaan, mitä siitä on sovittu, jollei tästä laista tai muusta laista muuta johdu. Pykälän 2 momentissa säädetään, että vuokran tarkistamisesta voidaan sopia ottaen huomioon, mitä indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetussa laissa (1195/2000) säädetään. Jos on sovittu, että vuokranantaja saa vuokrasuhteen aikana yksipuolisesti määrätä vuokran korotuksen ajankohdan tai määrän, tällainen sopimusehto on mitätön, jos ei ole myös sovittu perusteesta, jonka mukaan vuokraa sopimussuhteen aikana saadaan korottaa. Lisäksi 2 momentissa säädetään, että vuokranantajan on ennen korotetun vuokran voimaantuloa kirjallisesti ilmoitettava vuokralaiselle uusi vuokra ja sen voimaantuloajankohta. Lainkohdassa olevilla viittaussäännöksillä muuhun lainsäädäntöön ei ole merkitystä tässä asiassa.

7.Huoneenvuokralainsäädännön uudistamisen (HE 304/1994 vp) keskeisin muutos on ollut vuokrasääntelyn purkaminen ja siirtyminen järjestelmään, jossa vuokran suuruudesta ja sen tarkistamisesta sovitaan. Hallituksen esitykseen ei, lukuun ottamatta viittausta indeksiehdon käyttöä koskevaan lainsäädäntöön, ole sisältynyt nimenomaisia säännöksiä siitä, mitä vuokran korottamisesta voitiin sopia. Vuokran tarkistamista on kuitenkin käsitelty 27 §:n 1 momentin pääsäännön yhteydessä (HE 304/1994 vp s. 63-64). Tuolloin on todettu muun muassa, että myös vuokran tarkistamista koskevasta menettelystä olisi sovittava, jos halutaan, että vuokra tarkistuu sopimussuhteessa tätä menettelyä noudattamalla. Laissa ei enää olisi säännöksiä, jotka antaisivat oikeuden yksipuolisesti tarkistaa vuokraa vuokrasopimuksen aikana, mutta siitäkin voitaisiin sopia. Vuokra ei myöskään itsestään muutu, ellei ole sovittu siitä, miten se muuttuu. Siitäkin, onko esimerkiksi jomman kumman osapuolen ilmoitettava vuokran muutoksesta ennen sitä vai ei, pitäisi sopia. Jos sovitaan, että vuokra tarkistetaan aina tietystä ajankohdasta lukien ilman eri ilmoitusta, tarkistuslausekkeen tulisi olla varsin yksiselitteinen. Vuokran tarkistamismahdollisuuksia olisi siis useita, mutta kaikilta tulisi vaatia yksiselitteisyyttä ja ymmärrettävyyttä.

8.Pykälän 2 momentti perustuu eduskunnan ympäristövaliokunnan mietintöön (YmVM 24/1994 vp s. 5-6). Valiokunta katsoi, että kun vuokrasta, sen tarkistamisesta ja tarkistamismenettelystä voitaisiin sopia varsin vapaasti, lakiin oli tarpeen ottaa säännökset tilanteesta, jossa on sovittu, että vuokranantaja saa vuokrasuhteen aikana yksipuolisesti määrätä vuokran korotuksen ajankohdan tai määrän. Valiokunnan mielestä tällaista sopimusehtoa oli pidettävä mitättömänä, jollei samalla ole sovittu myös perusteesta, jonka mukaan vuokran määrä korotetaan. Tämän lisäksi lakiin ehdotettiin lisättäväksi säännös siitä, että tällaiseen ehtoon perustuvasta vuokran korottamisesta tulee aina ilmoittaa ennen kuin uusi vuokra voi tulla voimaan.

Milloin vuokranantajan on lain mukaan ilmoitettava uudesta vuokrasta 9. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 27 §:n lähtökohtana on, että vuokra määräytyy osapuolten sopimalla tavalla. Osapuolet voivat vuokrasopimuksessa sopia myös siitä, miten vuokra sopimussuhteen aikana muuttuu. Sekä korotuksen perusteesta että sen ajankohdasta saadaan sopia vapaasti.

10.Edellä mainittu 27 §:n 2 momentti koskee sopimusehtoja, joissa vuokran korotuksen määrä tai ajankohta on joiltakin osin jätetty vuokranantajan yksipuoliseen määräämisvaltaan. Myös vuokranantajan ilmoitusvelvollisuus liittyy lain esitöiden mukaan ainoastaan tällaisiin yksipuolisiin sopimusehtoihin, joissa uusi vuokra edellyttää vuokranantajan päätöksentekoa tai esimerkiksi vain tämän tiedossa olevien laskentaperusteiden käyttämistä. Vuokralaiselta ei voida taannehtivasti vaatia sellaista vuokrankorotusta, jota hän ei ole voinut ennakoida taikka helposti selvittää. Jos taas vuokralainen on jo vuokrasopimuksen perusteella tietoinen siitä, minkä suuruista vuokraa hänen on kulloinkin maksettava, eivät lain yleiset tavoitteet vuokralaisen suojaamiseksi puolla tulkintaa, jonka mukaan vuokranantajan kirjallinen ilmoitus olisi tällöinkin edellytys sille, että vuokralaisen on ryhdyttävä maksamaan korotettua vuokraa niin kuin siitä on aikaisemmin sovittu.

11.Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 27 §:n 2 momentin säännös vuokranantajan ennakolta tehtävästä kirjallisesta ilmoituksesta koske tapauksia, joissa vuokran korotuksen suuruus ja korotuksen alkamisajankohta käyvät jo vuokrasopimuksesta selvästi ilmi. Jos näistä vuokranmaksun perusteista on sovittu, voidaan myös sopia, että ehtojen täyttyessä vuokralainen ryhtyy oma-aloitteisesti suorittamaan korotettua vuokraa.

Korkeimman oikeuden kannanotot tässä tapauksessa sovituista ehdoista 12. Osapuolten mukaan on riidatonta, että vuokranantajalla on sopimusehtojen nojalla ollut oikeus saattaa vaadittu 4 %:n vuokrankorotus voimaan kesäkuun alusta 2011. Erimielisyys koskee sitä, tarkoitetaanko ehdolla "vuokra tarkistetaan aina kesäkuun alusta, tarkistusajankohta vuosittain" sitä, että vuokra tuona ajankohtana muuttuu ilman eri toimenpiteitä vai että näin on sovittu vain vuokrankorotuksen laskennallisista perusteista, jolloin korotuksen voimaantuloajankohta on jäänyt vuokranantajan päätöksenteon ja ilmoituksen varaan.

13.Sopimuksen tulkinnan tavoitteena on saada selville sopimusehdon sisältö, sellaisena kuin osapuolet ovat perustellusti voineet sen ymmärtää sopimuksentekohetkellä. Muun selvityksen puuttuessa lähtökohtana on ehdon sanamuoto ottaen huomioon siinä käytettyjen ilmaisujen tavanomainen merkitys. Oletuksena on myös, että ehdolla on pyritty osapuolten ja sopimuskokonaisuuden kannalta mielekkääseen ja tarkoituksenmukaiseen lopputulokseen.

14.Tässä tapauksessa sopimuksessa ei ole nimenomaisesti sovittu siitä menettelystä, jolla vuokrankorotus saatetaan voimaan. Käytetty passiivinen ilmaisutapa ("tarkistetaan") mahdollistaa sinänsä eri tulkintavaihtoehtoja, mutta Korkeimman oikeuden mukaan se tässä yhteydessä viittaa pikemminkin siihen, että vuokran tarkistaminen tapahtuu automaattisesti ilman, että kummaltakaan osapuolelta vaaditaan aktiivisia toimia. Lausuma, jonka mukaan vuokraa tarkistetaan eli muutetaan vuosittain aina kesäkuun alusta, on luontevasti ymmärrettävissä niin, että sovittujen ehtojen mukaista uutta vuokraa on ryhdyttävä maksamaan tuosta ajankohdasta lähtien.

15.Korkein oikeus toteaa, etteivät L ja V ole vedonneet siihen, että vuokrankorotuksen laskeminen sopimusehtojen mukaisella tavalla olisi tuottanut heille vaikeuksia. He eivät ole oikeudenkäynnissä tuoneet esiin muitakaan seikkoja, jotka olisi otettava huomioon tulkittaessa kyseistä yksityisen vuokranantajan ja vuokralaisten välistä sopimusta.

16.Korkein oikeus katsoo, että tässä tapauksessa vuokrankorotusehtoa on perusteltua tulkita niin, että 4 %:n vähimmäiskorotuksen on tarkoitettu tulevan voimaan vuosittain kesäkuun alusta lähtien. Vuokrankorotuksen ajankohta ei ole sopimuksen mukaan jäänyt vuokranantajan yksipuolisesti määrättäväksi niin, että hänen olisi pitänyt ennakolta kirjallisesti ilmoittaa vuokralaisille uudesta vuokrasta ja sen voimaantuloajankohdasta. Vuokralaisilla on siten ollut velvollisuus ryhtyä maksamaan uutta vuokraa 1.6.2011 lukien.

Tuomiolauselma Hovioikeuden tuomio kumotaan.

L ja V velvoitetaan suorittamaan R:lle vuokrasopimukseen perustuvaa saatavaa 224 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 2.12.2011 lukien.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Liisa Mansikkamäki, Juha Häyhä (eri mieltä), Marjut Jokela, Jukka Sippo ja Jorma Rudanko. Esittelijä Katariina Sorvari (mietintö).

Esittelijän mietintö ja eri mieltä olevan jäsenen lausunto Esittelijäneuvos Sorvari:

Mietintö oli kohtien 1 - 12 osalta Korkeimman oikeuden ratkaisun mukainen. Tämän jälkeen Korkein oikeus lausunee seuraavan.

Kuten Korkeimman oikeuden ratkaisun kohdassa 7 selostetuista lain esitöistä ilmenee, vuokrankorotusta koskevan ehdon tulkinnassa on lähtökohtana, että korotusehdon tulisi olla varsin yksiselitteinen silloin, kun vuokrasopimuksessa on sovittu, että vuokra tarkistetaan aina tietystä ajankohdasta lukien ilman eri ilmoitusta. Kyseinen säännös turvaa vuokralaista sopimussuhteen heikompana osapuolena.

Tulkinnan kohteena oleva vuokrasopimus on tehty vakiolomakkeelle, johon on painettu vuokravälitysliikkeen nimi. Vuokrasopimusta voidaan pitää selvänä siltä osin, kuin vuokran on tarkoitettu nousevan vuosittain vähintään 4 % ja tätä enemmän, jos sopimuksessa mainittu indeksi nousee vastaavasti. Vuokrasopimuksesta ei kuitenkaan nimenomaisesti ilmene, että vuokraa tarkistetaan vuosittain ilman eri ilmoitusta. Vuokrankorotusehdossa oleva vuokrantarkistusajankohtaa koskeva maininta on tulkittavissa joko niin, että se viittaa vain siihen ajankohtaan, johon päivitetyn indeksilukeman perusteella vuokrankorotus määräytyy, tai niin, että korotettua vuokraa on myös ryhdyttävä maksamaan sanotusta ajankohdasta lukien. Näin ollen vuokrasopimuksesta ei myöskään ilmene laissa tarkoitetulla tavalla nimenomaisesti, mistä ajankohdasta lähtien vuokralainen on velvollinen maksamaan korotettua vuokraa.

Sopimusehto ei näin ollen ole tältä osin yksiselitteinen eikä asiassa saatavilla olevan selvityksen perusteella voida varmuudella päätellä, kumpi tulkinta on oikeampi. Korkein oikeus katsonee, että kuvattu vuokrasopimuksen ehto ei täytä sitä yksiselitteisyyden ja ymmärrettävyyden vaatimusta, jota asianomaisen lainkohdan esitöiden mukaan on vuokrankorotusehdolta edellytettävä (HE 304/1994 vp s. 63-64). Ehdon epäselvyys koituu tässä tapauksessa vuokranantajapuolen vahingoksi.

Ehdon epäselvyys merkitsee sanotun vuoksi sitä, että osapuolet eivät ole sopineet vuokran määrän noususta ilman eri ilmoitusta kesäkuusta 2011 siten, kuin R on asiassa esittänyt. Näin ollen vuokrasopimus oikeuttaa vuokranantajan korottamaan vuokran määrää yksipuolisesti. Tilanteeseen on siksi sovellettava asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 27 §:n 2 momentin viimeistä virkettä, jonka mukaan vuokranantajan on ennen korotetun vuokran voimaantuloa kirjallisesti ilmoitettava vuokralaiselle uusi vuokra ja sen voimaantuloajankohta. Kun R ei ole näin menetellyt, ei perusteita vuokran korotukselle kesäkuun 2011 alusta ole ollut.

Johtopäätös Korkein oikeus hylännee kanteen.

Oikeusneuvos Häyhä:

Hyväksyn mietinnön.

Oikeudellinen opas

Vuokrankorotus: milloin vuokranantaja saa korottaa vuokraa

Tekoälyselitys virallisen lakitekstin pohjalta. Suuntaa antava, ei korvaa oikeudellista neuvontaa.