Vuokrankorotus: milloin vuokranantaja saa korottaa vuokraa

Korotettu vuokra tulee voimaan aikaisintaan kuukauden kuluttua kirjallisen ilmoituksen tekemisestä lähinnä seuraavan vuokranmaksukauden alusta, eikä sitä saa periä takautuvasti (AHVL 27 §). Ara- ja korkotukikohteissa aika on kaksi kuukautta (32 §). Vuokran kohtuullisuutta koskeva vaatimus on tehtävä vuokrasuhteen kestäessä (29 §), ja alennettua vuokraa voi saada takaisin enintään vuoden ajalta ennen vaatimuksen tiedoksiantoa (31 §). Jos vuokranantaja irtisanoo sopimuksen korotuksen takia, kanne irtisanomisen julistamiseksi tehottomaksi on pantava vireille kolmen kuukauden kuluessa tiedoksisaannista (56 §).

1. Lue vuokrasopimuksesta, onko korotuksesta sovittu. Vuokra määräytyy sen mukaan, mitä siitä on sovittu (AHVL 27 § 1 momentti). Kun vuokrasopimuksessa ei ole korotusehtoa, vuokra ei muutu itsestään ja vuokranantaja voi ehdottaa korotusta vain tarjoamalla uutta sopimusta, johon vuokralainen ei ole velvollinen suostumaan. Etsi sopimuksesta kohta ”vuokran tarkistaminen”, ”indeksi” tai ”korotus”, tarkistusajankohta, korotuksen peruste ja se, kuka päättää määrästä. Määräaikaisessa sopimuksessa vuokra on sama koko sopimuskauden, ellei korotuksesta ole sovittu etukäteen. Ota sopimuksesta ja kaikista liitteistä kopiot ennen kuin vastaat korotusilmoitukseen, koska ratkaisevaa on ehdon sanamuoto eikä se, mitä osapuolet muistavat sopineensa.
2. Arvioi, onko korotusehto pätevä. Jos vuokranantaja saa vuokrasuhteen aikana yksipuolisesti määrätä korotuksen ajankohdan tai määrän, ehto on mitätön, ellei samalla ole sovittu perusteesta, jonka mukaan vuokraa saa korottaa (AHVL 27 § 2 momentti). Perusteeksi riittää esimerkiksi sidonta elinkustannus- tai kuluttajahintaindeksiin tai kiinteä prosenttikorotus. Ehto, jossa vuokranantaja voi korottaa vuokraa ”tarvittaessa” tai ”markkinatilanteen mukaan” ilman mitattavaa perustetta, on mitätön, joten korotus ei sido. Kysy vuokranantajalta kirjallisesti korotuksen peruste ja uuden vuokran laskutapa, sillä vuokralaisella on oikeus saada ne maksutta ja viipymättä.
3. Tarkista, miten ja milloin korotus on ilmoitettu. Jos vuokranantaja haluaa korottaa vuokraa yksipuolisen korotusehdon nojalla, hänen on ilmoitettava korotuksesta, uudesta vuokrasta ja voimaantuloajankohdasta kirjallisesti (AHVL 27 §). Sähköinen viesti kelpaa, jos se on tallennettavissa ja toisinnettavissa (5 a §). Korotettu vuokra tulee voimaan aikaisintaan kuukauden kuluttua ilmoituksen tekemisestä lähinnä seuraavan vuokranmaksukauden alusta. Jos ilmoitus tehdään esimerkiksi 12.11.2026 ja vuokra maksetaan kuukausittain, korotus voi alkaa aikaisintaan 1.1.2027. Takautuvaa korotusta ei saa periä. Kirjeellä annettu ilmoitus katsotaan saaduksi seitsemäntenä päivänä lähettämisestä, jollei muuta näytetä (13 §), joten säilytä kuori ja päivämäärä.
4. Erota sopimuksessa jo sovittu automaattinen korotus. Korkein oikeus on ratkaisussa KKO:2016:5 katsonut, että ennakkoilmoitusta ei tarvita, kun korotuksen suuruus ja alkamisajankohta käyvät jo vuokrasopimuksesta selvästi ilmi. Tapauksessa vuokra oli sidottu elinkustannusindeksiin, vähimmäiskorotus oli 4 prosenttia ja vuokra tarkistettiin vuosittain kesäkuun alusta, ja vuokralaiset joutuivat maksamaan korotetun vuokran takautuvasti. Jos sopimus sen sijaan jättää ajankohdan tai määrän vuokranantajan päätettäväksi, ilmoitus tarvitaan. Epäselvä ehto tulkitaan sanamuodon mukaan, ja vuokralaisen on syytä kiistää korotus nopeasti kirjallisesti, jos ehto ei ole yksiselitteinen.
5. Selvitä indeksiehto ja sen laskenta. Indeksiehdon käyttöä rajoittavan lain (1195/2000) mukaan indeksiehto on lähtökohtaisesti kielletty, mutta lakia ei sovelleta asuinhuoneiston vuokrasopimukseen, joka on voimassa toistaiseksi tai tehty vähintään kolmeksi vuodeksi (2 § 8 kohta alkuperäisessä tekstissä). Lyhyessä määräaikaisessa sopimuksessa indeksiehto voi siis olla ongelmallinen, ja korotusta kannattaa tarkistaa asiantuntijalta. Laske korotus sopimuksessa nimetyllä indeksillä ja sopimuksessa mainitulta vertailukuukaudelta, ei vuokranantajan ilmoittamalla luvulla. Pyydä vuokranantajaa esittämään indeksiluvut ja laskelma, ja vertaa niitä Tilastokeskuksen julkaisemiin lukuihin.
6. Päätä, maksatko korotetun vuokran vai kiistätkö korotuksen. Vuokra on maksettava ajallaan, ja vuokranmaksun laiminlyönti oikeuttaa vuokranantajan purkamaan sopimuksen (AHVL 61 § 1 momentin 1 kohta), joten älä jätä korotusta kokonaan maksamatta, jos et ole varma asemastasi. Maksa vähintään se vuokra, joka on kiistatta erääntynyt, ja ilmoita kirjallisesti, että maksat korotetun osan varauksin tai että kiistät korotuksen. Vuokranantaja ei voi purkaa sopimusta vähäisen laiminlyönnin perusteella (61 § 3 momentti). Jos korotus on selvästi laiton, pidä vanha vuokra ja perustele kirjallisesti, ja varaudu siihen, että vuokranantaja kokeilee purkamista ja että asia ratkaistaan lopulta käräjäoikeudessa.
7. Vie vuokran kohtuullisuus käräjäoikeuteen, jos sopimukseen ei päästä. Vuokralainen voi vaatia vuokran alentamista tai vuokran määräytymisehdon muuttamista, jos vuokra olennaisesti ylittää vuokra-arvoltaan samanveroisten ja samaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen alueella käyvät vuokrat ilman hyväksyttävää syytä (AHVL 30 § 1 momentti). Vuokranantaja voi vaatia vuokran korottamista, jos vuokra tai ehto on pidettävä kohtuuttomana varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n nojalla (30 § 2 momentti). Vaatimus ei voi tulla vireille enää vuokrasuhteen päätyttyä (29 §), eikä vuokranantaja saa irtisanoa sopimusta sinä aikana, kun kohtuullisuus on tuomioistuimen tutkittavana. Kerää vertailuvuokrat saman alueen vastaavista kohteista ja Tilastokeskuksen vuokratilastot (33 §).
8. Tunne ratkaisun vaikutukset. Tuomioistuin määrää, mistä ajankohdasta muutettu vuokra tulee voimaan (AHVL 31 §). Jos käräjäoikeuden vuokran määrää koskevaan ratkaisuun haetaan muutosta, vuokra maksetaan vanhan suuruisena siihen asti, kunnes hovioikeuden ratkaisu on annettu, jollei toisin sovita. Alentamisen yhteydessä tuomioistuin päättää viran puolesta, palauttaako vuokranantaja perimäänsä vuokraa. Palautusta ei kuitenkaan määrätä alentamisvaatimuksen tiedoksiantoa aikaisemmalta ajalta ilman erityisen painavia syitä, eikä missään tapauksessa tiedoksiantoa edeltänyttä vuotta aikaisemmalta ajalta. Siksi vaatimus kannattaa tehdä heti, ei vasta vuokrasuhteen lopussa. Oikeudenkäyntimaksusta säädetään tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015), ja määrä on tarkistettava oikeus.fi-sivustolta.
9. Huomaa ara-, korkotuki- ja asumisoikeuskohteiden erityispiirteet. Kun asuinhuoneistoon sovelletaan ara-lainsäädäntöä tai vuokra-asuntolainojen korkotukilakia, vuokran määrästä ja sen tarkistamisesta on omia säännöksiään, ja vuokranantajan on ilmoitettava korotuksesta, sen perusteesta ja uudesta vuokrasta kirjallisesti vähintään kaksi kuukautta ennen seuraavan vuokranmaksukauden alkua (AHVL 32 §). Selvitä vuokranantajalta, mihin rahoitusmuotoon talo kuuluu, ja pyydä korotuksen peruste, koska se on usein kunnan tai ara:n vahvistaman kustannusvuokran laskenta. Asumisoikeusasunnossa maksetaan asumisoikeusmaksun lisäksi käyttövastiketta, jota ei kutsuta vuokraksi ja joka määräytyy asumisoikeuslain mukaan.

• Korotus maksetaan tai kiistetään ilman sopimuksen lukemista. Vuokralainen maksaa korotetun vuokran, vaikka ehto on mitätön, tai jättää korotuksen maksamatta, vaikka ehto sitoo. Jälkimmäisessä tapauksessa vuokranmaksun laiminlyönti voi johtaa purkamiseen (AHVL 61 §).
• Vuokranantaja ilmoittaa korotuksen suullisesti tai vain tekstiviestillä, joka ei täytä muotovaatimusta. Yksipuolisen korotusehdon nojalla tehdyn korotuksen on oltava kirjallinen ja sen on sisällettävä uusi vuokra ja voimaantuloajankohta (27 §). Vaillinainen ilmoitus voi viivästyttää korotuksen voimaantuloa. Tarkista aina myös korotuksen laskelma, koska pienikin virhe prosentissa tai indeksiluvussa toistuu jokaisessa maksussa.
• Korotus vaaditaan takautuvasti. Kun vuokranantaja ei ole ilmoittanut korotuksesta ajoissa, hän ei saa periä korotettua vuokraa takautuvasti (27 §). Jo maksetun liikaa suoritetun vuokran palautusta voi vaatia vain rajatulta ajalta (31 §).
• Kohtuullisuusvaatimus jää liian myöhään. Vuokrasuhteen päätyttyä vuokran kohtuullisuutta ei voida enää tutkia (29 §), ja palautus rajoittuu enintään vuoteen ennen tiedoksiantoa (31 §). Alennusvaatimus pitää tehdä vuokrasuhteen aikana.
• Vuokranantaja irtisanoo sopimuksen korotuksen painostuskeinona. Jos irtisanomisen perusteena on kohtuuton vuokra, tuomioistuin julistaa irtisanomisen vuokralaisen vaatimuksesta tehottomaksi (56 § 1 kohta), mutta kanne on tehtävä kolmen kuukauden kuluessa tiedoksisaannista. Aikaraja on ehdoton.
• Indeksiehdon laskenta on väärä. Vuokranantaja käyttää väärää indeksiä tai vertailukuukautta, jolloin korotus ylittää sovitun. Pyydä laskelma ja tarkista luvut ennen maksamista.
• Ara- tai korkotukikohteen korotus lasketaan tavallisilla säännöillä. Näissä kohteissa korotus tulee voimaan aikaisintaan kahden kuukauden kuluttua ilmoituksesta, ja vuokran määräytymiseen sovelletaan lisäksi ara-lainsäädäntöä (32 §). Tarkista asunnon rahoitusmuoto vuokranantajalta.
• Vuokralaisen luottotiedot ja häätö. Jos vuokra jää maksamatta, vuokranantaja voi purkaa sopimuksen ja hakea häätöä käräjäoikeudelta. Kiistä korotus silloin kirjallisesti ja käynnistä kohtuullisuuskanne ennen kuin velka kasvaa.

Analysoi asiakirjani →Oikeudellinen opasSopimusmallitMaan etusivu

Päivitetty: 04.11.2026 · Lähteet: Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995), 27 § vuokran määräytyminen, Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995), 29 § vuokran kohtuullisuuden selvittäminen, Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995), 30 § vuokran muuttaminen tuomioistuimessa, Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995), 31 § vuokraa koskeva tuomioistuimen ratkaisu, finlex.fi, EUR-Lex

Selitykset on tuotettu virallisesta lakitekstistä ja ovat suuntaa antavia; sitova on vain koko teksti, johon jokainen sivu linkittää. Europaius tarjoaa oikeudellista tietoa, ei asianajopalveluja.