K podmínkám investování fondů kvalifikovaných investorů do nemovitostí - Česká národní banka
Úvod
Dohled a regulace
Legislativní základna
Stanoviska k regulaci finančního trhu
K podmínkám investování fondů kvalifikovaných investorů do nemovitostí
1. Ustanovení § 9 a § 14 vyhlášky č. 270/2004 Sb., o způsobu stanovení reálné hodnoty majetku a závazků fondu kolektivního investování a o způsobu stanovení aktuální hodnoty akcie nebo podílového listu fondu kolektivního investování (dále jen „vyhláška“) nejsou aplikovatelná na fond kvalifikovaných investorů.
Zákon o kolektivním investování stanoví v některých ohledech nižší míru pravidel, která musí fondy kvalifikovaných investorů při své činnosti dodržovat. Zákon tím umožňuje kvalifikovaným investorům, u kterých předpokládá odpovídající míru odborného zázemí, aby si pravidla činnosti a vztahy mezi investory a fondem (resp. investiční společností) upravili způsobem, který bude nejlépe odpovídat jejich potřebám, případně vylučuje aplikovatelnost těch pravidel, která jsou účelná pouze u fondů, jejichž cenné papíry jsou nabízeny veřejnosti (např. uveřejňování informací).
Zatímco speciální fondy nemovitostí mohou investovat do nemovitostí přímo nebo nepřímo pomocí nemovitostních společností za přesně stanovených podmínek (§ 53 a násl.), fondy kvalifikovaných investorů, které investují přímo nebo nepřímo do nemovitostí taková pravidla určená nemají (srov. § 56 a násl.).
V § 53c se zavádí definice nemovitostní společnosti, která je sice podle jazykového vyjádření platná pro celý zákon, následující ustanovení však ukládají povinnosti a podrobnější pravidla obhospodařování majetku výlučně speciálním fondům nemovitostí. Fondům kvalifikovaných investorů zákon nestanoví v souvislosti s nemovitostními společnostmi žádné přímé nebo nepřímé povinnosti či omezení. Záměr stanovit pravidla pro speciální fondy nemovitostí lze dovodit i ze systematické zařazení definice nemovitostní společnosti do části zákona, která se týká právě speciálních fondů nemovitostí.
Pokud samotný zákon v souvislosti s pojmem nemovitostní společnost neukládá fondu kvalifikovaných investorů jakékoliv povinnosti, nemůže tak činit vyhláška. Pravidla § 9 a 14, která vyhláška určuje pro oceňování nemovitostí a nemovitostních společností jsou z tohoto důvodu na fondy kvalifikovaných investorů neaplikovatelná, protože ustanovení § 9 výslovně dopadá pouze na speciální fond nemovitostí a obdobně ustanovení § 14 upřesňuje a rozvádí povinnosti stanovené zákonem pouze pro speciální fondy nemovitostí. To dokládá i skutečnost, že § 14 vyhlášky předpokládá existenci výboru odborníků, který zákon spojuje výlučně s obhospodařováním majetku speciálního fondu nemovitostí. Opačný výklad by nepřímo ukládal fondům kvalifikovaných investorů povinnost zřídit obdobu výboru odborníků a pro oceňování používat znalecké posudky. Takový výklad by byl ovšem nepřípustný.
Fond kvalifikovaných investorů musí dodržovat pravidla pro oceňování svého majetku a závazků, stanovená v § 82 zákona. Podle § 82 odst. 4 platí, že majetek a závazky z investiční činnosti fondu kolektivního investování se oceňují reálnou hodnotou bez ohledu na to, zda tak stanoví § 27 zákona o účetnictví. Způsob stanovení reálné hodnoty majetku a závazků fondu kolektivního investování v případech, které neupravuje zvláštní právní předpis upravující účetnictví stanoví prováděcí právní předpis. Vyhláška tedy doplňuje obecné pravidlo zákona o kolektivním investování a obecná pravidla zákona o účetnictví ve stanovených případech.
2. Fond kvalifikovaných investorů není povinen před nabytím účasti ve společnosti vlastnící nemovitosti nebo s nimi obchodující zaslat depozitáři ocenění nemovitostí v majetku této společnosti ve formě znaleckého posudku.
Narozdíl od úpravy nemovitostní společnosti v případě speciálních fondů nemovitostí nemusí společnost, která jinak splňuje definiční znaky nemovitostní společnosti, a na které nabývá nebo nabyl účast fond kvalifikovaných investorů, splňovat podmínky § 53d zákona o kolektivním investování. Znalecký posudek je vyžadován výlučně u speciálních fondů nemovitostí. Pokud nestanoví statut nebo smlouva s depozitářem něco jiného, není fond kvalifikovaných investorů povinen před nabytím účasti na takové společnosti zaslat depozitáři ocenění nemovitostí v majetku této společnosti ve formě znaleckého posudku.
Platí ovšem obecné pravidlo odborné péče podle § 75 zákona o kolektivním investování, které ukládá provádění obchodů za prokazatelně doložených nejlepších podmínek. Obchody musejí být provázeny analýzou jejich ekonomické výhodnosti. Dodržení této povinnosti také zkoumá depozitář podle § 21 odst. 1 písm. h) zákona o kolektivním investování. Určitým standardem, který může sloužit jako vodítko, je přehled minimálních náležitostí znaleckého posudku a metod použitých pro ocenění nemovitosti v § 53e zákona o kolektivním investování.
3. Ustanovení § 22 odst. 1, písm. h) až k) zákona o kolektivním investování se nevztahují na pořízení nemovitosti do majetku fondu kvalifikovaných investorů prostřednictvím společnosti vlastnící nemovitosti nebo s nimi obchodující
Ustanovení § 22 odst. 1 písm.h) až k) zákona o kolektivním investování upravují pouze přímé investice do nemovitostí a nelze je bez dalšího vztáhnout i na investice do nemovitostí prostřednictvím společnosti vlastnících nemovitosti nebo s nimi obchodující. Lze nicméně doporučit, aby postup v těchto případech upravila depozitářská smlouva výslovně, a to způsobem, který umožní naplnit funkci depozitáře. Vodítkem může být úprava platná pro speciální fondy nemovitostí. Existence ujednání v depozitářské smlouvě může v konkrétních případech předejít pochybnostem o obcházení zákona při nabývání nemovitostí prostřednictvím nemovitostních společností i pochybnosti o řádném naplnění požadavků odborné péče (neboť požadavek na předložení ocenění nemovité věci depozitáři před koupí platí i pro fondy kvalifikovaných investorů, zatímco ohledně nabytí nemovitostní společnosti zákon nic podobného nestanoví).
V případě fondu kvalifikovaných investorů jde o obecnější otázku. Depozitářská smlouva by měla podchytit též další dispozice s majetkem společností, které fond kvalifikovaných investorů ovládá (např. prodej podniku výrobní společnosti) jakož i případy, kdy fond kvalifikovaných investorů má pouze menšinovou účast, která vliv na rozhodování a přístup k informacím před každým prodejem dostatečně neumožňuje.
Datum zveřejnění:
11. 9. 2008
Platnost od: 11. 9. 2008 do: 19. 8. 2013
Typ dokumentu:
Stanovisko
Upravuje oblast:
Investiční společnosti a investiční fondy
Seznam souvisejících předpisů:
• Vyhláška č. 270/2004 Sb., o způsobu stanovení reálné hodnoty majetku a závazků fondu kolektivního investování a o způsobu stanovení aktuální hodnoty akcie nebo podílového listu fondu kolektivního investování (vyhláška č. 270/2004 Sb.)
• Zákon č. 189/2004 Sb., o kolektivním investování (ZKI)
ID: RS2008-05
Exportovat do pdf
Strategie dohledu
Co nového v dohledu
Legislativní základna
Banky a družstevní záložny
Pojišťovny, zajišťovny a pojišťovací zprostředkovatelé
Penzijní společnosti a fondy, zprostředkovatelé penzijních produktů
Obchodníci s cennými papíry, investiční zprostředkovatelé
Investiční společnosti a investiční fondy
Platební instituce a instituce elektronických peněz, poskytovatelé platebních služeb malého rozsahu a vydavatelé elektronických peněz malého rozsahu
Finanční konglomeráty
Obchodní systémy, vypořádání, evidence a ochrana trhu
Emise, nabídky převzetí a vytěsnění
Směnárny
Legalizace výnosů z trestné činnosti
Obchodování s OTC deriváty, sekuritizace a crowdfunding
Prodeje na krátko
Ozdravné postupy a řešení krize
Ochrana spotřebitele a spotřebitelský úvěr
Správci nevýkonných úvěrů
Sdělení klíčových informací (PRIIPs)
Udržitelné finance
Panevropský osobní penzijní produkt (PEPP)
Digitální provozní odolnost
Kryptoaktiva
Ostatní (audit, ratingové agentury, indexy)
Výkon dohledu
Mezinárodní aktivity v oblasti regulace a dohledu
DORA – Digitální provozní odolnost finančního trhu
Seznamy a evidence
Souhrnné informace o finančním sektoru
Informace uveřejňované emitenty
Informace o krátkých pozicích
Centrální registr úvěrů
Dohledový whistleblowing
Finanční inovace
Ochrana spotřebitele