Najemna pogodba za stanovanje ureja oddajo stanovanja v uporabo proti plačilu najemnine med najemodajalcem in najemnikom. V Sloveniji obligacijski del razmerja ureja Obligacijski zakonik (OZ), posebna pravila za stanovanja pa Stanovanjski zakon (SZ-1), ki določa sestavine najemne pogodbe, obveznosti strank in varstvo najemnika. Po SZ-1 mora biti najemna pogodba za stanovanje sklenjena v pisni obliki. Spodnji vzorec je izhodišče – prilagodite ga svojemu položaju in vedno preverite veljavno pravo.
📄 Najemna pogodba za stanovanje
NAJEMNA POGODBA ZA STANOVANJE (VZOREC)
1. POGODBENI STRANKI
Najemodajalec: [ime in priimek / naziv], [naslov], [EMŠO / matična številka], [davčna številka]
Najemnik: [ime in priimek], [naslov], [EMŠO], [kontakt]
2. PREDMET NAJEMA
Stanovanje na naslovu [ulica in hišna številka], [poštna številka in kraj], v [nadstropje], številka stanovanja [št.], skupne površine [m2], s [število] sobami. Stanovanje se oddaja [opremljeno / neopremljeno]; popis opreme in stanje sta v prilogi (primopredajni zapisnik).
3. TRAJANJE NAJEMA
Najemno razmerje se sklene za [določen čas do [datum] / nedoločen čas] in začne teči dne [datum]. Odpovedni rok je [rok]; odpoved mora biti pisna. Najemodajalec lahko odpove najemno pogodbo le iz razlogov, ki jih dopušča Stanovanjski zakon (SZ-1).
4. NAJEMNINA IN OBRATOVALNI STROŠKI
Mesečna najemnina znaša [znesek] EUR in se plača do [dan] v mesecu na račun [IBAN]. Obratovalni stroški (voda, ogrevanje, elektrika, komunala, upravnik ipd.) [so vključeni v najemnino / se obračunavajo ločeno po dejanski porabi]. Način usklajevanja najemnine: [npr. letno].
5. VARŠČINA
Najemnik ob sklenitvi plača varščino v višini [znesek] EUR, ki se vrne ob izteku najema, če stanovanje vrne v ustreznem stanju in nima odprtih obveznosti. Varščina se lahko uporabi za kritje škode ali neplačanih obveznosti.
6. OBVEZNOSTI NAJEMNIKA
Najemnik uporablja stanovanje kot dober gospodar, redno plačuje najemnino in stroške, ne izvaja posegov brez pisnega soglasja najemodajalca ter odgovarja za škodo, ki nastane po njegovi krivdi. Oddaja v podnajem je dopustna le s pisnim soglasjem najemodajalca.
7. OBVEZNOSTI NAJEMODAJALCA
Najemodajalec izroči stanovanje v stanju, primernem za bivanje, in zagotavlja nemoteno uporabo. Za nujna vzdrževalna dela in odpravo večjih napak skrbi najemodajalec, razen če je škodo povzročil najemnik.
8. PRIMOPREDAJA
Ob začetku in ob koncu najema stranki sestavita primopredajni zapisnik s popisom stanja stanovanja, opreme in stanjem števcev. Ob koncu najema najemnik vrne stanovanje očiščeno in s vsemi ključi.
9. KONČNE DOLOČBE
Za vprašanja, ki jih pogodba ne ureja, veljata Obligacijski zakonik in Stanovanjski zakon (SZ-1). Morebitne spore rešujeta stranki sporazumno, sicer je pristojno sodišče v [kraj].
10. PODPISI
Kraj in datum: [kraj], [datum]
Najemodajalec: _____________________ Najemnik: _____________________
Pogosta vprašanja
Ali mora biti najemna pogodba za stanovanje pisna?
Da. Stanovanjski zakon (SZ-1) za najemno pogodbo za stanovanje določa pisno obliko. Pisna pogodba je pomembna tudi kot dokaz o dogovorjenih pogojih, najemnini in trajanju razmerja.
Kdaj lahko najemodajalec odpove najemno razmerje?
Najemodajalec lahko najemno pogodbo odpove le iz razlogov, ki jih dopušča Stanovanjski zakon (SZ-1), ob upoštevanju odpovednega roka. Varstvo najemnika je v veliki meri kogentno, zato dogovori, ki so za najemnika slabši od zakona, praviloma nimajo učinka.
Ali smem stanovanje oddati v podnajem?
Oddaja v podnajem je praviloma dopustna le s pisnim soglasjem najemodajalca. Podnajem brez soglasja lahko pomeni kršitev pogodbe in razlog za njeno odpoved.
Ali se varščina vedno vrne v celoti?
Varščina se vrne ob izteku najema, če najemnik vrne stanovanje v ustreznem stanju in nima neporavnanih obveznosti. Najemodajalec lahko iz varščine pokrije dokazano škodo ali dolgove, presežek pa vrne.