32/1998 Sb. HMP
VYHLÁŠKA
hlavního města Prahy
o cenové mapě stavebních pozemků
Zastupitelstvo hlavního města Prahy se usneslo dne 24.9.1998 po projednání s městskými částmi vydat podle § 16
odst. 1 zákona ČNR č. 367/1990 Sb., o obcích (obecní zřízení), a v souladu s ustanovením § 33 odst. 2 zákona č. 151/1997
Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), tuto obecně závaznou vyhlášku:
Čl.1
K ocenění stavebních pozemků1) se podle zvláštního zákona2) vydává pro území hlavního města Prahy cenová mapa
stavebních pozemků.
Čl.2
Cenová mapa stavebních pozemků, která obsahuje část grafickou v rozsahu 132 listů zpracovaných na státní mapě
odvozené v měřítku 1:5000 a část textovou, je přílohou této vyhlášky.
Čl.3
Cenová mapa stavebních pozemků je k nahlédnutí v Informačním středisku Magistrátu hlavního města Prahy 3).
Čl.4
Tato vyhláška nabývá účinnosti dnem 1.1.1999.
RNDr. Jan Koukal, CSc., v. r.
primátor hl. m. Prahy
Ing. Petr Švec, v. r.
náměstek primátora hl. m. Prahy
Příl.
CENOVÁ MAPA STAVEBNÍCH POZEMKŮ HL. M. PRAHY
Textová část
Hlavní město Praha
duben 1998
1. Úvod
V roce 1994 rozhodla rada Zastupitelstva hl.m. Prahy o pořízení cenové mapy stavebních pozemků na správním
území města (dále "cenová mapa"). Od roku 1995 byla cenová mapa kontinuálně zpracovávána způsobem, který je uveden v
kapitole "Metodika zpracování cenové mapy". Původní zadání zpracování cenové mapy odpovídalo v té době platné vyhlášce
Ministerstva financí ČR č. 393/1991 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního
užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků. Metodika zpracování byla upravena tak, aby cenová mapa byla
plně v souladu s příslušnými ustanoveními zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o
oceňování majetku) (dále jen "zákon o oceňování majetku") a s vyhláškou Ministerstva financí ČR č. 279/1997 Sb., kterou se
provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku (dále jen "oceňovací vyhláška").
1.1 Vztah cenové mapy k územnímu plánu hl. města Prahy
Od roku 1994 je na území hl. m. Prahy v platnosti "Územní plán hl. m. Prahy - plán využití ploch - stabilizovaná území". Tento
plán spolu se změnami a doplňky v podstatě vymezuje dva druhy území: stabilizovaná a nestabilizovaná.
Pro jednotlivé druhy stabilizovaných území je předepsán způsob funkčního využití - tzv. polyfunkční území a monofunkční
plochy. Nově stavěné, modernizované nebo rekonstruované stavby a zařízení musí odpovídat charakteristice těchto území a
ploch, uvedené v legendě územního plánu.
Pro nestabilizovaná území, tzv. bílá místa, je stanoven zvláštní režim povolování staveb podle povahy jednotlivých území.
Členění ploch bylo využito jak při posuzování konkrétních pozemků, tak při vymezení obdobných pozemků (podle § 10, odst. 3
zákona o oceňování majetku). Mimořádná pozornost byla věnována objektivnímu vymezení skupin pozemků se shodným
účelem využití. Při porovnávání obdobných pozemků bylo mimo jiné zohledněno, zda současné využití pozemku je či není v
souladu s platným územním plánem.
2. Součásti cenové mapy
Cenovou mapu stavebních pozemků správního území hl. m. Prahy tvoří:
2.1. Státní mapy odvozené (SMO) v měřítku 1 : 5000 s graficky vymezenými plochami a cenami pozemků (dále jen
"mapy"). Každý mapový list je označen datem poslední aktualizace.
2.2. Textová část cenové mapy.
Originál cenové mapy je autorizován Magistrátem hlavního města Prahy, spolu s uvedením rozsahu platnosti.
3. Instrukce k využívání cenové mapy stavebních pozemků hlavního města Prahy
3.1. Cenová mapa je zpracována v souladu se zákonem o oceňování majetku a při aplikaci cenové mapy se vychází
z dikce ustanovení § 10 uvedeného zákona.
3.2. Cenová mapa platí pro všechny stavební pozemky správního území hlavního města Prahy, které jsou v této
mapě graficky vymezeny a u nichž je stanovena jejich cena. Současně platí podmínka, že pozemky, na které se tato cenová
mapa vztahuje, jsou vyjmenovány v § 9 odst. 1 písm. a) zákona o oceňování majetku.
3.3. V cenové mapě je v každém graficky vymezeném území s oceněnými obdobnými pozemky uvedena skupina
dvou čísel, které značí:
cenu v Kč/m2 pozemku/
interní identifikační kód
Všechny stavební pozemky nacházející se ve vymezených územích, která jsou označena cenou, se oceňují podle této cenové
mapy.
3.4. Stavební pozemky, které v grafické části nejsou v žádné skupině parcel s vyznačenou cenou, se ocení podle
příslušného ustanovení § 23 vyhlášky Ministerstva financí č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.
151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).
3.5. Pokud se oceňovaný stavební pozemek nachází současně ve dvou a více různých graficky vymezených
územích, ocení se podle příslušného ustanovení § 23 oceňovací vyhlášky.
3.6. Pozemky, které jsou v katastru nemovitostí vedeny jako ostatní plochy a skutečně slouží k provozu drah (např.
železničních, tramvajových), dále dálnice a silnice, místní a účelové komunikace, chodníky a parkové cesty, parkoviště a ostatní
veřejná prostranství (např. zeleň v zástavbě), plochy letišť a přístavů, popřípadě pozemky k takovým účelům určené (vydaným
územním rozhodnutím nebo stavebním povolením), se neoceňují podle cenové mapy, byť se mohou nacházet v některé ze
skupin parcel s vyznačenou cenou, ale jejich cena se zjistí podle ustanovení. § 23 odst. 8 oceňovací vyhlášky, nebo, jde-li o
stejný druh pozemků, avšak využívaný k podnikání za úplatu, výjimečně i podle ustanovení § 23 odst. 1 téže vyhlášky.
3.7. Dotazy, připomínky a návrhy k této cenové mapě stavebních pozemků hl. města Prahy vyřizuje odbor informatiky
Magistrátu hl. města Prahy, Mariánské nám. 2, 110 00 Praha1.
4. Stručná charakteristika města
Praha je správním, administrativním a kulturním centrem České republiky. Současně tvoří, vzhledem k počtu obyvatel
i ekonomickému potenciálu, hospodářské centrum celého státu. Z tohoto pohledu je významná koncentrace kvalifikovaných
pracovních sil jak v oblasti podnikové sféry, tak v oblasti vědy, výzkumu a školství.
Praha má 57 městských částí a 112 katastrálních území. V Praze žilo k 31.12.1996 1.204.953 trvale bydlících
obyvatel. Ovšem k tomuto počtu je nutno připočíst zhruba 80 tis. lidí, kteří do Prahy dojíždějí většinou do zaměstnání a škol, a
dále 110 tis. návštěvníků Prahy.
Praha má významné zastoupení objektů pro administrativu, obchod a dále nemovitosti, které jsou svojí funkcí spojeny
se službami cestovnímu ruchu. Dalším specifikem Prahy je její návaznost na tzv. Pražský metropolitní region, který zahrnuje
území okresů Praha - východ, Praha - západ, části okresů Benešov, Beroun, Kladno, Kolín, Mělník, Mladá Boleslav, Nymburk a
Příbram. Celý Pražský metropolitní region čítá 1,7 mil. obyvatel, z toho na Prahu připadá 1,2 mil. Jako spádové město oblasti je
Praha významnou křižovatkou silniční a železniční dopravy a východiskem regionální hromadné dopravy. Město leží na tahu
mezinárodních silnic E 55 (dálnice D1), E 65, E 67 (dálnice D11), E 50 (dálnice D5) a E 48. Tato silniční propojení na území
Prahy velmi významně ovlivňují atraktivitu pozemků. Stejně jako je Praha silničním uzlem území Čech, je také důležitým
železničním uzlem, s Hlavním nádražím prakticky v centru města, a dalšími nádražími, z nichž Masarykovo je umístěno v
samém jádru města a celá řada dalších se nachází poblíž lokálních center města.
Věková struktura obyvatelstva hl. m. Prahy:
předproduktivní věk (0 - 14 let)
15,1%
produktivní věk (15 - 59 let muži, 15 - 54 let ženy) 62,0%
poproduktivní věk
22,9%
Celkový vývoj nezaměstnanosti nezaznamenává v Praze ani v celém regionu výraznější výkyvy a pohybuje se
hluboko pod celostátním průměrem.
Koncept územního plánu hl. m. Prahy uvádí, že k nejvýznamnějším rozvojovým prostorům města patří Západní
Město, Jihovýchodní Město, Barrandov, Černý Most, Dolní Počernice, Březiněves, Dolní Chabry, Vinoř - Satalice - Třeboradice,
Letňany - Kbely, Klánovice, Újezd nad Lesy, Zličín, Radotín, Lipence, Nebušice, Lysolaje, Suchdol, Písnice, Kunratice a další.
Podstatná část těchto rozvojových prostorů bude využita pro funkci bydlení.
5. Metodika zpracování cenové mapy
5.1 Úvod
Cenová mapa postihuje diference mezi cenami pozemků v obcích a umožňuje jednoduché zjišťování cen jednotlivých pozemků.
Cenová mapa je zpracována v souladu se zákonem o oceňování majetku.
5.2 Postup zpracování
Základem cenové mapy jsou konkrétní sjednané ceny stavebních pozemků (dále jen " pozemků") obsažené ve smlouvách.
Při zpracování cenové mapy se vycházelo z rozboru pozemků z hlediska jejich charakteristik a sjednaných cen. Ceny těchto
pozemků jsou dále porovnávány s obdobnými pozemky podle § 10 odst. 3 zákona o oceňování majetku. V cenové mapě jsou
graficky vymezeny obdobné pozemky. Pozemky jsou navzájem porovnatelné podle účelu užití, polohy na území města a
stavební vybavenosti.
Takto vymezené pozemky jsou oceněny porovnáním se sjednanými cenami obdobných pozemků na základě zpracovaného
rozboru. Pozemky, u nichž nelze provést porovnání s obdobnými pozemky, zůstávají v cenové mapě neoceněny a ocení se
podle § 23 oceňovací vyhlášky. V Praze zůstávají cenovou mapou zpravidla neoceněny některé pozemky veřejné správy,
školství, kultury, zdravotnictví, bezpečnosti, obrany, komunikací a dalšího technického vybavení. Vesměs jde o pozemky s
omezenou obchodovatelností. V cenové mapě nejsou tedy oceněny ty pozemky, kde nebyl zjištěn jejich prodej, resp. je nebylo
možno porovnat se zjištěnými cenami porovnatelných pozemků.
5.3. Rozborová část
Prvním krokem zpracování cenové mapy stavebních pozemků hl. m. Prahy bylo vypracování analytického výkresu v hranicích
správního území města. Výkres byl vyhotoven ve 132 mapových listech. Do tohoto výkresu byly promítnuty podklady dodané
objednatelem cenové mapy.
Jedná se především o následující podklady:
- nejvýznamnější liniové zdroje hluku (podél komunikací nad 65 dB)
- chybějící odkanalizování zastavěného území
- chybějící zásobování vodou z veřejného vodovodu
- vybraná územní rozhodnutí
- stavební uzávěry
- klima (imisně nejzatíženější plochy, tzv. zóna D)
- letecký hluk (plochy nejvíce zatížené leteckým hlukem dle denní hodnoty maximální hladiny hluku)
- skládky (lokality z kategorie IV a V s nebezpečím výskytu nebezpečného odpadu plus neznámého charakteru)
- biokoridory, chráněná území, přírodní parky (podle generelu ÚSES)
Dále byl v rozborových mapách specifikován účel využití jednotlivých skupin pozemků. Takto byly například označeny pozemky
zastavěné bytovými nebo rodinnými domy, pozemky sloužící výrobě s bližší specifikací, např. název závodu ap. U rozsáhlejších
ploch s objekty komerčního charakteru je rovněž provedena specifikace např. obchod, hotel, administrativa, apod. Obdobně
jsou popsány i ostatní druhy využití - např. plochy sloužící školství, zdravotnictví, kultuře, technickému vybavení, apod.
5.4. Charakteristiky porovnávaných pozemků
Aby bylo možno vymezit obdobné pozemky za účelem stanovení jejich vzájemné porovnatelnosti, bylo nutné je popsat z
hlediska jejich polohy, vybavenosti infrastrukturou a funkce, která je jedním z rozhodujících faktorů při vytváření tržního
mikroklimatu v graficky vymezeném území.
Za tímto účelem byly u jednotlivých graficky vymezených obdobných pozemků popsány jejich rozhodující vlastnosti. Tyto
vlastnosti jsou převzaty zejména z analytických výkresů, z platného územního plánu, ale i z dalších místních šetření.
Šetřené charakteristiky
Účel využití
Zvláštní důraz byl kladen na přesné vymezení pozemků, které se vyznačují shodným účelem využití. Proto byla
graficky vyznačená území rozčleněna do menších celků, aby byla postižena homogenita funkčního vymezení skupin pozemků.
Soulad s územním plánem
Sleduje se, zda účel využití plochy je, či není v souladu s funkcí vymezenou v platném územním plánu.
Poloha
Byla provedena kategorizace polohových tříd v závislosti na účelu využití a umístění v obci (centrum, vnitřní město,
okrajová část kompaktního města, území mimo kompaktní město).
Stavební vybavenost
Zejména posuzováno zavedení kanalizace, vodovodu a elektřiny, případně plynu.
Omezující faktory
Byly podchyceny okolnosti, které rozhodujícím způsobem limitují využitelnost pozemku, např. stavební uzávěra,
inundační území, zhoršené klima, nadměrná hlučnost, přírodní omezení.
5.5 Vyjádření cen v posuzovaných územích
Východiskem této kapitoly je znění § 10, odst. 2 a 3 zákona o oceňování majetku. Stavební pozemky v cenové mapě jsou
oceněny skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách. Pokud nebyly při zpracování této cenové mapy
sjednané ceny stavebních pozemků k dispozici nebo je nebylo možno použít, protože již neodpovídaly úrovni sjednaných cen
porovnatelných pozemků ke dni vypracování cenové mapy, byly zjištěny na základě porovnání se sjednanými cenami
obdobných pozemků v hl. m. Praze. Při porovnání se vycházelo ze shodného účelu užití, z obdobné polohy v obci a ze shodné
stavební vybavenosti pozemku.
Základem bylo porovnání vlastností prodaných pozemků a vlastností pozemků, které byly oceňovány. Údaje o prodaných
pozemcích, resp. o skutečně sjednaných cenách dodal zpracovateli cenové mapy Magistrát hl.m. Prahy.
Před konečným oceněním byly z ocenění vyloučeny ceny těch pozemků, které se zřetelně vymykají úrovni převažujících cen u
porovnatelných pozemků. Takto bylo zamezeno zkreslení cenových údajů.
Kromě toho byla provedena celková inventura dosažitelných i veřejně známých údajů o prodejích pozemků v Praze a
objednateli cenové mapy byl předložen soubor významných pozemků, kde bylo došetřováno, zda k prodeji skutečně došlo a
zda nebyly tyto prodeje opomenuty. Šlo o zhruba 60 pozemků, mezi něž patří některé významné parcely v centru města, plochy
na kterých se v současnosti realizuje komerční bytová výstavba např. na Petřinách, v Kobylisích nebo na Žižkově, celá řada
pozemků pro výstavbu rodinných domků a vil, ale i pozemky určené pro zástavbu s obchodní a administrativní funkcí na
Smíchově, na Proseku apod. Dále byla prověřována celá řada pozemků, na kterých byly v poslední době vystavěny čerpací
stanice pohonných hmot.
Na základě popsaných srovnání pak bylo provedeno ocenění uvedené v cenové mapě stavebních pozemků. Pro všechny
graficky vymezené skupiny parcel, kde byla známa sjednaná cena, jakož i pro všechny obdobné graficky vymezené skupiny
parcel je v cenové mapě zapsána jejich cena s doplněním o jednoznačnou identifikací vymezeného území, která slouží vnitřní
potřebě objednatele. V rámci první aktualizace cenové mapy budou z grafické části vypuštěny identifikační údaje skupin parcel,
u nichž není uvedena cena.
6. Vybrané údaje z katastru nemovitostí
Tato kapitola byla zpracována na základě požadavku Ministerstva financí ČR. Východiskem jsou statistická data
získaná na katastrálním úřadě. Jednotlivé údaje jsou přehledně uvedeny v příloze ve formě součtu jednotlivých katastrálních
území (celkem 112 k. ú. v Praze).
Základní členění
výměra ha
%
počet parcel
%
Zemědělská půda,
lesní půda
a vodní plocha
27 484
55
82 134
29
Zastavěná plocha
4 583
9
129 507
45
Ostatní plocha
17 753
36
76 187
26
Praha celkem
49 820
100
287 828
100
Předmětem ocenění v cenové mapě byly stavební pozemky, které se v převážné většině nachází v kategorii tzv.
zastavěné plochy. Z tohoto pohledu tyto pozemky tvoří pouhých 9 % (s ostatními plochami 45 %) rozlohy správního území
města. Důvodem je zejména velká rozloha intenzivně využívané zemědělské půdy v katastrálních územích venkovských sídel
začleněných do správního území města. Na druhé straně, z pohledu počtu parcel, je dominantní podíl parcel klasifikovaných
jako zastavěná plocha, která činí 45 % (spolu s parcelami ostatních ploch 71 %). Důvodem je mnohem větší členitost
zastavěných ploch a menší průměrná plocha parcel.
V oblasti zastavěných ploch je významný zejména podíl bydlení, který činí z hlediska rozlohy 53 % a z hlediska počtu
parcel dokonce 70 % všech zastavěných ploch.
Z tzv. ostatních ploch podléhají ocenění pouze některé plochy Jsou to především plochy tvořící jednotný funkční
celek se stavbou. Toto vymezení se týká zejména zeleně v zástavbě. Ze struktury ostatních ploch vyplývá, že podíl dálnic,
silnic, ostatních komunikací a dopravních ploch a ploch manipulačních představuje 31 % veškerých výměr a 32 % parcel tzv.
ostatních ploch. Zbývající část je pak dle katastrální statistiky značně druhově diferencována.
Pro potřeby ocenění cenovou mapou bylo ve správním území města lokalizováno celkem 7891 skupin obdobných
pozemků. Z tohoto počtu bylo oceněno 60 % skupin, tj. 4705 skupin. Znamená to, že v těchto skupinách obdobných pozemků
byla uplatněna sjednaná prodejní cena pozemku, nebo došlo k ocenění na základě porovnání. Skutečnost, že k poměrně
velkému počtu stavebních pozemků nemohla být přiřazena odpovídající cena, svědčí o dosud ne zcela rozvitém trhu s
pozemky.
Následující tabulka poskytuje srovnání mezi celkovými počty zastavěných parcel a jejich strukturou ve městě a
diferenciací podle lokalizovaných oceňovaných skupin obdobných stavebních pozemků. Struktura oceňovaných skupin
pozemků je mnohem členitější, zde však z důvodu srovnatelnosti se statistikou katastrálních území došlo k záměrné agregaci.
počet skupin pozemků
Druh zastavěné plochy
počet parcel
celkem
z toho oceněných
průmyslovými objekty
2 241
778
538
zeměděl. a lesními objekty
1 358
101
7
objekty obč. vybavenosti
18 302
3 053
1 050
z toho garáže v rámci ost.
stav. obj.
13 283
x
x
Objekty tech. vybavenosti
a dopravy
2 888
58
5
Objekty bydlení
91 215
3 166
2 465
CELKEM
116 004
7 156
4 055
Pozn.:
Do celkového počtu 7891 skupin pozemků nutno dopočíst 735 skupin vedených jako ostatní plocha. Převážně se jedná o
pozemky zahrad tvořící jednotný funkční celek se stavbou. Z těchto skupin pozemků jich bylo 650 oceněno.
7. Charakteristika trhu s pozemky
7.1. Všeobecná analýza
Pokud jde o porovnatelnost pozemkového trhu s jinými městy České republiky, z provedené analýzy vyplývá, že celoplošně
není možno hlavní město Prahu porovnávat s jiným městem republiky. Je možno porovnávat některé segmenty trhu, zejména
pak pozemky určené k výstavbě objektů průmyslového charakteru.
Pro rozbor trhu s nemovitostmi ve vztahu ke zpracování cenové mapy zpracovatelé získali informace o 6300 pozemcích
prodaných v letech 1994 až 1996. Toto sestavení přehledu, který zahrnoval i doplňující charakteristiky prodejů, umožnilo
provést relativně objektivní analýzu trhu s pozemky. Celkově se ukazuje, že tento rozsah údajů je postačující pro kvalitní
zpracování cenové mapy v rozsahu území města Prahy. Prodeje pozemků v období let 1990 až 1993 nejsou v cenové mapě
zohledněny, neboť jde o údaje starší čtyř let a zároveň o údaje odpovídající období nerovnovážného vývoje trhu s nemovitostmi.
Z dosavadních zjištění vyplývá, že trh s nemovitostmi z hlediska nabídky a poptávky v Praze není ovlivňován obdobnými faktory
jako trh v stotisícových a větších městech v celé republice. Je možno objektivně konstatovat, že intenzita prodejů vybraných
typů pozemků přesahuje rozsah obchodování s pozemky v dalších městech České republiky jako jsou Brno, Olomouc, České
Budějovice apod. Toto zjištění se opírá o analyzovaný vzorek prodejů s vyloučením evidentně spekulativních nákupů pozemků,
které prokazatelně nevedly ani po několika letech k realizaci výstavby.
Z analýzy trhu pozemků v Praze také vyplývá, že celkový rozvoj města v posledních třech letech postupně nabírá na dynamice,
což se projevuje ve zvýšeném rozsahu obchodování s pozemky určenými pro bydlení a pro komerční výstavbu. Velmi
významným fenoménem je existence metra, jehož umístění ovlivňuje zájem o pozemky v okolí jeho stanic a existují i další
specifika, která nelze sledovat v jiných městech České republiky. Lze se oprávněně domnívat, že v nejbližší budoucnosti bude
trh ovlivněn rozvojem ploch určených pro bytovou výstavbu, ale i pro smíšené funkční využití. Jedná se o prostory
Jihovýchodního Města, Jihozápadního Města, ale může se jednat i o rozvojové prostory v některých územích současných
pražských nádraží apod.
Pokud jde o strukturu prodejů, nejpočetnější skupinou obchodovaných pozemků byly ve sledovaném období zahrady spolu s
pozemky určenými pro bydlení a plochy v průmyslových areálech.
7.2. Konkrétní rozbor
Tento rozbor se opírá o vyhodnocení statistického vzorku 6300 prodaných pozemků získaných na území města v letech 1994
až 1996 a uplatněných v cenové mapě. Analyzovány jsou především souvislosti využití a umístění prodávaných pozemků ve
vztahu k jejich cenám.
Vliv polohy
+--------------------------------+-------------------------------+
|
|
Kč/m2
|
|
+--------+---------+------------+
|Poloha
|Průměrná|Minimální|Maximální
|
|
|
cena | cena
| cena
|
+--------------------------------+--------+---------+------------+
|Centrum
| 20 800 | 3 100 | 56 000
|
+--------------------------------+--------+---------+------------+
|Vnitřní město
| 3 500 |
680 | 30 900
|
+--------------------------------+--------+---------+------------+
|Okrajová část kompaktního města | 1 900 |
370 |
7 930
|
+--------------------------------+--------+---------+------------+
|Území mimo kompaktní město
| 1 100 |
100 |
7 930
|
+--------------------------------+--------+---------+------------+
Z tohoto pohledu zaujme především výrazná diferenciace cen mezi centrem a ostatním územím města. Z hlediska průměrných
cen pak cenová hladina postupně klesá směrem k okrajům města. Zde prezentované výsledky, které vychází ze statistických
průměrů, jsou přirozeně velmi zjednodušující, nicméně určitý názor na rozložení atraktivity pozemků přece jen poskytují.
Obdobně lze hodnotit i situaci ve vyhodnocení tzv. minimálních a maximálních cen, kde se všeobecně potvrzuje klesající
tendence hodnot od centra směrem k okrajům města. Stručnou poznámku si zaslouží hodnocení maximálních cen uplatněných
v cenové mapě. Zde je evidentní relativně menší rozdíl mezi centrem a vnitřním městem. Na druhé straně shodné údaje pro
obě kategorie spíše okrajového území vyplývají z cen pozemků pro čerpací stanice pohonných hmot, kde rozhoduje zejména
jejich lokální umístění.
Rozbor dle účelu využití
Transparentnost trhu je poměrně silná v oblasti pozemků sloužících k bydlení, kde 84 % skupin obdobných pozemků mohlo být
objektivně oceněno. Na jednu skupinu pozemků vymezených k ocenění připadá v průměru 31 parcel zastavěných objekty k
bydlení. Při vědomí celkového počtu obytných objektů tento údaj dokladuje, že jednotlivá území byla lokalizována se snahou
docílit co nejpřesnějšího vymezení dle účelu využití. V segmentu bydlení dochází k velké různorodosti cen od 450 do 8 070
Kč/m2. Cena odvozená váženým průměrem činí u rodinných domů 1 940 Kč/m2 a u činžovních domů 2 320 Kč/m2, rozdílnosti v
cenách poměrně přesně odráží lokalizační charakteristiky - nejvíce žádány jsou pozemky pro zástavbu rodinnými domy (RD) v
prolukách současných vilových čtvrtí. Nejlevnější jsou pozemky v okrajových částech města s obtížnou dostupností do centra a
nevybavené základní infrastrukturou - především vodou a kanalizací. V oblasti činžovních domů (ČD) na max. velikost ceny
působí zejména ceny dosahované v centru resp. vnitřním městě, kde dominuje vliv polohy a možnost využívání bytového
objektu i k jiným komerčním účelům.
Tuto skutečnost dokumentuje tabulka průměrných cen pozemků sloužících k bydlení:
Průměrná cena Kč/m2
Poloha
RD
ČD
Centrum
5 340
9 010
Vnitřní město
3 170
2 600
Okrajová část kompaktního města
2 160
1 460
Území mimo kompaktní město
1 200
870
U pozemků zastavěných průmyslovými objekty připadá na jednu skupinu obdobných pozemků 2,9 parcel vedených jako
zastavěná plocha. Důvodem je značná rozlehlost areálů a jejich poměrně jednoznačná lokalizace. Rovněž v tomto segmentu
mohla být oceněna většina, t.j. 69 % skupin pozemků. Při zjištěných prodejích bylo vždy nalezeno dostatečné množství
obdobných pozemků, neboť průmyslové plochy mají mnohem homogennější charakteristiky. Většina cen osciluje kolem 1 400
Kč/m 2. Minimální ceny 300 Kč/m2 jsou spíše výjimkou. Maximální ceny až 5500 Kč/m2 jsou patrně odůvodněny zájmem o
investice do objektů komerčně výnosného charakteru v nynějších výrobních areálech.
Při porovnání s minulými léty se ukazuje vzestup průměrných prodejů pozemků s průmyslovým využitím a relativní růst cen.
Situace v prodejích ploch občanské vybavenosti je velmi různorodá. V našem šetření (většinou v území mimo městské centrum,
které je oceněno samostatně) se nachází 184 skupin pozemků ploch komerčně výnosných (např. hotely, administrativní
budovy, nákupní centra apod.). Ocenění bylo provedeno v 80 % případů. Prodeje v této oblasti mají tedy poměrně velkou
četnost. Průměrná cena činí 6 930 Kč/m2, cena maximální 48 000 Kč/m2, minimální ceny jsou opět spíše výjimkou. Obdobná
situace z hlediska četnosti prodejů je i u pozemků s objekty s menší ekonomickou výnosností - např. menší obchody, ubytovny,
některá sportoviště apod. Na rozdíl od skupiny dříve zmíněných zařízení zde průměrná cena dosahuje úrovně 2 400 Kč/m 2.
Oscilace cen k vyšším i nižším hladinám je však výrazná. U pozemků využitých pro komerční vybavenost se velmi silně
projevuje i vliv polohy. Toto dokládá i přehled průměrných cen ploch občanské vybavenosti:
Poloha
Průměrná cena Kč/m2
Objekty velmi výnosné
Objekty méně výnosné
Centrum
37 190
12 050
Vnitřní město
8 850
3 320
Okrajová část komp. města
4 380
1 910
Území mimo komp. město
3 440
1 330
Zcela specifická je situace v prodejích pozemků sloužících převážně veřejnému zájmu. Protože s těmito pozemky se prakticky
neobchoduje, mohlo být v cenové mapě zaznamenáno jen několik prodejů s průměrnou cenou 1 430 Kč/m2. V těchto případech
je cena určena převážně využitelností pozemku a její výše nezávisí na umístění ani vybavenosti pozemku.
V cenové mapě je přihlédnuto i k využití pozemků pro lokální centra resp. pro smíšené využití komerční vybavenosti a bydlení
na hlavních obchodních třídách. U těchto ploch dosahuje průměrná cena hodnoty 4 910 Kč/m 2. Rozptyl cen je opět ovlivněn
polohou - ve vnitřním městě 5 230 Kč/m2, v okrajové části kompaktního města 1 850 Kč/m2 a v území mimo kompaktní město 1
380 Kč/m2.
Samostatně byl posuzován trh s pozemky v městském jádru. U objektů, které lze alespoň částečně využít ke komerčním
účelům se relevantní ceny pohybují od 20 000 do 55 000 Kč/m2. Příčiny rozdílů spočívají zejména v poloze, velikosti a
dostupnosti těchto pozemků - často rozhoduje blízkost k atraktivním nákupním místům nebo naopak relativní odlehlost.
Průměrná cena zde činí 29 600 Kč/m2.
Četnost prodejů pozemků v městském jádru je ovlivněna především stabilizovanou funkční strukturou území s nedostatkem
volných stavebních ploch. Navíc některé pozemky v území městského jádra jsou dlouhodobě pronajímány nebo tvoří
nepeněžitý vklad do obchodních společností. Z hlediska konkrétních cen pozemků stojí za zmínku veřejně známý prodej
pozemku na náměstí Republiky v Praze 1, který odkoupila od města Hypobanka a jehož cena mnohonásobně převyšuje ostatní
sjednané ceny v lokalitě. Proto k této ceně nebylo přihlíženo jako k ceně obvyklé.
Seznam katastrálních území hl. města Prahy
8. Příloha
A/ přehled údajů z evidence katastru nemovitostí
Druh pozemku
Počet parcel
Výměra (ha)
2-8 Zemědělská půda
77 661
10
Lesní půda
2 622
11
Vodní plochy
1 851
2-11 Celkem: Zemědělská půda, lesní půda
a vodní plochy
82 134
21 550,5329
4 867,2864
1 065,8139
13 Zastavěná plocha
13 Zastavěná plocha
13 Zastavěná plocha
13 Zastavěná plocha
13 Zastavěná plocha
13 Zastavěná plocha
13 Zastavěná plocha
13 Zastavěná plocha
13 Zastavěná plocha
13 Zastavěná plocha
Využití
13/10*
Průmyslový objekt
2 241
13/20*
Zemědělská usedlost
38
13/21*
Zemědělská hosp.
budova
1 313
13/30*
Objekt dopravy
553
13/40*
Objekt k bydlení
91 215
13/50* Objekt lesního
hospodářství
7
13/60* Objekt občanské
vybavenosti
5 019
13/700* Objekt technické
vybavenosti
2 335
13/90* Ostatní stavební
objekty
26 290
z toho garáže
13 283
13/0**
Neznámé využití
14 Ostatní plocha
14 Ostatní plocha
14 Ostatní plocha
14 Ostatní plocha
14 Ostatní plocha
14 Ostatní plocha
14 Ostatní plocha
14 Ostatní plocha
14 Ostatní plocha
360,9160
9,9295
66,6377
68,4582
2 430,8096
0,1455
512,5216
90,1010
1 014,5050
69,9806
496
28,9925
129 507
4 583,0166
30 Dráhy
617
31 Dálnice
104
32 Silnice
1 281
33 Ostatní
komunikace
22 675
36 Ostatní
dopravní plocha
363
40 Zeleň v zástavbě 8 305
41 Ostatní zeleň
6 706
50 Hřiště-stadion
1 045
51 Koupaliště
139
52 Ostatní
sportoviště
145
53 Rekreační
ubyt. plocha
61
54 Soukr. rekr. plocha 3
60 Hřbitov
171
737,5731
160,9454
850,6837
13 Celkem: ZASTAVĚNÁ PLOCHA
14 Ostatní plocha
14 Ostatní plocha
14 Ostatní plocha
14 Ostatní plocha
27 483,6332
3 649,1419
848,2975
895,7564
1 599,8830
545,2950
28,5980
104,7496
29,7409
1,7594
154,7144
14 Ostatní plocha
14 Ostatní plocha
7
1,9339
3 669
341
6
12 299
14 617
2 577
1 484,1256
347,6747
20,5311
2 880,2166
2 753,8172
506,0963
1 056
151,5585
14 Celkem: OSTATNÍ PLOCHA
76 187
17 753,0922
CELKEM PRAHA
287 828
49 819,7420
14 Ostatní plocha
14 Ostatní plocha
14 Ostatní plocha
14 Ostatní plocha
14 Ostatní plocha
14 Ostatní plocha
61 Kultura
70 Manipulační
plocha
71 Těžba surovin
73 Skládka
90 Jiná plocha
91 Staveniště
92 Neplodná půda
14/*** Neznámé
využití
Domy s čísly popisnými
Stavby s čísly evidenčními
Listy vlastnictví
Benice
Běchovice
Břevnov
Březiněves
Bohnice
Braník
Bubeneč
Čakovice
Černý Most
Čimice
Ďáblice
Dejvice
Dolní Chabry
Dolní Měcholupy
Dolní Počernice
Dubeč
Háje
Hájek
Hloubětín
Hlubočepy
86 838
4 709
98 301
B/ Seznam katastrálních území hl. města Prahy
Hodkovičky
Holešovice
Holyně
Horní Měcholupy
Horní Počernice
Hostavice
Hostivař
Hradčany
Hrdlořezy
Chodov
Cholupice
Jinonice
Josefov
Kamýk
Karlín
Kbely
Klánovice
Kobylisy
Křeslice
Koloděje
Kolovraty
Komořany
Košíře
Královice
Krč
Kunratice
Kyje
Lahovice
Letňany
Lhotka
Libeň
Liboc
Libuš
Lipany
Lipence
Lochkov
Lysolaje
Malá Chuchle
Malá Strana
Malešice
Michle
Miškovice
Modřany
Motol
Nebušice
Nedvězí
Nové Město
Nusle
Petrovice
Písnice
Pitkovice
Podolí
Přední Kopanina
Prosek
Radlice
Radotín
Ruzyně
Řeporyje
Řepy
Satalice
Sedlec
Slivenec
Smíchov
Sobín
Staré Město
Stodůlky
Střešovice
Střížkov
Strašnice
Suchdol
Šeberov
Štěrboholy
Třebonice
Třeboradice
Točná
Troja
Uhříněves
Újezd nad Lesy
Újezd
Veleslavín
Velká Chuchle
Vinohrady
Vinoř
Vokovice
Vršovice
Vyšehrad
Vysočany
Záběhlice
Zadní Kopanina
Zbraslav
Zličín
Žižkov
____________________
1) § 9 odst. 1 písm. a) zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).
2) § 10 zákona č. 151/1997 Sb.
3) Mariánské nám. 2, Praha 1.