Obecně závazná vyhláška, kterou se mění vyhláška č. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy, o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění pozdějších předpisů

5/2003 Sb. HMP Obecně závazná vyhláška, kterou se mění vyhláška č. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy, o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění pozdějších předpisů Zastupitelstvo hlavního města Prahy se usneslo dne 27.2.2003 vydat podle § 44 odst. 3 písm. d) zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, a § 33 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), tuto obecně závaznou vyhlášku: Čl. I Vyhláška č. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy, o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění vyhlášky č. 39/1999 Sb. hl. m. Prahy, obecně závazné vyhlášky č. 1/2001 Sb. hl. m. Prahy a obecně závazné vyhlášky č. 30/2001 Sb. hl. m. Prahy, se mění takto: Příloha zní: "Cenová mapa stavebních pozemků na území hlavního města Prahy Textová část Úvod Aktualizovaná cenová mapa navazuje na cenovou mapu stavebních pozemků (dále cenová mapa), vydanou pro území hlavního města Prahy obecně závaznou vyhláškou hlavního města Prahy č. 30/2001 Sb. hl. m. Prahy o cenové mapě stavebních pozemků s účinností od 1.1.2002. Touto vyhláškou se mění vyhláška č. 32/1998 Sb. hl. města Prahy ve znění vyhlášky č.39/1999 Sb. hl. města Prahy. K této cenové mapě se Ministerstvo financí vyjádřilo a příslušná vyhláška hlavního města Prahy byla intimována v Cenovém věstníku Ministerstva financí České republiky. Během roku 2002 byly v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (dále jen "zákon o oceňování majetku") do dosavadní cenové mapy doplněny nové ceny stavebních pozemků zjištěné podle § 10 odst. 2 a 3 citovaného zákona. Dále došlo k aktualizaci skupin stavebních pozemků v souvislosti se změnami jejich využití i vybavenosti. V návaznosti byla aktualizována textová část cenové mapy. I v roce 2002 je provedena aktualizace ocenění vybraných stavebních pozemků v katastrálních územích Nové Město, Staré Město, Josefov, Hradčany a Malá Strana. 2. Součásti cenové mapy 2.1 Cenovou mapu tvoří: 2.1.1 Mapy v měřítku 1:5000 a mapy v měřítku 1:2500 (k. ú. Nové Město, Staré Město, Josefov, Hradčany, Malá Strana /dále jen "centrum"/) s graficky vymezenými plochami a cenami pozemků. 2.1.2 Textová část cenové mapy 2.2 Originál cenové mapy je autorizován Magistrátem hlavního města Prahy. 3. Instrukce k využívání cenové mapy 3.1 Cenová mapa je zpracována podle ustanovení § 10 zákona číslo 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a podle § 23 a jeho prováděcí vyhlášky č. 279/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů. 3.2 V cenové mapě je v graficky vymezených skupinách parcel podobných pozemků uvedena skupina dvou znaků, které značí: Interní identifikaci cenu v Kč/m2 Všechny stavební pozemky nacházející se ve vymezených územích, která jsou označena cenou, se oceňují podle této cenové mapy 3.3 Stavební pozemky, které v mapě nejsou v žádné skupině parcel s vyznačenou cenou, se ocení podle příslušného ust. § 23 vyhlášky Ministerstva financí č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. 3.4 Stavební pozemky, které jsou v cenové mapě v oceněné skupině parcel a jejichž část je začleněna do skupiny parcel neoceněných nebo s jinou cenou, se ocení podle příslušného ust. § 23 vyhlášky č. 279/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů. 3.5 Při nesouladu mezi stavem oceňovaného pozemku v cenové mapě a jeho skutečným stavem v terénu ke dni jeho ocenění se vychází z jeho skutečného stavu v terénu. Při oceňování pozemku zjištěný nesoulad, jež může být důvodem pro jeho ocenění jako pozemku nestavebního, se kromě věcného zdůvodnění prokazuje aktuálním výpisem z katastru nemovitostí, snímkem z katastrální mapy (popřípadě katastrálním úřadem ověřeným geometrickým plánem) a vyjádřením místně příslušného stavebního úřadu, že k oceňovanému pozemku neexistuje právně účinné územní rozhodnutí (rozhodnutí o umístění stavby nebo rozhodnutí o využití území nebo rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků ve smyslu ust. § 32 odst. 1 písm. a), b), e) zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů nebo stavební povolení nebo stavebním úřadem nebylo zahájeno řízení o odstranění nepovolené stavby). 3.6 Originál cenové mapy je veřejně a bezplatně přístupný v pracovní době v přízemí budovy Magistrátu hl. m. Prahy, Mariánské nám. 2 v Praze 1, dotazy, připomínky a návrhy lze uplatnit na odboru informatiky Magistrátu Hl. m. Prahy nám. Fr. Kafky 3, Praze 1, třetí patro číslo dveří 309. 4. Stručná charakteristika města Praha je správním, administrativním a kulturním centrem České republiky. Současně tvoří Praha vzhledem k počtu obyvatel i ekonomickému potenciálu hospodářské centrum celého státu. Z tohoto pohledu je významná koncentrace kvalifikovaných pracovních sil jak v oblasti podnikové sféry, tak v oblasti vědy, výzkumu a školství. Praha má 57 městských částí a 112 katastrálních území. V Praze žilo podle předběžných výsledků sčítání lidu k 1.3.2001 1 154 621 trvale bydlících obyvatel. Ovšem k tomuto počtu je nutno připočíst 110 tisíc osob, které dojíždějí do Prahy ze zaměstnáním, dále 60 tisíc cizinců s trvalým nebo přechodným pracovním pobytem, více než 30 tisíc dojíždějících nebo ubytovaných mimopražských studentů a dalších více než 100 tisíc osob pobývajících v Praze. S účinností od 1.1.2001 se Praha stala v rámci nového územně správního členění republiky samostatným krajem. Zároveň je sídlem správních orgánů a institucí Středočeského kraje, jehož velká část, zejména okresy Praha-východ a Praha-západ, vytváří s Prahou prostor s navzájem se ovlivňujícími vazbami. Praha má významné zastoupení objektů pro administrativu, obchod a dále nemovitosti, které jsou svojí funkcí spojeny se službami cestovnímu ruchu. Jako spádové město oblasti je Praha významnou křižovatkou silniční a železniční dopravy a východiskem regionální hromadné dopravy. Město leží na tahu mezinárodních silnic E 50, E 55, E 65 (dálnice D1), E 67 (dálnice D11), E 50 (dálnice D5), (E 55 (dálnice D 8), E 48 (silnice R 6) a E 65 (silnice R 10). Tato silniční propojení na území Prahy velmi významně ovlivňují atraktivitu pozemků. Stejně jako je Praha silničním uzlem území Čech, je také důležitým železničním uzlem s Hlavním nádražím prakticky v centru města a dalšími nádražími, z nichž Masarykovo je umístěno v samém jádru města a celá řada dalších se nachází poblíž lokálních center města. Věková struktura obyvatelstva v Praze +-----------------------------------+------------+ |předproduktivní věk (0 - 14 let) | 13,6% | +-----------------------------------+------------+ |produktivní věk (15 - 59 let) | 66,0% | +-----------------------------------+------------+ |poproduktivní věk (60 a více let) | 20,4% | +-----------------------------------+------------+ Celkový vývoj nezaměstnanosti nezaznamenává v Praze ani v celém regionu výraznější výkyvy a pohybuje se hluboko pod celostátním průměrem. K nejvýznamnějším rozvojovým prostorům města podle územního plánu hl. města Prahy patří Západní Město, Jihovýchodní Město, Barrandov, Maniny, Černý Most, Dolní Počernice, Březiněves, Dolní Chabry, Vinoř-Satalice-Třeboradice, Letňany-Kbely, Horní Počernice, Klánovice, Újezd nad Lesy, Zličín, Radotín, Lipence, Nebušice, Lysolaje, Suchdol, Písnice, Kunratice a další. Podstatná část těchto rozvojových prostorů bude využita pro funkci bydlení. Z hlediska realitního trhu je Praha výjimečná a je naprosto nesrovnatelná s ostatními velkoměsta České republiky. Charakteristika trhu s pozemky je obsažena v samostatné kapitole této zprávy. Urbanizované území města je v naprosté většině vybaveno infrastrukturou tj. je zavedena kanalizace, vodovod, elektřina. Jednotlivé části města jsou napojeny na komunikační síť specifikem Prahy je existence tří tras metra, které propojují centrum s významnými koncentracemi bydlení ve městě. Skupiny požadovaných pozemků jsou zdokumentovány i z hlediska této vybavenosti a při ocenění je k míře vybavenosti brán zřetel. Údolní partie hlavního města byly v létě 2002 těžce postiženy záplavami dokumentace a charakteristiky zaplavených území jsou ve stádiu zpracování. Vliv postižení záplavami na oceňovaná území bude možno sledovat až s určitým časovým odstupem, tak jak budou probíhat pozemkové transakce. Po jejich vyhodnocení budou přeceněna i zaplavená území. 5. Metodika zpracování cenové mapy 5.1 Úvod Cenová mapa postihuje diference mezi cenami pozemků v obcích a umožňuje jednoduché zjišťování cen jednotlivých pozemků. Cenová mapa je zpracována v souladu se zákonem o oceňování majetku. 5.2 Postup zpracování Základem cenové mapy jsou konkrétní sjednané ceny stavebních pozemků (dále pozemků) obsažené v kupních smlouvách. Při zpracování cenové mapy se vycházelo z rozboru pozemků z hlediska jejich charakteristik a sjednaných cen. Ceny těchto pozemků jsou dále porovnávány s obdobnými pozemky podle § 10 odst. 3 zákona o oceňování majetku. V cenové mapě jsou graficky vymezeny obdobné pozemky. Pozemky jsou navzájem porovnatelné podle účelu užití, polohy na území města a stavební vybavenosti. Takto vymezené pozemky jsou oceněny porovnáním se sjednanými cenami obdobných pozemků na základě zpracovaného rozboru. Pozemky, u nichž nelze provést porovnání s obdobnými pozemky, zůstávají v cenové mapě neoceněny a ocení se podle § 23 vyhlášky č. 279/1997 Sb.ve znění pozdějších předpisů. V Praze zůstávají cenovou mapou zpravidla neoceněny některé pozemky veřejné správy, školství, kultury, zdravotnictví, bezpečnosti, obrany, komunikací a dalšího technického vybavení. Vesměs jde o pozemky, kde nebyl zjištěn jejich prodej, resp. je nebylo možno ocenit na základě zjištěných cen obdobných porovnatelných pozemků. 5.3 Rozborová část Prvním krokem aktualizace cenové mapy bylo opětovné doplnění analytického výkresu v hranicích správního území města. Výkres byl vyhotoven ve 132 mapových listech v měřítku 1: 5000 a 15 mapových listech v měřítku 1: 2 500 a do výkresu byly promítnuty následující podklady: - nejvýznamnější liniové zdroje hluku (podél komunikací nad 65 dB) - chybějící odkanalizování zastavěného území - chybějící zásobování vodou z veřejného vodovodu - vybraná územní rozhodnutí - stavební uzávěry - klima (imisně nejzatíženější plochy, tzv. zóna D) - letecký hluk (plochy nejvíce zatížené leteckým hlukem dle denní hodnoty maximální hladiny hluku) - skládky (lokality z kategorie S3 a S4 s nebezpečím výskytu nebezpečného odpadu plus neznámého charakteru) - biokoridory, chráněná území, přírodní parky (podle ÚSES) Dále byl v rozborových mapách aktualizován účel využití jednotlivých skupin pozemků. Takto byly například označeny změny u pozemků zastavěných bytovými nebo rodinnými domy, pozemků sloužících výrobě s bližší specifikací, např. název závodu ap. U rozsáhlejších ploch s objekty komerčního charakteru je rovněž označena specifikace např. obchod, hotel, administrativa, apod. Obdobně jsou aktualizovány a popsány i ostatní druhy využití - např. plochy sloužící školství, zdravotnictví, kultuře, technickému vybavení, apod. V území centra byly aktualizovány další údaje zpřesňující druh zástavby na vyhodnocovaných pozemcích. 5.4 Charakteristiky porovnávaných pozemků Aby bylo možno vymezit obdobné pozemky za účelem stanovení jejich vzájemné porovnatelnosti, byly zohledněny změny z hlediska jejich polohy, vybavenosti infrastrukturou a funkce, která je jedním z rozhodujících faktorů při vytváření tržního mikroklimatu v graficky vymezeném území. Za tímto účelem byl u jednotlivých graficky vymezených obdobných pozemků aktualizován popis jejich rozhodujících vlastností. Tyto vlastnosti jsou převzaty zejména z analytických výkresů, z nového územního plánu (platného od 1.1.2000 včetně jeho změn), ale i z dalších místních šetření. Rovněž byly zohledněny informace v rámci podrobnějšího šetření v centru města. Šetřené charakteristiky Účel využití Zvláštní důraz byl kladen na přesné vymezení pozemků, které se vyznačují shodným účelem využití. Proto jsou graficky vymezená území rozčleněna do menších celků, aby byla postižena homogenita funkčního vymezení skupin pozemků. Soulad s územním plánem Sleduje se, zda účel využití plochy je či není v souladu s vymezenou funkcí v územním plánu, platném od 1.1.2000. Poloha Byla provedena kategorizace polohových tříd v závislosti na účelu využití a umístění v obci (vnitřní město, okrajová část kompaktního města, území mimo kompaktní město). Stavební vybavenost Zejména posuzováno zavedení kanalizace, vodovodu a elektřiny, případně plynu. Omezující faktory Byly podchyceny okolnosti, které rozhodujícím způsobem limitují využitelnost pozemku, např. stavební uzávěra, inundační území, zhoršené klima, nadměrná hlučnost, přírodní omezení. Oceňovaná území v centru Byly vymezeny skupiny jednotlivých parcel zastavěné objekty s převažujícím komerčním nebo smíšeným využitím. K těmto skupinám pak byly přiřazeny zjištěné charakteristiky. 5.5 Vyjádření cen v posuzovaných územích Východiskem této kapitoly je znění zákona č. 151/1997 Sb., § 10, odst.2, 3 zákona o oceňování majetku. Stavební pozemky v cenové mapě jsou oceněny skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách. Pokud nebyly při zpracování této cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků k dispozici nebo je nebylo možno použít, protože již neodpovídaly úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků v období aktualizace cenové mapy, byly zjištěny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v hl. m. Praze. Při porovnání se vycházelo ze shodného účelu užití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku. V rámci aktualizace byly údaje o nových prodejích pozemků čerpány z podkladů Katastrálního úřadu Praha-město a byly rovněž doplněny údaji o prodejích pozemků z vlastnictví hlavního města Prahy. Tímto způsobem byla v reálném čase rozšířena množina sjednaných cen, které byly uplatněny při aktualizaci ocenění Před konečným oceněním byly z ocenění vyloučeny ceny těch pozemků, které se zřetelně vymykají úrovni převažujících cen u porovnatelných pozemků. Takto bylo zamezeno zkreslení cenových údajů. Na základě popsaných činností pak byla provedena aktualizace ocenění v cenové mapě. Pro všechny graficky vymezené skupiny pozemků, kde byla použita sjednaná cena, jakož i pro všechny obdobné graficky vymezené skupiny parcel, je v cenové mapě zapsána jejich cena s doplněním o jednoznačnou identifikaci vymezeného území, která slouží vnitřní potřebě pořizovatele a usnadňuje orientaci veřejnosti. 6. Vybrané údaje z katastru nemovitostí Východiskem jsou statistická data získaná na katastrálním úřadě. Jednotlivé údaje jsou přehledně uvedeny v příloze ve formě součtu jednotlivých katastrálních území (celkem 112 k. ú. v Praze). Výměry a počty parcel +------------------+----------+-------+-----------------+------+ |Základní členění |výměra ha | % | počet parcel | % | +------------------+----------+-------+-----------------+------+ |Zemědělská půda, | | | | | |lesní půda a vodní| | | | | |plocha |27 129 | 55 | 90 365 | 28 | +------------------+----------+-------+-----------------+------+ |Zastavěná plocha | 4 781 | 10 | 142 491 | 45 | +------------------+----------+-------+-----------------+------+ |Ostatní plocha |17 668 | 35 | 86 032 | 27 | +------------------+----------+-------+-----------------+------+ |Praha celkem |49 578 |100 | 318 888 | 100 | +------------------+----------+-------+-----------------+------+ Předmětem ocenění v cenové mapě byly stavební pozemky, které se v převážné většině nachází v kategorii tzv. zastavěné plochy. Z tohoto pohledu tyto pozemky tvoří pouhých 10 % (s ostatními plochami 45 %) rozlohy správního území města. Důvodem je zejména velká rozloha intenzivně využívané zemědělské půdy v katastrálních územích venkovských sídel začleněných do správního území města. Na druhé straně z pohledu počtu parcel je dominantní podíl parcel klasifikovaných jako zastavěná plocha, která činí 45 % (spolu s parcelami ostatních ploch 72 %). Důvodem je mnohem větší členitost zastavěných ploch a menší průměrná plocha parcel. V oblasti zastavěných ploch je významný zejména podíl bydlení, který činí z hlediska rozlohy 52 % a z hlediska počtu parcel dokonce 67 % všech zastavěných ploch. Z tzv. ostatních ploch podléhají ocenění pouze některé pozemky, především tvořící jednotný funkční celek se stavbou. Toto vymezení se týká zejména zeleně v zástavbě. Ze struktury ostatních ploch vyplývá, že podíl dálnic, silnic, ostatních komunikací a dopravních ploch a ploch manipulačních představuje 41 % veškerých výměr a 41 % parcel tzv. ostatních ploch. Zbývající část je pak dle katastrální statistiky značně druhově diferencována. Pro potřeby ocenění cenovou mapou bylo ve správním území města (mimo centrum) lokalizováno celkem 8452 skupin obdobných pozemků. Z tohoto počtu bylo ocenění provedeno v 63 %, tj. 5338 skupinách. Znamená to, že v těchto skupinách obdobných pozemků byla uplatněna sjednaná prodejní cena pozemku, nebo došlo k ocenění na základě porovnání. Dosavadní nárůst skupin pozemků je opět vyvolán jednak územními změnami - vydaná územní rozhodnutí - a dále i skutečnosti, že v této aktualizaci pokračoval trend zpřesňování a zmenšování oceňovaných skupin pozemků. Oproti dosavadním cenovým mapám ve srovnatelném území pokračuje nárůst počtu vymezených skupin pozemků (CMP1999: 7 672, CMP2000: 7 786, CMP2001: 8 111, CMP 2002: 8 341, CMP 2003: 8 452). Následující tabulka poskytuje srovnání mezi celkovými počty zastavěných parcel a jejich strukturou ve městě s diferenciací podle lokalizovaných oceňovaných skupin obdobných stavebních pozemků. Struktura oceňovaných skupin pozemků je mnohem členitější, zde však z důvodu srovnatelnosti se statistikou katastrálních území došlo k záměrné agregaci. Zastavěná plocha a skupiny pozemků v cenové mapě +------------------------+---------------+------------------------------+ | | | počet skupin pozemků | | | +----------+-------------------+ |Druh zastavěné plochy |počet parcel | celkem | z toho oceněných | +------------------------+---------------+----------+-------------------+ |průmyslovými objekty | 3 056 | 764 | 537 | +------------------------+---------------+----------+-------------------+ |zemědělskými a lesními | | | | |objekty | 1 446 | 90 | 9 | +------------------------+---------------+----------+-------------------+ |objekty obč. vybavenosti| 22 115 | 3 230 | 1 302 | +------------------------+---------------+----------+-------------------+ |z toho garáže | | | | |v rámci ost. stav. obj | 16 488 | x | x | +------------------------+---------------+----------+-------------------+ |Objekty tech. | | | | |vybavenosti | | | | |a dopravy | 3 693 | 334 | 11 | +------------------------+---------------+----------+-------------------+ |Objekty bydlení | 95 652 | 3 266 | 2 871 | +------------------------+---------------+----------+-------------------+ +------------------------+---------------+----------+-------------------+ |CELKEM |142 450 | 7 684 | 4 730 | +------------------------+---------------+----------+-------------------+ Pozn.: Celkový počet 8 452 skupin obdobných pozemků lokalizovaných v cenové mapě je součtem 7 684 skupin pozemků uvedených v tabulce a 768 skupin vedených v katastrální evidenci jako ostatní plocha. Převážně se jedná o pozemky zahrad tvořící jednotný funkční celek se stavbou. Z těchto skupin pozemků jich bylo 608 oceněno. V centru města bylo dále vymezeno 222 skupin podobných pozemků rozdělených do 722 dílčích ploch. Oceněno pak bylo 444 dílčích ploch. 7. Charakteristika trhu s pozemky 7.1. Všeobecná analýza Pokud jde o porovnatelnost pozemkového trhu s jinými městy České republiky, z provedené analýzy vyplývá, že celoplošně není možno hlavní město Prahu porovnávat s jiným městem republiky. Je možno porovnávat některé segmenty trhu, zejména pak pozemky určené k výstavbě objektů průmyslového charakteru. Pro rozbor trhu s nemovitostmi ve vztahu ke zpracování dosavadní cenové mapy zpracovatelé získali informace o 15 700 pozemcích prodaných v letech 1994 až 2001. K těmto údajům přibylo dalších 1 500 prodejů v letech 2001 až 2002. Toto sestavení přehledu, který zahrnoval i doplňující charakteristiky prodejů, umožňuje postupně provést objektivnější analýzu trhu s pozemky. Celkově se ukazuje, že tento rozsah neustále aktualizovaných údajů je postačující pro kvalitní zpracování cenové mapy v rozsahu území města Prahy. Pozemky prodané v období let 1990 až 1993 nejsou v cenové mapě zohledněny, neboť jde o údaje zastaralé a zároveň o údaje odpovídající období nerovnovážného vývoje trhu s nemovitostmi. Rovněž údaje o prodejích pozemků z poloviny 90. let jsou postupně nahrazovány novějšími údaji. Z dosavadních zjištění se potvrzuje, že trh s nemovitostmi z hlediska nabídky a poptávky v Praze není ovlivňován obdobnými faktory jako trh ve stotisícových a větších městech v celé republice a je možno objektivně konstatovat, že intenzita prodejů vybraných typů pozemků přesahuje rozsah obchodování s pozemky v dalších městech České republiky jako jsou Brno, Olomouc, České Budějovice apod. Toto zjištění se opírá o analyzovaný vzorek prodejů s vyloučením evidentně spekulativních nákupů pozemků, které prokazatelně nevedly ani po několika letech k realizaci výstavby. Z analýzy trhu pozemků v Praze také vyplývá, že celkový rozvoj města si v posledních letech uchovává svou dynamiku, což se projevuje ve stabilizovaném rozsahu obchodování s pozemky určenými pro bydlení, pro komerční výstavbu. Velmi významným fenoménem je existence metra, jehož umístění ovlivňuje zájem o pozemky v okolí stanic a existují i další specifika, která nelze sledovat v jiných městech České republiky. Lze se oprávněně domnívat, že v nejbližší budoucnosti bude trh ovlivněn rozvojem ploch určených pro bytovou výstavbu, ale i pro smíšené funkční využití. Údolní partie hlavního města byly v létě 2002 těžce postiženy záplavami. Dokumentace a charakteristiky zaplavených území jsou ve stádiu zpracování. Vliv postižení záplavami na oceňovaná území bude možno sledovat až s určitým časovým odstupem, tak jak budou probíhat pozemkové transakce. Po jejich vyhodnocení budou přeceněna i zaplavená území. Pokud v zaplavených územích byly při letošním oceňování zjištěny výrazně odlišné ceny z období před záplavami, nebyl na tyto ceny brán zřetel. Mezi zobecnitelné závěry, které vyplývají z porovnání dosavadního vývoje trhu s pozemky, patří zejména: - stabilizace ročního počtu prodaných pozemků - mírný nárůst celkové hladiny průměrných cen - potvrzení zastavení procesu sbližování cen ve vnitřním městě a jeho okolí s intenzivní zástavbou - pokračující nárůst cen volných zainvestovaných pozemků pro bydlení - poměrně stabilní je struktura prodejů - opět převažují pozemky sloužící bydlení spolu se zahradami a dále si svůj podíl zachovávají prodeje ploch v průmyslových areálech. 7.2. Konkrétní rozbor - území mimo centrum Tento rozbor se opírá o vyhodnocení s využitím nového statistického vzorku 1 500 prodaných pozemků získaných na území města v letech 2001 až 2002. Oproti minulému období došlo k mírnému úbytku prodejů pozemků. I tak dochází k neustálému postupnému zpřesňování cenových údajů v mapě. Analyzovány jsou především souvislosti využití a umístění prodávaných pozemků ve vztahu k jejich cenám. Vliv polohy +------------------+-----------------------------------------------+ |Poloha | Kč/m2 | | +---------------+---------------+---------------+ | | Průměrná cena| Minimální cena|Maximální cena | +------------------+---------------+---------------+---------------+ |Vnitřní město | 3 529 | 680 |38 000 | +------------------+---------------+---------------+---------------+ |Okrajová část | | | | |kompaktního města | 2 116 | 400 | 7 770 | +------------------+---------------+---------------+---------------+ |Území mimo | | | | |kompaktní město | 1 264 | 100 | 8 900 | +------------------+---------------+---------------+---------------+ I v této aktualizaci se potvrzuje, že byla zastavena tendence postupného přibližování průměrných cen ve vnitřním městě a v okrajové části kompaktního města. V posledním roce dochází k mírnému nárůstu průměrných cen ve všech kategoriích polohy s výjimkou vnitřního města. Z hlediska průměrných cen cenová hladina postupně klesá směrem k okrajům města. Průměrné ceny pozemků v územích vně vnitřního města dosahují oproti loňskému roku menšího nárůstu okolo 30 Kč/m2. Zde prezentované výsledky, které vychází ze statistických průměrů, jsou přirozeně velmi zjednodušující, nicméně určitý názor na rozložení atraktivity pozemků přece jen poskytují. Obdobně lze hodnotit i situaci ve vyhodnocení tzv. minimálních a maximálních cen. Rozbor dle účelu využití Transparentnost trhu je výrazná v oblasti pozemků sloužících bydlení, kde 88 % skupin obdobných pozemků mohlo být objektivně oceněno. Na jednu skupinu pozemků vymezených k ocenění připadá v průměru 29 parcel zastavěných objekty k bydlení, což je opět o jednu parcelu méně než v loňské CM. Při vědomí celkového počtu obytných objektů tento údaj dokladuje, že jednotlivá území byla opětovně lokalizována se snahou docílit co nejpřesnějšího vymezení dle účelu využití. V segmentu bydlení dochází k velké různorodosti cen od 310 do 15 160 Kč/m2. Oproti loňsku se tyto krajní hodnoty nezměnily. Cena odvozená váženým průměrem činí u rodinných domů 2 020 Kč/m2 a u bytových domů 2 320 Kč/m2. Z hlediska průměrných cen v roce 2002 nepokračoval dosavadní cenový nárůst, který činil dříve 5 %, u pozemků k rodinným domům je tento nárůst okolo 1,5 %, u pozemků k bytovým domům okolo 1 %. Rozdílnosti v cenách stále poměrně přesně odrážejí lokalizační charakteristiky - nejvíce žádány jsou stále pozemky pro zástavbu rodinnými domy v prolukách současných vilových čtvrtí. Nejlevnější jsou pozemky v okrajových částech města s obtížnou dostupností do centra a nevybavené základní infrastrukturou - především vodou a kanalizací. V oblasti bytových domů na maximální velikost ceny působí zejména ceny dosahované ve vnitřním městě, kde dominuje vliv polohy a možnost využívání bytového objektu i k jiným komerčním účelům. U všech kategorií polohy dochází u průměrných cen pozemků k bydlení k jejich mírnému nárůstu. Nejvíce - o 6 až 7 % vzrostly ceny pozemků pro rodinné domy ve vnitřním městě - patrně se jedná o stále klesající počet proluk vhodných k zástavbě. Stejný nárůst vykazují i pozemky pro bytové domy v území mimo kompaktní město. Průměrné ceny pozemků využitých pro rodinné (RD) a bytové (BD) domy +--------------+--------------------------------------------------------------- ------+ |Poloha | Průměrné ceny Kč/m2 | | +----------------------------------+----------------------------------+ | | RD | BD | | +----------------------------------+----------------------------------+ | | CMP CMP CMP CMP CMP | CMP CMP CMP CMP CMP | | |1999 2000 2001 2002 2003 | 1999 2000 2001 2002 2003 | +--------------+----------------------------------+---------------------------- ------+ |Vnitřní město |3 170 3 090 3 130 3 290 3 310 | 2 600 2 600 2 660 2 750 2 780 | +--------------+----------------------------------+---------------------------- ------+ |Okrajová část | | | |kompaktního | | | |města |2 160 2 140 2 200 2 260 2 290 | 1 460 1 640 1 670 1 770 1 800 | +--------------+----------------------------------+---------------------------- ------+ |Území mimo | | | |kompaktní | | | |město |1 200 1 230 1 250 1 340 1 380 | 870 1 010 1 060 1 070 1 140 | +--------------+----------------------------------+---------------------------- ------+ U pozemků zastavěných průmyslovými objekty připadají na jednu skupinu obdobných pozemků 4 parcely vedené jako zastavěná plocha. Důvodem je značná rozlehlost areálů a jejich poměrně jednoznačná lokalizace. Rovněž v tomto segmentu mohla být oceněna většina tj. 70 % skupin pozemků. Důvodem je, že při zjištěných prodejích bylo vždy nalezeno dostatečné množství obdobných pozemků. Průmyslové plochy mají totiž mnohem homogennější charakteristiky. Většina cen osciluje v průměru kolem 1 470 Kč/m2. Minimální ceny 250 Kč/m2 jsou spíše výjimkou. Maximální ceny zůstávají ve výši 5 000 Kč/m2. U této skupiny pozemků pokračuje zájem investorů o objekty komerčně výnosného charakteru v nynějších výrobních areálech. Ve srovnání s dosavadními cenovými mapami se ceny pozemků zastavěných průmyslovými objekty vrací na úroveň roku 2001. Potvrzuje se, že vzestup průměrných cen podobných pozemků s průmyslovým využitím, který byl v minulosti sledován, je již několik let zastaven. Situace v prodejích ploch občanské vybavenosti je velmi různorodá. V našem šetření se nachází 263 skupin pozemků ploch komerčně výnosných (např. hotely, administrativní budovy, nákupní centra apod.). Ocenění bylo provedeno v 76 % případů. Prodeje v této oblasti mají tedy poměrně velkou četnost. Průměrná cena klesla o 40 Kč/m2 z 5 930 na 5 890 Kč/m2, cena maximální zůstává 22 090 Kč/m2, minimální ceny jsou opět spíše výjimkou. Je třeba zmínit, že pozemky v centru města s vyšší cenovou hladinou jsou vyhodnoceny samostatně. Zajímavý vývoj sledujeme při pohledu na průměrné ceny pozemků výrazně se lišících polohou. Zde u vnitřního města pokračuje pokles asi o 80 Kč/m2 a v kompaktním městě je na rozdíl od loňska zaznamenán pokles o 60 Kč/m2. Ceny v okrajových územích rovněž narostly o téměř 200 Kč/m2. V důsledku těchto změn pokračuje výrazné sbližování cenových relací u komerčně nejvýnosnějších pozemků v kompaktní a okrajové části města. Obdobná situace z hlediska četnosti prodejů je i u pozemků s objekty s menší ekonomickou výnosností - např. menší obchody, ubytovny, některá sportoviště apod. Na rozdíl od skupiny dříve zmíněných objektů zde průměrná cena dosahuje úrovně 2 370 Kč/m2. Oproti minulému období pozorujeme nárůst asi o 20 Kč/m2. Oscilace cen k vyšším i nižším hladinám je však výrazná. Důvodem může být i rozšíření počtu oceňovaných skupin. U pozemků využitých pro komerční vybavenost je přirozeně velmi silný i vliv polohy. Toto dokládá i přehled průměrných cen. Průměrné ceny pozemků s komerční vybaveností +---------------+------------------------------------------------------------+ |Poloha | Průměrná cena Kč/m2 | | +------------------------------+-----------------------------+ | | Objekty velmi výnosné | Objekty méně výnosné | | +------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+ | | CMP | CMP | CMP | CMP | CMP | CMP | CMP | CMP | CMP | CMP | | | 1999 |2000 |2001 |2002 |2003 |1999 |2000 |2001 |2002 |2003 | +---------------+------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+ | Vnitřní město |8 850 |8 840|8 540|8 430|8 350|3 320|3 270|3 260|3 360|3 300| +---------------+------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+ | Okrajová část | | | | | | | | | | | | kompaktního | | | | | | | | | | | | města |4 380 |4 100|3 780|3 910|3 850|1 910|1 960|1 970|2 000|2 020| +---------------+------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+ | Území mimo | | | | | | | | | | | | kompaktní | | | | | | | | | | | | město |3 440 |3 000|3 120|3 230|3 420|1 330|1 360|1 350|1 380|1 400| +---------------+------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+ Zcela specifická zůstává situace v prodejích pozemků sloužících převážně veřejnému zájmu. Protože tyto pozemky prakticky nejsou obchodovány, mohlo být v cenové mapě zaznamenáno asi 20 nových prodejů s odlišnými cenami. V těchto případech je cena ovlivněna převážně využitelností pozemku. Průměrná cena pro letošní rok klesla asi o 2 %. V cenové mapě je přihlédnuto i k využití pozemků pro lokální centra resp. pro smíšené využití komerční vybavenosti a bydlení na hlavních obchodních třídách. U těchto ploch setrvává průměrná cena na hodnotě 3 840 Kč/m2. Rozptyl cen je opět ovlivněn polohou - ve vnitřním městě 4 770 Kč/m2, v okrajové části kompaktního města 2 020 Kč/m2 a v území mimo kompaktní město 1 480 Kč/m2. Ceny těchto pozemků z časového hlediska jsou stabilní. Nepatrný pokles byl zaznamenán v okrajovém území kompaktního města. V ostatních územích dochází k velmi mírnému nárůstu průměrných cen. V datové části cenové mapy jsou evidovány i charakteristiky oceňovaných skupin pozemků. Proto je zde uváděna základní informace o vybavenosti území technickou infrastrukturou, tj. kanalizací, vodovodem a elektrickou energií. +-------------------------+-------------------+--------------+ | | Počet skupin | Podíl | +-------------------------+-------------------+--------------+ |vybaveno kanalizací, | | | |vodovodem, elektřinou | 7 700 | 91,0 | +-------------------------+-------------------+--------------+ |vybaveno jen elektřinou | 172 | 2,0 | +-------------------------+-------------------+--------------+ |vybaveno elektřinou | | | |a buď kanalizací nebo | | | |vodovodem | 555 | 6,7 | +-------------------------+-------------------+--------------+ |nevybaveno | 25 | 0,3 | +-------------------------+-------------------+--------------+ |celkem | 8 452 | 100,0 | +-------------------------+-------------------+--------------+ Nevybavené pozemky jsou tvořeny převážně zahradami v zahradních koloniích. U pozemků, které jsou vybaveny pouze elektřinou, se rovněž jedná o zahrady a zčásti o zemědělské areály. Polovina těchto skupin pozemků byla oceněna s průměrnou cenou 660 Kč/m2. U pozemků, kde chybí buď vodovod nebo kanalizace, jsou zastoupeny s výjimkou bytových domů poměrně rovnoměrně všechny funkce. Celkem 54 % těchto skupin bylo oceněno průměrnou cenou 1 020 Kč/m2. Pozemky se sníženou vybaveností jsou až na výjimky umístěny v periferních plochách mimo kompaktní město. 7.3 Konkrétní rozbor - území centra Katastrální území Nové Město, Staré Město, Hradčany, Josefov, Malá Strana bylo rozděleno do 222 skupin obdobných pozemků, které se člení na 722 dílčích skupin parcel, z těchto skupin jich bylo 444, tj. 61 % oceněno. Ve velké většině je ocenění provedeno na základě prodeje zjištěného přímo v oceňovaném území. Důsledkem důkladné fragmentace území až na jednotlivé parcely je, že v některých případech došlo u obdobných téměř sousedících pozemků k prodejům za různé ceny. Cenová mapa však i tyto skutečnosti respektuje a využívá při ocenění. Následující tabulka udává základní statistické výsledky ocenění centra města (Kč/m2): Ocenění centra +--------+---------------+---------------+------------------+ |poloha | minimální cena| maximální cena| průměrná cena | +--------+---------------+---------------+------------------+ |A1 | 3 980 | 56 010 | 45 408 | +--------+---------------+---------------+------------------+ |A2 | 3 570 | 48 050 | 31 871 | +--------+---------------+---------------+------------------+ |A3 | 5 270 | 46 100 | 19 994 | +--------+---------------+---------------+------------------+ |Celkem | | | | |centrum | 3 570 | 56 010 | 26 705 | +--------+---------------+---------------+------------------+ Poloha A1 nejatraktivnější část centra, např. Václavské náměstí, Staroměstské náměstí, Příkopy A2 území vysoké atraktivity, např. Mostecká, Betlémské nám., Lazarská A3 zbývající část centra, např. Valdštejnská, Bartolomějská, Dlouhá 8. Příloha: Údaje z katastru nemovitostí --------------------------------------------------------------------Druh pozemku Využití Počet Výměra (ha) parcel --------------------------------------------------------------------2-8 Zemědělská půda 84 976 21 194,8788 10 Lesní půda 3 024 4 877,6127 11 Vodní plochy 2 365 1 056,0860 --------------------------------------------------------------------2-11 Celkem: ZEMĚDĚLSKÁ PŮDA, LESNÍ PŮDA A 90 365 27 128,5775 VODNÍ PLOCHY --------------------------------------------------------------------13 Zastavěná plocha 13 Zastavěná plocha 13 Zastavěná plocha 13/10* Průmyslový objekt 3 056 389,5768 13/2** Zemědělský objekt 1 439 75,8754 13/30* Objekt dopravy 594 66,9579 13 Zastavěná plocha 13 Zastavěná plocha 13 Zastavěná plocha 13 Zastavěná plocha 13 Zastavěná plocha 13/40* Objekt bydlení 95 652 2 473,4191 13/50* Objekt lesního 7 0,1455 hospodářství 13/60* Objekt občanské 5 627 575,2901 vybavenosti 13/70* Objekt technické 3 099 108,4531 vybavenosti 13/90* Ostatní stavební 33 017 1 091,1628 objekty z toho 13/902 garáže 16 488 75,5934 --------------------------------------------------------------------13 Celkem: ZASTAVĚNÁ PLOCHA 142 491 4 780,8807 --------------------------------------------------------------------14 Ostatní 14/030 Dráhy 769 742,3292 plocha 14 Ostatní 14/031 Dálnice 360 205,3914 plocha 14 Ostatní 14/032 Silnice 2 025 859,7582 plocha 14 Ostatní 14/033 Ostatní komunikace 27 727 3 879,9946 plocha 14 Ostatní 14/036 Ostatní dopravní 330 841,3341 plocha plocha 14 Ostatní 14/040 Zeleň v zástavbě 10 481 997,9281 plocha 14 Ostatní 14/041 Ostatní zeleň 7 986 1 646,5522 plocha 14 Ostatní 14/050 Hřiště stadion 1 267 556,0664 plocha 14 Ostatní 14/051 Koupaliště 138 28,1405 plocha 14 Ostatní 14/052 Ostatní sportoviště 320 126,5756 plocha 14 Ostatní 14/053 Rekreační ubyt. 65 27,4187 plocha plocha 14 Ostatní 14/054 Soukr.rekr. plocha 23 5,0720 plocha 14 Ostatní 14/060 Hřbitov 174 154,3544 plocha 14 Ostatní 14/061 Kultura 7 1,9339 plocha 14 Ostatní 14/070 Manipulační plocha 4 952 1 486,0030 plocha 14 Ostatní 14/071 Těžba surovin 458 334,7644 plocha 14 Ostatní 14/073 Skládka 6 20,5311 plocha 14 Ostatní 14/090 Jiná plocha 15 288 2 954,9002 plocha 14 Ostatní 14/091 Staveniště 10 421 2 251,3006 plocha 14 Ostatní 14/092 Neplodná půda 2 823 491,2884 plocha 14 Ostatní 14/000 Neznámé využití 412 56,5887 plocha --------------------------------------------------------------------14 Celkem: OSTATNÍ PLOCHA 86 032 17 668,2257 --------------------------------------------------------------------CELKEM PRAHA 318 888 49 577,682 --------------------------------------------------------------------Domy s čísly popisnými 94 953 Stavby s čísly evidenčními 5 284 Listy vlastnictví 113 909 --------------------------------------------------------------------- Seznam katastrálních území hl. města Prahy Benice Běchovice Břevnov Březiněves Bohnice Braník Bubeneč Čakovice Černý Most Čimice Ďáblice Dejvice Dolní Chabry Dolní Měcholupy Dolní Počernice Dubeč Háje Hájek Hloubětín Hlubočepy Hodkovičky Holešovice Holyně Horní Měcholupy Horní Počernice Hostavice Hostivař Hradčany Hrdlořezy Chodov Cholupice Jinonice Josefov Kamýk Karlín Kbely Klánovice Kobylisy Nusle Petrovice Písnice Pitkovice Podolí Přední Kopanina Prosek Křeslice Koloděje Kolovraty Komořany Košíře Královice Krč Kunratice Kyje Lahovice Letňany Lhotka Libeň Liboc Libuš Lipany Lipence Lochkov Lysolaje Malá Chuchle Malá Strana Malešice Michle Miškovice Modřany Motol Nebušice Nedvězí Nové Město Radlice Radotín Ruzyně Řeporyje Řepy Satalice Sedlec Slivenec Smíchov Sobín Staré Město Stodůlky Střešovice Střížkov Strašnice Suchdol Šeberov Štěrboholy Třebonice Třeboradice Točná Troja Uhříněves Újezd nad Lesy Újezd Veleslavín Velká Chuchle Vinohrady Vinoř Vokovice Vršovice Vyšehrad Vysočany Záběhlice Zadní Kopanina Zbraslav Zličín Žižkov". Čl. II Tato vyhláška nabývá účinnosti dnem 1. dubna 2003. MUDr. Pavel Bém, v. r. primátor hlavního města Prahy Mgr. Rudolf Blažek, v. r. Náměstek primátora hlavního města Prahy