Contrat de bail de résidence principale
Le bail de résidence principale relève des Régions depuis la sixième réforme de l'État. Le lieu où se trouve le logement détermine les règles : décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation, Code bruxellois du Logement (ordonnance du 27 juillet 2017) ou décret flamand du 9 novembre 2018 sur la location d'habitations. Les trois régimes imposent un bail écrit, un état des lieux d'entrée détaillé et contradictoire, l'enregistrement par le bailleur dans les deux mois de la signature, une garantie locative plafonnée et un bail de neuf ans par défaut. Ce modèle couvre l'essentiel ; complétez-le avec l'annexe régionale obligatoire (explication de la législation) et le certificat PEB/EPC du logement.
Contrat de bail de résidence principale
CONTRAT DE BAIL DE RÉSIDENCE PRINCIPALE
(soumis à la législation régionale applicable au lieu de situation du bien)
ENTRE LES SOUSSIGNÉS
Le bailleur : [Nom / Prénom ou dénomination], domicilié / ayant son siège à [adresse], [le cas échéant représenté par un mandataire].
Le preneur : [Nom / Prénom], domicilié à [adresse].
IL A ÉTÉ CONVENU CE QUI SUIT :
Article 1 – Objet et désignation du bien
Le bailleur donne en location au preneur, qui accepte, le bien situé [adresse complète], de type [nombre de chambres / pièces], destiné à la résidence principale du preneur. Annexes : [cave, garage, jardin, …]. Le bien est loué [meublé / non meublé].
Article 2 – Durée et prise d'effet
Le bail prend cours le [date]. Il est conclu pour une durée de [9 ans (bail de longue durée) / de courte durée / à préciser selon la Région], conformément à la législation régionale applicable. Le régime de renouvellement et de résiliation est celui prévu par cette législation.
Article 3 – Loyer, charges et indexation
Le loyer mensuel est fixé à [__] € payable le [__] de chaque mois. Provisions ou forfait pour charges : [__] €. Le loyer peut être indexé une fois par an, dans les conditions et selon l'indice prévus par la réglementation régionale.
Article 4 – Garantie locative
Le preneur constitue une garantie locative de [__] € selon l'une des formes admises par la réglementation régionale (compte bloqué au nom du preneur, garantie bancaire, etc.). La garantie est libérée après la sortie, déduction faite des sommes justifiées éventuellement dues.
Article 5 – Enregistrement, état des lieux et annexes
Le bail et l'état des lieux d'entrée détaillé et contradictoire sont enregistrés conformément à la loi. Sont annexés, le cas échéant, le certificat de performance énergétique (PEB) et les documents exigés par la réglementation régionale.
Article 6 – Obligations des parties
Le bailleur délivre un bien conforme aux exigences de salubrité, de sécurité et d'équipement, et en assure la jouissance paisible ; il prend en charge les grosses réparations. Le preneur paie le loyer et les charges, use du bien en personne prudente et raisonnable, assure l'entretien courant et les réparations locatives, et souscrit une assurance couvrant sa responsabilité locative.
Article 7 – Fin du bail et préavis
La résiliation, les délais de préavis et les indemnités éventuelles sont ceux fixés par la législation régionale applicable, tant pour le congé donné par le preneur que par le bailleur.
Fait à [lieu], le [date], en autant d'exemplaires que de parties, plus un pour l'enregistrement.
Signature du bailleur : [espace réservé] Signature du preneur : [espace réservé]
Base juridique
Questions fréquentes
Quelle réglementation s'applique à mon bail ?
Celle de la Région où se situe le logement, quel que soit le domicile des parties : le décret wallon du 15 mars 2018 en Wallonie, le Code bruxellois du Logement à Bruxelles, le décret flamand du 9 novembre 2018 en Flandre. Les baux conclus avant l'entrée en vigueur de ces textes (2018 ou 2019 selon la Région) restent en partie soumis aux anciennes règles fédérales.
Qui doit enregistrer le bail et dans quel délai ?
Le bailleur, dans les deux mois de la signature, auprès du SPF Finances (MyMinfin ou bureau Sécurité juridique). L'enregistrement d'un bail de résidence principale est gratuit. Tant que le bail n'est pas enregistré, le locataire peut le quitter sans préavis ni indemnité dans les Régions qui le prévoient : c'est la sanction principale du défaut d'enregistrement.
Quel est le montant maximal de la garantie locative ?
Il dépend de la Région et de la forme choisie. Pour un compte bloqué au nom du locataire, la garantie est limitée à deux mois de loyer à Bruxelles et en Wallonie et à trois mois en Flandre ; d'autres plafonds valent pour la garantie bancaire ou le CPAS. Les intérêts du compte reviennent au locataire.
Le loyer peut-il être indexé ?
Oui, une fois par an à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, si le bail est écrit, et à la demande écrite du bailleur. La formule utilise l'indice santé. Selon la Région et la période, l'indexation a été limitée ou exclue pour les logements à mauvaise performance énergétique : vérifiez le certificat PEB/EPC et les règles régionales en vigueur.
Puis-je utiliser ce modèle pour un kot ou un bail de courte durée ?
Non sans adaptation. Le bail étudiant (Wallonie, Bruxelles) et le bail de courte durée (trois ans maximum) obéissent à des règles propres de durée, de préavis et de prorogation. Le modèle prévoit la durée de neuf ans par défaut ; pour un autre type de bail, adaptez l'article 2 et l'article 7 au texte régional applicable.