Прекратяване на договор за наем от страна на наемателя
Когато наемателят реши да напусне наетото жилище, е важно предизвестието да бъде отправено писмено и връчено по надлежен ред, за да се избегнат спорове с наемодателя относно срока и връщането на депозита. По-долу е представен практически преглед и готов образец на писмо за прекратяване.
Общи бележки относно достъпните източници
Достъпните нормативни текстове, на които може да се позове настоящото ръководство, уреждат основно наемните отношения в специфичния жилищен фонд на Министерството на отбраната (ведомствени и служебни жилища, общежития), а не общия граждански наем между частни лица. Затова конкретните разпоредби по-долу са приложими най-вече по аналогия и като илюстрация на утвърдената в българската практика логика на прекратяване на наемно правоотношение с писмено предизвестие.
За обикновен частен наем на жилище (например между физически лица собственик и наемател) точните срокове за предизвестие, изискванията към формата и редът за връщане на депозита се уреждат в общото облигационно и наемно право. Тъй като конкретните разпоредби на приложимия общ закон не се съдържат в наличните пасажи, читателят следва да провери действащия текст на съответния закон, уреждащ договора за наем, преди да състави и изпрати предизвестието си.
Форма и срок на предизвестието
В уредбите за жилищния фонд на Министерството на отбраната изрично е предвидено, че наемните отношения могат да се прекратят по взаимно писмено съгласие на страните или едностранно – по искане на наемателя, с едномесечно писмено предизвестие, съгласно Наредба № Н-22, чл. 23 и аналогично по Наредба № Н-10, чл. 24 и Постановление № 16, чл. 26.
Тези текстове показват утвърден в практиката модел: предизвестието трябва да е в писмена форма и да предхожда прекратяването с определен срок (в цитираните уредби – един месец). При обикновен частен наем аналогичен подход обичайно се прилага, но точната продължителност на срока и евентуални изключения (например при безсрочен договор спрямо срочен договор) трябва да се проверят в действащия общ закон, уреждащ наемните правоотношения, тъй като той не е обхванат от наличните пасажи.
Връчване на предизвестието
Съгласно цитираните ведомствени уредби предизвестието за прекратяване се връчва на наемателя по реда на Гражданския процесуален кодекс, вж. Наредба № Н-10, чл. 24 и Наредба № Н-22, чл. 24. Този подход – формално и удостоверимо връчване – е добра практика и при частен наем, независимо коя от страните изпраща предизвестието.
Препоръчително е предизвестието да се изпрати по начин, който позволява да се докаже датата на връчване – например с нотариална покана, препоръчана поща с обратна разписка или лично връчване срещу подпис, за да се избегнат по-късни спорове за началото на срока.
Освобождаване на имота и предаване с протокол
- Освобождаването на имота и предаването му се извършва от наемателя или упълномощен пълнолетен член на неговото семейство, за което се съставя протокол за предаване и приемане на имота, вж. Наредба № Н-10, чл. 25.
- При отказ или възпрепятстване на освобождаването наемодателят предприема действия за изземване на имота по съответния ред, вж. Наредба № Н-10, чл. 25.
- Договорите за наем, сключени въз основа на настанителна заповед, обичайно съдържат клаузи за реда за предаване и приемане на имота, вкл. и размера на депозита, вж. Наредба № Н-22, чл. 20.
- Ако имотът не бъде освободен в срока по предизвестието, за неосвободилите го наематели може да се дължи обезщетение за ползването без основание, вж. Наредба № Н-22, чл. 33.
Депозит и обезщетения при късно освобождаване
В договорите за наем от разгледания вид изрично се урежда размерът на депозита като елемент от съдържанието на договора, вж. Наредба № Н-22, чл. 20. При обикновен частен наем страните също обичайно договарят депозит за обезпечаване на задълженията на наемателя (напр. за наем или за евентуални щети), но общите правила за неговото връщане не се съдържат в наличните пасажи и следва да се проверят в приложимия общ закон и в самия договор за наем.
Ако наемателят не освободи имота в срока, определен с предизвестието, той може да дължи обезщетение за ползването на имота след изтичане на срока, вж. Наредба № Н-22, чл. 33. Затова е препоръчително наемателят да съобрази датата на освобождаване с изтичането на срока по предизвестието, за да избегне допълнителни плащания.
Стъпка по стъпка
- Изготвяне на писмено предизвестие за прекратяване на договора за наем, адресирано до наемодателя, с посочване на договора, датата на прекратяване и срока на предизвестието.
- Изпращане или връчване на предизвестието по начин, който позволява доказване на датата на получаване (напр. нотариална покана, препоръчана поща с обратна разписка или лично връчване срещу подпис).
- Изчакване на изтичането на съответния срок на предизвестието преди датата на фактическото освобождаване на имота.
- Освобождаване на имота на договорената дата и съставяне на двустранен протокол за предаване и приемане, в който се описва състоянието на имота и показанията на измервателните уреди.
- Уреждане на финансовите отношения между страните – заплащане на дължим наем до датата на предаване и връщане на депозита, съобразно уговореното в договора за наем.
Предизвестие за прекратяване на договор за наем от наемателя
ДО [Име/наименование на наемодателя] [Адрес на наемодателя] ПРЕДИЗВЕСТИЕ за прекратяване на договор за наем От: [Три имена на наемателя], ЕГН [ЕГН], адрес: [адрес на наемателя], телефон за връзка: [телефон], имейл: [имейл] Относно: Договор за наем на жилищен имот от [дата на сключване на договора], находящ се на адрес: [адрес на наетия имот] УВАЖАЕМИ/А [ИМЕ НА НАЕМОДАТЕЛЯ], С настоящото Ви уведомявам, че на основание [посочете клауза от договора за наем/приложимия закон] прекратявам сключения между нас договор за наем на посочения по-горе жилищен имот, считано от изтичането на [срок, напр. „един месец“] от датата на връчване на настоящото предизвестие. Моля да имате предвид, че на [дата на освобождаване] ще освободя имота и ще Ви го предам в присъствието на двете страни, като за целта следва да съставим двустранен протокол за предаване и приемане на имота, отразяващ неговото състояние, наличния инвентар и показанията на измервателните уреди (ток, вода и др.). Моля до датата на предаването да ми бъдат възстановени: платеният от мен депозит в размер на [сума] лв., намален с евентуални дължими и неплатени суми за наем, консумативни разходи или обезщетения за нанесени щети, съгласно договора. За връзка във връзка с уговаряне на точния час на предаването на имота, моля да се свържете с мен на посочените по-горе данни за контакт. Приложение: [опис на приложени документи, ако има такива] С уважение, [Три имена на наемателя] [Дата] [Подпис]
Източници от корпуса на Europaius
Анализирай документ →Образци на договориEuropaius във вашия AI
Често задавани въпроси
Какъв е точният срок на предизвестието при обикновен наем между частни лица?
Достъпните пасажи уреждат едномесечно писмено предизвестие само за наемните отношения в жилищния фонд на Министерството на отбраната. За частен наем между граждани точният срок зависи от вида на договора (срочен/безсрочен) и от уговореното в него, затова моля проверете действащия общ закон, уреждащ договора за наем, и текста на своя договор.
Трябва ли предизвестието задължително да е писмено?
В цитираните уредби прекратяването по искане на наемателя изрично изисква писмено предизвестие, вж. Наредба № Н-22, чл. 23. Писмената форма е и добра практика при всеки договор за наем, тъй като улеснява доказването на волята за прекратяване и датата на връчване.
Как трябва да се връчи предизвестието на наемодателя?
Според разгледаните уредби предизвестието се връчва по реда на Гражданския процесуален кодекс, вж. Наредба № Н-10, чл. 24. Препоръчително е връчването да стане по начин, който позволява доказване на датата на получаване – например чрез нотариална покана или препоръчана поща с обратна разписка.
Кога се съставя протокол за предаване на имота?
Протоколът за предаване и приемане на имота се съставя при неговото освобождаване от наемателя или упълномощен пълнолетен член на семейството му, вж. Наредба № Н-10, чл. 25. В протокола следва подробно да се опише състоянието на имота към момента на предаването.
Може ли наемодателят да задържи депозита при късно освобождаване на имота?
Ако наемателят не освободи имота в срока по предизвестието, той може да дължи обезщетение за ползването след изтичане на срока, вж. Наредба № Н-22, чл. 33. Конкретните условия за прихващане на такова обезщетение срещу депозита зависят от уговореното в договора за наем.