Възражение на наемателя срещу прекратяване на договора за наем от наемодателя
Когато наемодателят прекратява едностранно договор за наем на жилище от ведомствения жилищен фонд, наемателят има право да провери дали са спазени основанията и формата на предизвестието. При съмнения за незаконосъобразност той може да подаде писмено възражение и да поиска преразглеждане на прекратяването.
Основания, на които наемодателят може да прекрати договора
Действащите наредби, уреждащи наемните отношения за имоти от жилищния фонд на Министерството на отбраната, изброяват изчерпателно основанията, на които наемодателят може едностранно да прекрати договора за наем. Такива са например неплащане на наемната цена или на консумативните разноски за повече от един месец или системното им неплащане в срок, извършване на разрешено строителство, засягащо обитаваните помещения, лошо стопанисване, прекратяване на служебното или трудовото правоотношение, изтичане на срока за настаняване, неотговаряне на условията за настаняване, нарушаване на условията на договора, ползване на жилището не по предназначение, деклариране на неверни данни, както и незаемане на имота в определения срок — всички изброени в Наредба № Н-22, чл. 23 и в аналогичните разпоредби на Наредба № Н-10, чл. 23 и Постановление № 16 (Наредба), чл. 25 и чл. 26.
Ако наемодателят се позовава на основание, което не е изрично посочено в приложимата наредба или в самия договор за наем, наемателят може да го оспори именно поради липса на законово основание.
Форма и връчване на предизвестието
Прекратяването се извършва с едномесечно писмено предизвестие. Съгласно Наредба № Н-22, чл. 24 и съответно Постановление № 16 (Наредба), чл. 26, предизвестието се връчва на наемателя по реда на Гражданския процесуален кодекс. Ако предизвестието не е връчено писмено или не е спазен този ред за връчване, наемателят може да оспори валидността на прекратяването.
Договорите могат да бъдат прекратени и по взаимно писмено съгласие или по искане на самия наемател, отново с едномесечно предизвестие — вижте Наредба № Н-22, чл. 23, ал. 2.
Какво може да направи наемателят при несъгласие
- Да провери дали посоченото основание за прекратяване действително е сред изброените в приложимата наредба, напр. Наредба № Н-10, чл. 23.
- Да провери дали предизвестието е връчено по надлежния ред по Гражданския процесуален кодекс, съгласно Наредба № Н-22, чл. 24, ал. 2.
- Да подаде писмено възражение до органа, издал предизвестието (напр. изпълнителния директор на съответната агенция или министъра на отбраната), с искане за преразглеждане или отмяна на прекратяването.
- Да поиска писмени доказателства за твърдяното неизпълнение (например за размера на дължимите суми), ако основанието е неплащане на наем или консумативи.
- Ако не освободи доброволно имота в срок, да е наясно, че съгласно Наредба № Н-22, чл. 33 и Наредба № Н-10, чл. 34 се дължи обезщетение, а при отказ или възпрепятстване се пристъпва към изземване по реда на чл. 80а от Закона за държавната собственост.
Важни уточнения за читателя
Изложените правила се отнасят конкретно до наемни отношения относно имоти от жилищния фонд на Министерството на отбраната, уредени с посочените наредби. Точните срокове за обжалване пред съд на административен акт (заповед за настаняване или заповед за прекратяване), както и редът за съдебен контрол, не са уточнени изрично в наличните пасажи — препоръчително е читателят да провери актуалната редакция на приложимата наредба и на Административнопроцесуалния кодекс, за да установи конкретния срок и подсъдност.
При договори за наем извън ведомствения жилищен фонд (напр. частни наеми по Закона за задълженията и договорите) се прилагат общите граждански правила, които не са предмет на цитираните тук пасажи — и тук е необходима проверка в приложимия закон.
Стъпка по стъпка
- Прегледайте внимателно полученото предизвестие или заповед за прекратяване и установете посоченото правно основание.
- Сравнете основанието с изчерпателния списък по приложимата наредба (напр. чл. 23 от съответната наредба) и преценете дали то е приложимо към Вашия случай.
- Проверете дали предизвестието Ви е връчено по реда на Гражданския процесуален кодекс, както изисква съответната наредба.
- Изгответе писмено възражение, като изложите фактическите и правните основания за несъгласие, и го подайте до издателя на предизвестието с обратна разписка или входящ номер.
- Пазете копие от възражението и всички доказателства (платежни документи, кореспонденция) за евентуален последващ съдебен или административен спор.
Възражение срещу предизвестие за прекратяване на договор за наем
ДО [длъжност и наименование на органа – напр. Изпълнителен директор на Изпълнителна агенция „Социални дейности на Министерството на отбраната“ / Министъра на отбраната] [адрес на органа] ВЪЗРАЖЕНИЕ от [три имена на наемателя], ЕГН [ЕГН], адрес: [адрес], тел./имейл: [контакт] Относно: Предизвестие за прекратяване на договор за наем № [номер] от [дата], връчено ми на [дата на връчване] УВАЖАЕМИ ГОСПОЖО/ГОСПОДИН [длъжност], На [дата] ми беше връчено предизвестие за прекратяване на договор за наем № [номер] от [дата] относно имот, находящ се на адрес: [адрес на имота], на основание [посочете конкретното основание, посочено в предизвестието, напр. чл. 23, ал. 1, т. __ от Наредба № Н-22/Наредба № Н-10/Наредбата, приета с Постановление № 16]. Смятам посоченото прекратяване за незаконосъобразно/неоснователно поради следното: 1. [посочете фактическите основания за възражението – напр. наемът и консумативните разноски са платени редовно, представят се доказателства; или предизвестието не е връчено по реда на Гражданския процесуален кодекс; или посоченото основание не е приложимо към конкретния случай]. 2. [допълнителни аргументи и доказателства]. Във връзка с изложеното моля: 1. Да преразгледате издаденото предизвестие/заповед за прекратяване на договора за наем. 2. Да ми бъде дадена възможност да представя допълнителни писмени доказателства в подкрепа на възражението. 3. Да отмените прекратяването на договора за наем, съответно да не се пристъпва към освобождаване/изземване на имота, докато не бъде разгледано настоящото възражение. Прилагам следните документи: - [опис на приложените доказателства – напр. платежни документи, копие от договора за наем, копие от предизвестието] С уважение, [име и подпис] [дата]
Източници от корпуса на Europaius
Анализирай документ →Образци на договориEuropaius във вашия AI
Често задавани въпроси
На какви основания наемодателят може да прекрати договора за наем на ведомствено жилище?
Основанията са изчерпателно изброени в приложимата наредба – например неплащане на наем за повече от един месец, лошо стопанисване, изтичане на срока за настаняване, нарушаване условията на договора или ползване не по предназначение, съгласно Наредба № Н-22, чл. 23.
Трябва ли предизвестието за прекратяване да е писмено?
Да, прекратяването се извършва с едномесечно писмено предизвестие, което се връчва на наемателя по реда на Гражданския процесуален кодекс, съгласно Наредба № Н-22, чл. 24.
Какъв е срокът за подаване на възражение срещу прекратяването?
Конкретен срок за подаване на възражение или за съдебно обжалване не е уточнен в наличните разпоредби на цитираните наредби – препоръчително е да се провери актуалният текст на приложимата наредба и на общите административнопроцесуални правила, за да се установи точният срок.
Какво се случва, ако не освободя имота след прекратяване на договора?
Ако имотът не бъде освободен доброволно, наемателят дължи обезщетение, а при отказ или възпрепятстване органът пристъпва към изземване на имота по реда на чл. 80а от Закона за държавната собственост, съгласно Наредба № Н-22, чл. 33.