15 CO 162/2021-445 — Krajský soud v Brně

1. V řízení zahájeném dne 17. 2. 2014 se žalobce domáhal vydání rozsudku, kterým by bylo určeno, že nájemné pro byt [číslo] o velikosti 2+1 situovaný v 5. nadzemním podlaží bytového domu [adresa] na ulici [anonymizována dvě slova] [číslo] postaveného na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres] (dále jen předmětný byt) činí 8 500 Kč měsíčně. Současně se domáhal, aby žalovaní 1), 2) byli povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci nedoplatek na nájemném za období od 17. 2. 2014 do právní moci vydaného rozsudku. Žalobu odůvodnil tím, že žalovaní 1), 2) jsou společnými nájemci předmětného bytu, když se jedná o dříve vojenský byt, který byl žalovaným přidělen posádkovou správou [obec] dne 17. 1. 1973, a že bytový dům, ve kterém se nachází předmětný byt, je ve vlastnictví žalobce. Tvrdil dále, že žalovaní 1), 2) za užívání předmětného pronajatého bytu platí nájemné ve výši 3 752 Kč, když tato výše nájemného byla pronajímatelem (žalobcem) stanovena jednostranně na základě zákona č. 107/2006 Sb. Dne 23. 9. 2013 [jméno] městské části [obec] – [část obce] na své 76. schůzi schválila návrh změny výše nájemného (regulovaného) za užívání předmětného bytu na částku 8 500 Kč měsíčně, což podle znalosti místních poměrů a průzkumu žalobce představuje obvyklé nájemné v místě a čase. Proto byl dne 24. 9. 2013 oběma žalovaným zaslán návrh na zvýšení nájemného na částku 8 500 Kč měsíčně; k doručení tohoto návrhu došlo 26. 9. 2013. Žalovaní 1), 2) poté v rámci osobního jednání kategoricky odmítli návrh na zvýšení nájemného a následně dne 18. 11. 2013 žalobci doručili i písemný nesouhlas s návrhem na zvýšení nájemného. Vzhledem k postoji žalovaných dal žalobce dne 3. 12. 2013 výpověď z nájmu předmětného bytu (tato výpověď byla napadena žalovanými 1), 2) a ve věci probíhalo souběžné řízení o určení neplatnosti této výpovědi). Dne 3. 2. 2014 pak žalobce na své 86. schůzi schválil podání žaloby na určení nájemného k předmětnému bytu. 2. Žalovaní 1), 2) se žalobou nesouhlasili a navrhovali, aby byla v celém rozsahu zamítnuta. Namítali jednak, že ve věci již nejsou pasivně legitimováni, neboť jim dne 10. 12. 2013 byla doručena výpověď z nájmu předmětného bytu, proto nájemní vztah mezi nimi a žalobcem skončil 31. 3. 2014. Namítli rovněž, že žaloba byla podána po uplynutí propadné 3-měsíční lhůty, a to jak dle § 696 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb. ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále také obč. zák. nebo starý občanský zákoník), tak podle § 2249 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. účinného od 1. 1. 2014 (dále také nový občanský zákoník nebo o.z.). V rámci této námitky poukázali na to, že odmítli návrh žalobce na zvýšení nájemného 5. 11. 2013, proto zákonná 3-měsíční lhůta k podání žaloby začala běžet 6. 11. 2013 a skončila 6. 2. 2014. Za situace, kdy žaloba byla podána soudu až 17. 2. 2014, byla žaloba podána po uplynutí zákonné lhůty. Dále namítali, že pokud by nájemné mělo být zvyšováno, mělo by být postupováno podle nového občanského zákoníku, který v § 2249 odst. 1 stanoví, že nájemné nemůže být zvýšeno více než o 20 %. V tomto směru poukázali na to, že nájemné k předmětnému bytu bylo od 14. 12. 2011 stanoveno na 3 752 Kč měsíčně (tehdy bylo nájemné sníženo z důvodu rekonstrukce bytových jader), proto při 20 % zvýšení nájemného by nájemné mohlo být zvýšeno maximálně na 4 502 Kč měsíčně. Další námitka směřovala ke způsobu stanovení obvyklého nájemného, když namítali, že nelze vycházet z nabídek realitních kanceláří (tak, jak to učinil žalobce), ale je třeba nájemné určit na základě znaleckého posudku. Poslední věcnou námitkou bylo to, že žaloba je diskriminační, neboť žalovaným není známo, že by žalobce vůči dalším nájemcům (v předmětném bytovém domě) podával také žaloby na zvýšení nájemného. 3. Soud I. stupně ve věci poprvé rozhodl rozsudkem z 31. 5. 2018, č. j. 53 C 37/2014-183, kterým určil nájemné k předmětnému bytu na částku 5 500 Kč měsíčně, ohledně částky 3 000 Kč měsíčně žalobu zamítl, rozhodl o povinnosti žalovaných 1), 2) zaplatit nedoplatek nájemného ve výši 91 742 Kč a dále o nákladech řízení mezi účastníky. Tento rozsudek byl napaden odvoláním jak ze strany žalobce, tak ze strany žalovaných 1), 2). 4. Krajský soud v Brně usnesením z 25. 6. 2019, č. j. 15 Co 241/2018-219 zrušil rozsudek soudu I. stupně z 31. 5. 2018 a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení. Ve zrušujícím usnesení vyslovil závěr o tom, že v projednávané věci je třeba aplikovat ust. § 696 obč. zák. a že žaloba na určení nájemného byla podána v zákonné 3-měsíční lhůtě. Vyslovil se také k tomu, že ve věci není rozhodné, že žalobce dal 3. 12. 2013 žalovaným 1), 2) výpověď z nájmu předmětného bytu, ani není rozhodný stav řízení o neplatnosti výpovědi s tím, že právo na nájemné zanikne až dnem, kdy případně zanikne nájemní vztah mezi účastníky. Ohledně určení výše nájemného dovodil, že napadený rozsudek je nepřezkoumatelný, neboť soud I. stupně neprovedl dokazování předloženými zprávami realitních kanceláří o výši nájemného v obdobných bytech; současně dodal, že otázka stanovení obvyklého nájmu je otázkou odbornou a že soud I. stupně by měl zvážit vypracování znaleckého posudku. 5. Soud I. stupně poté ustanovil ve věci znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], který ve znaleckém posudku stanovil obvyklé nájemné v předmětném bytě k 17. 2. 2014 na částku 8 486 Kč měsíčně. Na základě takto doplněného dokazování soud I. stupně ve věci rozhodl znovu, a to rozsudkem z 22. 6. 2021, č. j. 53 C 37/2014-348, který určil, že nájemné k předmětnému bytu se od 17. 2. 2014 stanovuje částkou 8 486 Kč měsíčně (výrok I.), zamítl žalobu ohledně částky 14 Kč měsíčně (výrok II.), uložil žalovaným 1), 2) povinnost společně a nerozdílně zaplatit žalobci nedoplatek nájemného ke dni vyhlášení rozsudku v částce 194 401 Kč (výrok III.), uložil žalovaným 1), 2) povinnost společně a nerozdílně uhradit žalobci náklady řízení ve výši 124 149,50 Kč (výrok IV.) a uložil žalovaným 1), 2) povinnost společně a nerozdílně uhradit České republice na účet Městského soudu v Brně náklady státu ve výši 6 171 Kč (výrok V.). V odůvodnění uvedl, že vycházel z právního názoru Krajského soudu v Brně ohledně toho, že návrh na určení nájemného je třeba posuzovat podle ust. § 696 odst. 2 obč. zák. ve znění účinném do 31. 12. 2013 s tím, že byl rovněž vázán právním názorem o tom, že obvyklé nájemné je třeba určit pomocí znaleckého posudku. Jelikož ustanovený soudní znalec určil obvyklé nájemné v částce 8 486 Kč (k 17. 2. 2014), žalobě v této části vyhověl a ohledně částky 14 Kč žalobu zamítl. Dále zmínil, že z protokolu o předání bytu z 19. 12. 2018 bylo prokázané, že žalovaní 1), 2) předmětný byt tohoto dne vyklidili a žalobci předali. Proto dovodil, že žalovaní 1), 2) jsou povinni společně a nerozdílně uhradit žalobci doplatek dlužného nájemného za období od 17. 2. 2014 do 19. 12. 2018 v celkové částce 194 401 Kč. K tomu dodal, že podle § 712a obč. zák. v období mezi skončením nájemního poměru (skutkový závěr o tom, ke kterému dni skončil nájemní poměr k předmětnému bytu, neuvedl) a posledním dnem lhůty k vyklizení bytu mají pronajímatel a osoba, jejíž nájemní poměr skončil, práva a povinnosti v rozsahu odpovídajícím ust. § 687 až 699 obč. zák. a přiměřeně i § 700 až 702 odst. 1 obč. zák. O náhradě nákladů řízení mezi účastníky rozhodl podle § 142 odst. 1 o.s.ř. a náklady úspěšného žalobce vyčíslil (včetně hotových výdajů) na částku 124 149,50 Kč O náhradě nákladů státu rozhodl podle § 148 o.s.ř. tak, že žalovaným 1) a 2) uložil povinnost uhradit České republice náklady, které stát vynaložil na vypracování znaleckého posudku. 6. Proti výše uvedenému rozsudku soudu I. stupně žalovaní 1) a 2) podali odvolání, a to do všech výroků s výjimkou výroku II. (tento výrok nenapadnul ani žalobce, proto výrok II. napadeného rozsudku již nabyl právní moci). Navrhli, aby napadený rozsudek soudu I. stupně ve výrocích I., III., IV. a V. byl změněn tak, že žalovaní 1) a 2) budou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci doplatek nájemného za období od 17. 2. 2014 do 31. 3. 2014 ve výši 1 309 Kč a že žaloba bude zamítnuta v té části, kde se žalobce domáhal zvýšení nájemného k předmětnému bytu za období od 1. 4. 2014 do budoucna. Rovněž navrhli, aby žalobci byla uložena povinnost uhradit žalovaným 1) a 2) plnou náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů ve výši 248 828 Kč. Své odvolání postavili zejména na těchto námitkách: Poukazovali na faktickou nepřezkoumatelnost napadeného rozsudku, kterou spatřovali v nesouladu mezi ústním odůvodněním rozsudku a jeho písemným odůvodněním. V tomto směru namítali, že ústní odůvodnění rozsudku (po jeho vyhlášení) trvalo necelých 5 minut a naopak písemné odůvodnění bylo velmi podrobné. Namítali nesprávné posouzení přechodných ustanovení nového občanského zákoníku (§ 3074 o.z.) vztahujících se ke zvýšení nájemného. Poukázali na to, že v tomto směru se excesu dopustil již odvolací soud v kasačním usnesení z 25. 6. 2019, čj. 15 Co 241/2018-219, když soud I. stupně tento závěr zcela