44 CO 65/2022-103 — Krajský soud v Brně

1. Žalobce se v řízení domáhal po žalovaném jako bývalém správci a vlastníku bytového domu v [obec], [ulice a číslo] a jako po současném vlastníku bytové jednotky [číslo] v uvedeném bytovém domě zaplacení částky 85 900 Kč s příslušenstvím jako náhrady za vypracování nového pasportu k budově předmětného domu jako způsobilého podkladu pro vyúčtování dodávek tepla a teplé užitkové vody do jednotlivých jednotek. Dále se domáhal zaplacení nedoplatku na dodávce tepla ve výši 11 147,74 Kč za zúčtovací období kalendářního roku 2018, náhrady za opravné vyúčtování od [právnická osoba] v částce 2 299 Kč a vydání veškerých faktur vystavených [právnická osoba] či jiným dodavatelem tepla a TUV, kterými byly žalovanému vyúčtovány dodávky tepla a TUV do jednotky [číslo] v budově [ulice a číslo], [obec] za zúčtovací období 2009 2017. 2. Soud prvního stupně shora označeným rozsudkem žalobu v celém rozsahu výroky I. až IV. zamítl. V případě náhrady za cenu pasportu dovodil, že povinnost žalovaného k zaplacení této částky nelze dovodit ze smluvního ujednání ani ze zákona. Neshledal podmínky pro povinnost žalovaného k zaplacení náhrady škody či vydání bezdůvodného obohacení. I kdyby byly (dříve) splněny, nelze nyní právo přiznat s ohledem na úspěšně vznesenou námitku promlčení. Navíc dospěl k závěru, že žalovaný pasport stavby nepotřebuje ke své činnosti správce. Při vyúčtování tepla a teplé vody v domě správce vychází z prohlášení vlastníka budovy a z údajů na měřících zařízeních v jednotkách. Jestliže neodpovídá obsah prohlášení skutečnosti, je věcí žalobce, aby tento nesoulad odstranil změnou prohlášení vlastníka (výrok I.). V případě doplatku za období 2018 a ceny za opravné vyúčtování byly tyto částky zaplaceny žalobci žalovaným po podání žaloby (výroky II. a III.). V případě nároku na vydání faktur zjistil, že v předmětném domě jsou ve smyslu § 2 písm. a) vyhlášky č. 269/2015 Sb. dvě odběrní místa, tedy dvě samostatné zúčtovací jednotky, tj. jednotka žalovaného [číslo] jednotky [číslo]. K provedení vyúčtování pro jednotky [číslo] jsou zcela irelevantní údaje o spotřebě a vyúčtování jednotky [číslo] náležející žalovanému. Jelikož dodávka a platba za teplo a teplou vodu pro jednotku [číslo] je zcela soukromou záležitostí vlastníka této jednotky, vlastníků ostatních jednotek se vzhledem k absenci technologického propojení netýká (výrok IV.). Výrokem V. soud prvního stupně uložil žalobci zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 35 090 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku. 3. Výroky I., IV. a V. rozsudku soudu prvního stupně napadl žalobce obsáhlým odvoláním z důvodů podle § 205 odst. 2 písm. b), e) a g) o. s. ř. Ohledně výroku I. uvedl, že v řízení před soudem prvního stupně dostatečně prokázal, že žalovaný měl ve svém držení pro výkon správy nejprve ze zákona na základě platných stanov [anonymizováno] bytového družstva [anonymizováno] nepřetržitě od výstavby domu [ulice a číslo] projektovou dokumentaci k domu a kontinuálně bez přerušení v držbě pokračoval jako správce i po vzniku právní jednotky žalobce - [anonymizováno] vlastníků jednotek v roce 2003 doprovázené uzavřením smlouvy o zajišťování správy se žalobcem až do současné doby. Podle žalobce tuto skutečnost dokládá notářský zápis z 31.3.2003, v němž je protokolárně zaznamenána ustavující schůze žalobce. Je tím též vyvráceno tvrzení žalovaného, že převzal správu tři roky od vzniku žalobce a jeho námitka, že žalobci nic nebránilo, aby při svém vzniku převzal dokumentaci od žalovaného. Žalobce dne 6.4.2019 zjistil, že žalovaný nemá projektovou dokumentaci zachycující skutečný stav budovy, nýbrž disponuje pouze nepoužitelnou dokumentací z roku 1972. Žalobce byl tedy nucen nechat si pořídit novou zjednodušenou projektovou dokumentaci, čímž mu vznikla škoda ve výši 85 900 Kč, za niž žalovaný odpovídá ze zákona, tak i ze smluvního ujednání z čl. 6 správcovské smlouvy určující vymezení odpovědnosti žalovaného. Žalobci tato škoda vznikla až zaplacením ceny za dokumentaci, a proto považuje závěr soudu prvního stupně o promlčení nároku žalobce na náhradu této škody za nesprávný. Pokud jde o výrok IV., žalobce namítl, že topná tělesa instalovaná v prostoru jednotky žalovaného [číslo] využívaná k provozu místní pošty byla a stále jsou nedílnou součástí společných rozvodů v zúčtovatelné jednotce domu [ulice a číslo] a žalovaný je pouze jedním z vlastníků jednotek. Nesouhlasí se skutkovým závěrem soudu prvního stupně, že by došlo k odpojení topných těles v prostorách pošty od jednotného technologicky propojeného odběrného tepelného zařízení zúčtovací jednotky domu, který učinil z listin od společnosti [právnická osoba] z roku 1999, v nichž je účtována částka 5 000 Kč, která nemůže odpovídat odpojení od otopné soustavy. Měřidlo osazené na jednotce žalovaného je pouze podružným měřidlem, jehož naměřená hodnota měla být započtena do celkové spotřeby a rozúčtována v souladu s platnou právní úpravou. Žalobce také nesouhlasí se závěrem, že dne 19.1.1999 bylo odsouhlaseno odpojení jednotky žalovaného od společných rozvodů ústředního vytápění a teplé užitkové vody. Již v žalobě uvedl, že předpokladem zřízení samostatného fakturačního měření v jednotce žalovaného byla instalace vlastní technologie žalovaného, kterou by umístil do jemu náležejících prostor, nikoli využití společné technologie. Žalovaný i po odpojení měl platit základní složku 30 % nákladů vynaložených na přípravu teplé vody. To, že tak nečinil, bylo od počátku, kdy došlo k odpojení, ze strany žalovaného úmyslné za účelem navýšení zisku z pronájmu své jednotky poště. Na základě toho pak žalobce platil, jak prokázalo vyúčtování roku 2019 a 2020 jen 50,05 % své spotřeby. Jelikož stejným způsobem bylo prováděno vyúčtování i v období 2009 – 2017, žalobci tímto byla způsobena škoda i v uvedeném období, na jejíž náhradu má nárok, a proto je oprávněn po žalovaném požadovat předložení faktur za uvedené období. Pro úmyslné chování žalovaného při nesprávném rozúčtování úhrad za spotřebu tepla mezi žalovaným a členy žalobce nesouhlasí s tím, že by jeho nárok byl pro dobu 10 let promlčen podle § 619 o.z. S ohledem na uvedené navrhl změnu napadeného rozsudku tak, že žalobci bude v napadených výrocích I. a IV. zcela vyhověno a přiznána náhrada nákladů řízení před soudy obou stupňů. V rámci odvolacího jednání dále doplnil, že jeho zástupce v návaznosti na závěry soudu prvního stupně o odpojení žalovaného od otopné soustavy uzavřel v technologické místnosti v předmětném bytovém domě, kde je prováděna úprava snížením tlaku vody přicházející z teplárny šoupě na potrubí zásobujícího teplem jednotku žalovaného, načež byl kontaktován orgány Policie ČR, že se dopustil protiprávního jednání, neboť uzavřením šoupěte došlo ke ztrátě přívodu teplé vody do jednotky žalovaného. 4. Žalovaný se ve vyjádření k odvolání zcela ztotožnil se závěry soudu prvního stupně a navrhl potvrzení jeho rozsudku jako věcně správného s přiznáním náhrady nákladů odvolacího řízení. Námitka žalovaného, že za provedení údajného oddělení otopné soustavy žalovaného byla uhrazena v roce 1999 pouze částka 5 000 Kč, je nepravdivá, neboť za práce byla dle faktury uhrazena částka 27 405 Kč, schválená zástupkyní samosprávy domu paní [příjmení]. K oddělení došlo na žádost tehdejší samosprávy bytového domu, což byl jakýsi předchůdce žalobce. Tvrdí-li žalobce, že byl nucen nechat zpracovat pasport stavby, protože mu nebyla předložena žalovaným projektová dokumentace, avšak současně tvrdí, že prohlášení vlastníka budovy z roku 1996 bylo zpracováno podle změněné projektové dokumentace, jež reflektuje skutečné stavební provedení domu, není zřejmé, proč bylo nutné pasport zpracovávat, když může žalobce při vyúčtování vycházet z prohlášení vlastníka budovy. Pokud jde o doplatek za vyúčtování tepla uhrazený žalovaným ve výši 11 147,74 Kč, tento byl uhrazen ve snaze najít smírné vyřešení věci. 5. Odvolací soud poté, co zjistil, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.) k tomu oprávněnou osobou (§ 201 o. s. ř.), je přípustné (§ 202 a contr. o. s. ř.) a že jsou uplatněny zákonné odvolací důvody vyplývající z obsahu odvolání (§ 205 odst. 2 písm. b), e) a g) o. s. ř.), přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení jemu předcházející, a shledal odvolání žalobce nedůvodným. 6. Předmětem odvolacího řízení je a) nárok žalobce na úhradu ceny ve výši 85 900 Kč s příslušenstvím za pořízení náhradní projektové dokumentace skutečného stavebního stavu, tzv. pasport, bytového domu na adrese [ulice a číslo] v [obec] (dále jen předmětný dům), kterou si nechal žalobce zpracovat jako podklad pro potřeby rozúčtování plateb za odběr teplé vody vlastníky jednotlivých bytových jednotek, když žalovaný touto dokumentací, ačkoliv byl předchozím vlastníkem domu, nedisponuje. O tomto nároku rozhodl soud prvního stupně výrokem pod bodem I. Dalším napadeným výrokem IV. soud prvního stupně rozhodl o zamítnutí b) nároku žalobce na vydání veškerých faktur vystavených [právnická osoba] či jiným dodavatelem tepla a