59 CO 145/2021-337 — Krajský soud v Brně

1. V záhlaví citovaným rozsudkem Okresní soud ve [obec] (soud I. stupně) rozhodl tak, že žalovaní 1) a 2) jsou povinni zaplatit žalobkyni částku 200 870,96 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05% ročně z částky 200 870,96 Kč od [datum] do zaplacení a na náhradě nákladů řízení částku 4 596 Kč, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku (II.), žaloba se zamítá v části, v níž se žalobkyně po žalovaných 1) a 2) společně a nerozdílně domáhala zaplacení částky 12 363,04 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05% ročně z částky 12 363,04 Kč od [datum] do zaplacení (II.) a žalovaní 1) a 2) společně a nerozdílně jsou povinni zaplatit České republice na účet Okresního soudu ve [obec] soudní poplatek ve výši 10 662 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku. 2. V podstatných důvodech svého rozhodnutí uvedl, že považuje nájemní smlouvu uzavřenou dne [datum] mezi žalovanými a spoluvlastníky [jméno] a [jméno] [příjmení], a kterou byly pronajaty nemovitosti – rodinný dům, stavební pozemek a zahrada, za platnou, přičemž platnost nájemní smlouvy uzavřené v daném případě je nutno posuzovat dle § 663 a násl. občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. 3. Ve vztahu k nájmu rodinného domu, tedy nemovité věci, který se bude řídit právě obecnými ustanoveními občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., tzn. ust. § 663 a násl., je pak skončení nájmu upraveno v ust. § 676 a § 677 občanského zákoníku [číslo] podle kterých nájem skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem jinak (§ 676 odst. 1), je upravena možnost prolongace nájemní smlouvy (§ 676 odst. 2), a stanoveno, že zrušit nájemní smlouvu sjednanou na dobu neurčitou lze, nedojde-li k dohodě pronajímatele s nájemcem, pouze výpovědí (§ 677 odst. 1). 4. Ustanovení § 676 a násl. občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. je normou dispozitivní povahy a upraví-li si strany smlouvy svůj právní vztah jinak, než stanoví tato norma - v daném případě i vyloučením možnosti jednostranného ukončení smlouvy - nejde o rozpor s kogentní právní úpravou a nemůže to tedy vést k závěru o neplatnosti smlouvy. 5. K závěru o neplatnosti smlouvy nemůže vést námitka, že žalobci neměli nikdy fakticky za užívání předmětu nájmu hradit nájemné, když ve smlouvě není stanovena splatnost nájemného, přestože nájem je vždy vztahem pojmově úplatným. Tomuto závěru má podle žalobkyně odpovídat i čl. II odst. 3 nájemní smlouvy, dle nějž se pronajímatelé (nikoliv nájemci) zavazují hradit náklady na dodávku energií, a to aniž by za to od nájemců dostávali jakékoliv protiplnění. 6. Nájemní smlouva je smlouvou úplatnou, dohoda o nájemném by proto měla být součástí smlouvy. 7. Splatnost nájemného je tedy určována v termínech stanovených především dohodou, nebo v některých případech právním předpisem, avšak není-li takto určena, stanoví ji občanský zákoník - měsíčně pozadu. 8. Také není vyloučeno, aby si smluvní strany v rámci smluvní volnosti ujednaly, že náklady na dodávku médií a služeb budou hradit pronajímatelé. Takové ujednání neznamená vyloučení úplatnosti smlouvy o nájmu, když povinnost platit nájemné a povinnost platit za služby spojené s užíváním bytu jsou rozdílnými povinnostmi a smluvní přenesení nesení nákladů na služby spojené s užíváním bytu neznamená vyloučení úplaty za užívání pronajaté nemovitosti spočívající v nájemném. 9. Ani z těchto skutečností tak podle názoru soudu nelze dovodit neplatnost předmětné nájemní smlouvy. 10. Konečně žalobkyně neplatnost nájemní smlouvy odvozovala od rozporu nájemní smlouvy s ust. § 27 zákona [číslo] o majetku státu, které umožňuje uzavírat nájemní smlouvy se státem pouze na dobu určitou max. 8 let. Předmětná nájemní smlouva je uzavřena na dobu 30 let. 11. Nelze pominout, že platnost nájemní smlouvy je nutno posuzovat k okamžiku a podle okolností existujících v době, kdy byl právní úkon učiněn - kdy byla smlouva uzavřena (k tomu viz rozhodnutí NS ČR sp. z. 28 Cdo 2660/2007). Předmětná nájemní smlouva byla uzavřena dne [datum], kdy ani jednou ze stran či subjektů smlouvy nebyla žalobkyně. Nebylo tedy v době uzavření smlouvy nutno respektovat podmínky stanovené zákona č. 219/2000 Sb., o majetku státu a pro posouzení platnosti této nájemní smlouvy k datu [datum] tak vůbec nejsou relevantní zákonná omezení stanovená zákonem č. 219/2000 Sb. 12. Po zvážení všech shora rozebraných skutečností a s přihlédnutím k tomu, že písemně uzavřená smlouva o nájmu nemovitosti ze dne [datum] obsahuje podstatné náležitosti smlouvy o nájmu ve smyslu § 663 a násl. občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. soud vyhodnotil, že předmětná nájemní smlouva byla uzavřena platně. Na jejím základě se [jméno] a [jméno] [příjmení], přičemž do právního postavení [jméno] [příjmení] vstoupila žalobkyně, jako pronajímatelé zavázali přenechat žalovaným jako nájemcům do užívání předmětné nemovitosti a žalovaní se zavázali platit měsíční nájemné ve výši 13.000 Kč. 13. Pronajímatelé svou povinnost přenechat nájemcům předmětné nemovitosti do užívání splnili - není sporu o tom, že žalovaní tyto nemovitosti užívají. 14. Sporné je, zda žalovaní plní vůči žalobkyni jako jedné z pronajímatelů svou povinnost platit nájemné. 15. Tato problematika souvisí s mnohostí subjektů na každé straně tohoto smluvního vztahu, když na straně pronajímatelů vystupují dva subjekty a na straně nájemců také dva subjekty. 16. Vystupuje-li na straně věřitelské nebo na straně dlužnické, popř. na obou těchto stranách více osob, jde o společný závazek. V tomto konkrétním případě jde o společný závazek žalovaných jako nájemců platit nájemné, a to více věřitelům. Povinnost k úhradě nájemného nevznikla jednorázově s uzavřením smlouvy o nájmu, ale vzniká postupně v každém jednotlivém měsíci, ve kterém smluvní vztah trvá. Je-li předmětem řízení povinnost k úhradě nájemného za období od [datum] nadále, je nutno tuto povinnost včetně aplikace pravidel řešení společných závazků podle přechodných ustanovení občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. řešit právě podle ustanovení občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., když podle § 3028 odst. 3 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. se na společné závazky vzniklé podle § 511 a násl. občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. – není-li zvláštní úpravy – i nadále použijí dosavadní předpisy a podle ust. § 3074 odst. 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti 17. V projednávané věci povinnost více nájemců platit více pronajímatelům nájemné byla v čl. III. předmětné nájemní smlouvy formulována tak, že se smluvní strany dohodly, že„ měsíční nájemné, jež budou nájemci pravidelně hradit pronajímatelům za nájem předmětu nájmu dle této smlouvy, činí částku ve výši 13.000 Kč (třináct tisíc korun českých). 18. Smluvní strany se dohodly, že nájemné bude pronajímatelům hrazeno tak, že na úhradu každého měsíčního nájemného bude postupně započítávána pohledávka nájemců za pronajímateli z titulu dlužné kupní ceny dle kupní smlouvy ze dne [datum], a to včetně nezaplacených úroků z prodlení, když ke dni podpisu nájemní smlouvy tato pohledávka činí cca 4.700.000 Kč. V případě, že tato smlouva z nějakého důvodu zanikne před tím, než bude umořen celý dluh pronajímatelů vůči nájemcům, zavazují se pronajímatelé takový nedoplatek bez prodlení nájemcům uhradit. 19. Z takového formulace smlouvy vyplývá, že povinnost žalovaných jako dvou nájemců platit nájemné ve výši 13.000 Kč je dělitelným závazkem formulovaným jako závazek nikoliv solidární, přičemž při absenci výslovného smluvního ujednání jsou oba nájemci povinni platit nájemné rovným dílem. Právo věřitelů na nájemné pak je formulováno jako společná pohledávka s dílčím plněním, která nebyla formulována jako solidární. 20. Vyplývá z toho, že každému pronajímateli přísluší právo na jednu polovinu měsíčního nájemného. Jestliže byla sjednána forma úhrady nájemného zápočtem oproti pohledávce žalovaných vůči [jméno] a [jméno] [příjmení] na zaplacení kupní ceny z převodu nemovitosti, nemůže tato forma hrazení nájemného přejít i na žalobkyni. 21. Žalobkyně totiž nemá vůči žalovaným započitatelnou pohledávku, když v důsledku § 41 odst. 1 ZMS na žalobkyni nepřešel závazek [jméno] [příjmení] vůči žalovaným k úhradě kupní ceny z prodeje předmětné nemovitosti. 22. Vzhledem k závěrům, ke kterým soud dospěl, se pak již nezabýval argumentací žalobkyně, která namítala, že nájemné mělo být dle nájemní smlouvy hrazeno započítáváním měsíčních plateb na pohledávku žalobců za původními vlastníky (pronajímateli). Pohledávka žalobců byla přitom, jak vyplývá z preambule nájemní smlouvy, promlčená. Na základě čl. II odst. 2 nájemní smlouvy tak měly být započítávány jednotlivé platby nájemného, které nebyly v době podpisu nájemní smlouvy splatné a jejich splatnost nebyla smlouvou stanovena, na nevymahatelnou (promlčenou) pohledávku, která nebyla nájemní smlouvou ani dostatečně specifikována co do její výše (dle čl. II odst. 2 nájemní smlouvy se mělo jednat o částku cca 4.700.000 Kč). S ohledem na skutečnost, že pohledávky na zaplacení jednotlivých měsíčních plateb nájemného nejen že nebyly v době pod