70 CO 210/2021-230 — Krajský soud v Brně

1. V záhlaví označeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, aby nahradil projev vůle žalovaného uzavřít kupní smlouvu, kterou by prodal žalobcům spoluvlastnické podíly na pozemcích p. [číslo] v k. ú. [obec], zapsané na [list vlastnictví], s tím, že kupní cena byla zahrnuta do kupní ceny, kterou již žalobci uhradili žalovanému na základě kupních smluv, které již byly uzavřeny (jimiž nabyli žalobci bytové jednotky včetně podílu na společných částech domu a pozemcích) (I. výrok). Každému z žalobců uložil povinnost nahradit žalovanému náklady řízení (II. až XVI. výrok). Dospěl k závěru, že žalovaný se v žádném z doložených dokumentů nezavázal, že žalobcům prodá i spoluvlastnické podíly na sporných pozemcích parc. [číslo]. Z textu doložených smluv o smlouvách budoucích totiž jednoznačně plyne, že na žalobce budou převedeny spoluvlastnické podíly na těch okolních pozemcích tvořících s bytovým domem funkční celek, které žalovaný jako předmět prodeje sám vymezí (smlouvy o smlouvách budoucích tedy dávají žalovanému právo v budoucnu určit, jaké okolní pozemky žalobcům prodá). Žalovaný sporné pozemky parc. [číslo] v kupních smlouvách jako předmět prodeje nevymezil a žalobci tudíž nemají nárok na to, aby jim žalovaný podíly na těchto sporných pozemcích prodal. Co se týče žalobkyně f), s touto žalovaný dokonce vůbec neuzavřel smlouvu o smlouvě budoucí kupní ve smyslu § 1785 o.z. 2. Proti rozsudku podali odvolání žalobci, uvedli, že soud prvního stupně při výkladu smluv ignoroval postavení žalobců jako spotřebitelů, když smlouvy vytvořil žalovaný, pokud chtěli koupit předmět převodu, byla omezena jejich smluvní volnost. Stav v době smluv mohl dokreslit výslech svědkyně [příjmení]. Dále žalobci navrhovali své výslechy, když každý jednal za sebe a uzavírání smluv bylo odlišné. Jediný, kdo mohl vypovídat, byl žalobce f), s jeho výpovědí se však soud v rozsudku nevypořádal. Při hodnocení důkazů soud nebral v potaz stavební povolení, v němž byly uvedeny i sporné pozemky, tedy tvořily s domem funkční celek. Uvedením ve stavebním povolení se jich žalovaný zbavil. V kolaudačním rozhodnutí jsou uvedeny i předmětné pozemky. Až po kolaudaci nechal žalovaný vypracovat oddělovací geometrický plán, z něhož vyčlenil předmět převodu. Pojem„ vymezit pozemky“ není jednoznačný ve smyslu, že by žalovaný mohl vybrat, co žalobcům převede, naráží na předepsanou dohodnutou písemnou formu pro změny smlouvy. Soud nevysvětlil, jak je možné, že se nové vymezení předmětu prodeje nepromítlo do kupní ceny. Ta nebyla stanovena jednotkově za m2. Ve smlouvě budoucí jsou vymezeny předmětné pozemky, které jsou zahrnuty do kupní ceny, jejich výměra činí 1100 m2, hodnota pak aktuálně činí 16 500 000 Kč, v době prodeje 11 000 000 Kč. Pojem„ vymezit pozemky“ znamená definovat předmět prodeje označením dle katastru nemovitostí, neboť ve smlouvách bylo upozornění, že může dojít k přeparcelaci pozemků, což se skutečně stalo a některé pozemky zanikly. Jen toto bylo smyslem daného ustanovení. Soud necitoval ze smlouvy o smlouvě budoucí část, kde jsou pozemky výslovně uvedeny. Až po uzavření smluv o smlouvách budoucích došlo k přeparcelaci pozemků. I kdyby text smluv neumožňoval různý výklad, platí § 1813 o.z. – tedy zakázaná jsou ujednání, která zakládají významnou nerovnováhu práv, to neplatí, pokud jsou spotřebiteli poskytnuta jasným a srozumitelným způsobem. Zde informace o předmětu plnění nebyly poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem. Ujednání o tom, že žalovaná může určit rozsah převáděných pozemků bez vlivu na sjednanou cenu bylo neplatné. Když se žalovaný rozhodl, že pozemky nepřevede, pak se měl sepsat dodatek ke smlouvě. Soud neprovedl prohlášení vlastníka, pokud by tak učinil, zjistil by, že došlo k přeparcelaci pozemků, žalovaný měl tedy upozornit žalobce na tuto skutečnost a uzavřít dodatky. Článek 1 odst. 2 budoucí kupní smlouvy v části, kdy se má převádět„ případný“ spoluvlastnický podíl na pozemcích, je třeba vykládat tak, že pokud by stavba zasahovala na všechny pozemky ve stavebním povolení, nebo by prodávající přeparceloval pozemky tak, že by je sloučil, nebyly by předmětem převodu spoluvlastnické podíly na okolních pozemcích, protože by žádné„ okolní pozemky“ neexistovaly. 3. Žalovaný k odvolání uvedl, že v rezervačních smlouvách a smlouvách o budoucí kupní smlouvě bylo několikrát uvedeno, že pozemky, které budou s jednotkami převedeny a tvoří s bytovým domem funkční celek, vymezí žalovaný. S ohledem na čl. VII. odst. 1 budoucích smluv si žalobci byli vědomi skutečnosti, že předmět prodeje, co se týče pozemků, není přesně vymezen, poněvadž okolní pozemky, které budou předmětem prodeje vymezí žalovaný. 4. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 o.s.ř.) po zjištění, že odvolání bylo podáno k tomu oprávněnými subjekty (§ 201 o.s.ř.), směřuje proti rozhodnutí, proti němuž je přípustné (§ 201, § 202 o.s.ř.), bylo podáno včas (§ 204 o.s.ř.), v souladu s ustanovením § 212a odst. 1 o.s.ř., přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně v rozsahu napadeném odvoláním i nad rámec odvolacích námitek, a poté dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. 5. Z obsahu spisu odvolací soud zjistil, že žalobci se žalobou domáhali nahrazení projevu vůle žalovaného k uzavření kupní smlouvy, kterou by žalovaný prodal žalobcům spoluvlastnické podíly na pozemcích p. [číslo] zahrada 433 m2, 3/6 - zahrada 577 m2, [číslo] - zahrada 90 m2. Uvedli, že předchůdce žalovaného byl stavebníkem bytového domu, který měl v úmyslu po kolaudaci prodat – resp. jednotky. Veřejně prezentoval svůj úmysl, při prezentaci předmětu smluv o rezervaci a smluv o smlouvách budoucích bylo žalobcům na místě samém ukázáno, kde bude stát stavba a které pozemky budou ke stavbě náležet. Přílohou smlouvy o rezervaci byl výkres koordinační situace, kde jsou pozemky s budovou, které tvoří funkční celek, vyznačeny zeleně. V čl. 1 bod 1 podbod 1 smluv o rezervaci je vyjádřen úmysl prodat jednotlivým spoluvlastníkům podíl na pozemcích. Ve smlouvě budoucí v čl. I. úvodní části je v bodě 1 jako smysl a účel smlouvy uvedeno, že vytváří předpoklady pro uzavření smlouvy o úplatném převodu jednotky a pozemku pod domem a případného spoluvlastnického podílu na investorem vymezených pozemcích, v bodě 2 je uvedeno, že prodávající hodlá prodat jednotky na pozemcích mj. p. [číslo]. V bodě 6 pak je podstatné, že kupující prohlásili, že jsou seznámeni s projektovou dokumentací„ rezidence [ulice]“, v ní je patrné, co má tvořit s domem funkční celek, tedy i pozemky žalované. V čl. II. bod 1 je uveden předmět budoucího prodeje jednotka v bytovém domě, který bude součástí pozemků p. [číslo] v bodě 5 je uvedeno, že spoluvlastnický podíl na budoucím prodávajícím vymezených pozemcích bude rovněž předmětem smlouvy. Předchůdce žalovaného zanikl ke dni [datum] sloučením se žalovaným. Poté, a po kolaudaci a zaplacení sjednané kupní ceny vyzval žalovaný žalobce k uzavření smluv, které jim předložil v jím připraveném znění, v kterém předmětné pozemky absentovaly. Proti zaslanému textu se ohradili žalobci a) až i) přípisem z [datum]. Ti z žalobců, kteří již kupní smlouvy uzavřeli vyzvali žalovaného k uzavření dodatku. Žalovaný reagoval dne [datum], kdy jim sdělil, že mohou smlouvy uzavřít, nebo odstoupit od smlouvy. Žalobci reagovali podáním ze dne [datum], vyzvali žalovaného k doplnění kupních smluv o uvedené pozemky, případně k uzavření dodatku. Žalovaný nereagoval. Jeho jednání je v rozporu s dobrými mravy, šikanózním a nepoctivým jednáním, jednáním, které zneužilo tíseň žalobců, vedeno úmyslem ošidit žalobce a obohatit se na jejich úkor, když žalovaný nesnížil kupní ceny při nepřevedení uvedených pozemků. Součástí předmětu prodeje tak měly být i uvedené pozemky, závazek žalovaného z budoucích smluv nebyl splněn, a proto se žalobci domáhají nahrazení projevu vůle na jeho straně. Ve stavebním řízení se s těmito pozemky počítalo v rámci jednoho funkčního celku, bez nich by předchůdce žalovaného stavební povolení nezískal, nesplnil by index podlahové plochy, na stavební povolení pak žalovaný poukazoval v rezervačních smlouvách a smlouvách o smlouvách budoucích. To, že se měly prodávat i sporné pozemky, hrálo roli při určení kupní ceny. Pojem funkční celek je vymezen v § 2 písm. e) vyhlášky č. 3/2008 Sb., tzv. oceňovací vyhlášky, tak, že jde také o soubor nemovitostí, jejichž funkční spojení vyplývá z vydaného územního rozhodnutí, stavebního povolení nebo kolaudačního rozhodnutí. Žalovaný mohl pozemky„ vymezit“ ve smyslu přečíslování, změny výměry, nikoliv však ve smyslu vynětí z projektu. Přes pozemek [parcelní číslo] vede chodník spojující bytový dům s parkovištěm, potažmo silnicí, přes pozemek [parcelní číslo] vede splašková kanalizace, vedle toho bylo možné očekávat i odpočinkovou a rekreační funkci okolních pozemků (i s ohledem na kvalitu projektu, cenu bytů, marketingově zdůrazňovanou pohodu bydlení a výhledy). Žalovaný v žádné smlouvě žalobce neupozornil, že si ponechá některé pozemky. Žalovaný zavazoval v budoucích smlouvách (čl. 1 odst. 5) b