19 CO 169/2022-225 — Krajský soud v Brně

1. V záhlaví označeným rozsudkem soud I. stupně výrokem I. uložil žalovanému povinnost odstranit vadu osazení schodišťového zábradlí ve společných prostorách budovy [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce] (jedná se o budovu, ve které se nachází bytová jednotka žalobce, kterou zakoupil od žalovaného), a to opravou instalace krytek instalovaných na patky schodišťového zábradlí tak, aby instalace krytek patek na všech místech schodišťového zábradlí byla ve stejném provedení a kvalitě, zejména aby na níže uvedených krytkách, specifikovaných v tomto výroku, opravil jejich nelícování s hranou schodiště, nedoléhání k noze zábradlí, případně jejich velikost, když nezakrývají celý prostor pod sebou. Následně ve výroku jsou specifikovány vadné krytky na schodišti, které je ve společných prostorách budovy označením vchodu budovy, patrem, číslem schodu a stranou schodiště. Výrokem II. uložil žalovanému, a to ve znění opravného usnesení citovaného v záhlaví, nahradit žalobci náklady řízení ve výši 22 526 Kč. 2. Takto soud rozhodl o návrhu žalobce na bezplatné odstranění vad na přichycení nohou zábradlí ke schodišti ve společných prostorách předmětného domu způsobem uvedeným ve výroku I. napadeného rozsudku. Vady podle žalobce měly vzniknout tím, že zábradlí bylo na schodišti instalováno ještě před položením dlažby, tím vznikly nezakryté neestetické mezery, působící dojmem nedokončenosti, ve kterých zůstávají nečistoty. V mezidobí žalovaný mezery zakryl krytkami, které ale u označených nohou zábradlí buď nejsou zalícované s hranou schodiště, nebo k noze nepřiléhají, či nejsou dostatečně velké, aby zakryly celou mezeru. Pokud jde o skutkový stav, soud I. stupně vyšel z toho, že žalobce na základě kupní smlouvy z [datum] koupil od žalovaného byt [číslo] včetně podílu na společných částech domu o velikosti [číslo] (předmětná bytová jednotka). Žalobce k odstranění vad vyzval žalovaného přípisem z [datum]. Vady na uchycení nohou zábradlí do schodiště byly prokázány zejména fotodokumentací. Žalovaný se snažil v průběhu řízení vady odstranit instalací krytek, část vad se podařilo řádně odstranit, část vad však nebyla odstraněna řádně a jejich odstranění zůstalo předmětem řízení. Soud I. stupně uzavřel, že prodávající, žalovaný, nedodal kupujícímu, žalobci, předmět koupě bez vad a žalobce má tak ve smyslu § 2107 odst. 1 o. z. právo na odstranění předmětných vad, které řádně uplatnil. Dále uzavřel, že se jednalo o vady, o kterých žalovaný jako prodávající musel ke dni předání bytové jednotky vědět, neboť vady jsou viditelné a na první pohled zřejmé, zvláště pokud žalovaný předmětný dům sám stavěl. Uplatnění vad tedy nebylo opožděné. 3. Proti uvedenému rozsudku podal odvolání žalovaný, soudu I. stupně vytýká, že dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním a uvedené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Odvolatel nesouhlasí s názorem soudu I. stupně, že všechny zjištěné vizuální nedostatky je třeba považovat za vady ve smyslu ustanovení § 2095 o. z., i když žalovaný tvrzené vady neuznal, chtěl v zájmu smírného řešení vyhovět požadavku žalobce. Žalovaný navrhoval řešení tmelem, který by dovolil zakrýt drobné odchylky, s tím však žalobce nesouhlasil a následně trval na opravě formou srovnání podkladů do úrovně dlažby nalepením nerezových krytek u sloupců zábradlí a zatmelení spár kolem krytek, což bylo žalovaným provedeno. Nerezové kritiky byly vyrobeny a dodatečně instalovány u patek zábradlí. Při jejich výrobě byla zvolena optimální velikost krytek. Jejich osazení je však ovlivňováno tím, že zábradlí je zámečnický výrobek individuálně vyrobený. Zábradlí je vyrobeno z oceli dle zakázky a nelze zaručit naprostou rovinatost všech ocelových dílů a svařovaných spojů, dále naprostou rovinatost podkladů schodiště a nakonec naprostou kolmost všech napojení kovového zábradlí a betonového schodiště. Zábradlí a krytky jsou plně funkční, nebrání ani neruší funkčnost a bezpečnost zábradlí, k němuž má sloužit, provedení úklidu či jiné údržbě domu, v některých případech vzniklé milimetrové odstupy dodatečně vyrobených krytek dle požadavku žalobce od sloupků zábradlí nesnižují estetickou hodnotu zábradlí. Ve smlouvě o uzavření budoucí kupní smlouvy dne [datum], uzavřené mezi žalovaným a žalobcem, bylo dohodnuto v čl. I. odst. 3, že výstavbu budovy s jednotkami v ní zajistí žalovaný dle projektové dokumentace, popis jednotky a vybavení byl uveden v příloze smlouvy, stejně tak jako dokumentace stavby budovy, s možností žalobce požadovat změny vybavení jednotek označené jako klientské změny. Uzavřením kupní smlouvy se žalobcem žalovaný plnil svůj závazek vyplývající ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě, předmět koupě byl žalobci předán v dohodnutém provedení a obvyklé jakosti. Na základě uzavřené kupní smlouvy se stal žalobce podílovým spoluvlastníkem na společných částech domu, jehož součástí je rovněž zábradlí, žalobce v řízení není aktivně legitimován k uplatnění vad zábradlí, aktivně legitimováno je společenství vlastníků jednotek vzniklé v budově, a to dle § 1196 odst. 2 o. z., dle něhož vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv. Závěrem žalovaný uvedl, že nerezové krytky jsou vyrobeny z pevného materiálu, opravou nelze měnit jejich velikost a tvar, změnu umístění krytek nelze provádět s ohledem na jejich velikost, tvar a pevné podloží, oprava krytek, jak je uvedena v petitu rozsudku, je neproveditelná. Žalovaný navrhl změnu napadené rozsudku tak, že žaloba bude zamítnuta. 4. Žalobce se k odvolání vyjádřil písemným podáním, s rozsudkem soudu I. stupně se ztotožnil a navrhl jeho potvrzení. Ve vyjádření uvedl, že projektová dokumentace neobsahovala detaily jednotlivých stavebních prvků, včetně ukotvení zábradlí ke schodišti, když zábradlí je v projektové dokumentaci zobrazeno jen schématicky v podobě čar. V sousedním bytovém domě na adrese [ulice a číslo], jehož stavba byla realizována v dřívější etapě výstavby žalovaného, je ukotvení zábradlí provedeno správně, tedy obvyklým způsobem. [příjmení] zábradlí jsou uchyceny z vrchu na dlažbě, položené na nášlapné straně schodu schodiště. Žalobce by si rozhodně neobjednával u žalovaného vadné uchycení zábradlí na schodiště, jak se nyní žalovaný snaží tvrdit a neměl tak ani žádný důvod se domnívat, že v předmětné budově bude zábradlí uchyceno vadně a zcela nestandardně. Žalobce tak ani nemohl požadovat klientskou změnu, jenž by v tomto případě měla, dle názoru žalovaného, spočívat v jeho požadavku na tom, aby zábradlí schodiště nebylo uchyceno vadně, ale správně, v obvyklém provedení ve smyslu ustanovení § 2095 o. z., tedy stejně, jako v sousedním domě na ulici [ulice a číslo]. Nelze souhlasit s žalovaným, že jím navrhované řešení opravou tmelem by problém děr u patek zábradlí řešil funkčně a esteticky. Tmel není dlouhodobě stabilní materiál, zachycuje špínu a vyžadoval by pravidelnou údržbu a opravu, neplnil by požadovanou funkci. Po konzultaci se stavebním inženýrem žalobce navrhoval tyto varianty opravy: vadu osazení schodišťového zábradlí buď výměnou zábradlí za nové, které bude ukotveno správným postupem na položenou schodišťovou dlažbu, stejně jako v sousedním domě, nebo zhotovením dodatečných krytek na každou z patek zábradlí z nerezového plechu barevně sjednoceného s barvou zábradlí zajišťující jednotný vzhled zábradlí i patek zábradlí. Žalobce požadoval, aby vadu opravila specializovaná firma, která má s danou prací zkušenosti. Během soudního jednání žalovaný nejdříve navrhoval, že způsob opravy svěří architektovi. Finálně se však rozhodl pro řešení bez architekta, avšak s předpokladem, že řešení bude funkční a estetické. Účastníci se v průběhu řízení dohodli na provedení opravy tak, že ji zajistí žalovaný provedením vyrovnání dlažby kolem sloupku na jednotlivých stupních podlahovou lepící stěrkou, po zaměření největšího výřezu dlažeb budou z nerezového plechu vyříznuty krytky ve tvaru písmene U, které se vždy dvě nalepí polyuretanovým tmelem proti sobě u sloupků zábradlí na dlažbu, rozměrově budou všechny krytky stejné. Nerez bude o tloušťce 1 mm s jemně broušenými hranami s tím, že nerez by neměl mít hladký lesklý povrch, ale broušený. [ulice] krytka bude vždy z pohledové strany schodiště s tím, že rovněž bude začištěna horní i boční mezera mezi patkou zábradlí a nově umístěnou krytkou. To vše s předpokládaným termínem provedení leden 2022. Řešení zvolené v dohodě bylo jednodušší a levnější, než žalobce původně požadoval. Žalobce chtěl žalovanému vyjít vstříc a očekával, že provedení opravy bude dle dohody a zároveň bude funkční a estetické. Stav po provedení opravy je však v rozporu s dohodou a vysokou mírou funkčnosti a estetičnosti, kterou žalovaný deklaroval po celý průběh výstavby. K argumentu žalovaného, že nelze zaručit naprostou rovinatost všech ocelových dílů a svařovaných spojů, rovinatost podkladů schodiště, kolmost všech napojení kovového záb