§ 1196 občanský zákoník – Zastupování vlastníků jednotek společenstvím vlastníků
Zákon občanský zákoník · 89/2012 Sb. · účinné od 1. 7. 2018 · Občanské právo · neoficiální nadpis
Stručně: Paragraf 1196 občanského zákoníku stanoví, že společenství vlastníků (SVJ) může právně jednat jak s vlastníky jednotek, tak s třetími osobami v rámci svého účelu, a dále že SVJ zastupuje vlastníky jednotek při uplatňování práv, která jim vznikla kvůli vadě jednotky. (§ 1196 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, znění účinné od 1. 7. 2018)
Klíčová fakta
- Týká se: vlastník
- Judikatura: na § 1196 odkazuje 13 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS)
- Účinnost: znění účinné nejméně od
- Zdroj: e-Sbírka, 89/2012 Sb.
(1) Společenství vlastníků právně jedná v mezích svého účelu s vlastníky jednotek i s třetími osobami.
(2) Vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv.
Srozumitelný výklad
Co to znamená v praxi
- SVJ má pravomoc uzavírat smlouvy a činit právní úkony jak s jednotlivými vlastníky jednotek (např. dohody o úhradách, přístupu do bytu), tak s externími subjekty (např. dodavateli služeb, stavebními firmami), pokud se tyto úkony týkají správy domu a pozemku.
- Pokud se na jednotce objeví vada (např. stavební vada, vada materiálu), která zakládá práva vlastníkům jednotek (např. právo na reklamaci, na náhradu škody), nemusí každý vlastník jednat samostatně.
- SVJ v takovém případě zastupuje všechny dotčené vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv, což zjednodušuje a centralizuje proces řešení vad.
- Tato úprava usnadňuje řešení společných problémů, které se týkají vad na jednotkách, a umožňuje efektivnější komunikaci s původcem vady (např. developerem, stavební firmou).
Generováno z textu ustanovení, orientační – nenahrazuje radu advokáta.
Judikatura k § 1196
Jak soudy aplikují § 1196
Akcentoval, že Společenství při uplatňování práv, které vznikly vlastníkům jednotek vadou jednotky, jedná v souladu s § 1196 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), vlastním jménem a má věcnou aktivní legitimaci při soudním uplatňování těchto práv; přitom z uvedeného ustanovení neplyne, že by muselo jít pouze o vady společných částí domu.
Odvolací soud nejprve uvedl, že žalobkyně se jakožto menšinová podílová spoluvlastnice společné části domu (okna) domáhala výměny vadných oken za okna odpovídající kvality a posléze takto uplatněný nárok změnila na slevu z kupní ceny ve výši 100.000 Kč. S odkazem na § 1196 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), a zejména usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2022, sp. zn. 26 ICdo 28/2022, dovodil, že uplatnění práv z odpovědnosti za vady, včetně volby nároku z vadného plnění, náleží nepochybně …
K dovolacímu přezkumu předložil otázku týkající se výkladu ustanovení § 1196 odst. 2 o. z. Měl za to, že dotčené ustanovení obsahuje zákonné zmocnění společenství vlastníků k zastupování vlastníků jednotek při uplatňování jejich práv, přičemž nestanoví, že by muselo jít pouze o vady společných částí domu nebo o všechny vlastníky.
Právní otázky
Související
§ 3 Katalog prací (Nařízení vlády, kterým se stanoví katalo)§ 4 Účinnost (Nařízení vlády, kterým se stanoví katalo)§ 5 Účinnost (Vyhláška Ministerstva financí o rozpočto)