54 CO 70/2023-171 — Krajský soud v Brně

1. Soud prvního stupně rozsudkem zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 132 112 Kč„ se zákonným úrokem z prodlení z částky 124 028 Kč ve výši 11,75 % ročně od [datum] do zaplacení a ve výši 15 % ročně z částky 8 084 Kč od [datum] do zaplacení“ (výrok I.). O nákladech řízení ve vztahu mezi účastníky řízení rozhodl výrokem II. rozsudku tak, že žalobci uložil povinnost zaplatit žalované na jejich náhradu částku 39 107,20 Kč; o nákladech státu pak výrokem III. téhož rozsudku tak, že žalobci uložil povinnost zaplatit České republice – Okresnímu soudu ve Žďáru nad Sázavou částku 5 217 Kč. 2. Zamítavé rozhodnutí odůvodnil soud prvního stupně s odkazem na ustanovení § 2991 odst. 1 a 2 a § 2999 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též jen „o. z.“), která vyložil s ohledem na právní závěry vyjádřené v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. 12. 2008, sp. zn. 28 Cdo 1748/2008, tím, že sice bylo prokázáno, že žalovaná v době od [datum] do [datum] (dále též jen„ rozhodné období“) skutečně užívala žalobcův pozemek [parcelní číslo] o celkové výměře 2168 m2 zapsaný na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec], dříve v katastru nemovitostí vedený jako (druh pozemku a způsob jeho využití) ostatní plocha – neplodná půda, dnes pak jako ostatní plocha – jiná plocha (dále též jen„ předmětný pozemek“), a to bez právního důvodu; současně však bylo prokázáno, že mu za užívání předmětného pozemku v rozhodném období již zaplatila odpovídající peněžitou náhradu. Výši odpovídající peněžité náhrady přitom soud prvního stupně určil volnou úvahou postupem podle § 136 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále též jen „o. s. ř.“), kterou opřel zejména o závěry znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení], znalce z oborů ekonomika a stavebnictví, odvětví ceny a odhady, stavby obytné a stavby průmyslové, ze dne [datum], [číslo] [rok] (předloženého soudu žalovanou), kterým byla určena výše obvyklého nájemného předmětného pozemku v rozhodném období částkou 11 000 Kč za rok, a to dílem srovnáním s výší nájmu obdobných pozemků, pokud jde o zastavěnou část předmětného pozemku, a dílem pak odvozeně procentní sazbou z posledně uvedené výše nájmu pro nezastavěnou část předmětného pozemku. S odkazem na ustanovení § 9 odst. 2 písm. a) a b) zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (dále též jen„ zákon o oceňování majetku“) a s přihlédnutím k závěrům vyjádřeným v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 2. 11. 2000, sp. zn. 30 Cdo 1789/2000, soud prvního stupně přitom konstatoval, že celý předmětný pozemek (jeho zastavěná i nezastavěná část) představuje jeden funkční celek, resp. že žalovaná jej takto celý v rozhodném období užívala; při určení výše bezdůvodného obohacení, které užíváním předmětného pozemku žalované vzniká, je však podle soudu prvního stupně v souladu se závěry uvedeného znalce zapotřebí rozlišovat obvyklou výši nájemného zastavěné a nezastavěné části, neboť pro účely stanovení výše bezdůvodného obohacení je rozhodující to, o co se obohacený obohatil, a nikoliv to, o co se snížila hodnota majetku ochuzeného, a podstatné není ani případné potencionální budoucí možné využití předmětného pozemku. Závěry dalších dvou znaleckých posudků předestřených soudu žalobcem (znalecké posudky znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne [datum], [číslo] [rok], a znalkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne [datum], [číslo] [rok]) nepovažoval soud prvního stupně za použitelné, když oba posledně uvedení znalci výši tzv. obvyklého nájemného pro celý předmětný pozemek určovali jako tzv. simulované nájemné odvozované procentní sazbou z obvyklé ceny pozemku; v případě znalkyně [příjmení] [příjmení] pak navíc s využitím nesprávného srovnávacího materiálu. 3. Proti rozhodnutí soudu prvního stupně podal odvolání žalobce. Navrhl, aby odvolací soud rozhodnutí soudu prvního stupně změnil tak, že uloží žalované povinnost zaplatit mu částku 132 112 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 124 028 Kč ve výši 11,75 % ročně od [datum] do zaplacení a ve výši 15 % ročně z částky 8 084 Kč od [datum] do zaplacení, zaváže žalovanou povinností uhradit mu náklady řízení před soudem prvního stupně ve výši 85 568 Kč, jakož i náklady odvolacího řízení a zaváže žalovanou povinností uhradit náklady státu ve výši 5 217 Kč. Variantně žalobce navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně zrušil a vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení s tím, že jej současně zaváže svým právním názorem. 4. V důvodech odvolání předeslal, že mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaná v rozhodném období užívala předmětný pozemek bez právního důvodu a je tedy povinna vydat bezdůvodné obohacení za toto užívání odpovídající obvyklému nájemnému předmětného pozemku. 5. Soudu prvního stupně vytkl, že při úvaze o výši obvyklého nájemného předmětného pozemku vyšel pouze ze závěrů znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] předloženého žalovanou, přestože v řízení byly předloženy další důkazy, které zpochybňují správnost závěrů znaleckého posudku Ing. [anonymizováno], a to konkrétně znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum], [číslo] [rok], ze kterého vyplývá částka obvyklého nájemného 78 048 Kč za rok, znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum], [číslo] [rok], ze kterého vyplývá částka obvyklého nájemného 73 372 Kč za rok a odborné vyjádření Realitní kanceláře [právnická osoba], ze dne [datum], ze kterého vyplývá částka obvyklého nájemného 45 360 Kč za rok. Podle odvolatele soud prvního stupně řádně neodůvodnil, z jakých příčin upřednostnil závěry Ing. [anonymizováno] před ostatními znaleckými posudky a vyjádřením realitní kanceláře, přestože závěry Ing. [anonymizováno] se zcela zásadně odlišují od závěrů vyplývajících z těchto dalších převažujících důkazů, a to jak použitou metodou ocenění, tak výslednou částkou obvyklého nájemného předmětného pozemku. Odvoláním napadený rozsudek tak žalobce označil z uvedeného důvodu za nepřezkoumatelný. 6. Znalci [příjmení] [příjmení] žalobce vytkl, že předmětný pozemek rozdělil pro účely stanovení výše obvyklého nájemného na zastavěnou a nezastavěnou část a zjištěné jednotkové nájemné ve výši 38 Kč za m2 a rok aplikoval pouze u zastavěné části, zatímco u nezastavěné části aplikoval podle odvolatele netransparentní, nepřezkoumatelný a žádnou metodou znaleckého zkoumání neaprobovaný„ koeficient snížení“ o hodnotě [číslo] ze zjištěného jednotkového nájemného. Ohradil se proti konstatování znalce [příjmení] [jméno], že je běžné, že se pronajímají pouze pozemky pod chatou a pokud majitelé užívají i okolí, bývá nájemné nízké, či zanedbatelné a připomněl naopak prohlášení znalce [příjmení] [příjmení], podle něhož pokud dojde ke koupi pozemku o určité rozloze a na desetině plochy pozemku se postaví budova, bude hodnota zbývající části pozemku nadále stejná, jako u té části pod chatou, pročež nelze nájemné za takovou část pozemku výrazně snížit. Srovnávací materiál použitý znalcem [příjmení] [příjmení] označil odvolatel za nepoužitelný, neboť je představován případy, kdy si vlastník rekreačního objektu postaveného na vlastním pozemku najímá přilehlý pozemek v okolí rekreačního objektu. V posuzovaném případě však (jak připomněl žalobce) žalovaná užívá neoprávněně celý předmětný pozemek, který tvoří jednotný funkční celek, a to včetně částí zastavěných stavebními objekty žalované. Takovouto situací se však Ing. [příjmení] ve svém posudku vůbec nezabýval, a naopak podle žalobce chybně označuje jako porovnatelné pozemky, na kterých se žádné stavební objekty fakticky nenacházejí (např. trvalý travní porost, ostatní plocha apod.), a z těchto pozemků pak Ing. [příjmení] dovozuje obvyklou cenu nezastavěné části předmětného pozemku. Konečně pak znalci [příjmení] [příjmení] vytkl, že se neseznámil s územním plánem [územní celek], ani neprovedl úvahu o možném dalším využití pozemku (včetně možnosti postavit na pozemku (další) rekreační objekt). Tato úvaha je však pro věc podle žalobce podstatná, neboť pozemky, na kterých lze stavět, se v tržním prostředí prodávající jako celek bez rozdělení na část, která je, či bude, zastavěna, a na část nezastavěnou. V souvislosti s tím žalobce namítl, že na předmětném pozemku stavět lze, jak vyplývá z vyjádření [stát. instituce] ze dne [datum] ohledně možného využití území, které bylo před soudem prvního stupně provedeno k důkazu. Tento fakt se pak projeví při stanovení nájemného metodou určení z obvyklé ceny pozemku tím, že nájemné je nutně stanoveno jednotnou sazbou bez rozdělení zastavěné a nezastavěné části. Předmětný pozemek je přitom podle žalobce nutné posoudit jako zastavěný pozemek podle § 9 odst. 2 písm. c) ve spojení s odst. 5 zákona o oceňování majetku, přičemž tento stav zohlednil Ing. [anonymizováno] ve svém znaleckém posudku při zdůvodnění použití jednotné sazby nájemného pro celý pozemek. 7. Pokud jde o nákladové výroky, připomněl žalobce, že se nejprve podáním ze dne [datum] domáhal zaplacení částky 124 028 Kč s příslušenstvím. Žalovaná násled