72 CO 3/2023-165 — Krajský soud v Brně

1. Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou výše označeným rozsudkem, jeho výrokem I., rozhodl tak, že se zamítá žaloba na stanovení povinnosti žalované k uzavření smlouvy se žalobci, jimiž tehdy byli a/ [příjmení], [datum narození], b/ [jméno] [příjmení], [datum narození], c/ [jméno] [příjmení], [datum narození], d/ [jméno] [příjmení], [datum narození], všichni bytem [adresa], e/ [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [adresa], jíž by se tito stali spoluvlastníky spoluvlastnického podílu žalované na pozemcích p. č. xxx a p. č. xxx v k. ú. [obec], tak, že žalobci [příjmení] by nabyli do společného jmění jejich id. ¼, žalobci [příjmení] do společného jmění rovněž id. ¼ a žalobce [jméno] [příjmení] by nabyl id. ½, a to za souhrnnou kupní cenu 64 792,43 Kč. Výrokem II. zavázal žalobce společně a nerozdílně nahradit žalované náklady řízení ve výši 24 349,39 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalované [příjmení] [jméno] [příjmení], Ph.D. 2. Prvostupňový soud uvedl, že žalobcům, kteří svůj nárok opírali o porušení předkupního práva dle § 1124 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, předkupní právo nevzniklo, a to přesto, že se hypotéza uvedené právní normy jevila být splněná. Úprava občanského zákoníku byla úpravou obecnou ve vztahu k úpravě speciální obsažené v ustanovení § 20 odst. 2 a § 21 odst. 7 zákona č. 72/1994 Sb., ve spojení s § 60a zákona č. 219/2000 Sb., která má přednost. Výkon předkupního práva by znamenal, že by žalovaná nenabyla příslušný podíl na nemovitostech, což by se příčilo úmyslu zákonodárce na sjednocení vlastnické struktury bytového domu (s vymezenými jednotkami) s vlastnictvím pozemku zastavěného takovým bytovým domem, jakož i vlastnictvím funkčně souvisejících pozemků. Na jedné straně byl stát povinen dle zákona č. 219/2000 Sb. převést podíly na funkčně souvisejících pozemcích buď na bytové družstvo, je-li stále vlastníkem domu, resp. bytových jednotek, případně přímo do vlastnictví fyzické osoby vlastnící bytovou jednotku dle § 60a odst. 6 zákona č. 219/2000 Sb., na druhé straně pak zakotvoval povinnost družstva takový dříve od státu bezúplatně nabytý podíl na funkčně souvisejících pozemcích převést bezúplatně nabyvateli jednotky dle zákona č. 72/1974 Sb. Zakotvením povinnosti (státu či bytového družstva) převést bezúplatně podíly na funkčně souvisejících pozemcích vlastníkovi jednotky byla do určité míry omezena autonomie smluvních stran. Tato snaha zákonodárce by však byla aplikací ustanovení o předkupním právu fakticky popřena. O náhradě nákladů řízení rozhodl prvostupňový soud dle § 142 odst. 1 o. s. ř. a vyhlášky č. 177/1996 Sb., přičemž vycházel z tarifní hodnoty odpovídající kupní ceně pozemků, resp. podílů na nich. Žalobce zavázal náklady řízení v celkové částce 24 349,39 Kč zaplatit žalované podle § 140 odst. 1 věta třetí o. s. ř. společně a nerozdílně. 3. Proti tomuto rozsudku podal odvolání pouze žalobce [jméno] [příjmení]. Namítl, že soud prvního stupně nesprávně dovodil existenci funkčního celku mezi dotčenými pozemky p. č. xxx a xxx s pozemkem p. [číslo] na kterém je postavena budova [adresa], a to výlučně na základě toho, že formulace o funkčním celku je uvedena v darovací smlouvě uzavřené mezi xxx a xxx [ulice] ze dne [datum]. Zcela přitom pominul existenci judikatury Nejvyššího soudu, konkrétně sp. zn. 28 Cdo 3073/2007, na níž v průběhu řízení poukazoval, který se výslovně vyjádřil k otázce funkčně neoddělitelného celku u souboru budov a jimi zastavěných pozemků se zdůrazněním, že musí jít právě jen o pozemky zastavěné. Měl za to, že ustanovení § 20 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. i § 60a odst. 1 zákona č. 219/2000 Sb. se rovněž vztahují pouze k pozemku zastavěnému, čemuž by odpovídal i jazykový výklad, kdy obě ustanovení používají jednotné číslo. Obecná úprava předkupního práva v občanském zákoníku by mohla být„ derogována“ speciální právní úpravou zákona č. 72/1994 Sb. a [číslo] 2000 Sb. pouze tehdy, pokud by tyto právní normy obsahovaly přímo ve vztahu k předkupnímu právu zvláštní úpravu, popř. kdyby předmětem tohoto řízení byly pozemky zastavěné. Soudu prvního stupně vytkl, že dle něj bylo úmyslem zákonodárce sjednocení vlastnické struktury v případě bytového domu a jím zastavěného pozemku, přičemž ve vztahu k pozemkům dotčeným argumentuje existencí tzv. funkčního celku; tu však sám nezkoumal a neodůvodňoval, pouze odkázal na jeho zmínku ve smlouvě, na jejímž základě pozemky nabylo bytové družstvo. Žalobce má přitom za to, že důvod takové formulace v darovací smlouvě spočívá v potřebě„ vejít“ se do podmínek daných zákonem č. 219/2000 Sb. Proto setrval na potřebě aplikovat i v daném případě ustanovení občanského zákoníku o předkupním právu v jejich znění platném v době uzavření smlouvy mezi [ulice] a žalovanou. Dle žalobce tak spoluvlastnické podíly na sporných pozemcích nejsou součástí ani příslušenstvím bytových jednotek a netvoří funkční celek s bytovým domem [adresa] a jím zastavěným pozemkem p. č. st. [číslo], na němž tento bytový dům stojí. Ne všichni vlastníci bytových jednotek jsou rovněž spoluvlastníky ostatních k domu přiléhajících pozemků, které by dle argumentace soudu musely též tvořit s bytovým domem a jím zastavěným pozemkem jeden funkční celek. Některé z těchto pozemků jsou nezbytné k přístupu k samotnému domu. Dále namítl, že sporné pozemky nejsou obsahem prohlášení vlastníka dle zákona č. 72/1994 Sb. Soudu prvního stupně vytkl, že neprovedl žalobci navržený důkaz výslechem účastníků, z něhož by vyplynulo, že některé k bytovému domu přiléhající pozemky byly vlastníky jednotek nabývány dodatečně, nebo to, že sousední bytový dům [adresa] byl převedený jednotlivým vlastníkům zcela bez okolních pozemků. Navrhl změnit napadený rozsudek tak, že mu bude vyhověno s tím, že se jediným vlastníkem podílu žalované na pozemcích stane žalobce [jméno] [příjmení]. 4. Žalovaná v rámci vyjádření k odvolání žalobce uvedla, že judikát Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3073/2007, na který poukazoval žalobce, se zabýval posuzováním existence funkčního celku z hlediska uspokojování restitučního nároku dle zákona o půdě a vhodnosti nárokovaného pozemku k vydání oprávněné osobě. Ani z něj však nelze dovozovat, že by pozemky stavbou nezastavěné nemohly tvořit se stavbou funkční celek. Pozdější judikatura Nejvyššího soudu kritérium funkční provázanosti staveb a pozemků prohloubila, když za ni považovala situace, kdy pozemek tvořil s objekty výstavby jeden funkční celek, či kdy přilehlé pozemky tvořily se zastavěnými souvislý celek bez přerušení, funkční souvislost shledala mezi pozemky užívanými jako zahrady a rodinnými domy, s nimiž tvořil ucelený soubor, za součást uceleného areálu považoval i pozemek sloužící jako odpočinková plocha sportovního hřiště, za nezbytné současně považoval přihlédnout k charakteru pozemku užívaného v úzké spojitosti s daným domem a plnící ve vztahu k němu funkci relaxační či hospodářskou. Žalovaná proto považuje za dostatečně vysvětlenou a doloženou funkční provázanost pozemků p. č. xxx a p. č. xxx a zastavěného pozemku p. [číslo] resp. bytovým domem [adresa] a dalšími okolními pozemky, které sdílejí stejný právní režim (až na zanedbatelné výjimky žalovanou již vysvětlené). Pozemky vykazují účelové sepětí s přilehlou stavbou bytového domu, jsou nezbytné pro její řádný provoz, správu a užívání vlastníky bytových jednotek, Tato závislost je v místě a čase neměnná, vzájemné propojení je trvalé. Pokud by žalovaná přišla o spoluvlastnický podíl na přilehlých pozemcích, pozbyla by oprávnění je využívat a spravovat, bytová jednotka by tím byla též znehodnocena. Žalobu považovala za šikanózní, v rozporu s dobrými mravy, jež nemůže požívat právní ochrany. Navrhla„ zamítnutí odvolání“ jako nedůvodného a přiznání žalované náklady řízení. 5. Odvolací soud poté, co zjistil, že odvolání směřuje proti rozsudku soudu prvního stupně, proti kterému je odvolání objektivně přípustným (§ 201, § 202 â contr. o.s.ř.), že toto odvolání podal jeden ze žalobců, tedy účastník řízení jako osoba k tomu oprávněná (§ 201 o.s.ř.), že tak učinil včas § 204 odst. 1 o.s.ř.) a že toto odvolání splňuje podmínku jeho projednatelnosti v podobě uvedených odvolacích důvodů (§ 212a odst. 2 o.s.ř.), rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, přezkoumal a dospěl k závěru, že odvolání žalobce [jméno] [příjmení] (dále též jen„ žalobce“) důvodné není. 6. Odvolací soud připomíná, že se původně domáhali uložení povinnosti žalované uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem by byl její spoluvlastnický podíl na pozemcích p. č. xxx a xxx v k. ú. [obec] (dále též jen„ sporné pozemky“) žalobci manželé [příjmení], ve vztahu k nim co do id. ¼ jejího podílu, manželé [příjmení], ve vztahu k nim co do id. ¼ jejího podílu, manželé [příjmení], i ve vztahu k nim co do id. ¼ jejího podílu a žalobce, který též původně nárokoval id. ¼. V průběhu řízení vzali žalobci [příjmení] žalobu zpět a jimi nárokovaný podíl id. ¼ požadoval podáním ze dne [datum] žalobce, který