§ 21 zákon o vlastnictví bytů – Práva k pozemku
Zákon, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) · 72/1994 Sb. · Nemovitosti a stavební právo
Stručně: Paragraf 21 zákona o vlastnictví bytů upravuje práva k pozemku, která jsou spojena s vlastnictvím jednotky (bytu nebo nebytového prostoru), a stanovuje, jak se tato práva k pozemku převádějí nebo upravují. Pokud je vlastník budovy zároveň vlastníkem pozemku, musí s převodem jednotky převést na nového vlastníka i spoluvlastnický podíl na pozemku, který odpovídá velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. (§ 21 zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, stav k 7. 10. 2026)
Klíčová fakta
- Předmět úpravy: Práva k pozemku
- Týká se: vlastník
- Odkazuje na: § 8, § 6, § 17, Zákon o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích (219/2000 Sb.), Zákon, kterým se mění zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění zákona č. 492/2000 Sb., a některé další zákony (229/2001 Sb.)
- Judikatura: na § 21 odkazuje 35 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS)
- Znění: aktuální úplné znění podle Sbírky zákonů (e-Sbírka), stav databáze k
- Zdroj: e-Sbírka, 72/1994 Sb.
(1) S vlastnictvím jednotky jsou spojena práva k pozemku (stavební parcele). Je-li vlastník budovy i vlastníkem pozemku, převede na vlastníka jednotky s převodem jednotky i spoluvlastnický podíl na pozemku odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu (§ 8 odst. 2). Ustanovení předchozí věty platí i pro původního vlastníka budovy a podílového spoluvlastníka pozemku.
(2) Nejsou-li spoluvlastníky pozemku všichni vlastníci jednotek v domě nebo nejsou-li spoluvlastníky v poměru, v jakém jsou spoluvlastníky společných částí domu (§ 8 odst. 2), provedou vlastníci jednotek mezi sebou převod podílů tak, aby spoluvlastnictví k pozemku odpovídalo spoluvlastnictví společných částí domu. Převod spoluvlastnického podílu k pozemku je součástí smlouvy o převodu jednotky (§ 6).
(3) Ustanovení odstavců 1 a 2 platí obdobně i pro úpravu práv k pozemku určeného k výstavbě domu. Převod spoluvlastnických podílů k pozemku je součástí smlouvy o výstavbě mezi stavebníky (§ 17).
(4) Ustanovení odstavců 1 až 3 platí obdobně i v případě, že vlastník budovy nebo původní vlastník nepřevedených jednotek v domě má k pozemku jiné právo než právo vlastnické, zejména právo nájmu. Vlastník pozemku upraví práva k pozemku vlastníkům jednotek písemnou smlouvou tak, aby rozsah jejich práv k pozemku odpovídal rozsahu spoluvlastnických podílů na společných částech domu.
(5) Nedojde-li mezi vlastníkem jednotky a vlastníkem pozemku ke sjednání písemné smlouvy o úpravě práv k pozemku do 31. prosince 2000, vzniká dnem 1. ledna 2001 ve prospěch vlastníka jednotky věcné břemeno10b) k zastavěnému pozemku, a to za náhradu. Obsahem věcného břemene je právo vlastníka jednotky spoluužívat zastavěný pozemek, a to v rozsahu odpovídajícímu velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Dojde-li k převodu nebo přechodu vlastnictví jednotky, stává se oprávněným z věcného břemene nabyvatel jednotky.
(6) Předmětem věcného břemene podle odstavce 5 je také nádvoří, je-li ze všech stran bytovým domem ohraničeno a není-li zastavěno stavbou jiného vlastníka.
(7) Bytové družstvo, které jako vlastník bytového domu anebo nepřevedených jednotek v domě nabylo bezplatně pozemek podle § 60a zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění zákona č. 229/2001 Sb., a převádí vlastnictví k jednotce fyzické osobě, převede současně nabyvateli jednotky bezplatně spoluvlastnický podíl na uvedeném pozemku odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu (§ 8 odst. 2).
Srozumitelný výklad
Co to znamená v praxi
- Pokud je vlastník budovy zároveň vlastníkem pozemku, musí s převodem jednotky převést na nového vlastníka i spoluvlastnický podíl na pozemku, který odpovídá velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu.
- Jestliže vlastníci jednotek nejsou spoluvlastníky pozemku ve správném poměru (tj. v poměru odpovídajícím jejich spoluvlastnickým podílům na společných částech domu), musí si podíly mezi sebou převést tak, aby se poměr srovnal.
- Pokud vlastník budovy nebo původní vlastník jednotek nemá k pozemku vlastnické právo, ale jiné právo (např. nájem), musí vlastník pozemku písemnou smlouvou upravit práva vlastníků jednotek tak, aby odpovídala jejich spoluvlastnickým podílům na společných částech domu.
- Pokud do konce roku 2000 nedošlo k dohodě o úpravě práv k pozemku mezi vlastníkem jednotky a vlastníkem pozemku, vzniklo k 1. lednu 2001 ve prospěch vlastníka jednotky věcné břemeno k zastavěnému pozemku, které mu dává právo spoluužívat pozemek v rozsahu odpovídajícím jeho podílu na společných částech domu.
Na co si dát pozor
- Převod spoluvlastnického podílu k pozemku je nedílnou součástí smlouvy o převodu jednotky.
- Věcné břemeno vzniklé ze zákona se týká i nádvoří, pokud je ze všech stran ohraničeno bytovým domem a není zastavěno stavbou jiného vlastníka.
Generováno z textu ustanovení, orientační – nenahrazuje radu advokáta.
Judikatura k § 21
Jak soudy aplikují § 21
Měla za to, že předmětné věcné břemeno vzniklo v její prospěch přímo ze zákona dnem 1. ledna 2001, jelikož mezi ní jako vlastnicí Jednotky a žalovaným jako vlastníkem Pozemku nebyla do 31. prosince 2000 sjednána písemná smlouva o úpravě práv k Pozemku (viz § 21 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění po novele provedené zákonem č. 103/2000 Sb. a ve znění účinném od 1. června 2000 – dále jen „zákon č. 72/1994 Sb.“). Není-li ovšem dosud zapsáno v katastru nemovitostí a odmítá-li žalovaný uznat jeho existenci a poskytnout jí součinnost …
Vyjádřil navíc pochybnost, zda lze účastníkům povinnost uzavřít smlouvy k převodu podílu na Pozemku vůbec uložit, neboť nedojde-li k dohodě mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem jednotky o úpravě práv k pozemku do 31. 12. 2000 (§ 21 odst. 2, § 6 zákona č. 72/1994 Sb.), vzniká dnem 1. 1. 2001 ve prospěch vlastníka jednotky věcné břemeno k zastavěnému pozemku, a to za náhradu.
… pozemek p. č. XY) smlouvou uzavřenou podle § 60a zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 219/2009 Sb.“). Nevztahovala se proto na něho povinnost jeho bezplatného převodu na nabyvatele jednotek, vyplývající z ustanovení § 21 odst. 7 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorám, ve znění pozdějších předpisů (dále též „zákon o vlastnictví bytů“), jak správně …
Související
§ 5 Základ daně (Zákon České národní rady o dani z nemov)§ 217 Povolení dělení nebo scelování pozemků (Zákon stavební zákon)§ 216 Dělení nebo scelení pozemků (Zákon stavební zákon)§ 90 Dokumentace o vytyčení hranice pozemků (Vyhláška o katastru nemovitostí (katastr)§ 2 DAŇ Z POZEMKŮ (Zákon o zemědělské dani)