74 CO 97/2021-298 — Krajský soud v Brně

1. V záhlaví označeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému zaplatit žalobci částku 651 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně od [datum] do zaplacení (I. výrok) a nahradit mu náklady řízení ve výši 117 446 Kč (II. výrok). 2. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázané, že žalobce a žalovaný uzavřeli dne [datum] Smlouvou o spolupráci při prodeji nemovitých věcí (dále jen„ Smlouva o spolupráci“) na dobu určitou do [datum], na jejímž základě měl žalobce pro žalovaného provádět činnost směřující k zajištění zájemců o koupi stavebních pozemků ve vlastnictví žalovaného v k.ú. Břuchotín, obec Křelov – Břuchotín, na kterých měl žalovaný (jako developer) stavět rodinné domy. Předmětem budoucí kupní smlouvy měl být pozemek s postaveným rodinným domem za kupní cenu 4 200 000 Kč. V čl. II odst. 4 Smlouvy o spolupráci se žalovaný zavázal podepsat budoucí smlouvu se zájemcem do třiceti dnů od okamžiku, kdy bude žalobcem k uzavření budoucí smlouvy vyzván. Podle čl. III odst. 3 Smlouvy o spolupráci byl v případě neuzavření budoucí smlouvy žalovaný povinen zaplatit žalobci„ náhradu škody“ ve výši provize ujednané se zájemcem, nejvýše však 93 000 Kč za každou neuzavřenou budoucí smlouvu; povinnost žalovaného zaplatit žalobci„ náhradu škody“ se vztahovala i na neposkytnutí součinnosti k uzavření budoucí smlouvy nebo zmaření smluvních jednání (čl. III odst. 4). Žalobce v období od [datum] do [datum] zajistil pro žalovaného příležitost k uzavření sedmi budoucích kupních smluv, přičemž s každým ze zájemců uzavřel vlastní rezervační smlouvu a tuto skutečnost oznámil žalovanému. Z výpovědi tehdejšího jednatele žalovaného [jméno] [příjmení] vzal soud za prokázané, že za žalobce při jednáních týkajících se Smlouvy o spolupráci jednal [jméno] [příjmení], který [jméno] [příjmení] poté, co zajistil klienta, který se žalobcem uzavřel rezervační smlouvu, tuto skutečnost oznámil dohodnutým způsobem (prostřednictvím e-mailu s identifikačními údaji zájemce). Celkem žalobce pro žalovaného zajistil devět zájemců, jimž žalovaný následně zaslal návrhy budoucích kupních smluv. Žalovaný koncem srpna 2018 tento projekt vyhodnotil jako ztrátový a rozhodl se navýšit kupní cenu nemovitostí. S tím bylo spojeno ukončení působení [jméno] [příjmení] u žalovaného. [příjmení] [jméno] [příjmení] existoval dodatek ke smlouvě o převodu jeho obchodního podílu u žalovaného, obsahující klauzuli, že žalobce má ve vztahu k žalovanému nároky vyplývající ze Smlouvy o spolupráci. Ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] vzal soud za prokázané, že za žalobce vyvíjel činnost směřující k získání potenciálních budoucích kupujících a poté, co s konkrétním zájemcem sepsal rezervační smlouvu, oznámil tuto skutečnost e-mailem [jméno] [příjmení]. V e-mailu mu současně sdělil identifikační údaje o konkrétním klientovi. Žalovaný již dále s klienty jednal sám. Žalobce na základě Smlouvy o spolupráci pro žalovaného zajistil 9 zájemců. Z přípisu ze dne [datum] soud dále zjistil, že žalobce oznámil žalovanému, že mu v souladu se Smlouvou o spolupráci zajistil příležitost uzavřít 9 smluv o smlouvách budoucích. Protože však žalovaný navýšil kupní cenu nemovitostí, rozhodli se klienti k uzavření smluv o smlouvách budoucích kupních nepřistoupit. Žalobce s odkazem na ujednání Smlouvy o spolupráci vyzval žalovaného k zaplacení částky 651 000 Kč do [datum]. Při právním hodnocení věci soud ve smyslu § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), posoudil Smlouvu o spolupráci jako platně uzavřenou smlouvu, jež vykazuje znaky smlouvy o zprostředkování upravené v § 2445 a násl. o. z., jejímž předmětem byl závazek žalobce obstarat pro žalovaného příležitost k uzavření devíti smluv o budoucí kupní smlouvě ve vztahu k pozemkům vymezeným v čl. I. odst. 1 Smlouvy o spolupráci, a na nich následně postaveným rodinným domům, za kupní cenu 4 200 000 Kč. Skutečnost, že ke geometrickému rozdělení pozemků na jednotlivé parcely došlo až po uzavření smlouvy, nezpůsobuje neurčitost, resp. neplatnost této smlouvy. Povinností žalovaného bylo poskytnout součinnost k uzavření budoucí kupní smlouvy, jednat se zájemci a do 30 dnů od výzvy žalobce uzavřít s konkrétním zájemcem budoucí smlouvu. Pro případ porušení této povinnosti byla v čl. III. odst. 3 stanovena povinnost žalovaného zaplatit žalobci náhradu ve výši konkrétně sjednané provize, nejvýše však 93 000 Kč. Byť Smlouva o spolupráci hovoří o„ náhradě škody“, jejíhož zaplacení se žalobce v řízení také domáhá, soud toto ujednání posoudil jako platné ujednání o smluvní pokutě ve smyslu § 2048 o. z. Soud vzal po provedeném dokazování za prokázané, že žalobce uzavřel smlouvy o zprostředkování uzavření budoucí kupní smlouvy se žalovaným v době účinnosti Smlouvy o spolupráci se sedmi zájemci, přičemž s každým z nich byla sjednána zprostředkovatelská provize ve výši 93 000 Kč. Žalobce tedy v souladu se Smlouvou o spolupráci zajistil žalovanému příležitost k uzavření sedmi budoucích kupních smluv, o čemž informoval žalovaného v každém jednotlivém případě e-mailem, a to dne [datum], dne [datum], dne [datum], dne [datum], dne [datum], dne [datum] a dne [datum]. Žalovaný následně e-mailem zaslal každému ze zájemců návrh budoucí kupní smlouvy s budoucí kupní cenou 4 200 000 Kč. V řízení bylo nesporné, že k uzavření budoucích kupních smluv nedošlo. Jednotlivými dohodami o ukončení smlouvy o výhradním zprostředkování koupě nemovitostí a výpověďmi [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] bylo prokázáno, že důvodem neuzavření budoucích kupních smluv bylo navýšení budoucí kupní ceny žalovaným na 5 200 000 Kč. Vzhledem k tomu, že žalovaný neuzavřel jednotlivé budoucí smlouvy ve lhůtě 30 dnů od každé z výzev k jejich podpisu, vzniklo žalobci právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši 93 000 Kč za každou ze sedmi neuzavřených budoucích smluv dle čl. III odst. 3 Smlouvy o spolupráci. Proto soud uložil žalovanému zaplatit žalobci částku 651 000 Kč s úrokem z prodlení (§ 1970 o. z.) od [datum] (žalovaný byl přípisem ze dne [datum] vyzván k zaplacení žalované částky do [datum]) ve výši odpovídající nařízení vlády č. 351/2013 Sb. 3. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (o. s. ř.) a plně zcela úspěšnému žalobci přiznal náhradu nákladů řízení sestávající ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 32 550 Kč, odměny advokáta za 6 úkonů právní služby po 10 940 Kč, náhrady hotových výdajů advokáta dle § 13 odst. 1 a 3 advokátního tarifu za šest režijních paušálů po 300 Kč, náhrady za promeškaný čas strávený na cestě k jednání soudu z [obec] do [obec] a zpět v rozsahu 8 půlhodin po 100 Kč, náhrady cestovného za dvě cesty osobním automobilem ve výši 1 922 Kč a náhrady daně z přidané hodnoty (DPH) v sazbě 21 % a výši 14 734 Kč. 4. Proti rozsudku podal žalovaný odvolání. Namítal, že podle Smlouvy o spolupráci platilo, že developer je povinen podepsat smlouvy o smlouvách budoucích kupních do 30 dnů od výzvy makléře k podpisu. Žalobce se domáhal nároku na náhradu škody, jednáním žalovaného však nebyla žalobci škoda způsobena a v řízení u soudu prvního stupně ani prokazována. Z provedeného dokazování vyplynulo pouze to, že žalobce žalovanému předložil seznam zájemců o příslušné nemovitosti, avšak neučinil nikdy výzvu k uzavření smluv o smlouvě budoucí kupní. Zaslání identifikačních údajů nelze ztotožnit s uskutečněním výzvy k uzavření smlouvy, což soud nezohlednil. Z informace pro klienty ze dne [datum] vyplynulo pouze to, že žalovaný činí návrh na změnu obsahu smluvního vztahu založeného mezi účastníky. V případě, že návrh na změnu smluvního vztahu nebyl akceptován žalobcem, řídil se původními ustanoveními Smlouvy o spolupráci. Žalobce byl tedy povinen učinit výzvu, na základě které by začala běžet 30 denní lhůta k uzavření smluv o smlouvách budoucích kupních. Žalobce výzvu neučinil a skutečnost, že poskytoval identifikační údaje zájemců nemůže nedostatek neexistence výzvy zhojit. Soud konstatoval, že za výzvu k podpisu strany považovaly e-mail s informací o konkrétním zájemci, na který bezprostředně navazovalo zahájení smluvních jednání mezi žalovaným a zájemcem. Z dokazování však nevyplynulo, že by zaslání identifikačních údajů představovalo výzvu k uzavření smlouvy. Žalovaný poskytoval žalobci po celou dobu trvání smluvního vztahu veškerou nezbytnou součinnost a byl připraven na výzvu žalobce uzavřít smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Mezi žalobcem a žalovaným probíhala jednání o změnách navrhovaných žalovaným, tyto změny nebyly žalobcem akceptovány a smluvní vztah se řídil původními ujednáními. Žalobce neunesl důkazní břemeno o tom, že mu z jednání žalovaného vznikla škoda. Žalovaný nemohl obsah smluv o výhradním zprostředkování koupě nemovitostí a v nich uvedené důvody ukončení jakkoli ovlivnit, neboť nebyl smluvní stranou. Navíc z rozsudku vyplývá, že ve dvou případech byly smlouvy ukončeny dne [datum], tedy až po uplynutí trvání Smlouvy o spolupráci, která byla sjednána na dobu určitou do [datum].