27 Co 20/2023-440 — Krajský soud v Brně

1. V řízení zahájeném 2. 7. 2021 domáhal se žalobce určení, že je výlučným vlastníkem nemovitostí zapsaných Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, , na , adresa, , a dále nemovitostí zapsaných Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, , na LV č. , Anonymizováno, pro obec a katastrální území , adresa, , a to: pozemku p. č. , Anonymizováno, /2, pozemku p. č. , Anonymizováno, /2, pozemku p. č. , Anonymizováno, , a pozemku p. č. , Anonymizováno, (dále jen „nemovitosti“). K tomu žalobce uvedl, že nemovitosti (rekreační areál) zakoupil v roce 2006 za 8 800 000 Kč; na nemovitostech vázne zástavní právo ve prospěch banky, která mu poskytla úvěr na jejich rekonstrukci. V souvislosti s pandemií koronaviru se dostal do finančních problémů, v důsledku čehož byla na jeho majetek vedena exekuce. Soudní exekutor , tituly před jménem, , jméno FO, (Exekuční úřad , adresa, ) vydal příkaz k prodeji nemovitostí (rozhodnutí ze dne 6. 10. 2020, č. j. , Anonymizováno, ) a v dražební vyhlášce (rozhodnutí ze dne 20. 1. 2021, č. j. , Anonymizováno, ) určil cenu nemovitostí zapsaných na LV č, Anonymizováno, částkou 7 585 000 Kč s tím, že nejnižší podání mělo činit 5 057 000 Kč; dražební jednání mělo proběhnout dne 11. 3. 2021. Ve druhé polovině března 2020 (správně zřejmě 2021 – pozn. odvol. soudu) banka vyzvala žalobce k úhradě splatného dluhu z úvěru. V únoru 2021 jednatele žalobce, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , který je občanem Nizozemí a neovládá český jazyk (hovoří však mj. anglicky), kontaktoval , tituly před jménem, , jméno FO, s tím, že je ochoten situaci s hrozící exekucí vyřešit. Následně probíhala e-mailová komunikace, v rámci které , tituly před jménem, , jméno FO, zmiňoval mj. společnost , právnická osoba, , zastoupenou jednatelem , jméno FO, . Dne 4. 3. 2021 žalobce na osobní schůzce podepsal zprostředkovatelskou smlouvu, na jejímž základě měl zprostředkovatel (společnost , právnická osoba, ., zastoupená jednatelem , tituly před jménem, , jméno FO, , adresa, ) vyvíjet činnost, aby mohl žalobce uzavřít smlouvu o prodeji předmětných nemovitostí zapsaných na LV č. , Anonymizováno, pro obec a k. ú. , adresa, . Odměna za zprostředkování byla dohodnuta v částce 450 000 Kč. Obsah smlouvy sdělil , tituly před jménem, , jméno FO, jednateli žalobce stručně v angličtině, přičemž měl tvrdit, že částka 450 000 Kč představuje sankci pro případ porušení exkluzivity prodeje. Dne 9. 3. 2021 žalobce na schůzce s , tituly před jménem, , adresa, a panem , jméno FO, (jednatel žalovaného) podepsal se žalovaným kupní smlouvu na nemovitosti za prodejní cenu 5 800 000 Kč s tím, že část kupní ceny bude použita na vyplacení závazků žalobce (exekuce, odměna zprostředkovatele, placení a vyplacení úvěru). Téhož dne žalobce podepsal ujednání o výhradě zpětné koupě, dle kterého si mohl nemovitosti do dvou let odkoupit zpět s ujednaným navýšením kupní ceny a dále nájemní smlouvu, kterou žalovaný na dobu jednoho roku od uzavření smlouvy, tj. od 9. 3. 2021, žalobci pronajal zakoupené nemovitosti za nájemné 20 000 Kč měsíčně, splatné vždy každého 20. dne v měsíci, počínaje březnem 2021. Smlouvy byly vyhotoveny v českém a anglickém jazyce. Žalovaný své povinnosti z kupní smlouvy zřejmě splnil, vlastnické právo k nemovitostem však nabyl až dne 26. 4. 2021. Žalobce nemohl platit nájemné od března, neboť neměl žádné zdroje příjmů, což žalovaný věděl. I proto obě strany jednaly o úvěru pro žalobce ve výši 300 000 Kč. V návaznosti na doručení rozhodnutí o povolení vkladu vlastnického práva požádal žalobce žalovaného o potvrzení čísla účtu pro platbu nájemného a dne 7. 6. 2021 zaslal 20 000 Kč na účet uvedený v nájemní smlouvě. V druhé polovině června žalovaný žalobci poprvé vytkl neplacení nájemného, zmínil, že má investora a navrhl setkání. Již v květnu se přitom žalobce obrátil na realitní kancelář , Anonymizováno, se žádostí o zprostředkování prodeje nemovitostí třetí osobě za obvyklou tržní cenu v součinnosti se žalovaným. , adresa, plánovaného setkání však žalobce 23. 6. 2021 obdržel e-mail z advokátní kanceláře žalovaného, kterým mu bylo oznámeno, že žalovaný odstoupil od ujednání o výhradě zpětné koupě ze dne 9. 3. 2021 a vypověděl bez výpovědní doby nájemní smlouvu z téhož dne. Požadoval rovněž doplacení nájemného a vyklizení a předání nemovitostí. Žalobce dne 24. 6. 2021 reagoval emailem, kterým vysvětlil celou situaci a navrhl spěšné komplexní dořešení věci, žalovaný i jeho zástupce však přestali zcela komunikovat. Žalobce zdůraznil, že hodnota předmětných nemovitostí uvedená v kupní smlouvě ze dne 9. 3. 2021 je značně podhodnocená, takto ji navrhl stanovit žalovaný s ohledem na pozdější odkup. Dále uvedl, že pan , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, se dobře znají a zjevně spolupracují při výkupech nemovitostí, rovněž oba figurují v několika desítkách dalších společností s totožným předmětem podnikání jako má žalovaný. Dle žalobce je tedy žalovaný osobou, která zjevně naplňuje znaky a postavení tzv. silnější osoby v závazkových vztazích realitního charakteru, které jsou předmětem jeho podnikání, k čemuž pravidelně využívá služeb advokátní kanceláře, spolupracujících osob a připravených smluvních dokumentací obsahujících i zneužívající podmínky. Žalobce naopak mimo nákupu nemovitostí krátce po svém založení s ničím podobným do styku nepřišel. Vzhledem k uvedenému má žalobce za to, že kupní smlouva ze dne 9. 3. 2021 je neplatná jednak pro rozpor s dobrými mravy, jednak pro postup žalovaného v rozporu s § 433 občanského zákoníku.2. Ve vyjádření k žalobě žalovaný v prvé řadě vyslovil přesvědčení, že mu svědčí vlastnické právo k nemovitostem, jež jsou předmětem žaloby, které nabyl na základě kupní smlouvy uzavřené se žalobcem 9. 3. 2021. Potvrdil, že téhož dne účastníci uzavřeli i ujednání o výhradě zpětné koupě, v něm se žalovaný zavázal za splnění stanovených podmínek nabídnout žalobci nemovitosti ke zpětné koupi do jeho výlučného vlastnictví. Téhož dne účastníci uzavřeli rovněž nájemní smlouvu, na základě které se žalobce stal nájemcem předmětných nemovitostí a byl povinen hradit nájemné ve výši 20 000 Kč splatné vždy k 20. dni kalendářního měsíce, a to počínaje měsícem březnem 2021. Žalovaný zdůraznil, že veškerá komunikace mezi účastníky probíhala jak v českém, tak anglickém jazyce, žalobce měl dostatek času na to, aby se seznámil se smluvními dokumenty a není tak pravdivé jeho tvrzení, že podepsal dokumenty, aniž by mu byl znám jejich obsah. Prodlením s úhradou sjednaného nájemného žalobce porušil jednu ze stanovených podmínek pro realizaci zpětné koupě stanovenou v článku II. odst. 3 písm. e) ujednání o výhradě zpětné koupě, když mezi účastníky bylo dohodnuto, že tuto lze realizovat pouze za předpokladu, že žalobce neporuší žádnou svoji povinnost vyplývající z nájemní smlouvy, zejména řádně a včas zaplatí sjednané nájemné. Ujednání o výhradě zpětné koupě (a tím i realizace zpětné koupě nemovitosti do výlučného vlastnictví žalobce) se v důsledku jeho prodlení s úhradou nájemného stalo nerealizovatelné. Ze strany žalobce nebyly činěny žádné kroky k nápravě nastalé situace. Žalovaný přitom splnil a stále plní veškeré své povinnosti dle smluvní dokumentace uzavřené mezi účastníky řízení. Obecné prohlášení o tom, že žalovaný neplnil řádně, jsou lichá a žalobce je žádnými důkazy nepodložil. Vzhledem k nemožnosti realizovat zpětnou koupi nemovitostí do výlučného vlastnictví žalobce, zaslal žalovaný žalobci oznámení o nemožnosti realizaci realizace zpětné koupě ze dne 27. 5. 2021 a současně žalobci sdělil, že neplacením nájemného došlo i k porušení smluvních povinností z titulu nájemní smlouvy, a proto rovněž vypověděl nájemní smlouvu. Žalovaný zdůraznil, že oba účastníci vystupovali jako právnické osoby, přitom žalobce měl k dispozici smlouvy v anglickém jazyce, který zástupce žalobce ovládá, stejně jako i přítelkyně jednatele žalobce ovládá český jazyk v dostatečném rozsahu. Není tedy pravdivé tvrzení žalobce, že smlouvě nerozuměl a že činil právní kroky, jejichž následků si nebyl vědom. Podle přesvědčení žalovaného nyní žalobce svou námitku, že smluvní dokumentaci nerozuměl, opírá o vědomě nepravdivé či v jeho prospěch překroucené skutečnosti a snaží se touto cestou zneužít situaci a zpětně se dovolávat možné neplatnosti. Žalovaný nerovnováhu v právních vztazích mezi účastníky neshledává a rozhodně odmítá nařčení, že by se dopouštěl chování „které by mělo zneužívající charakter a vedlo by k nerovnováze ve vzájemných právech a povinnostech“. Žalobce zcela pomíjí, že žalovaný se smluvně zavázal hradit nemalé finanční prostředky dle článku II. kupní smlouvy a k opakovanému plnění vůči věřiteli žalobce, tj. , Anonymizováno, bance, a. s. Veškerá práva a povinnosti byla oběma smluvním stranám známy a s tímto vědomím obě strany veškeré dokumenty podepsaly. To, že žalobce neplnil své povinnosti, pak nemůže jít k tíži žalovaného. Nelze odhlédnout od skutečnosti, že žalobce j