44 Co 115/2023-135 — Krajský soud v Brně

1. Rozsudkem Městského soudu v Brně ze dne , datum, , č. j. 52 C 151/2022-93 bylo rozhodnuto, že se zamítá návrh, aby byl žalovaný zavázán k povinnosti zaplatit žalobcům a) a b) částku 500.000,- Kč (výrok I.), žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobcům a) a b) částku 3.000,- Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.), žalobci a) a žalobci b) byla uložena povinnost zaplatit společně a nerozdílně žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 53.200,- Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného (výrok III.), žalobci a) a žalobci b) byla uložena povinnost zaplatit společně a nerozdílně České republice - Městskému soudu v Brně na doplatku soudního poplatku částku 5.030,- Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok IV.).2. Proti rozsudku soudu prvního stupně podali odvolání žalobci, navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích I. a III. změnil tak, že jejich návrhu bude vyhověno, přiznána náhrada nákladů řízení, případně v uvedeném rozsahu bude rozsudek zrušen a vrácen soudu prvního stupně k dalšímu řízení. V rámci odůvodnění žalobci namítli, že soud prvního stupně nesprávně zjistil skutkový stav, učinil i nesprávné právní posouzení věci, nepřihlédl dostatečně k tvrzeným skutečnostem a označeným důkazům ze strany žalobců. Soud prvního stupně zejména nepřihlédl ke skutečnosti, že stavba nebyla řádně zkolaudována, toto je nutno považovat za skrytou (právní) vadu nemovitosti. Žalobci při koupi nemovitosti vycházeli z veřejné evidence (katastru nemovitostí), v níž byla stavba zapsána jako objekt k bydlení; stejně tak dle tvrzení žalovaného i ze znaleckého posudku předloženého žalobcům žalovaným před podpisem kupní smlouvy vyplývalo, že stavba je rodinným domem se dvěma bytovými jednotkami, které lze užívat pro účely trvalého bydlení. Skutečnost, že stavba nebyla řádně zkolaudována, pouze přízemí bylo zkolaudováno jako prodejna náhradních dílů pro automobily, žalobci zjistili, až na základě informací zjištěných od sousedů po převodu vlastnického práva k nemovitostem. Tuto skutečnost si žalobci následně ověřili i u příslušného stavebního úřadu. Žalobci byli nuceni provést rozsáhlou rekonstrukci stavby, aby bylo možno stavbu řádně zkolaudovat. Ze znaleckého posudku, který žalobcům předložil žalovaný, vyplývalo, že výška 2. NP byla 2,60 m, avšak žalobci zjistili, že skutečná výška byla pouhých 2,275 m, přičemž výška obytných místnosti v rodinném domě musí být nejméně 2 500 mm, v podkroví pak 2 300 mm. Díky této skutečnosti žalobci začali řešit výšku stropu a zjistili, že strop i trámy jsou shnilé, bylo nutno bezpodmínečně jeden stropní trám vyměnit. Soud prvního stupně se touto skrytou právní vadou nezaobíral, pouze v odůvodnění rozsudku uvedl, že kupní smlouva neobsahuje žádná ujednání ohledně kolaudace. Popsanou skrytou vadu žalobci považují za zásadní, znemožňující užívání stavby k účelu, pro který byla zakoupena. Žalobci nesouhlasí ani s hodnocením soudu ohledně vady - shnilých stropních trámů, vady spočívající v tom, že přes střešní okno do stavby zatékalo, toto bylo v havarijním stavu, tj., že se u obou vad nejedná o vady skryté. Pokud jde o vadu zdiva (stavba není postavena pouze z pálených cihel a z bloků Therm 450), žalobci předpokládali, že stav stavby odpovídá stavu, jak byl popsán ve znaleckém posudku; soud prvního stupně v tomto směru dospěl rovněž k nesprávnému závěru. Žalobci nesouhlasí ani s právními závěry prvoinstančního soudu, když uvedl, že vady uplatněné žalobci nejsou vadami skrytými, případně se vůbec nejedná o vady, s tím, že žalobci měli možnost si nemovitost prohlédnout a v souladu s ustanovením § 2103 občanského zákoníku mohli při vynaložení obvyklé pozornosti vady zjistit. Žalobci v dobré víře předpokládali, že stavba je vhodná pro účel obvyklý, tj. pro účel trvalého bydlení, když tato byla v katastru nemovitostí zapsána jako objekt k bydlení.3. Proti rozsudku soudu prvního stupně, a to pouze proti výroku II., podal odvolání žalovaný, navrhl, aby odvolací soud v tomto rozsahu rozhodnutí soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu i v tomto rozsahu zamítne, případně rozhodnutí soudu prvního stupně zruší a věc mu vrátí k dalšímu řízení. Žalovaný má za to, že soud prvního stupně při přiznání smluvní pokuty nepřihlédl k tomu, že žalovaný nebyl informován, že došlo k zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí, kupující ho neinformovali bezodkladně poté, co ke vkladu vlastnického práva došlo. Nadto lhůta předání nemovitostí kolidovala s velikonočními svátky, z tohoto důvodu žalovaný formálně nemovitosti předal po sjednané lhůtě, když nebyl schopen zajistit předání nemovitosti ve lhůtě do 5 dnů do zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí.4. Pokud se žalobci i žalovaný dále vzájemně vyjadřovali k odvoláním, setrvali na svých stanoviscích, které vyjadřovali již před soudem prvního stupně.5. Odvolací soud poté, co zjistil, že odvolání žalobců i žalovaného byla podána včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), k tomu oprávněnými osobami (§ 201 o. s. ř.), jsou uplatněny zákonné odvolací důvody (§ 205 odst. 2 písm. d/, e/, g/ o. s. ř.), přezkoumal napadený rozsudek, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání nejsou důvodná.6. Podle ustanovení § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“, kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.7. Podle ustanovení § 2128 odst. 1 o. z. při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560. Pro ujednání o výhradě vlastnického práva, o právu zpětné koupě, o zákazu zcizení nebo zatížení, o výhradě předkupního práva nebo lepšího kupce, jakož i pro ujednání o koupi na zkoušku však postačí i jiná forma, nemá-li být takovým ujednáním k nemovité věci zřízeno věcné právo.8. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.9. Podle § 2106 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy.10. Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit (§ 2106 odst. 2 o. z.).11. Nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § 2107 (§ 2106 odst. 3 o. z.).12. Podle § 2129 odst. 2 o. z. nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.13. Podle § 2048 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.14. Podle 1917 o. z. je-li vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy nebo lze-li vadu zjistit z veřejného seznamu, jde k tíži nabyvatele. To neplatí, pokud zcizitel vadu lstivě zastřel nebo pokud nabyvatele výslovně ujistil, že věc takovou vadu nemá nebo že je vůbec bez vad.15. V projednávané věci nebylo sporné, že žalobci a/ a b/ uzavřeli s žalovaným dne , datum, kupní smlouvu ohledně nemovitostí: a/ pozemek parc. č. st. , číslo, , zastavěná plocha a nádvoří, o výměře , číslo, , jehož součástí je stavba , číslo, druh pozemku objekt k bydlení; b/ pozemek parc. č. , číslo, způsob využití zeleň, druh pozemku ostatní plocha, o výměře , číslo, to vše zapsáno na LV č. , číslo, , v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště , adresa, ; smluvní strany se dohodly na kupní ceně ve výši 1 760 000 Kč (viz čl. I. bod 1., čl. III. bod 1. kupní smlouvy). Prodávající se zavázal předat straně kupující vyklizené nemovitosti do 5 dnů od zápisu vlastnického práva strany kupující do katastru nemovitostí, nedohodnou-li se smluvní strany na dřívějším termínu předání; pro případ prodlení prodávajícího s předáním nemovitostí se smluvní strany dohodly, že prodávající