18 Co 145/2024-414 — Krajský soud v Brně

1. V záhlaví označeným rozsudkem Městský soud v Brně (dále rovněž „soud prvního stupně“ či „soud“) zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal určení, že je výlučným vlastníkem jednotky č. , Anonymizováno, , jiný nebytový prostor, vymezené v budově , adresa, , bytový dům, postavené na pozemcích p. č. , Anonymizováno, a p. č. , Anonymizováno, , včetně k jednotce náležejícího spoluvlastnického podílu na společných částech budovy o velikosti id. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , k jednotce náležejícího spoluvlastnického podílu ke dvěma místnostem v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží budovy (výměníkové stanici a kočárkárně) o velikosti id. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , k jednotce náležejícího spoluvlastnického podílu na pozemcích p. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti id. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, (výrok I). Dále soud uložil žalobci povinnost zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku , částka, Kč k rukám zástupce žalované do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II).2. Soud vyšel z toho, že žalobce se žalobou domáhal uvedeného určení vlastníkem jednotky a dále určení, že zástavní právo ve prospěch věřitele , Anonymizováno, ve výši , částka, Kč, které vzniklo na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne , datum, mezi věřitelem a žalovaným jako zástavním dlužníkem k nemovitostem – předmětné jednotce, neexistuje. Žalobce tvrdil, že jako prodávající uzavřel se žalovaným jako kupujícím dne , datum, kupní smlouvu o převodu vlastnictví předmětné jednotky za kupní cenu , částka, Kč, která měla být uhrazena do , datum, a za podmínek a způsobem dohodnutým v samostatném smluvním ujednání. Dne , datum, dále účastníci kupní smlouvy uzavřeli dodatek , Anonymizováno, ke kupní smlouvě, v němž byla stanovena splatnost jednotlivých částí sjednané kupní ceny. Závazek zanikl pro nemožnost plnění, která byla způsobena chováním žalované, která odmítala poskytnout potřebnou součinnost ke splnění podmínky stanovené v dodatku ke kupní smlouvě (jeho článku II odst. 8) způsobující splatnost zbývající části kupní ceny (předání k užívání pěti bytových jednotek jedné nebytové jednotky, včetně pravomocného kolaudačního souhlasu a výmazu zástavního práva). Důvodem neplatnosti je neurčitost předmětu smlouvy v části splatnosti kupní ceny vázané na nesplnitelnou podmínku, když tuto část nelze oddělit od ostatního obsahu. Jednání žalované se rovněž příčí dobrým mravům, odporuje zákonu – jeho smyslu a účelu zejména proto, že má být podle něj plněno to, co je nemožné. Z důvodu právní jistoty žalobce odstoupil dopisem , datum, od předmětné kupní smlouvy ze , datum, . Naléhavý právní zájem spočívá v tom, že jako pravý vlastník není zapsán v katastru nemovitostí. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Potvrdila uzavření kupní smlouvy ze , datum, , jejímž předmětem byl převod označené jednotky. Má za to, že nebyly naplněny znaky neplatného právního jednání, ujednání účastníků smlouvy jsou konkrétní a jsou projevem jejich souladné vůle. Žalobce nemá na žádaných tvrzeních naléhavý právní zájem.3. O žalobě bylo rozhodnuto rozsudkem Městského soudu v Brně ze dne 31. 5. 2019, č. j. 14 Co 303/2016-167, tak, že soud vyhověl žalobě v části určení, že žalobce je vlastníkem předmětné jednotky a žalobu zamítl v části, kterou se žalobce domáhal určení neexistence zástavního práva ze zástavní smlouvy z , datum, . Soud vyšel z toho, že smluvní strany upravily dva právní poměry, koupi a dílo, že však smlouva o dílo je zcela neurčitá, nekonkrétní ohledně vymezení předmětu díla a tyto nedostatky nebylo možno odstranit ani výkladem. Smlouva o dílo tak nevznikla. Mezi smlouvami (kupní a o dílo), vedle úmyslu vůle stran, existuje i přímé propojení ohledně splatnosti významné části kupní ceny. Šlo o závislé smlouvy ve smyslu ustanovení § 1727 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále rovněž „OZ“), vzhledem k tomu, že smlouva o dílo nevznikla, nevznikla ani kupní smlouva. Nedošlo tak perfekci právního jednání jako celku, zápis v katastru nemovitostí tak nebyl proveden na základě platného a účinného titulu.4. K odvolání žalované Krajský soud v Brně usnesením ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, , rozsudek soudu prvního stupně v odvoláním napadeném výroku o určení vlastnictví žalobce předmětné jednotce zrušil (včetně výroku o nákladech řízení) a věc vrátil v tomto rozsahu soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Odvolací soud uvedl, že soud prvního stupně při jednání neprovedl žalobcem navržené důkazy (e-mailovou komunikací žalobce a žalovaného o výslech , tituly před jménem, , jméno FO, jednajícího při sjednávání předmětného závazku za žalovanou) k prokázání obsahu právního jednání účastníků v období před podpisem kupní smlouvy a dodatků datovaných , datum, , tak i období následujícího, v souvislosti s uzavíráním smlouvy, když tyto považoval za nadbytečné s tím, že nesměřují k okolnostem týkajícím se předsmluvních jednání vedoucím k uzavření kupní smlouvy a dodatku ze , datum, . Odvolací soud uvedl, že právní jednání stran smlouvy je třeba posoudit i podle obsahu těchto jednání, podle úmyslu jednajících, kteří tito dali svým jednáním najevo, proto nelze při výkladu smluvních ujednání odhlédnout od obsahu vzájemné komunikace, související s podpisem kupní smlouvy a dodatku ze , datum, , a to, zejména pokud šlo o zhotovení díla, když případnou neurčitost bylo možno dodatečně vyjasnit (§ 553 odst. 2 OZ). Teprve v návaznosti na zjištění obsahu smluvních ujednání a jeho právního posouzení, bude případně namístě zabývat se otázkou odstoupení žalobce od předmětného závazku, resp. účinku odstoupení, jakož i posouzení vzájemné závislosti kupní smlouvy a smlouvy o dílo ve smyslu ust. § 1727 OZ. Dále odvolací soud uvedl, že ujednání o splatnosti části kupní ceny vázané na vydání kolaudačního rozhodnutí není ujednáním zavazujícím k plnění od počátku nemožnému (právně či fakticky), způsobujícím neplatnost ve smyslu ustanovení § 580 odst. 2 OZ, jen z toho důvodu, že takové rozhodnutí náleží správnímu orgánu. Odvolací soud uložil soudu prvního stupně, aby na základě uvedených závěrů zajistil skutkové podklady pro právní hodnocení uplatněného nároku.5. Soud prvního stupně v dalším průběhu řízení provedl dokazování kupní smlouvou ze dne , datum, , dodatkem č. 1 k označené kupní smlouvě, listinou odstoupení od kupní smlouvy ze dne , datum, , datovanou , datum, , výpisem z katastru nemovitostí ohledně předmětné jednotky, předsmluvní komunikací účastníků řízení prostřednictvím e-mailových zpráv a účastnickým výslechem žalobce (zjištění z jednotlivých důkazů viz body , Anonymizováno, až , Anonymizováno, a , Anonymizováno, až , Anonymizováno, odůvodnění napadeného rozsudku). Na základě provedeného dokazování dospěl soud k závěru, že dne , datum, byla mezi účastníky platně uzavřena kupní smlouva, kdy úmyslem stran bylo převést na žalovanou vlastnické právo k nebytové jednotce , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (specifikované ve výroku I tohoto rozsudku), a to za dohodnutou kupní cenu ve výši , částka, Kč. Z této kupní ceny měly být z části hrazeny náklady na přestavbu nebytového prostoru na pět bytových jednotek a jednu nebytovou, dále na úhradu hypotečního úvěru, dále úhradu dluhu na úhradách za služby poskytované správcem objektu a platby do fondu společenství vlastníků jednotek a pravidelných plateb na tyto služby a fond, daň z nabytí nemovitého majetku a ve zbývající části se mělo jednat o příjem dlužníka vázaný na předání pěti samostatných jednotek a jednu nebytovou jednotku, a to do , datum, . Původní úmysl stran uzavřít pouze smlouvu o smlouvě budoucí kupní nebyl z důvodu finanční nejistoty žalované naplněn, neboť žalovaná se měla finančně podílet na výstavbě a nechtěla investovat peníze do cizí nemovitosti. Vzhledem k tomu byla uzavřena kupní smlouva a bylo mezi stranami dohodnuto, že konkrétní smlouva o dílo bude uzavřena následně, kdy i žalobce potvrdil, že to měl umožnit dodatek č. 1, Anonymizováno, ke kupní smlouvě. Rozsáhlou e-mailovou komunikací mezi účastníky bylo prokázáno, že nedošlo k dohodě o předmětu díla (nedošlo k vymezení předmětu smlouvy díla tak, aby to bylo dostatečně určité, zejména nedošlo k žádnému odsouhlasení ze strany žalované, jak dodatek č. 1 ke kupní smlouvě předpokládal) nebyla tak platně uzavřena smlouva o dílo. V průběhu řízení po provedeném dokazování nebylo možno ani výkladem tuto neurčitost odstranit. Právní jednání v části smlouvy o dílo je tedy pouze zdánlivé pro neurčitost ohledně předmětu díla (§ 553 odst. 1 OZ) a ke zdánlivému jednání se nepřihlíží (§ 554 OZ). Pokud jde o podmínku splatnosti zbývající části kupní ceny dle bodu 8 dodatku č. 1 ke kupní smlouvě, tato je vázána na předání pěti bytových a jedné nebytové jednotky žalobcem žalované. K námitce žalobce, že jde o podmínku nesplnitelnou, způsobující neplatnost celé kupní smlouvy, soud uvedl, že i pokud by se jednalo o