37 Co 239/2025-163 — Krajský soud v Brně

1. V záhlaví citovaným rozsudkem bylo řízení ohledně částky 2 400 Kč zastaveno (výrok I), žalovaná zavázána k povinnosti zaplatit žalobcům do 3 dnů od právní moci rozsudku částku 299 300 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 90 000 Kč za dobu od 22. 10. 2024 do zaplacení a úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 209 300 Kč za dobu od 16. 8. 2024 do zaplacení (výrok II) a náklady řízení ve výši 131 625,04 Kč k rukám jejich zástupce (výrok III).2. Proti uvedenému rozsudku podala odvolání žalovaná, jež soudu I. stupně vytýkala, že neprovedl jí navrhované důkazy (znalecký posudek o ověření pravosti podpisu jednatelky , jméno FO, , účetní doklady a výpisy z účtu žalované, svědecké výpovědi osob, jež se měly účastnit uzavření smlouvy), přestože právě otázka platnosti smlouvy a převzetí částky , částka, Kč je pro právní posouzení věci klíčová. Dále namítla, že rozsudek pro uznání vydaný Okresním soudem ve , adresa, , jímž bylo rozhodnuto o určení neplatnosti rezervační smlouvy ze dne 22. 5. 2019, je jen procesním rozhodnutím, které nemůže založit hmotněprávní povinnost žalované v případě, kdy rezervační smlouva byla absolutně neplatná. Soud I. stupně nesprávně nevyčkal rozhodnutí ve věci, a pokud řízení v posuzované věci nepřerušil, zatížil je procesní vadou. Dále žalovaná namítla nepřiměřenost výše smluvní pokuty, jež odporuje zásadám poctivého obchodního styku, přičemž se soud I. stupně moderací smluvní pokuty vůbec nezabýval. Zdůraznila, že soud I. stupně odňal žalované možnost zúčastnit se jednání a uplatnit procesní obranu, když nevyhověl žádosti její jednatelky o odročení jednání dne 16. 7. 2025. Žalovaná proto navrhla, aby odvolací soud z důvodu vad řízení, nesprávných skutkových zjištění a nesprávného právního posouzení věci změnil odvoláním napadený rozsudek tak, že žalobu v celém rozsahu zamítne a žalované přizná náhradu nákladů řízení před soudem I. stupně, nebo rozsudek zruší a věc vrátí soudu I. stupně k dalšímu řízení.3. Žalobci k odvolání žalované sdělili, že k neplatnosti rezervační smlouvy se žalovaná mohla vyjádřit již v řízení vedeném Okresním soudem ve , adresa, sp. zn. , spisová značka, , což však neučinila. Pokud žalovaná namítala nepřiměřenost smluvní pokuty, zdůraznili, že smluvní pokutou ve stejné výši byli v případě porušení smluvních povinností zavázáni i sami žalobci. Navrhli proto, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný potvrdil a žalovanou zavázal povinností nahradit jim náklady odvolacího řízení.4. Odvolací soud po zjištění, že objektivně i subjektivně přípustné odvolání (§ 201 a § 202 a contrario zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, dále jen „o. s. ř.“) bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal rozsudek soudu I. stupně v odvoláním napadeném rozsahu, jakož i řízení, které mu předcházelo (§ 212, § 212a o. s. ř.), a poté, co doplnil dokazování rozsudkem Okresního soudu ve , adresa, ze dne 17. 10. 2025, č. j. , spisová značka, , dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.5. Odvoláním žalované není napaden výrok I rozsudku soudu I. stupně, jímž bylo zastaveno řízení o zaplacení částky 2 400 Kč (paušální náklady spojené s uplatněním pohledávek 1 200 Kč a 1 200 Kč). V této části proto odvolací soud nebyl oprávněn napadený rozsudek soudu I. stupně podrobit přezkumu v odvolacím řízení.6. Předmětem řízení v posuzované věci zůstal nárok žalobců, jímž se po žalované domáhali zaplacení částky , částka, Kč (vratné kauce , částka, Kč a administrativního poplatku , částka, Kč) a částky , částka, Kč (smluvní pokuty ve výši 7 % za kupní ceny bytu) včetně úroků z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky , částka, Kč za dobu od 22. 10. 2024 do zaplacení a úroků z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky , částka, Kč za dobu od 16. 8. 2024 do zaplacení.7. Odvolací soud z rozsudku Okresního soudu ve , adresa, ze dne 17. 10. 2025, č. j. , spisová značka, , zjistil, že byla zamítnuta žaloba, jíž se žalobkyně , Jméno žalované, , v řízení vedeném proti žalovaným , Jméno žalobce B, domáhala určení, že je neplatná rezervační smlouva uzavřená dne 22. 5. 2019, jež se týká budoucí výstavby nemovitosti – byt označení B3.2 o velikosti 2+kk v bytovém domě označeném BD1, který byl plánován na pozemcích k. ú. , adresa, , obec , adresa, , p. č. , číslo, a p. č. , číslo, a spoluvlastnický podíl na společných částech domu, údajně uzavřená mezi žalobcem a žalovanými. Citovaný rozsudek nabyl právní moci dne 17. 12. 2025.8. Odvolací soud pro stručnost odkazuje na správná skutková zjištění, tak jak byla zjištěna soudem I. stupně, na nichž byl poté soudem I. stupně vystavěn i správný právní závěr, že mezi žalobci a žalovanou byla nahrazením projevu vůle žalované rozsudkem Okresního soudu ve , adresa, sp. zn. , spisová značka, uzavřena smlouva o budoucí smlouvě kupní. Žalovaná však ani přes výzvu žalobců kupní smlouvu na bytovou jednotku dle podmínek ve smlouvě o budoucí smlouvě kupní smlouvě neuzavřela. Žalobci se po právu dle článku II 7. smlouvy o budoucí kupní smlouvě domáhají zaplacení smluvní pokuty ve výši 7 % z kupní ceny (, částka, ) ve výši , částka, Kč. Žalobci dále odstoupili od smlouvy o budoucí kupní smlouvě pro prodlení žalované dle článku VII 1.1.1 smlouvy. V ní žalovaná výslovně potvrdila převzetí částky , částka, (vratné kauce a administrativní poplatek), jež se transformovala (dle článku V 1.1.1 smlouvy) na zaplacenou zálohu na kupní cenu. V důsledku odstoupení žalobců od smlouvy je žalovaná povinna zaplatit žalobcům částku , částka, Kč. Uvedeným závěrům soudu I. stupně nemá odvolací soud co vytknout. Správné závěry pak soud I. stupně učinil rovněž o prodlení žalované se zaplacením žalobou uplatněných plnění, neboť žalovaná nesplnila svoje závazky ve lhůtě splatnosti, jak podrobně uvedl soud I. stupně v odůvodnění odvoláním napadeného rozsudku. Žalobcům bylo po právu přiznáno i právo na zaplacení úroků z prodlení v zákonné výši.9. Odvolací soud poznamenává, že neshledal důvodné odvolací námitky žalované, že soud I. stupně postupoval nesprávně, pokud ve věci dne 16. 7. 2025 jednal a rozhodl v nepřítomnosti jednatelky žalované. Uvedeným postupem rozhodně žalované nebyla odňata možnost jednat a uplatnit procesní obranu před soudem I. stupně, neboť žalovaná byla v řízení na základě plné moci zastoupena advokátkou , tituly před jménem, , jméno FO, , jež se jednání osobně zúčastnila. Ostatně s důvody, pro které nepovažoval omluvu jednatelky žalované za důvodnou, se již v odůvodnění napadeného rozhodnutí podrobně vypořádal soud I. stupně a odvolací soud se s jeho závěry zcela ztotožnil.10. Zcela nedůvodnou shledal odvolací soud námitku žalované, že platně nebyla uzavřena rezervační smlouva, nedošlo k převzetí částky , částka, Kč žalovanou a následně nedošlo k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí. Jak již rovněž správně uvedl soud I. stupně, o nahrazení projevu vůle žalované s uzavřením smlouvy o budoucí kupní smlouvě bylo již rozhodnuto rozsudkem Okresního soudu ve , adresa, ze dne 30. 1. 2024, č. j. , spisová značka, . Veškeré námitky k platnosti rezervační smlouvy byla žalovaná oprávněna uplatnit již v uvedeném řízení, což však neučinila. Odvolací soud jen poznamenává, že Nejvyšší soud již ve svém usnesení ze dne 10. 4. 2007, sp. zn. , spisová značka, , jasně potvrzuje, že realizační smlouva vzniká přímo z rozsudku, nikoli až ze smlouvy o smlouvě budoucí. Jakmile byl projev vůle nahrazen, existence smlouvy je objektivní právní skutečností, na niž navazují práva a povinnosti (včetně možnosti odstoupení a nároků z něj). Smlouva vzniklá na základě pravomocného rozsudku nahrazujícího projev vůle se stává samostatným právním titulem a její právní režim se posuzuje nezávisle na předsmluvním závazku (viz rozsudek NS ze dne 27. 5. 2022, sp. zn. , spisová značka, ). V posuzované věci proto soud I. stupně ani nebyl oprávněn se námitkami žalované k platnosti rezervační smlouvy zabývat.11. Z uvedených důvodů byla shledána nedůvodnou rovněž námitka žalované, že soud I. stupně zatížil řízení vadou, pokud k návrhu žalované řízení nepřerušil a nevyčkal do právní moci rozhodnutí v řízení o určení neplatnosti rezervační smlouvy. Určení neplatnosti rezervační smlouvy bylo pro právní posouzení posuzované věci totiž zcela bez významu. Není totiž podstatné (není překážkou rozhodnutí), že souběžně probíhá řízení o neplatnost smlouvy o smlouvě budoucí, jestliže je v jiném řízení uplatněn nárok na zaplacení z důvodu odstoupení od smlouvy, jejíž obsah již byl autoritativně určen pravomocným rozsudkem soudu nahrazujícím projev vůle. Uvedené jen potvrzuje skutečnost, že je bez významu skutečnost, že k datu rozhodnutí odvolacího soudu bylo rozsudkem Okresního soudu ve , adresa, ze dne 17. 10. 2025, č. j. , spisová značka, , pravomocně rozhodnuto o zamítnutí žaloby na určení neplatnosti rezervační smlouvy.12. Nedůvodné byly shledány rovněž námitky k nesprávnému závěru soudu I. stupně o neplatnosti ujednání smluvní pokuty z důvodu její zjevně nepřiměřené výše. Smluvní