49 Co 84/2025-64 — Krajský soud v Brně

1. Rozsudkem soudu I. stupně bylo určeno, že výše nájemného z bytu č. , číslo, o velikosti 2 + 1 nacházející se v , číslo, . nadzemním podlaží v domě na , adresa, , č. or. , číslo, v Brně v katastrálním území , adresa, , kterou je žalovaná žalobci povinna hradit od , datum, činí 132 Kč/m2/měsíc, celkem 7.233 Kč měsíčně (výrok I.) a žalovaná byla zavázána k povinnosti zaplatit žalobci náklady řízení ve výši 2.600 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.).2. Soud I. stupně tak rozhodl o žalobě, kterou se žalobce domáhal určení výše nájemného z bytu v jeho vlastnictví, jehož nájemcem je na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, žalovaná. Žalobu skutkově odůvodnil tím, že nájemné předmětného bytu bylo naposledy určeno částkou 110 Kč/m2 podlahové plochy, a to jednostranným zvýšením ze strany pronajímatele (žalovaného) ze dne , datum, , že na základě usnesení 9/12 chůze Rady městské části , adresa, -sever ze dne , datum, schválila rada městské části zvýšení sazby nájemného na 132 Kč/m2 podlahové plochy za měsíc a pro žalovanou byla současně ponechána sleva z nájmu ve výši 18 %. Žalobce proto žalované jako nájemkyni bytu zaslal , datum, písemný návrh na zvýšení nájemného na částku 132 Kč/m2/měsíc, avšak žalobkyně, která návrh osobně převzala , datum, , na tento žádným způsobem nereagovala, a proto se po uplynutí dvouměsíční lhůty k zaslání písemného souhlasu žalobkyně s navýšením nájemného, žalobce obrátil s určovací žalobou na soud.3. Soud I. stupně vyšel ze zjištění, že žalobce je vlastníkem bytu č. , číslo, o velikosti 2 + 1 nacházející se v , číslo, . nadzemním podlaží v domě na , adresa, , č. or. , číslo, v Brně v katastrálním území , adresa, , že nájemkyní předmětného bytu je na dobu neurčitou na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, žalovaná, že nájemní smlouva neobsahovala výslovné ujednání o zvyšování nájemného nebo o vyloučení takového zvyšování nájemného, že nájemné za nájem předmětného bytu bylo zvýšeno naposledy ke dni , datum, na částku 110 Kč/m2/měsíc, že usnesením Rady městské části , adresa, -sever ze dne , datum, bylo rozhodnuto o zvýšení nájemného mimo jiné i za byt, jehož nájemkyní je žalovaná, od , datum, na částku 132 Kč/m2/měsíc. Dále vyšel ze zjištění, že žalobce zaslal žalované návrh na zvýšení nájemného na částku 132 Kč/m2/měsíc s tím, že žalovaná byla současně poučena, jakým způsobem a v jaké lhůtě může projevit svůj souhlas se zvýšením nájemného i o tom, jaké následky jsou spojeny s neudělením písemného souhlasu se zvýšením nájemného v uvedené lhůtě, že návrh žalobce na zvýšení nájemného byl žalované do vlastních rukou doručen , datum, a žalovaná svůj souhlas se zvýšením nájemného písemně v určené lhůtě neudělila. V neposlední řadě vyšel soud I. stupně se zjištění, že v rozhodném období bylo nájemné v bytech ve vlastnictví žalobce v lokalitě, v níž se nacházel i předmětný byt obývaný žalovanou, zvýšeno z částky 126,77 Kč/m2/měsíc na částku 145,91 Kč/m2/rok. Na základě výše uvedených zjištění potom soud I. stupně uzavřel, že v projednávané věci byly splněny veškeré podmínky vyplývající z § 2249 o. z. pro to, aby nájemné za nájem bytu č. , číslo, o velikosti 2 + 1 nacházející se v , číslo, . nadzemním podlaží v domě na , adresa, , č. or. , číslo, v Brně v katastrálním území , adresa, , bylo od , datum, určeno částkou 132 Kč/m2/měsíc, celkem tedy 7.233 Kč měsíčně. Žalobě proto vyhověl a o nákladech řízení rozhodl s ohledem na výsledek řízení dle § 142 odst. 3 o. s. ř.4. Proti tomuto rozsudku se odvolala žalovaná. V odvolání zdůraznila zejména skutečnost, že od 1/2023 hradí žalobci nájemné ve výši 7.288 Kč měsíčně, tedy ještě o 55 Kč měsíčně výše, než kolik žalobce žalobou požadoval. Dle žalobkyně proto nebyl důvod pro podání žaloby v projednávané věci, neboť tím, že na nájemném hradí od 1/2023 více, než kolik od , datum, požadoval žalobce, udělila s placením vyššího nájemného tzv. tichý souhlas. Nesouhlasí proto ani s povinností hradit žalobci náklady.5. Žalovaný ve vyjádření k odvolání navrhl potvrzení napadeného rozsudku. K odvolací argumentaci žalované uvedl, že je pravdou, že žalovaná od 1/2023 žalobci platí „za bydlení“ dle evidenčního listu částku 7.288 Kč měsíčně tak, jak uvádí v odvolání, uvedená částka však nepředstavuje pouze nájemné dle podlahové plochy, ale jsou v ní zahrnuty rovněž zálohy na poskytované služby spojené s užíváním bytu a nájemné za vybavení bytu. Tzv. čisté nájemné tak stále činí 110 Kč/m2/měsíc, celkem tedy 6.028 Kč (z nájemného je stále poskytována sleva ve výši 1.085 Kč měsíčně) a další žalovanou hrazené částky představují nájemné za vybavení bytu ve výši 15 Kč měsíčně a dále zálohové platby za poskytované služby (vodné, stočné, teplo, teplá voda, úklid, výtah, společná elektřina a společná televizní anténa). Nájemné v původní výši 110 Kč/m2/měsíc bylo žalované k úhradě předepsáno i evidenčním listem od , datum, , a to pouze s tou změnou, že došlo ke snížení slevy z nájmu na částku 24 Kč/měsíc. Žalobkyně tak stále platí za m2 plochy bytu pouze částku 110 Kč/měsíc, což je o 20 % méně, než by dle rozhodnutí Rady městské části , adresa, sever z 3/2023 platit měla.6. Odvolací soud po zjištění, že objektivně i subjektivně přípustné odvolání (§ 201, § 202 a contrario o. s. ř.) bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), a ze způsobilých odvolacích důvodů, přezkoumal rozsudek soudu I. stupně i řízení předcházející jeho vydání (§ 212, § 212a o. s. ř.) a po doplnění dokazování evidenčním listem pro výpočet nájemného za dobu od , datum, a o , datum, v předmětném bytě, jehož nájemcem je žalovaná, dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.7. Projednávanou věc je třeba i v současné době posuzovat – vzhledem k tomu, že písemný návrh žalobce na zvýšení nájemného byl žalované doručen dne , datum, - podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do , datum, (dále jen „o. z.“) a podle nařízení vlády č. 453/2013 Sb. o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.8. Podle § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.9. Podle § 2249 odst. 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.10. Citovaná zákonná úprava vymezuje způsob, jakým lze v průběhu nájmu měnit výši nájemného. Nedohodnou-li se smluvní strany na úpravě nájemného jinak, musí pronajímatel postupovat podle § 2249 odst. 1 o. z. a může navrhnout zvýšení nájemného na částku, která spolu se zvýšením, k němuž došlo za poslední tři roky, nebude vyšší než 20 %.11. Proces zvyšování nájemného z bytu zákon upravuje jako dvoufázový – nejprve musí účastníci nájemního vztahu jednat o zvýšení nájemného podle písemného návrhu pronajímatele doručeného nájemci (§ 2249 odst. 1 o. z.) a teprve v případě jeho neúspěchu rozhodne na návrh pronajímatele o zvýšení nájemného soud (§ 2249 odst. 3 o. z.).12. První fáze, která je obligatorní, začíná písemným návrhem pronajímatele, v němž nájemci navrhne zvýšení nájemného (§ 2249 odst. 1 o. z.) a končí (§ 2249 odst. 3 o. z.) tím, že nájemce do dvou měsíců od dojití návrhu sdělí pronajímateli, že s návrhem souhlasí, popř. počínaje prvním dnem třetího měsíce následujícího po jeho dojití začne zvýšené nájemné platit (srovnej např. , právnická osoba, /2020), nebo dá pronajímateli najevo svůj nesouhlas (ať již výslovně nebo tím, že nechá marně uplynout zákonem stanovenou dvouměsíční lhůtu, aniž by začal zvýšené nájemné hradit). Cílem první fáze procesu zvyšování nájemného je umožnit stranám dohodnout se o úpravě výše nájemného mimosoudně. Druhá fáze začíná podáním žaloby pronajímatele o určení (nové) výše nájemného u soudu, kterou se soud může (věcně) zabývat jen v případě, že žalobě předcházela první fáze; tedy jen v případě, že se pronajímatel neúspěšně pokusil o mimosoudní dohodu o zvýšení nájemného.13. Návrh pronajímatele na zvýšení nájemného podle § 2249 odst. 1 o. z. (tedy návrh, kterým začíná první fáze procesu zvyšování nájemného) je návrhem na změnu smlouvy o nájmu bytu, pro který sta