19 CO 145/2022-241 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Okresní soud shora označeným rozsudkem zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal, aby žalovaným 1) a 2) byla uložena povinnost společně a nerozdílně do 30 dnů od právní moci rozsudku na své náklady uvést zeď mezi bytovou jednotkou [číslo] bytovou jednotkou [číslo] v k. ú. [obec], [územní celek], obě zapsané na LV [číslo] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], do původního stavu, a to zazděním zhotoveného průchodu a obnovením omítky (výrok I). Žalobci uložil povinnost zaplatit žalovaným náklady řízení 26.862 Kč (výrok II). 2. V odůvodnění rozsudku okresní soud nejprve konstatoval, že žalobce v žalobě, kterou se domáhal, aby žalovaným byla uložena povinnost definovaná ve výroku rozsudku, tvrdil, že se v červnu 2020 dozvěděl, že žalovaní jakožto vlastníci uvedených jednotek provedli zbourání části dělící zdi mezi nimi, čímž došlo k jejich propojení. Tímto žalovaní zasáhli do společné části domu a stavební úpravy provedli bez souhlasu ostatních vlastníků jednotek v domě. Žalobce se proto domáhá ochrany vlastnického práva vlastníků jednotek před neoprávněným zásahem do společných částí domu, respektive odstranění tohoto neoprávněného zásahu. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby s odůvodněním, že propojení svých sousedních bytů skutečně realizovali, avšak již v roce 2003 po řádném stavebním řízení, přičemž žalobce i vlastníci bytových jednotek v domě byli o stavebních záměrech žalobců informováni a nikdo proti nim nevznesl žádné výhrady. Dále vyjádřili přesvědčení, že zeď mezi jejich byty není zdí nosnou a netvoří hlavní svislou konstrukci, takže není společnou částí domu, a proto nemuseli být před zásahem do této zdi vybaveni souhlasem všech vlastníků jednotek v domě. Žalovaní považovali žalobu žalobce za účelově šikanózní, mstivé jednání a zneužití práva, k němuž žalobce přistoupil až po mnoha letech v reakci na to, že žalovaní proti němu zahájili dvě jiná soudní řízení. 3. Okresní soud vzal za prokázáno, že prohlášením [územní celek] z 20. 9. 1995 tento vlastník domu [adresa] na stavební parc. [číslo] vše v [katastrální uzemí], s odkazem na zákon č. 72/1996 Sb., o vlastnictví bytů (dále též„ZVB“), vymezil v domě devět bytových jednotek, označených [číslo] až [číslo]. Prohlášení obsahuje popis umístění každé jednotky, její uspořádání a podlahovou plochu a definuje její vybavení. K vlastnictví jednotky patří nenosné příčky, okna a dveře nacházející se v bytě, včetně vchodových dveří do bytu. Společnými částmi budovy [adresa] prohlášení stanoví základy, izolace, hlavní svislou a vodorovnou konstrukci, střechu, komíny, vchod, schodišťové chodby a podesty, chodby a místnosti suterénu bez vybavení (původně prádelna, sušárna, kočárkárna) mimo sklepních kójí, které jsou příslušenstvím bytů. Celková plocha společně užívaných prostor je 238 m². Společnými jsou také hlavní vedení a uzávěry studené a teplé vody, kanalizace, rozvod elektřiny včetně elektrorozvodů a osvětlení společných částí budovy a kotelna, půda. Dále jsou v prohlášení určeny velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu pro jednotlivé byty s tím, že s vlastnictvím jednotky jsou spojena také práva ke stavební parcele [číslo] a spoluvlastnický podíl na tomto pozemku odpovídá vždy u jednotlivého bytu velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Součástí tohoto prohlášení je příloha č. 1, jež obsahuje schémata podlaží, určující polohu jednotky a společných částí domu s údaji o podlahových plochách jednotlivých jednotek. Ve druhém patře jsou zachyceny bytové jednotky [číslo]. Jako společná jsou v těchto schématech označena pouze schodiště, obvodová zeď žádné z těchto jednotek není graficky znázorněna jako společná. Ustavující schůze shromáždění vlastníků jednotek s navrhovaným názvem [anonymizováno] proběhla dne 18. 2. 2003, na schůzi byly schváleny jeho stanovy a do výboru společenství byli zvoleni [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. K zápisu společenství vlastníků jednotek (dále též „SVJ“) do rejstříku SVJ došlo dne [datum]. Stanovy vymezily mimo jiné povinnosti členů společenství, mezi které náleží zejména podílet se na správě společných částí domu, odstranit závady na nich způsobené, používat společné části domu a pozemku k tomu, k čemu jsou určeny, dodržovat stanovy a plnit usnesení orgánů společenství. Aktuální stanovy žalobce přijaté na shromáždění vlastníků dne 8. 6. 2018 oproti jejich původnímu znění upravují členská práva a povinnosti podrobněji, přičemž člen je již povinen oznámit žalobci předem provádění stavebních úprav v bytě a umožnit přístup pro ověření, zda úpravy neohrožují, nepoškozují či nemění společné části domu, a zásahy do společných částí nemovité věci, a to i když se nacházejí uvnitř bytu nebo jsou přístupné pouze z bytu, provádět výlučně s předchozím písemným souhlasem společenství. 4. V řízení bylo dále prokázáno, že žalovaní mají ve společném jmění bytové jednotky [číslo]. Dne 18. 6. 2003 žalovaní ohlásili [stát. instituce] stavební úpravy v těchto bytech spočívající ve výměně venkovních oken za dřevěná eurookna, propojení sousedních bytů dveřmi, rozšíření koupelny a WC, provedení šatny a komory a osazení krbových kamen v obývacím pokoji. Stavební úřad vydal dne 23. 6. 2003 sdělení, v němž proti provedení stavebních úprav v rozsahu uvedeném v ohlášení nemá námitek. Toto rozhodnutí stavebního úřadu bylo doručeno vedle žalovaných všem tehdejším vlastníkům ostatních jednotek včetně členů výboru SVJ, vyjma [jméno] [příjmení], jenž byl již v době jeho doručování mrtev. O výslovný souhlas ostatních vlastníků nebo žalobce se stavebními úpravami žalovaní nepožádali. Žalovaní poté propojili své bytové jednotky tak, že zbourali část dělící zdi a vybudovali mezi nimi průchod. Žalobce dne 24. 6. 2020 požádal stavební úřad o poskytnutí informací týkajících se obou bytových jednotek žalovaných a o provedení kontrolní prohlídky v nich ve vztahu k nepovoleným stavebním úpravám, stavební úřad mu poté sdělil, že stavební úpravy jsou provedeny v souladu se sděleními k ohlášení stavebních úprav a žádné nepovolené stavební úpravy v bytových jednotkách nebyly zjištěny. Protože žalobce nebyl s vyřízením své žádosti spokojen, obrátil se později na [stát. instituce] s žádostí o přezkum sdělení stavebního úřadu z 23. 6. 2003 Krajský úřad uzavřel, že k vedení takového přezkumného řízení není příslušným. Současně poukázal na skutečnost, že proti uvedenému sdělení nebyly v době jeho vydání vzneseny žádné námitky ani připomínky, ačkoliv o ohlášení stavebních úprav všichni věděli. Dále poukázal na fakt, že žalovaní bytové jednotky po provedení stavebních úprav užívají 17 let a svědčí jim zásada ochrany dobré víry. Shromáždění žalobce konané dne 26. 11. 2021 nepřijalo usnesení, jímž by dodatečně schválilo žalovanými provedené stavební úpravy v domě propojením bytové jednotky [číslo] [číslo] průchodem skrz oddělující zeď, a naopak přijalo usnesení, podle něhož jsou žalovaní povinni odstranit jimi zhotovený průchod bytových jednotek [číslo] [číslo] tím, že vytvořený průchod zazdí a dotčené části domu uvedou do původního stavu. Žalovaní v reakci na výsledky shromáždění vznesli bezpočet formálních námitek a pochybení, k nimž mělo dojít v souvislosti s jeho konáním, jež však podle okresního soudu nelze v tomto řízení nijak zohlednit, a proto se jimi nezabýval. 5. Na základě takto zjištěného skutkového stavu věci okresní soud po právní stránce uzavřel, že se žalobce domáhá ochrany vlastnického práva vlastníků jednotek před neoprávněným zásahem žalovaných do společných částí domu. Poruší-li vlastník jednotky tímto způsobem svoje povinnosti, může se dotčený vlastník domáhat ochrany svého vlastnického práva. Půjde-li o změnu společných částí domu, je třeba za „dotčené“ vlastníky považovat všechny vlastníky jednotek v domě a lze připustit, aby se ochrany před takovým zásahem u soudu domáhalo společenství vlastníků, jemuž náleží správa společných částí domu. Žalobce tvrdí, že žalovaní neoprávněně zasáhli do společné zdi domu, a pokud tomu tak je, je také dána aktivní legitimace žalobce v tomto sporu. Stěžejní je tudíž právní otázka, zda žalovaní stavebními úpravami provedenými v roce 2003 do společné zdi domu zasáhli, a pokud ano, zda tak učinili neoprávněně. Stav, který byl propojením jednotek žalovaných navozen, vznikl v roce 2003, do 31. 12. 2013 neskončil a trvá i v době rozhodování soudu, od 1. 1. 2014 je proto třeba vztah mezi účastníky posoudit podle z. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, účinného od 1. 1. 2014 (dále jen „o. z.“). V poměrech negatorní žaloby je proto nutno ho poměřovat úpravou obsaženou v § 1042 o. z. To, zda se žalovaní propojením jednotek v roce 2003 dopustili neoprávněného zásahu do vlastnických práv ostatních vlastníků jednotek, je ale nutno zkoumat z hlediska právní úpravy platné a účinné v roce 2003, tzn. z hlediska příslušných ustanovení ZVB. Z provedeného dokazování vyplynulo, že žalovaní v roce 2003 z hlediska veřejnoprávních předpisů dovoleně provedli stavební zásah na zdi, jež oddělovala jimi v