§ 13 zákon o vlastnictví bytů – Práva a povinnosti vlastníků jednotek
Zákon, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) · 72/1994 Sb. · Nemovitosti a stavební právo
Stručně: Paragraf 13 zákona č. 72/1994 Sb. upravuje práva a povinnosti vlastníků jednotek v domě, zejména jejich podíl na správě, odpovědnost za způsobené škody, omezení při úpravách jednotek a povinnost umožnit přístup do jednotky pro nezbytné úpravy a opravy. Vlastník jednotky se podílí na správě domu úměrně svému spoluvlastnickému podílu na společných částech, pokud se vlastníci nedohodnou jinak. (§ 13 zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, stav k 7. 10. 2026)
Klíčová fakta
(1) Vlastník jednotky se podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, není-li mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak.
(2) Vlastník jednotky je povinen na svůj náklad odstranit závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají. K zajištění pravomocně přisouzených pohledávek oprávněných vlastníků vzniklých z neplnění povinnosti uvedené ve větě prvé vzniká dnem právní moci rozhodnutí soudu ostatním vlastníkům jednotek zástavní právo k jednotce povinného vlastníka a na věcech movitých obdobně jako zástavní právo na zajištění nájemného.10)
(3) Vlastník jednotky nesmí provádět takové úpravy jednotky, jimiž by ohrožoval výkon vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek. Úpravy, jimiž se mění vzhled domu, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek. Ustanovení § 11 odst. 5 věty druhé platí obdobně. Úpravy, jimiž se mění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, může vlastník jednotky provádět jen na základě smlouvy o výstavbě (§ 17) uzavřené se všemi vlastníky jednotek v domě. Ustanovení zvláštních právních předpisů7) tím nejsou dotčena.
(4) Pokud to nezbytně vyžadují úpravy, provoz a opravy ostatních jednotek, popřípadě domu jako celku, je vlastník jednotky povinen umožnit na předchozí vyzvání přístup do jednotky. Vlastník jednotky je povinen umožnit instalaci a údržbu zařízení pro měření tepla a vody v jednotce a umožnit odečet naměřených hodnot.
(5) O nájmu a podnájmu bytu platí příslušná ustanovení občanského zákoníku.8) O nájmu a podnájmu nebytového prostoru platí zvláštní předpisy.9)
(6) Jsou-li v domě prostory a zařízení, které slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek, např. kotelny, výměníkové stanice, kryty civilní ochrany, prádelny, sušárny a zařízení provozní povahy, přecházejí práva a povinnosti dosavadního vlastníka budovy, týkající se těchto prostorů a zařízení, na vlastníky jednotek, popřípadě jejich právní nástupce nabytím vlastnictví k jednotce.
(7) Vlastníci jednotek ručí za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.
Srozumitelný výklad
Co to znamená v praxi
- Vlastník jednotky se podílí na správě domu úměrně svému spoluvlastnickému podílu na společných částech, pokud se vlastníci nedohodnou jinak.
- Pokud vlastník jednotky nebo osoby s ním jednotku užívající způsobí závady či poškození na jiných jednotkách nebo společných částech, je povinen je na svůj náklad odstranit.
- Vlastník jednotky nesmí provádět úpravy, které by ohrozily práva ostatních vlastníků; úpravy měnící vzhled domu vyžadují souhlas všech vlastníků.
- Vlastník jednotky je povinen umožnit přístup do své jednotky, pokud je to nezbytné pro úpravy, provoz nebo opravy ostatních jednotek či celého domu, a také pro instalaci a odečet měřidel tepla a vody.
Na co si dát pozor
- Za závazky společenství ručí vlastníci jednotek v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů.
- V případě pravomocně přisouzených pohledávek za neplnění povinnosti odstranit způsobené škody vzniká ostatním vlastníkům zástavní právo k jednotce povinného vlastníka.
- Úpravy měnící vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů vyžadují smlouvu o výstavbě se všemi vlastníky.
Generováno z textu ustanovení, orientační – nenahrazuje radu advokáta.
Judikatura k § 13
Jak soudy aplikují § 13
… ř.“), § 174, § 198 a § 201 odst. 1, 3 a 4 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenčního zákona), ve znění účinném do 30. června 2017, § 50a odst. 1, § 107 odst. 1 a 2, § 457 a § 657 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. prosince 2013, § 6 odst. 1, § 8 odst. 1 a § 13 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění účinném do 31. prosince …
Uzavřel, že na bytových jednotkách XY a XY, jakož i na stropní konstrukci, která je odděluje, vznikla zatékáním srážkové vody škoda v letech 2006 až 2009. Žalobce, který je jako správce společných částí domu podle § 13 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, účinného do 31. 12. 2013, aktivně věcně legitimován pouze k uplatnění nároku na náhradu škody na společných částech domu, tedy na stropní konstrukci, nevymezil, jaká částka představuje škodu na částech bytu č. XY, jaká na částech bytu č. XY a jaká část připadá na škodu na společných …
Žalobkyně se domáhala, aby jí žalovaní (jež mají ve společném jmění manželů bytovou jednotku nacházející se v domě, v němž vzniklo Společenství vlastníků jednotek XY – dále jen „dům“ a „Společenství“) zaplatili (společně a nerozdílně) částku 251.135,86 Kč z titulu zákonného ručení vlastníků jednotek (ve smyslu § 13 odst. 7 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. prosince 2013 – dále jen „zákon č. 72/1994 Sb.“) za závazek Společenství jako dlužníka vyplývající pro něj ze smlouvy o úvěru č. 11489/11/LCD, jíž uzavřelo dne 16. …
Související
§ 1200 Založení společenství vlastníků (Zákon občanský zákoník)§ 1169 Změna prohlášení (Zákon občanský zákoník)§ 1195 (Zákon občanský zákoník)§ 16 (Nařízení vlády o úpravě některých záleži)§ 8 (Nařízení vlády o úpravě některých záleži)