21 CO 280/2022-197 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Napadeným rozsudkem okresní soud rozhodl, že žalované jsou povinny společně a nerozdílně zaplatit žalobcům 207 966 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně od 26. 3. 2020 do zaplacení, do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok I), žalované jsou povinny společně a nerozdílně nahradit žalobcům k rukám jejich zástupkyně náklady řízení 182 961,50 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok II) a žalované jsou povinny společně a nerozdílně nahradit České republice náklady řízení 8 748 Kč na účet Okresního soudu v Trutnově do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok III). 2. Proti rozsudku podaly žalované odvolání. Namítaly neúplnost provedeného dokazování, včetně jeho nesprávného zhodnocení okresním soudem. Zejména namítaly vadnost znaleckých posudků, z nichž okresní soud vycházel. Dále namítaly, že jimi prodávaný dům byl starý cca 100 let a žalobci jej koupili s tím, že jej celý nově zrekonstruují, čemuž odpovídala i sjednaná kupní cena, tj. není spravedlivé, aby nyní žádali slevu z kupní ceny z důvodu skrytých vad na něm. Konečně zpochybňovaly aktivní legitimaci žalobců, kteří se už rozvedli. Navrhly, aby krajský soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení. 3. Žalobci ve vyjádření k odvolání navrhli, aby krajský soud napadený rozsudek potvrdil, a ztotožnili se s okresním soudem v jeho skutkových i právních závěrech. Poukázali na to, že běžné opotřebení prodávaného domu nelze spatřovat v poddimenzování stropních nosníků, resp. neodborném přetížení stropní konstrukce. Rekonstrukce, resp. výměna či oprava stropní konstrukce nebyla žalobci nikdy plánována a její nutnost vyvstala až v souvislosti se zjištěním skryté vady. Dům koupili za 2 500 000 Kč s hypotečním úvěrem 2 900 000 Kč (nikoliv tedy žalovanými tvrzených 7 000 000 Kč). 4. Krajský soud jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 o. s. ř.) po zjištění, že odvolání je přípustné (§ 201 o. s. ř.), obsahuje všechny podstatné náležitosti (§ 205 o. s. ř.) a je podáno osobou oprávněnou a včas (§ 201 a § 204 o. s. ř.), projednal odvolání u jednání (§ 214 odst. 1 o. s. ř.). Přezkoumal napadený rozsudek v mezích, ve kterých se žalované také jako odvolatelé domáhali jeho přezkoumání (§ 212 o. s. ř.), a přihlížel přitom i k důvodům, které nebyly v odvolání uplatněny (§ 212a odst. 1 o. s. ř.). Odvolání neshledal opodstatněné. 5. V projednávané věci krajský soud zcela sdílí správné skutkové i právní závěry okresního soudu, na základě nichž žalobě vyhověl. Pro stručnost plně odkazuje na přiléhavé a výstižné odůvodnění napadeného rozsudku (zejména v jeho bodech 21 až 29) a jen k jeho doplnění a k odvolacím námitkám žalovaných dodává následující. 6. Krajský soud považuje za správný zásadní skutkový a potažmo právní závěr okresního soudu v tom, že jestliže žalobci koupili 14. 1. 2020 od žalovaných (jejich právních předchůdců) rodinný dům za 2 500 000 Kč, který jim byl předán 7. 2. 2020 a následně u něj při provádění stavebních prací (při zbourání stěny za účelem zvětšení obývacího pokoje a odkrytí stropu) zjistili skrytou vadu spočívající v prasknutí jednoho a prohnutí druhého nosníku stropní konstrukce v 1 nadzemním podlaží (pod podlahou ve 2. nadzemím podlaží), tak se jednalo o bez zbytečného odkladu zjištěnou podstatnou, skrytou vadu (§ 2012 odst. 1 o. z.), za niž mají dle své bezodkladné a určité reklamace ze dne 11. 3. 2020 právo na přiměřenou slevu z kupní ceny ve výši žalované částky 202 729,54 Kč představující náklady na novou železobetonovou stropní konstrukci (§ 2106 odst. 1 písm. c/ ve spojení s § 2095 a § 2099 odst. 1 o. z.) a s ní spojeného příslušenství v nákladech za znalecký posudek na její uplatnění (§ 513 o. z.). 7. K tomu okresní soud provedl úplné dokazování, v rozsahu nezbytném pro rozhodnutí ve věci samé, provedené důkazy řádně zhodnotil a vyvodil z nich správné skutkové závěry. Okresní soud primárně správně vycházel z žalobci předloženého znaleckého posudku znalce [titul] [jméno] [příjmení], který obsahuje všechny zákonem požadované náležitosti včetně doložky znalce o vědomí si následků jeho nepravdivosti a je proto plně procesně použitelný jako posudek vyžádaný soudem (viz § 127a věta první o. s. ř.). Není proto významné, zda se jednalo o znalce, který nebyl ustanoven soudem, resp. jej platili ze svého žalobci, jak namítají žalované v odvolání (když jinak věcnou správnost odborných závěrů tohoto znalce nezpochybňovaly). 8. Odborné závěry posledně jmenovaného znalce ohledně příčiny a stáří vzniku skryté vady v koupeném domě i výši nákladů na jejich odstranění jsou v plné shodě se závěry revizního znaleckého posudku soudem už ustanoveného znaleckého ústavu [právnická osoba]. Případné, toliko formální vady tohoto posudku byly spolehlivě zhojeny výslechem znalce u jednání okresního soudu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 9. 2018 sp. zn. 30 Cdo 3417/2016, body 28 až 32 odůvodnění, jak už i správně uvažoval okresní soud). Tyto vady proto nemohou mít žádný vliv na správnost věcných, odborných závěrů revizního znalce. Protože odborné závěry obou znalců jsou ve vzájemné shodě a nevznikly o nich žádné, natož pak vážnější pochybnosti, okresní soud správně nepřistoupil k ustanovení dalšího revizního znalce, jak navrhovaly žalované už v řízení před ním a znovu v odvolání. 9. Neobstojí tudíž odvolací námitka žalovaných, že revizní znalec nemohl vycházet z fotodokumentace prvního (předchozího) znalce, neboť byl naopak povinen přezkoumat správnost jejího posouzení ve vztahu k jím učiněným odborným závěrům. V řízení přitom nevyšly najevo sebemenší pochybnosti o věrohodnosti této fotodokumentace či stavu domu ke dni prohlídky znalci, tj. v žádném případě nelze uvažovat, že by daná skrytá vada byla způsobena jednáním samotných žalobců při rekonstrukci (naopak oba znalci shodně a logicky vysvětlují, že se jednalo o vadu už dříve vzniklou v důsledku dřívějšího přetížení domu při stavbě stěn ve 2. nadzemním podlaží v roce cca 1964, čemu např. odpovídá velmi stará a rezavá prasklina nosníku apod.). Okresní soud proto správně, z důvodu nadbytečnosti a nehospodárnosti v tomto směru neprováděl další dokazování, neboť by to na výsledku souzené věci nic nezměnilo. Z týchž důvodů není významné, zda žalované byly či nebyly přítomny místnímu šetření revizního znalce. 10. Rovněž co se týče určení výše nákladů na odstranění vady, nelze přisvědčit odvolacím námitkám žalovaných, neboť revizní znalec při jejich stanovení sice nevycházel z cen v daném místě a čase obvyklých, ale přesto vycházel z ceníku celorepublikových prací, jež se ve výsledku ukázaly ještě vyšší, než uvažoval první znalec. Na tomto místě má krajský soud v plné shodě s okresním soudem za to, že přiměřené slevě z kupní ceny ve smyslu § 2106 odst. 1 písm. c/ o. z. odpovídá žalovaná částka 202 729,54 Kč, představující náklady na novou železobetonovou stropní konstrukci a ve výsledku nedosahující ani 10 % kupní ceny (což odpovídá hlediskům pro přiměřenost slevy vytyčeným např. v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 2019 sp. zn. 33 Cdo 4442/2018). Jde přitom o nižší částku stanovenou prvním znalcem dle položkového rozpočtu (tedy cen v daném místě a čase obvyklých), když revizní znalec ji stanovil ve výši 230 000 Kč a uzavřel, že jiný způsob odstranění vad by byl ještě dražší, resp. nákladnější. 11. Konečně krajský soud nemůže souhlasit s (do jisté míry nejvýznamnější) odvolací argumentací žalovaných spočívající v tom, že žalobci kupovali rodinný dům s cílem jeho kompletní rekonstrukce, což bylo zohledněno v kupní ceně, a nemohou si proto činit nároky na slevu z kupní ceny z důvodu vad. V řízení totiž bez jakýchkoliv pochybností vyšlo najevo, že výše popsaná vada stropní konstrukce byla vadou skrytou, o níž nevěděli ani sami prodávající, resp. žalované (byla totiž zakryta prkenným stropem a omítkou). Pak nejenže na ni logicky nemohly upozornit kupující žalobce, ale tím spíše ji nikdo nemohl zohlednit ve výši kupní ceny, která s ohledem na ni sjednána být nemohla (když o vadě nikdo nevěděl). Okresní soud proto opět v tomto směru žádné další dokazování pro nadbytečnost a nehospodárnost provádět nemusel, neboť by to opět na výsledku souzené věci nic nezměnilo. 12. Na výše uvedeném nemůže ničeho změnit skutečnost, že prodávaný rodinný dům byl cca 100 let starý, tj. že byl přirozeně opotřebovaný a vyžadoval nutnou rekonstrukci, čehož si i žalobci museli být vědomi. Žalobci i v takovém případě totiž mohli důvodně očekávat, že jej budou moci používat k obvyklému účelu, tj. k bydlení (viz § 2095 o. z.), nadto když prodávající je v čl. III odst. 4 kupní smlouvy výslovně ujistili o jeho bezvadnosti. Potom pro rozhodnutí této věci není vůbec významné, zda jej skutečně začnou celý rekonstruovat (kteréž to tvrzení žalovaných se ani neprokázalo) nebo provedou jen částečnou rekonstrukci, příp. k jeho rekonstrukci vůbec nepřistoupí apod. Jinak řečeno, prodávaný dům v každém případě vykazoval velmi podstatnou a skrytou vadu, na základě níž už v době jeho koupě bylo jeho užívání k bydlení vyloučeno, když hrozilo nebezpečí zřícení