17 Co 156/2024-233 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Žalobce se domáhal určení, že je výlučným vlastníkem pozemků parc.č.st. , hodnota, , na němž se nachází stavba č.p. , hodnota, – rodinný dům, parc.č.st. , hodnota, , na němž se nalézá stavba bez č.p. nebo č.e., parc.č.st. , hodnota, , na němž je umístěna garáž bez č.p. nebo č.e., a pozemků parc.č. , hodnota, , , hodnota, , vše v katastrálním území , adresa, , zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, .2. Přednesl, že 28. července 2021 uzavřel s žalovanou společností kupní smlouvu, kterou jí prodal výše uvedené nemovitosti za 3 050 000 Kč. Tato cena však podle něj neodpovídala tržní hodnotě nemovitostí, která dle posléze zpracovaného odborného stanoviska , tituly před jménem, , jméno FO, činila minimálně 6 200 000 Kč, tedy byla více než dvojnásobná. Žalobce tvrdil, že žalovaný využil jeho tíživé finanční situace. Měl totiž – a žalovanému to bylo známo (jak dokládá i text jejich smlouvy) – řadu splatných závazků a hrozila mu exekuce, resp. nucený prodej majetku. Kupní smlouvu tak podle svého přesvědčení uzavřel v tísni a za podmínek předvídaných ustanovením § 1796 občanského zákoníku, takže je absolutně neplatná.3. Žalovaný především zdůraznil, že kupní cena byla výrazem shody obou smluvních stran, a upozornil, že zároveň se smlouvou kupní účastníci uzavřeli i smlouvu o budoucí kupní smlouvě, která žalobci umožňovala (za splnění v ní uvedených podmínek) do 31. srpna 2022 zpětný odkup předmětných nemovitostí za 3 450 000 Kč, a také smlouvu o budoucí nájemní smlouvě, na jejímž základě pak žalobce mohl předmětné nemovitosti do 31. srpna 2022 za nájemné 24 500 Kč měsíčně nadále užívat. Kupní cena 3 050 000 Kč podle žalovaného reflektovala zejména právě i skutečnost, že žalobce měl právo do roka nemovitosti koupit zpět. Nebyla tedy podle žalovaného nepřiměřeně nízká a rozhodně neodůvodňuje použití § 1796 občanského zákoníku.4. Žalobce reagoval podrobnějším vysvětlením své situace v době uzavření kupní smlouvy. Líčil, že když mu z hypotéky u České spořitelny, a.s., zbývalo doplatit kolem 700 000 Kč, uzavřel s , jméno FO, 17. února 2021 smlouvy o půjčce 1 800 000 Kč a o zástavě předmětných nemovitostí. Nakonec ale prý sám nic neobdržel, jeho hypotéku jmenovaný nedoplatil a jen určitou částku poukázal na účet, jehož majitele prý žalobce nezná. Když pak žádal vrácení peněz, někdo žalobci nabídl řešení spočívající v prodeji jeho nemovitostí s tím, že je bude moci do roka koupit zpět. Protože potřeboval , jméno FO, peníze vrátit, žalobce nabídku přijal, i když věděl, že nemovitosti mají větší cenu, než jaká byla ve smlouvě uvedena, a také že na vykoupení nemovitostí do roka vlastní prostředky mít nebude. Když si na zpětnou koupi chtěl vzít úvěr, nechal si zpracovat výše zmíněný odhad, a verifikoval tím skutečnou cenu nemovitostí. Podle jeho mínění je mezi zástupcem , jméno FO, a zástupcem žalovaného nějaká vazba (zástupce , jméno FO, před ním volal zástupci žalovaného, aby mu pomohl). Žalobce rovněž popsal, vůči kterým dalším věřitelům měl v době uzavření kupní smlouvy účastníků závazky, a že i kvůli nim předjednanou kupní cenu nemovitostí zaplatit do roka rozhodně nemohl. Navíc když měl platit nájemné 24 500 Kč měsíčně. A nakonec neměl ani možnost získat úvěr nebo jinou podobnou potřebnou pomoc. Podle jeho přesvědčení cílem žalované společnosti nebylo pomoci mu, ale získat jeho nemovitosti za polovinu jejich skutečné hodnoty.5. Žalovaný popisoval, že ho na žalobce upozornila obchodní společnost , právnická osoba, , která pro něj vyhledává obchodní případy. Žalobce vlastnil nemovitosti, které měly vyšší hodnotu, než kolik potřeboval peněz, takže případ byl financovatelný. Dále žalovaný vyjádřil názor, že to, že byla sjednána nižší cena nemovitostí (žalovaný jejich cenu po prohlídce odhadoval na 5 000 000 Kč), bylo pro žalobce motivací, aby nemovitosti do roka opravdu vyplatil. Jeho finanční poměry prý žalovaný neověřoval. Sám žalobce mu údajně řekl, že z kupní ceny uhradí svůj dluh, že má příjem z pracovního poměru v , adresa, a že nemovitosti může případně odkoupit i některý z členů jeho rodiny. Podle žalovaného se v podobných případech dohodnutá kupní cena za nemovitosti stanoví na základě součtu závazků prodávajícího žadatele a případně jeho dalších potřeb. Čísla účtů, na které má být kupní cena poukázána, pak sděluje buď externí společnost nebo sám žadatel.6. Shora označeným rozsudkem okresní soud žalobě vyhověl (výrok I) a uložil žalovanému, aby žalobci k rukám jeho zástupce nahradil náklady řízení 57 108,65 Kč (výrok II).7. V odůvodnění především shrnul klíčové přednesy účastníků a svá skutková zjištění a přisvědčil žalobci, že má na navrhovaném určení nezbytný naléhavý právní zájem (§ 80 občanského soudního řádu), protože jím požadované soudní rozhodnutí je způsobilým podkladem pro změnu stávajícího zápisu v katastru nemovitostí (že vlastníkem předmětných nemovitostí je žalovaná společnost) tak, aby byl v souladu se skutečným právním stavem (totiž že vlastníkem je žalobce). Poté konstatoval, že podle § 1796 občanského zákoníku je neplatná smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru, a vyložil, proč podle něj v daném případě právě o takovou situaci šlo. Popsal, že podle jeho zjištění žalobce z půjčky od , jméno FO, obdržel 1 450 000 Kč a zbývajících 350 000 Kč bylo poukázáno na účet , jméno FO, , že půjčku měl žalobce , jméno FO, vrátit do konce února 2022, že když účastníci v červenci 2021 uzavírali své smlouvy, žalovaný věděl, že nemovitosti mají hodnotu přinejmenším 5 000 000 Kč, že z kupní ceny 3 050 000 Kč byly zaplaceny žalobcovy dluhy vůči , jméno FO, i vůči bance, a že její část byla poukázána také na účet , jméno FO, , který spolu se svým bratrem , jméno FO, smlouvu o půjčce i kupní smlouvu zprostředkovali. Uzavřel, že i když žalovaný dává výši sjednané kupní ceny do souvislosti s žalobcovým právem koupit nemovitosti do roka zpět, tak nízká cena neplatnost smlouvy ve smyslu § 1796 občanského zákoníku způsobuje. Důležité totiž podle okresního soudu také je, že žalovaný na základě poznatků, které určitě získal od osob, s nimiž spolupracuje a které dané transakce zprostředkovaly (od společnosti , právnická osoba, , resp. jejích externích pracovníků , jméno FO, a , jméno FO, ), musel vědět, že žalovaný nebude schopen v roční lhůtě zajistit dostatek prostředků na zpětný odkup nemovitostí (nedisponoval žádnými dalšími nemovitosti, kterými by ručil za případný úvěr, z něhož by mohl kupní cenu uhradit). Od počátku tak žalovaný jistě počítal s tím, že nemovitosti už v jeho vlastnictví zůstanou. Takto zneužil žalobcovy tísně a nezkušenosti a poskytl mu plnění, jehož majetková hodnota byla k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru. Výrok o nákladech okresní soud zdůvodnil výsledkem řízení (§ 142 odst. 1 o.s.ř.) a vysvětlením, že přiznaná náhrada sestává z náhrady soudního poplatku z žaloby (5 000 Kč), z náhrady odměny žalobcova advokáta za „osm a půl“ úkonu právní služby o sazbě 3 100 Kč za úkon (§ 9 odst. 4 písm. b vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právní služby), z náhrady režijních výdajů advokáta devětkrát 300 Kč (§ 13 odst. 4 téže vyhlášky), z náhrady advokátových cestovních výdajů 10 715 Kč (§ 13 odst. 4 vyhlášky), z náhrady advokátem ztraceného času jedenáctkrát 100 Kč (rozumí se za každou ze tří uskutečněných cest, § 14 odst. 1 písm. a, odst. 3 vyhlášky) a z náhrady advokátem placené daně 9 043,65 Kč (§ 137 odst. 3 písm. a o.s.ř.).8. Proti tomuto rozsudku se žalovaný odvolal. Navrhl změnit jej v zamítavý. Především upozornil, že žalobce je v úpadku, že mu insolvenční soud povolil oddlužení plněním splátkového kalendáře a zpeněžením majetkové podstaty a že žalobce svou žalobu podal až po zahájení insolvenčního řízení. Za této situace podle žalovaného okresní soud se zřetelem k § 231 insolvenčního zákona nebyl k projednání žaloby věcně příslušný. A i kdyby snad příslušný byl, podle mínění žalovaného by nesprávně vyhodnotil už otázku žalobcova naléhavého právního zájmu na navrhovaném určení (§ 80 o.s.ř.). Z § 231 insolvenčního zákona totiž vyplývá, že insolvenční soud není vázán rozhodnutím jiného soudu, kterým by v průběhu insolvenčního řízení došlo ke zjištění neplatnosti právního jednání ohledně majetku dlužníka. Napadený rozsudek tak dle žalovaného vlastně nemá žádnou relevanci. Žalovaný tu odkázal na judikaturu Nejvyššího soudu České republiky (jmenovitě rozhodnutí ve věci sp.zn. 29 Cdo 914/2014, publikované ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod R 107/2014). Řízení o určení vlastnictví k majetku, který by měl být součástí majetkové podstaty, je podle názoru žalovaného vždy incidenčním řízením, jež může být vedeno výhradně insolvenčním soudem (§ 159 odst. 1 písm. g insolvenčního zákona). Už s ohledem na absenci žalobcova naléhavého právního zájmu tak měl okresní s