18 CO 169/2022-144 — Krajský soud v Hradci Králové, pobočka Pardubice

1. Shora označeným rozsudkem okresní soud uložil žalované zaplatit žalobkyni částku 500 000 Kč s 8,25% úrokem z prodlení ročně od 11.1.2021 do zaplacení (výrok I.) a nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 128 686,59 Kč k rukám jejího zástupce (výrok II.). 2. Z odůvodnění rozsudku vyplývá, že okresní soud rozhodoval o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala zaplacení částky 500 000 Kč s příslušenstvím jako smluvní pokuty za porušení povinnosti žalované vyplývající z rezervační smlouvy uzavřené dne [datum]. Žalovaná se v rezervační smlouvě zavázala po rezervační dobu neučinit žádný úkon směřující k prodeji předmětu budoucího převodu jakékoliv třetí osobě odlišné od žalobkyně, zejména že předmětnou nemovitost neprodá třetí osobě, že ji nebude nabízet k prodeji a neuzavře obdobnou rezervační smlouvu s žádnou třetí osobou. V rozporu s tím v době trvání rezervační smlouvy kontaktovala jinou osobu, a to realitního makléře realitní [právnická osoba] [právnická osoba], aby vyhledal jiného zájemce za vyšší cenu, než nabízela žalobkyně. Toto jednání žalobkyně dokládala SMS komunikací. Tím vznikl žalobkyni nárok na úhradu sjednané smluvní pokuty. 3. Žalovaná před okresním soudem potvrdila uzavření rezervační smlouvy, ale popírala pravost předložených SMS zpráv. Zdůraznila, že s makléřem realitní [právnická osoba] [právnická osoba] vede spor a nemá s ním dobré vztahy. 4. Okresní soud na základě provedeného dokazování zjistil, že žalovaná je vlastníkem nemovitých věcí uvedených v rezervační smlouvě uzavřené se žalobkyní, v níž žalobkyně projevila zájem o koupi nemovitých věcí za kupní cenu 17 500 000 Kč a žalovaná se zavázala po dobu 30 dnů od uzavření smlouvy neučinit žádný úkon směřující k prodeji těchto věcí jakékoliv třetí osobě odlišné od žalobkyně, zejména předmětné nemovitosti neprodat třetí osobě, nenabízet je k prodeji a neuzavřít rezervační smlouvu s žádnou třetí osobou. Žalobkyně se zavázala uhradit v den uzavření rezervační smlouvy rezervační poplatek 500 000 Kč, který se žalovaná zavázala žalobkyni vrátit, pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy do konce rezervační doby z důvodů na straně žalované jako vlastníka nemovitostí. Žalovaná se dále zavázala zaplatit žalobkyni smluvní pokutu, pokud poruší shora uvedené povinnosti. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] měl okresní soud za prokázanou skutečnost, že jednatel žalované [jméno] [příjmení] kontaktoval [jméno] [příjmení] jako realitního zprostředkovatele [právnická osoba] [právnická osoba] a dal mu pokyn vyhledat zájemce o koupi předmětných nemovitých věcí, a to prostřednictvím SMS zprávy ze dne 25.8.2020:„ Zamyslete se prosím, jak dál hledat zákazníka za 20 mio. Teď už to vypadá mnohem lépe.“ a SMS zprávy ze dne 28.8.2020:„ Potrebujeme to ted uhrat, aby oni odstoupili. Tato slova muzete pozlatit. I.K.“. Svědek potvrdil, že na jeho telefon byly zprávy tohoto znění doručeny. Okresní soud dále zjistil, že na základě smluv o zprostředkování a poskytování služeb ze dne 23.6.2020 a 24.7.2020 uzavřených mezi [právnická osoba] a žalovanou měla realitní [právnická osoba] [právnická osoba] zprostředkovat pro žalovanou prodej předmětných nemovitých věcí i dalších nemovitých věcí, jež se nestaly předmětem rezervační smlouvy uzavřené s žalobkyní. 5. Na základě učiněných skutkových zjištění dospěl okresní soud k závěru, že žalovaná porušila povinnost založenou rezervační smlouvou, čímž jí vznikla povinnost zaplatit žalobkyni smluvní pokutu 500 000 Kč. 6. Proti rozsudku okresního soudu podala žalovaná odvolání. V jeho doplnění pak namítala, že jednání, ze kterého žalobkyně dovozuje porušení povinností založených rezervační smlouvou, nemohlo založit právo žalobkyně na smluvní pokutu, neboť k nabízení nemovitých věcí ve smyslu ustanovení rezervační smlouvy nedošlo, což vyplynulo z dokazování provedeného okresním soudem. Svědek [příjmení] i přes svou zaujatost vypověděl, že požadavku klienta shánět nového kupce nevyhověl a předmět převodu v rezervační době nenabízel. Svědek [příjmení] je v nepřátelském vztahu k jednateli žalované společnosti. Podstatou sporu je složení rezervační jistiny ze strany žalobkyně ve výši 500 000 Kč, jejíhož vrácení se žalobkyně domáhá v souběžně vedeném sporu mezi týmiž účastníky ve stejném procesním postavení o stejnou částku u Okresního soudu v Chrudimi pod sp.zn. 4 C 19/2021. V době podání odvolání v této věci byla žaloba žalobkyně o vrácení rezervační jistiny nepravomocně zamítnuta, neboť k neuzavření kupní smlouvy došlo z důvodu, že žalobkyně nebyla schopna po uzavření rezervační smlouvy prokázat schopnost zaplatit kupní cenu. Žalovaná potřebovala uzavřít kupní smlouvu a přijmout kupní cenu rychle, což bylo zásadní s ohledem na insolvenční návrh podaný proti jednateli žalované. V této souvislosti žalovaná nevylučuje, že po zjištění nesolventnosti žalobkyně v době trvání rezervační smlouvy konzultoval jednatel žalované s realitním makléřem [jméno] [příjmení] další postup. Přestože SMS zprávy předložené žalobkyní nebyly porušením rezervační smlouvy, žalovaná v odvolání setrvala na svém stanovisku, že odeslání těchto SMS zpráv panu [příjmení] popírá. Tyto zprávy nebyly předloženy v autentickém znění, nýbrž pouze jako screenshot (snímek obrazovky) telefonu po jejich přeposlání advokátovi [titul] [příjmení], který je dodatečně poskytl zpět panu [příjmení] a ten žalobkyni. V této souvislosti žalovaná namítla i povinnost mlčenlivosti pana [příjmení] jako zprostředkovatele služeb zahrnujících i právní službu, jež měla být poskytnuta prostřednictvím advokáta [titul] [příjmení]. V neposlední řadě žalovaná namítala, že se okresní soud opominul zabývat možností rozporu smluvní pokuty s dobrými mravy a moderace nepřiměřeně vysoké smluvní pokuty. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud změnil rozsudek okresního soudu tak, že se žaloba zamítá. 7. Žalobkyně se k odvolání žalované vyjádřila tak, že jednatel žalované dával v průběhu rezervační doby pokyny makléři [jméno] [příjmení], přičemž předložené SMS zprávy byly pouze průvodním jevem snahy žalované najít nového zájemce o koupi odlišného od žalobkyně a ze zištných důvodů„ vycouvat z obchodu se žalobkyní“. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání nově tvrdila, že žalovaná v době trvání rezervační smlouvy nabízela předmětné nemovité věci třetím osobám odlišným od žalobkyně, a to i prostřednictvím internetových realitních inzertních portálů. To vyplynulo z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] před okresním soudem. Proto žalobkyně nepochybuje o dostatečné intenzitě porušení rezervační smlouvy ze strany žalované. Ve vztahu k údajné nevěrohodnosti svědka [jméno] [příjmení] žalobkyně odkázala na zásadu přímosti (bezprostřednosti) a na to, jak výpověď svědka hodnotil okresní soud. Stejně tak pokládala za nedůvodnou námitku povinnosti mlčenlivosti svědka, který jako realitní makléř není vázán zákonnou povinností mlčenlivosti. Advokát [titul] [příjmení] nebyl vyslýchán. Okresní soud se zabýval všemi rozhodujícími skutečnostmi a dospěl k závěru, že není třeba snížit smluvní pokutu. Ze spisu vedeného v související věci žalovaná nenavrhla k důkazu konkrétní listiny. Pro posouzení této věci není významné, jak jednatel žalované řešil své finanční problémy s insolvencí či jakým způsobem se žalobkyně a žalovaná dohodly na úhradě kupní ceny. Žalobkyně navrhla potvrzení rozsudku okresního soudu. 8. Při odvolacím jednání žalovaná doplnila své odvolání ještě tak, že konstrukce nároku uplatněná v žalobě a doplněná do doby koncentrace řízení nezakládá právo žalobkyně na smluvní pokutu. Žaloba žalobkyně o vrácení rezervační jistiny byla zamítnuta rozsudkem okresního soudu, který byl odvolacím soudem potvrzen (rozsudek odvolacího soudu byl vyhlášen, ale nebyl ještě doručen účastníkům). Žalovaná zdůraznila, že sama (bez zprostředkovatele pana [příjmení]) nikdy nenabízela předmětné nemovité věci k prodeji. 9. Žalobkyně při jednání odvolacího soudu namítla, že okresní soud jí po celou dobu řízení nepoučil o neunesení důkazního břemene. Znovu odkázala na skutková zjištění z výpovědi svědka [jméno] [příjmení]. Shodně s žalovanou uvedla, že rozsudek, kterým došlo k zamítnutí žaloby o vrácení rezervační jistiny, byl potvrzen odvolacím soudem. 10. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 o.s.ř.), osobou k němu oprávněnou (§ 201 o.s.ř.), je přípustné a obsahuje náležitosti dle § 205 odst. 1 o.s.ř., rozsudek z podnětu odvolání a v jeho mezích přezkoumal (§ 212 a § 212a odst. 1 o.s.ř.), když přihlížel i k důvodům v odvolání výslovně neuplatněným. 11. Odvolací soud převzal bez výhrady skutková zjištění okresního soudu a neshledal účelným opakovat dokazování k pravosti SMS zpráv předložených žalobkyní, protože by bylo v rozporu se zásadou hospodárnosti řízení, aby odvolací soud prováděl dokazování k pravosti SMS zpráv, jejichž odeslání jednatelem žalované by po právní stránce nebylo protiprávním jednáním a porušením smluvní povinnosti zajištěné smluvní pokutou. 12. Jak okresní soud zjistil, žalovaná se v rezervační smlouvě ze dne 24.8.2020 zavázala, že neuč