27 CO 202/2022-102 — Krajský soud v Hradci Králové, pobočka Pardubice

1. Okresní soud shora označeným rozsudkem zamítl návrh žalobkyně na zaplacení částky 120 000 Kč s úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,5% ročně od 25. 9. 2021 do zaplacení (výrok I.) a žalobkyni uložil povinnost nahradit žalovaným náklady řízení ve výši 35 356,20 Kč k rukám jejich zástupce do 3 dnů od právní moci tohoto výroku rozsudku (výrok II.). 2. V odůvodnění rozsudku vysvětlil, že se žalobkyně domáhala po žalovaných zaplacení částky 120 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 25. 9. 2021 do zaplacení. Tvrdila, že s žalovanými jako zájemci na straně jedné a vlastníky parcely [anonymizována dvě slova] v [katastrální uzemí], jejíž součástí je stavba [adresa] (dále i„ předmětná nemovitost“), jako prodávajícími na straně druhé uzavřela dne 11. 8. 2018 dohodu o koupi nemovitosti, která měla podle článku 2 této dohody povahu smlouvy o smlouvě budoucí kupní. K uzavření této dohody nebyl dle přesvědčení žalobkyně potřeba souhlas soudu. Všechny smluvní strany ve smlouvě prohlásily, že jim žalobkyně obstarala příležitost k uzavření zprostředkovatelské smlouvy a že žalobkyni vznikl nárok na zaplacení provize ve výši 120 000 Kč od žalovaných, kteří následně potvrdili i v dohodě o úhradě provize ze dne 25. 10. 2018, že jim žalobkyně obstarala příležitost k uzavření kupní smlouvy. V této dohodě s žalobkyní sjednali splatnost provize 10. pracovním dnem od předložení rozsudku s doložkou právní moci souhlasu soudu s uzavřením kupní smlouvy za nezletilou prodávající [jméno] [příjmení]. Vzhledem k tomu, že nezletilá poté nabyla zletilosti, tak za okamžik splatnosti lze považovat den uzavření kupní smlouvy mezi prodávajícími a žalovaným 2/ dne 11. 6. 2021. Předmětná nemovitost byla prodána za stejnou kupní cenu, jaká byla sjednána v dohodě o koupi nemovitosti, proto došlo ke splnění závazku žalobkyně jako zprostředkovatele, které vznikl nárok na provizi. 3. Žalovaní navrhli žalobu zamítnout. Nesporovali sice, že s žalobkyní a prodávajícími uzavřeli dohodu o koupi nemovitosti a složili blokační úhradu ve výši 50 000 Kč, nicméně zaplacení provize dle dohody o úhradě provize ze dne 25. 10. 2018 bylo navázáno na existenci soudem schválené platné kupní smlouvy. Žalovaní očekávali podání návrhu opatrovnickému soudu za účelem schválení právního jednání, nicméně makléř žalobkyně, pan [příjmení], byl nekontaktní i přes jejich urgence. Žalovaní oznámili panu [příjmení] v květnu 2019, kdy již věděli, že návrh na schválení právního jednání nebyl k soudu podán, že v obchodu nehodlají pokračovat. Žádali o vrácení blokační úhrady ve výši 50 000 Kč. Žalovaným vznikly i další výdaje související s nezapočetím čerpání úvěru ve výši 11 000 Kč a s úhradou částky 4 700 Kč za odhad nemovitosti. Až s odstupem 2,5 let od uzavření dohody o koupi nemovitosti kontaktoval právní zástupce žalovaných v zastoupení žalovaného 2/ prodávající a dohodl s nimi uzavření nové kupní smlouvy. Žalovaní dále uplatnili námitku promlčení, jelikož žalobkyně svůj údajný nárok vznesla až po uplynutí tříleté promlčecí doby, která začala běžet uzavřením dohody o koupi nemovitosti dne 11. 8. 2018. Poukázali i na rozpor uplatněného nároku s dobrými mravy, protože provize představuje téměř 20% sjednané kupní ceny. Žalovaní nakonec tvrdili, že dohoda o koupi nemovitosti je neplatná. 4. Okresní soud provedl dokazování zejména listinnými důkazy. Dohodou o koupi nemovitosti ze dne 11. 8. 2018 měl prokázáno, že prodávající na straně jedné a žalovaní jako zájemci na straně druhé se zavázali uzavřít kupní smlouvu týkající se předmětné nemovitosti za kupní cenu ve výši 640 000 Kč Smluvní strany ve smlouvě prohlásily, že jim žalobkyně obstarala příležitost k uzavření smlouvy a že žalobkyni vznikl nárok na provizi ve výši 120 000 Kč, kterou se zavázali uhradit žalovaní, kteří za tím účelem složili žalobkyni blokační úhradu ve výši 50 000 Kč Dohoda byla uzavřena na období do 11. 10. 2018. Poté dne 25. 10. 2018 žalobkyně uzavřela s žalovanými dohodu o úhradě provize, ve které účastníci prohlásili, že žalobkyně zprostředkovala žalovaným příležitost k uzavření kupní smlouvy. Žalovaní se v dohodě zavázali zaplatit žalobkyni provizi ve výši 120 000 Kč do deseti pracovních dnů ode dne, kdy prodávající předloží kupujícím rozsudek o souhlasu soudu s uzavřením kupní smlouvy za nezletilou prodávající [jméno] [příjmení]. Z kupní smlouvy okresní soud zjistil, že byla uzavřena až dne 11. 6. 2021 mezi prodávajícími a žalovaným 2/ a že byla dohodnuta stejná kupní cena 640 000 Kč jako v dohodě o koupi nemovitosti. Z dohody o zániku závazku ze smlouvy o spotřebitelském úvěru ze dne 29. 10. 2019 vyplynulo, že žalovaní uhradili společnosti [právnická osoba] 11 000 Kč kvůli nezahájení čerpání hypotečního úvěru. Z opatrovnického spisu Okresního soudu v Pardubicích sp. zn. [spisová značka] je zřejmé, že návrh na schválení právního jednání za nezletilou prodávající [jméno] [příjmení] nebyl nikdy podán. Z emailové komunikace mezi žalovanými a panem [příjmení] ze [právnická osoba] [anonymizováno 5 slov] vyšlo najevo, že žalovaní již v květnu 2019 informovali žalobkyni, že vzhledem k tomu, že nedošlo k posunu ve věci prodeje, odstupují od smlouvy ze dne 15. 10. 2018 a žádají vrácení rezervační zálohy ve výši 50 000 Kč a uhrazení nákladů za odhad nemovitosti ve výši 4 700 Kč. 5. Soud prvního stupně již neprováděl další navržené důkazy výhradní dohodou o zprostředkování uzavřenou mezi žalobkyní a prodávajícími a návrhem na zahájení řízení o schválení právního jednání, neboť je považoval za nadbytečné. 6. Okresní soud měl z provedeného dokazování za prokázané, že rozhodnutí opatrovnického soudu o souhlasu s právním jednáním nezletilé prodávající nebylo vydáno a že návrh na vydání tohoto rozhodnutí nebyl u opatrovnického soudu ani podán. Samotná kupní smlouva byla mezi prodávajícími a žalovaným 2/ uzavřena až 11. 6. 2021. Podle judikatury Nejvyššího soudu ČR (srov. např. rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 844/2017) předpokladem vzniku práva na provizi je zajištění příležitosti uzavřít smlouvu, nicméně faktické uzavření zprostředkovávané smlouvy je věcí samotného zájemce. Podle závěru soudu prvního stupně žalobkyně nezajistila žalovaným reálnou příležitost uzavřít kupní smlouvu, neboť nezajistila souhlas soudu s právním jednáním za jednu z prodávajících, která v té době byla nezletilá. I pro uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní nezletilou osobou byl třeba souhlas soudu, protože budoucí prodávající se zavazovala k nakládání s majetkem a v případě nedodržení tohoto závazku bylo možné určit obsah smlouvy soudně. Vzhledem k absenci souhlasu soudu s právním jednáním nezletilé není dohoda o koupi nemovitosti platná, čímž není platné ani ujednání týkající se provize. Vyloučeno tak bylo splnění závazku žalobkyně ze spotřebitelské smlouvy, a proto žalobkyni nevzniklo právo na zaplacení provize. 7. I pokud by dohoda o koupi nemovitosti byla platná, tak mezi jejím uzavřením a nabytím zletilosti prodávající [jméno] [příjmení] uplynulo zhruba 2,5 roku, ačkoliv dohoda o koupi nemovitosti byla uzavřena jen na dobu dvou měsíců do 11. 10. 2018. S takovým odstupem času nelze při uzavření kupní smlouvy jen mezi žalovaným 2/ a prodávajícími uvažovat o naplnění podmínek pro vznik práva na provizi dle § 2454 občanského zákoníku. 8. Okresní soud se neztotožnil ani s tvrzením žalobkyně o tom, že by mohla mít nárok na zaplacení žalované částky z titulu bezdůvodného obohacení. Po provedeném dokazování totiž soud prvního stupně neshledal, že by některý ze žalovaných získal na úkor žalobkyně majetkový prospěch. 9. Z opatrnosti vznesenou námitkou promlčení se již okresní soud s ohledem na výše uvedené nezabýval, neboť splatnost provize nikdy nenastala a ani jeden ze žalovaných se na úkor žalobkyně bezdůvodně neobohatil. 10. Okresní soud přiznal žalovaným podle § 142 odst. 1 občanského soudního řádu (dále „o.s.ř.“) proti žalobkyni plnou náhradu nákladů řízení, kterou podle vyhl. č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále i„ advokátní tarif“) představuje odměna za tři úkony právní pomoci po 9 440 Kč, paušální náhrada hotových výdajů ve výši 3x 300 Kč a daň z přidané hodnoty ve výši 6 136,20 Kč. 11. Žalobkyně podala proti rozsudku včas odvolání, které následně odůvodnila podáním ze dne 13. 6. 2022. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobě vyhoví, eventuálně rozhodnutí zrušil a vrátil soudu prvního stupně k dalšímu projednání věci. Žalobkyně poukázala na nesprávně zjištěný skutkový stav v důsledku neprovedení navržených důkazů soudem prvního stupně. Zdůraznila, že splnila povinnost a obstarala žalovaným příležitost k uzavření kupní smlouvy. Zajistit souhlas soudu s právním jednáním za nezletilou prodávající je způsobilý jen zákonný zástupce nezletilé. Žalobkyně tak učiniti nemohla. Přesto matku tehdy nezletilé prodávající neustále urgovala, což chtěla prokázat výslechem makléře [jméno] [příjmení], který okresní soud neprovedl a jeho neprovedení v rozporu s nálezem Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS