71 Co 173/2025-76 — Krajský soud v Ostravě

1. Napadeným rozsudkem okresní soud zavázal žalovanou zaplatit společně a nerozdílně 100 000 Kč s 12,75 % zákonným úrokem z prodlení za dobu od 19. 9. 2024 do zaplacení (odstavec I. výroku) a na nákladech řízení 70 666,70 Kč (odstavec II. výroku).2. Okresní soud vyšel ze zjištění, že mezi žalobci a) a b) jakožto zájemci o koupi a žalovanou jakožto prodávající, za účasti zprostředkovatele , jméno FO, , realitního makléře společnosti , Anonymizováno, došlo k uzavření dohody o složení blokovacího depozita ve výši 100 000 Kč, když zájemci prohlásili, že mají v úmyslu uzavřít kupní smlouvu o koupi p. č. , Anonymizováno, zapsaného na LV , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . V článku 5) této smlouvy (dále jen Dohoda) bylo ujednáno, že prodávající se zavazují zajistit výmaz veškerých věcných břemen a zástav váznoucích na této nemovitosti. Dohoda byla uzavřena na dobu určitou od 10. 5. 2024 do 12. 8. 2024. Dále bylo ujednáno v článku 5 odst. 2, že pokud prodávající poruší povinnosti stanovené v článku 5 odst. 1 písm. a), b), c) a d) této dohody, zaplatí kupujícím smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč a zprostředkovatel vrátí blokovací depozitum. Žalobci blokovací depozitum dle této Dohody uhradili. Ke dni 2. 9. 2024 byl pozemek dotčený touto smlouvou nadále zatížen zástavním právem smluvním, zákazem smluvním a zákazem zatížení ve prospěch , právnická osoba, . a nově bylo zřízeno věcné břemeno s účinky od 8. 8. 2024 ve prospěch společnosti , právnická osoba, . Přes výzvu žalobců žalovaná nezajistila výmaz práv třetích osob váznoucích na dotčeném pozemku. Proto žalobci kupní smlouvu a ani smlouvu o smlouvě budoucí neuzavřeli a žalovanou vyzvali k zaplacení smluvní pokuty.3. Okresní soud na posuzovanou věc aplikoval § 2048 a § 2051 zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen o. z.) a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Smlouva o složení blokovacího depozita byla uzavřena na dobu určitou. Marným uplynutím této lhůty došlo k ukončení tohoto smluvního vztahu ve smyslu § 1981 o. z. a současně marně uplynula doby, kdy měla žalovaná povinnost zajistit výmaz práv třetích osob. I kdyby nebylo v článku 5 odst. 1 písm. c) této smlouvy uvedeno datum, do kdy má být proveden tento výmaz, je zřejmé, že lhůta ke splnění této povinnosti skončila současně s koncem účinnosti této smlouvy. Žalovaná nejen tuto povinnost nesplnila, ale navíc dotčenou nemovitost zatížila dalším věcným břemenem ve prospěch společnosti , právnická osoba, . Jestliže žalobci uplatnili svůj nárok na smluvní pokutu výzvou z 18. 9. 2024, učinili tak po právu. Okresní soud zvažoval i důvody pro moderaci této smluvní pokuty, avšak dospěl k závěru, že takové důvody zde nejsou. Jestliže za zamýšlený předmět prodeje byla stanovena kupní cena ve výši 1 490 000 Kč, pak výše smluvní pokuty ve výši 100 000 Kč není nepřiměřená, ať již se jedná o okolnosti známé v době sjednávání smluvní pokuty, tak ve vztahu k okolnostem, které zde byly při porušení smluvní povinnosti a době následné. V tomto směru odkázal okresní soud na rozhodnutí NS ČR sp. zn. 31 Cdo 2273/2022.4. Proti tomuto rozhodnutí podala žalovaná včasné odvolání a domáhala se jeho změny tak, aby žaloba byla zamítnuta. Žalovaná nesouhlasila s okresním soudem, že došlo k ukončení smluvního závazku dle § 1981 o. z., a proto marně uplynula doba, do kdy byla žalovaná povinna zajistit na předmětném pozemku zánik věcných práv. Nelze souhlasit s okresním soudem, že přesto, že termín, do kdy má být proveden výmaz věcných práv, je zřejmé, že lhůta k této povinnosti skončila současně s koncem účinnosti této dohody. Žádný takový zřejmý termín pro splnění povinnosti k zániku věcných práv v čl. V. odst. 1 písm. c) Dohody sjednán nebyl a nelze jej ani dovodit. Smyslem tohoto ujednání bylo pouze zajistit, aby v rámci budoucího jednání účastníků došlo k zohlednění této povinnosti a tato byla promítnuta buď do smlouvy kupní anebo smlouvy o smlouvě budoucí. Tato skutečnost vyplývá ze samotného znění této dohody, stejně jako to, že pokud účastníci měli zájem na splnění v konkrétním termínu, tento termín si ujednali, např. odstranění zeminy. V Dohodě bylo ujednáno, že zájemce se zavazuje bez zbytečného odkladu po vyzvání zprostředkovatelem uzavřít v době účinnosti Dohody smlouvu o smlouvě budoucí a/nebo při splnění podmínky v článku V. odst. 1 písm. c) smlouvu kupní. Pokud by okresní soud měl za to, že je nutné stanovit termín splnění povinnosti dle článku V. odst. 1 písm. c) dohody, pak měl na posuzovanou věc aplikovat § 1958 odst. 2 o. z. Dlužník není povinen plnit bez výzvy věřitele. Žalobci tuto výzvu učinili, ale až 9. 8. 2024, kdy povinnost zajistit zánik věcných práv byla již nemožná. Žalobcům bylo v době trvání dohody navrženo uzavření kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí, to však žalobci odmítli. Dále žalovaná poukázala na praxi na realitním trhu a na to, že žalovaná na své náklady v rámci procesu odstraňování zeminy přeložila kabeláž společnosti , právnická osoba, . tak, aby tato kabeláž zatěžovala pozemek co nejméně. Při úvaze o moderaci smluvní pokuty nevzal okresní soud do úvahy veškeré okolnosti, zejména nepřihlédl k zájmům věřitele a vzniklé škodě žalobcům. O vzniku škody by bylo možné hypoteticky mluvit, kdyby byl kupující nucen koupit nemovitost s vadami. Okresní soud měl dojít k závěru, že zájmy žalobců v důsledku tvrzeného porušení smluvní povinnosti měly být smluvní pokutou chráněny, nebyly narušeny a smluvní pokuta je tedy zcela nepřiměřená.5. Žalobci navrhli potvrzení rozsudku okresního soudu s tím, že smlouva o blokovacím depozitu byla uzavřena do 12. 8. 2024, povinnosti, u nichž nebyl výslovně sjednán termín, se tak musely nejpozději plnit v rámci doby účinnosti této smlouvy. Poukázali na to, že by nemělo význam uzavírat smlouvu na dobu určitou, pokud by povinnosti v ní uvedené mohly být splněny v době neurčité, a to kdykoliv po ukončení této smlouvy. Zásadní rozdíl mezi smlouvou uzavřenou na dobu určitou a neurčitou spočívá v tom, že u smlouvy neurčité musí plnění předcházet výzva věřitele. Ve smlouvě uzavřené na dobu určitou si strany smlouvy termín plnění dohodly. Odkaz žalované na § 1958 odst. 2 o. z. je nepřípadný. Dlužník byl povinen v době trvání smlouvy splnit závazek k výmazu všech věcných břemen a zástav na předmětu smlouvy, a to bez předchozí výzvy věřitele. Právě proto, že se v daném případě jednalo o zásadní povinnost žalované, jejíž splnění bylo předpokladem pro uzavření budoucí realitní smlouvy mezi stranami, byla tato povinnost zajištěna odpovídající smluvní pokutou. Jiný výklad by byl v rozporu se zákonem a zásadou pacta sunt servanda.6. Z podnětu podaného odvolání přezkoumal odvolací soud rozsudek okresního soudu postupem dle § 212 věta prvá a § 212a odst. 1 a 5 zákona č. 99/63 Sb. občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.7. Okresní soud při dokazování postupoval v souladu s procesními předpisy, z provedených důkazů vyvodil logická zjištění odpovídající ustanovení § 132 o. s. ř. Z těchto důvodů odvolací soud skutková zjištění okresního soudu jako správná přejímá. Skutkový stav zůstal nezměněn i v odvolacím řízení.8. Na správně zjištěný skutkový stav aplikoval okresní soud správná právní ustanovení. Odvolací soud nicméně ne zcela souhlasí s právním posouzením.9. Předně nelze zcela souhlasit s tím, že bylo jednoznačně ujednáno, že k zániku veškerých věcných práv a zástav by muselo nutně dojít v průběhu účinnosti Dohody o blokovacím depozitu, tj. do 12. 8. 2024.10. V této Dohodě v článku V. bodu 2 bylo sice ujednáno, že pokud prodávající poruší své povinnosti stanovené čl. V. odst. 1. a., 1. b (povinnost uzavřít smlouvu o budoucí smlouvě či smlouvu kupní), 1. c. (zajistit výmaz věcných břemen a zástav) a 1. d. odstranit do 20. 3. 2025 z nemovitosti zeminu) zavazuje se zaplatit zájemci smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč a zprostředkovatel je povinen vrátit zájemci přijaté blokovací depozitum do 3 pracovních dnů od tohoto porušení.11. Na druhou stranu oproti tomu bylo v článku IV. odstavce 1 bodu a) a b) ujednáno, že zájemce se zavazuje bez zbytečného odkladu po vyzvání zprostředkovatelem uzavřít s prodávajícím v době účinnosti této Dohody smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvu a/nebo při splnění podmínky 1 c) v článku V. bez zbytečného odkladu po vyzvání zprostředkovatelem uzavřít kupní smlouvu, nejpozději poslední den účinnosti této Dohody.12. Lze tak uzavřít, že dle této Dohody bylo povinností zájemce uzavřít kupní smlouvu jen za předpokladu, že dojde k výmazu věcných břemen a zástav. Pokud by však k výmazu práv třetích osob nedošlo, měla být za účinnosti této Dohody uzavřena smlouva o budoucí kupní smlouvě. S uzavřením smlouvy o budoucí kupní smlouvě zřejmě prodávající počítal i s ohledem na jeho poukaz na realitní praxi, dle které zástavy jsou hrazeny právě z kupní ceny.13. Obsah vlastní Dohody je tak matoucí a vnitřně rozporuplný s ohledem na odlišný výklad článku IV. odstavce 1 a) a b) a článku V. odst. 1, vše podtrženo ujednáním v článku V. odstavec 2.