11 Co 29/2026-164 — Krajský soud v Ostravě

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně určil, že žalobkyně je výlučným vlastníkem předmětného pozemku tak, jak je specifikován v odst. I. výroku (dále jen „předmětný pozemek, popřípadě pozemek“) a uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 82.630,39 Kč, jak je uvedeno v odst. II. výroku.2. Proti rozsudku podali včasné odvolání žalovaní. Vytýkali okresnímu soudu, že neprovedl důkaz výslechem žalovaných, čímž došlo k omezení jejich možnosti reagovat na tvrzení žalobkyně a vyjasnit sporné okolnosti, například jak probíhala koupě v roce 1994, jak byla komunikována poznámka o užívání, co žalovaní věděli či nevěděli o tvrzené kupní smlouvě z roku , datum, apod. Žalovaní popřeli tvrzení žalobkyně, že byli obeznámeni s tím, že předmětný pozemek byl prodán. Při koupi nic takového neproběhlo a nikdo mu nic takového nesdělil. Soud bere v potaz výhradně výpovědi jedné strany a nepřihlíží k opačným tvrzením. Soud dovodil z výpovědi svědka , jméno FO, , že žalovaní museli vědět, že žalobkyně, respektive její právní předchůdci, vykonávají vlastnické právo a nikoli výprosu. Tento závěr je však v rozporu s obsahem svědkovy výpovědi. Z té naopak plyne, že existence tvrzené kupní smlouvy z roku , datum, nebyla žalovaným „komunikována“, nejméně v běžných sousedských rozhovorech se situace jevila jako tolerované užívání (výprosa), nikoliv jako výkon vlastnického práva právních předchůdců žalobkyně. Svědek , jméno FO, na přímý dotaz k existenci smlouvy o prodeji a o tom, zda mu ji , jméno FO, předložil, uvedl jednoznačně, že nikoliv. Pokud by žalobkyně skutečně vycházela z toho, že pozemek její rodina vlastní, postrádalo by smysl přicházet narovnávat situaci odkupem. Naopak tento postup žalobkyně zapadá do verze žalovaných, že se dlouhodobě jednalo o režim tolerovaného užívání a že teprve po neúspěchu jednání se objevuje argumentace o smlouvě a mimořádném vydržení. Pokud by právní předchůdce žalobkyně měl v ruce smlouvu o prodeji pozemku a po dlouhá léta ji nikomu nepředložil, nelze takové jednání bez dalšího kvalifikovat jako výkon držby v poctivém úmyslu. Je nutno vyhodnotit, zda takové zatajování listiny (má-li existovat) není jednáním nepoctivým, respektive nevede k závěru, že držba nebyla poctivá ve smyslu požadavku mimořádného vydržení. Navíc soudní závěr o irelevanci dalšího vývoje poctivosti v praxi znamená, že by držitel mohl i po zjištění rozhodných okolností setrvávat v užívání a přesto se domoci mimořádného vydržení. Takový výklad je nepřiměřený a rozporný se smyslem institutu mimořádného vydržení. Zatajování nebylo náhodné, ale bylo funkčním nástrojem, jak udržet vztah v režimu výprosy a současně fakticky užívat část cizí věci jako svou a následně po uplynutí času tento stav překlopit do tvrzeného vlastnictví. Žalovaní koupili pozemek od , jméno FO, a ještě před koupí si ověřili vlastnické právo prodávajících, k čemuž předložili důkazy a byli ujištěni, že předmětné pozemky jsou ve vlastnictví , jméno FO, . Po nabytí vlastnického práva v rámci seznámení se se sousedy oznamují p. , jméno FO, , že předmětný pozemek koupili, ale respektují jejich užívací právo, ke kterému se v kupní smlouvě z , datum, zavázali. , jméno FO, uvádí dle výslechu svědka , jméno FO, , že by to mělo být jinak. Nejspíš tedy míní existenci smlouvy o prodeji pozemku, ale úmyslně ji nepředkládá, neinformuje tehdejšího vlastníka o možné existenci této smlouvy. To potvrzuje i výpověď svědkyně , jméno FO, , která výslovně uvedla, že žádnou takovou smlouvu nikdy neviděla. V následujících letech žalovaní s žalobci několikrát hovořili o vyřešení výprosy. Nikdy nepadlo ze strany vlastníků, že by žalobkyně nebo právní předchůdci užívali část pozemku neoprávněně, ale pouze na základě dohody (výprosy), což by postrádalo jakýkoliv smysl, pokud by žalobci byli v dobré víře, že jsou vlastníky. Je tedy nelogické, pokud jsou žalovaní utvrzováni v existenci svého vlastnického práva, aby preventivně podávali žalobu na vyklizení, jak soud tvrdí. Je také nelogické říci, že pokud p. , jméno FO, byl ve vztahu ke , jméno FO, poctivý, pak to, že lhal ve vztahu k žalovaným, je vlastně trochu jedno. Naopak je zde povinnost každého jednat v právním styku poctivě a nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Soud přesto uzavírá, že žalovaní neprokázali nepoctivý úmysl ke dni uchopení držby a další vývoj považuje za nevýznamný. Takový přístup je nepřesvědčivý právě v situaci, kdy žalovaní prokazují nepoctivý úmysl nepřímo: dlouhodobé zatajování titulu (je-li pravdivý) není novou okolností, ale indikací původního nastavení vztahu, kdy držitel od počátku jednal tak, aby se titul nekomunikoval a zachoval se režim výprosy, respektive minimálně indikaci, že tvrzený titul nebyl v reálném sousedském vztahu používán jako základ výkonu vlastnického práva. Soud navíc odmítl výslech , jméno FO, , dcery žalovaných, s tím, že měla vypovídat k událostem kolem roku 2023, které soud považuje za nerozhodné pro právní posouzení. Avšak právě tento rok je okamžikem, kdy se poprvé otevřela existence kupní smlouvy a kdy se proměnila komunikace stran. Soud sice klade důraz na den uchopení držby, ale u nepoctivého úmyslu se typicky pracuje s nepřímými indiciemi a okolnosti roku 2023 mohou být významné pro posouzení, zda držitel titul vědomě zatajoval, zda šlo o režim výprosy a zda se až následně účelově měnil narativ. Odmítnutím tohoto důkazu soud oslabil možnost žalovaných unést důkazní břemeno nepoctivého úmyslu nepřímými prostředky a tím zatížil řízení vadou. Navíc soud staví klíčový závěr o absenci nepoctivého úmyslu právě na té listině, o níž zároveň naznačuje, že na ní žalobkyně své tvrzení nezakládá (kupní smlouva). Jestliže soud smlouvu považuje za nosný podklad poctivého uchopení, pak se musí vypořádat s tím, proč nebyla po tři desetiletí vůči zapsaným vlastníkům použita, proč nebyla při jednáních před rokem 2023 předložena a proč byla tématizována až při eskalaci sporu. Soud se v odůvodnění vyjadřuje v tom smyslu, že žalobkyně své tvrzení nestaví na smlouvě o prodeji, respektive tuto smlouvu zlehčuje. To je v rozporu s obsahem žaloby, kde žalobkyně uvádí konkrétně, že dne , datum, byla uzavřena smlouva o koupi části pozemku, uvádí kupní cenu, způsob oplocení a návaznost na držbu. Tato kupní smlouva byla opatřena pouze prostými podpisy stran s tím, že k úřednímu ověření jejich podpisů na listině nedošlo a tato nebyla vložena do katastru nemovitostí. Předmětná část pozemku také nebyla zaměřena. Soud se nevypořádal s rozporem mezi výpověďmi svědků , jméno FO, a , jméno FO, . Svědek , jméno FO, uvádí okolnosti, které zpochybňují verzi žalobkyně o prodeji a o tom, že by držba žalobkyně či jejich právních předchůdců byla vykonávána jako vlastnické právo (např. že p. , jméno FO, v určité době v rozčílení sděloval, že mu , jméno FO, pozemek nechce prodat). Pokud soud považoval výpověď , jméno FO, za věrohodnou, musel se transparentně vypořádat s tím, proč je v rozporu s výpovědí , jméno FO, , Anonymizováno, a zda a jak tento rozpor odstranil. Soud postavil skutkové závěry primárně na výpovědi svědkyně , jméno FO, , přičemž výpověď svědka , jméno FO, označuje za zcela osamocenou a popřenou svědkyní , jméno FO, . To však vykazuje znaky selektivního hodnocení důkazů. Sama svědkyně , jméno FO, uvádí, že žádná dohoda nebyla žalovanému předkládána a vysvětluje to obavou z prodlení prodeje domu a snahou nezdržovat legalizaci a zároveň tvrdí, že předmětný pozemek , jméno FO, skutečně prodali a že dohoda s žalovaným byla jen o následné legalizaci. Tato konstrukce je vnitřně rozporná. Soud se nevypořádal s tím, že svědek , jméno FO, v protokolu popsal verzi, podle níž se p. , jméno FO, o koupi pozemků od , jméno FO, zmiňoval jako o věci, která nebyla dohodnuta. Rovněž je nesprávná úvaha soudu o povinnosti žalovaných podat žalobu. Žalovaní byli zapsanými vlastníky, užívání bylo chápáno jako výprosa a držitel nikdy neuplatnil vůči žalovaným vlastnický titul, ani nepředložil tvrzenou kupní smlouvu. Za takové situace nemohli žalovaní rozumně vědět, že mají zahajovat vindikační spor, naopak právě potajmé neuplatnění titulu a následná snaha proměnit výprosu v trvalé právo odpovídá znakům nepravé držby. Neexistoval proto objektivní důvod, aby vlastník preventivně inicioval vyklizovací spor proti osobě, které užívání sám umožňuje a kterou současně ujišťuje o toleranci užívání. Soud nijak nevysvětlil, proč měl , jméno FO, , respektive žalobkyně, současně tvrdit existenci smlouvy o prodeji jako základ nabytí, avšak p. , jméno FO, sporný pozemek neuvedl v darovací smlouvě, kterou převáděl ostatní pozemky na žalobkyni. Pokud si měl být p. , jméno FO, vědom toho, že sporný pozemek nabyl kupní smlouvou, jak žalobkyně tvrdí v žalobě, je nelogické, že by jej z převodu vynechal. Okresní soud vyzval žalované, aby prokázali úmyslné jednání, tedy aby žalovaní prokazovali vnitřní duševní stav jednotlivce, což lze logicky prokázat zejména nepřímými důkazy. Zároveň však