26 CO 122/2023-126 — Krajský soud v Praze

1. Shora označeným rozsudkem soud I. stupně ve výroku I. uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 55 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z částky 5 000 Kč od 1. 10. 2019 do 31. 10. 2019, 10% ročně z částky 10 000 Kč od 1. 11. 2019 do 30. 11. 2019, 10% ročně z částky 15 000 Kč od 1. 12. 2019 do 31. 12. 2019, 10% ročně z částky 20 000 Kč od 1. 1. 2020 do 31. 1. 2020, 10% ročně z částky 25 000 Kč od 1. 2. 2020 do 29. 2. 2020, 10% ročně z částky 30 000 Kč od 1. 3. 2020 do 31. 3. 2020, 10% ročně z částky 35 000 Kč od 1. 4. 2020 do 30. 4. 2020, 10% ročně z částky 40 000 Kč od 1. 5. 2020 do 31. 5. 2020, 10% ročně z částky 45 000 Kč od 1. 6. 2020 do 30. 6. 2020, 8,25% ročně z částky 50 000 Kč od 1. 7. 2020 do 31. 7. 2020 a 8,25% ročně z částky 55 000 Kč od 1. 8. 2020 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku. 2. Ve výroku II. svého rozsudku soud I. stupně žalobu zamítl co do požadavku na zaplacení částky 110 000 Kč a úroků z prodlení ve výši 10% ročně z částky 10 000 Kč od 1. 10. 2019 do 31. 10. 2019, 10% ročně z částky 20 000 Kč od 1. 11. 2019 do 30. 11. 2019, 10% ročně z částky 30 000 Kč od 1. 12. 2019 do 31. 12. 2019, 10% ročně z částky 40 000 Kč od 1. 1. 2020 do 31. 1. 2020, 10% ročně z částky 50 000 Kč od 1. 2. 2020 do 29. 2. 2020, 10% ročně z částky 60 000 Kč od 1. 3. 2020 do 31. 3. 2020, 10% ročně z částky 70 000 Kč od 1. 4. 2020 do 30. 4. 2020, 10% ročně z částky 80 000 Kč od 1. 5. 2020 do 31. 5. 2020, 10% ročně z částky 90 000 Kč od 1. 6. 2020 do 30. 6. 2020, 8,25% ročně z částky 100 000 Kč od 1. 7. 2020 do 31. 7. 2020 a 8,25% ročně z částky 110 000 Kč od 1. 8. 2020 do zaplacení. Ve výroku III. rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. 3. Po provedeném dokazování soud I. stupně uzavřel, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa], a pozemku parc. [číslo] – zahrada, vše v k. ú. Hnidousy, obec Kladno (dále případně jen„ Nemovitosti“), a to s právními účinky vkladu vlastnického práva ke dni 11. 2. 2019. Žalovaný užíval Nemovitosti k bydlení z titulu práva společného nájmu manželů dle § 745 občanského zákoníku (o. z.) dle nájemní smlouvy, kterou dne 24. 8. 2016 uzavřela jeho tehdejší manželka [jméno] [příjmení] s předchozím vlastníkem Nemovitostí [jméno] [příjmení] (dále případně jen„ Nájemní smlouva“). Po skončení doby nájmu sjednané v Nájemní smlouvě (do 21. 8. 2018) užíval žalovaný Nemovitosti bez právního důvodu, a to i v žalovaném období od září 2019 do července 2020. Za použití § 2295 o. z. vznikl žalobci vůči žalovanému za zmíněné období nárok na náhradu ve výši v Nájemní smlouvě ujednaného nájemného (5 000 Kč měsíčně), tedy celkem nárok ve výši 55 000 Kč, včetně požadovaného zákonného úroku z prodlení z jednotlivých dlužných měsíčních plateb. V tomto rozsahu proto soud I. stupně žalobě vyhověl a ve zbylém rozsahu žalobu zamítl. 4. Proti tomuto rozsudku podal žalobce v zákonné lhůtě odvolání. Z obsahu odvolání je zřejmé (§ 41 odst. 2 o. s. ř.), že směřuje do zamítavého výroku II. a závislého nákladového výroku III. Žalobce v odvolání především namítl, že soud I. stupně na věc nesprávně vztáhl ustanovení § 2295 o. z. Na žalobce sice s nabytím vlastnického práva k Nemovitostem přešla dle § 1106 o. z. práva a povinnosti s věcí spojená, nikoli však práva a povinnosti ze skončeného nájmu, tedy ani právo přijímat od žalovaného po skončení nájmu Nemovitostí náhradu dle § 2295 o. z. pouze ve výši 5 000 Kč měsíčně. Žalobce nabytím vlastnického práva k Nemovitostem v době po skončení nájmu žalovaného již není v postavení pronajímatele ve smyslu § 2295 o. z., toto zákonné ustanovení se proto na něj již nevztahuje, a má tedy vůči žalovanému za žalované období nárok na vydání bezdůvodného obohacení za užívání Nemovitostí bez právního důvodu ve výši odpovídající obvyklému nájemnému v místě a čase, tedy ve výši 15 000 Kč měsíčně. Žalobce navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně v napadeném rozsahu zrušil a věc v tomto rozsahu tomuto soudu vrátil k dalšímu řízení. 5. Žalovaný se k odvolání žalobce nevyjádřil. 6. Odvolací soud poté, co usoudil, že odvolání bylo podáno osobou k tomu oprávněnou a že je přípustné, přezkoumal rozsudek soudu I. stupně v napadeném rozsahu, jakož i řízení, které mu předcházelo (§ 212 a § 212a o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné. 7. Dle názoru odvolacího soudu provedl dokazování v míře dostatečné pro učinění všech pro věc podstatných skutkových zjištění a závěrů. Podstatné skutečnosti, které na podkladě provedeného dokazování soud I. stupně zjistil, považuje odvolací soud za správné. Za správné pak ve své podstatě považuje i závěry, které ho vedly k částečnému zamítnutí žaloby. 8. Podle § 2221 o. z.: Změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka (odst. 1). Převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl (odst. 2). 9. Podle § 2295 o. z.: Pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. 10. Soud I. stupně především správně uzavřel, že žalovaný původně užíval Nemovitosti z titulu práva společného nájmu bytu manželů dle § 745 o. z. na základě nájemní smlouvy uzavřené dle § 2235 a násl. o. z., kterou dne 24. 8. 2016 uzavřela jeho tehdejší manželka [jméno] [příjmení] s předchozím vlastníkem Nemovitostí [jméno] [příjmení]. Nájem byl sjednán ve výši 5 000 Kč měsíčně. Nájemní poměr založený touto nájemní smlouvou skončil uplynutím sjednané doby dne 21. 8. 2018. Vzhledem k tomu, že si účastníci Nájemní smlouvy sjednali vyloučení možnosti prolongace nájmu (§ 2285 o. z.), k obnovení nájemního poměru již z tohoto důvodu nedošlo. Žalovaný tedy od 22. 8. 2018 užívá Nemovitosti bez jakéhokoli smluvního či zákonného podkladu a takto Nemovitosti užíval prokazatelně i v žalovaném období od září 2019 do července 2020. Je proto pasivně legitimován k zaplacení náhrady dle § 2295 o. z., a to v celém rozsahu, ať už by byl k tomuto plnění legitimován solidárně s bývalou manželkou [jméno] [příjmení] (§ 746 odst. 1 ve spojení s § 1872 odst. 1 o. z.) nebo již jen sám, pokud by ve sledovaném období případně již došlo k zániku této solidarity. Vzhledem ke zjištění z Nájemní smlouvy o výši sjednaného nájemného, činí výše této náhrady částku 5 000 Kč měsíčně. Dále soud I. stupně správně uzavřel, že žalobce s věcněprávními účinky ke dni 11. 2. 2019 nabyl vlastnické právo k Nemovitostem. 11. Prioritní právní otázkou pro posouzení aktivní legitimace žalobce k přijetí náhrady dle § 2295 o. z. od žalovaného je v daném případě otázka, zda v situaci, kdy dojde k převodu vlastnického práva k bytu v období od skončení posledního nájemního poměru do doby skutečného vyklizení osoby, která byla v postavení nájemce, přechází na nového vlastníka bytu, postupem podle § 2221 o. z., i právo přijímat náhradu za užívání bytu podle § 2295 o. z. Dle názoru odvolacího soudu přitom soud I. stupně tuto otázku vyřešil správně. 12. Účelem ustanovení § 2295 o. z. je upravit vzájemná práva a povinnosti pronajímatele a nájemce z bezprostředně skončeného nájemního poměru, a to v otázce plateb za užívání bytu, do doby, kdy tento nájemce byt skutečně vyklidí. Podle důvodové zprávy k § 2295 o. z. je smyslem tohoto zákonného ustanovení vyloučit pochybnosti o právní povaze užívání bytu ve zmíněném období. I s ohledem na systematické zařazení tohoto zákonného ustanovení (v Oddílu 3 – Nájem a pododdílu 2 – Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu) je tak dle názoru odvolacího soudu zřejmý úmysl zákonodárce právně posuzovat režim užívání bytu v tomto specifickém období, co se týče otázky plateb za jeho užívání, v přímé vázanosti na zanikající nájemní poměr. V opačném případě by tato právní úprava nebyla nutná a právo pronajímatele vůči nájemci z bezprostředně zaniklého nájemního vztahu na plnění za užívání bytu po skončení nájmu by se řídilo ustanoveními občanského zákoníku o bezdůvodném obohacení dle § 2991 a násl. o. z. 13. Právo pronajímatele vůči nájemci z bezprostředně zaniklého nájemního poměru na náhradu za užívání bytu dle § 2295 o. z. je tak třeba dle názoru odvolacího soudu považovat za právo, které za použití § 2221 o. z. přechází na nového vlastníka bytu i v případě, kdy vlastnictví k bytu nabude v období od skončení posledního nájemního poměru do doby, kdy nájemce z tohoto posledního nájemního poměru byt skutečně vyklidí. 14. Zákonným přechodem práva na náhradu dle § 2221 ve spojení s § 2295 o. z. tak žalobce získal vůči žalovanému nárok na zaplacení náhrady za užívání Bytu za období od září 2019 do července 2020 včetně (celkem 11 měsíců) ve výši 5 000 Kč za každý z těchto měsíců, včetně nároku na zaplacení zákonného úroku z prodlení z jednotlivých dlužných měsíčních plat