14 CO 287/2023-193 — Krajský soud v Plzni

1. Soud prvního stupně zamítl žalobu o zaplacení 17 535 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že nájem bytu na adrese [adresa], kdy nabyla účinnosti nájemní smlouva uzavřená s novým nájemcem. To, že by skončení nájmu bylo vázáno na podmínku, že nový nájemce bude schopen řádně hradit nájemné, nebylo prokázáno. Jelikož žalovaná klíče od bytu předala žalobkyni již dne 16. 11. 2021 a nejpozději tohoto dne tedy došlo k odevzdání bytu, požadavek žalobkyně na zaplacení nájemného za období od 21. 11. do 31. 12. 2021 a na smluvní pokutu za jeho nezaplacení není po právu. 2. Žalobkyně se proti rozsudku odvolala, namítajíc, že ujednání o rozvazovací podmínce, na jejíž splnění bylo vázáno skončení nájmu, soud prvního stupně posoudil formalisticky. Při výkladu rozvazovací podmínky je třeba přihlédnout ke všem okolnostem případu, zejména pak ke smyslu a účelu jejího sjednání, jímž bylo v dané věci nalezení jen takového nájemce, který bude schopen platit nájemné. 3. Žalovaná ve vyjádření k odvolání uvedla, že posouzení naplnění rozvazovací podmínky soudem prvního stupně není přepjatě formalistické, neboť matka žalobkyně dne 17. 11. 2021 zaslala zájemci o nájem SMS zprávu, že„ byt je volný“. Další osud nájemního vztahu mezi žalobkyní a novým nájemcem je pak již záležitostí jich dvou a na skončení nájmu žalované nemůže nic změnit; za platební morálku nového nájemce žalovaná neodpovídala. 4. Odvolání není důvodné. 5. Částka 17 535 Kč se podle vyčíslení provedeného žalobkyní při jednání dne 21. 6. 2023 skládá z nájemného za období od 21. 11. do 30. 11. 2021 ve výši 2 335 Kč, z nájemného za prosinec 2021 ve výši 7 000 Kč, ze smluvní pokuty za nezaplacení poměrné části listopadového nájemného ve výši 2 000 Kč a ze smluvní pokuty za nezaplacení prosincového nájemného ve výši 6 200 Kč. Spor mezi účastníky se nakonec omezil na otázku, zda bylo výslovně ujednáno, že nájem skončí jen tehdy, bude-li nový nájemce solventní, nebo to sice výslovně ujednáno nebylo, ale mělo to tak být vykládáno. 6. V souzené věci nebylo sporu o tom, že účastníci se dohodli, že žalovaná nebude muset hradit nájemné až do 31. 12. 2021, kdy měl nájem skončit podle její výpovědi ze dne 11. 10. 2021, a že tudíž nájem skončí dříve, najde-li žalovaná za sebe náhradu v podobě nového nájemce. To bylo ostatně také prokázáno, a to SMS zprávou ze dne 12. 10. 2021, čtenou při jednání dne 7. 12. 2022, v níž matka žalobkyně, podle plné moci ze dne 10. 3. 2014 (č. l. 4 spisu) oprávněná zastupovat žalobkyni„ ve všech záležitostech vztahujících se k bytovým jednotkám na adrese [adresa], žalované sděluje:„ Jestli se Vám povede někoho najít, do podnájmu nebo mně, tak vám vyhovím.“ Jedná se o rozvazovací podmínku ve smyslu § 548 odst. 2 věty druhé o. z. Žalobkyně polemizovala se závěrem soudu prvního stupně, že podmínka solventnosti nového nájemce sjednána nebyla a že ujednání o rozvazovací podmínce tak ani nemá být vykládáno. 7. S tímto závěrem se však odvolací soud ztotožňuje. Je pravdou, že matka žalobkyně jakožto svědkyně vypověděla, že žalovaná musí zajistit„ adekvátní náhradu, která bude ten byt platit“. Věrohodnost její výpovědi však snižuje skutečnost, že je matkou žalobkyně a že veškeré záležitosti v této věci vyřizovala jménem žalobkyně, takže fakticky jde do značné míry o její vlastní spor. Svědkyně navíc uvedla, že byla tehdy po těžkém virovém onemocnění a„ těžko si vzpomněla, kdy se vůbec narodila“. V SMS zprávě ze dne 12. 10. 2021 není o solventnosti nového nájemce žádná zmínka. Také to, že svědkyně žalované vyčíslila poměrnou část nájemného za listopad 2021 ve výši 1 864 Kč, kterou žalovaná již dne 11. 11. 2021 zaplatila (viz výpis bankovních transakcí na č. l. 48 spisu), nasvědčuje tomu, že na solventnost nového nájemce skončení nájmu vázáno nebylo – kdyby bylo, svědkyně by nepochybně vyčkala, zda nový nájemce bude řádně plnit své povinnosti, a poměrnou část nájemného by vyčíslila až po určité době trvání nového nájmu, kdy se solventnost nového nájemce potvrdí. Jestliže svědkyně i toto omlouvala prodělanou nemocí, je otázkou, zda prodělanou nemocí nebylo tehdy ovlivněno i její celkové vnímání skutečností, z nichž následně nabyla přesvědčení, že podmínka solventnosti nového nájemce ujednána byla. 8. Ve prospěch závěru, že tato podmínka sjednána nebyla, navíc hovoří to, že po uzavření smlouvy s novým nájemcem a jejím následném vypovězení se účastnice chovaly způsobem svědčícím o jejich shodě na tom, že nájem skončil. Dne 16. 11. 2021 svědkyně od žalované převzala jedny klíče od bytu, což potvrdila v SMS zprávě ze dne 17. 11. 2021 ze 7:54 hod. (č. l. 109 spisu). Za zásadní však odvolací soud považuje především SMS zprávu ze dne 18. 11. 2021 ze 7:34 hod. (č. l. 109 verte spisu), v níž svědkyně třetí osobě na dotaz, zda je byt volný, odpovídá:„ Ano, je volný,“ a SMS zprávu z téhož dne z 12:37 hod. (č. l. 120 spisu), v níž žalovanou vyzývá k vyklizení bytu. Kdyby byla ujednána podmínka solventnosti nového nájemce a kdyby se skončením smlouvy s [jméno] [příjmení] ex tunc obnovil nájem žalované, svědkyně by třetím osobám nesdělovala, že byt je volný, a žalovanou by nevyzývala k jeho vyklizení. I kdyby však taková podmínka sjednána byla, bylo by nutné uzavřít, že účastnice na ní následně již netrvaly a přinejmenším konkludentně se dohodly na skončení nájmu bez dalšího, a to tím, že žalovaná odevzdala svědkyni jeden svazek klíčů, svědkyně jej převzala, vyzvala žalobkyni k vyklizení bytu a začala byt inzerovat. 9. Nelze ani přehlédnout, že vázání zániku nájmu na solventnost nového nájemce by bylo ujednáním problematickým a neurčitým. Není-li ujednáno, jaké konkrétní povinnosti musí nový nájemce plnit a po jak dlouhou dobu, bylo by takové ujednání zřejmě za hranou zákonnosti, neboť by znamenalo, že nájemce má odpovídat za plnění povinností novým nájemcem v podstatě po neomezeně dlouhou dobu a že ke skončení nájmu by nedošlo a tento by se – navíc se zpětnou účinností – obnovil, jestliže by nový nájemce přestal plnit své povinnosti kupříkladu ve dvacátém roce trvání nájmu. V této souvislosti nelze nezmínit § 2239 o. z., zapovídající ujednání ukládající nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená (byť toto ustanovení míří především na povinnosti nájemce za trvání nájmu). Lze si představit situace, kdy by takové ujednání obstálo – kupříkladu tehdy, kdy by nájemce za solventnost nového nájemce odpovídal jen po přesně ujednanou krátkou dobu (dvou nebo tří měsíců) s tím, že skončí-li v této době nový nájem pro neplacení nájemného, obnoví se – ovšem ex nunc – nájem předchozí. V souzené věci však nic takto určitého sjednáno nebylo a nebylo to ani tvrzeno. 10. Ze všech těchto důvodů se odvolací soud ztotožňuje se závěrem soudu prvního stupně, že nájem žalované skončil dne 14. 11. 2021, a pokud žalovaná dne 16. 11. 2021 odevzdala matce žalobkyně klíče od bytu, pak žalovaná v žalobou vymezeném období od 21. 11. 2021 do 31. 12. 2021 již nebyla povinna platit nájemné a není ani povinna platit smluvní pokutu za jeho neplacení. 11. Lze dodat, že pokud svědkyně vypověděla, že když k ní zájemce o nájem [jméno] [příjmení] dne 14. 11. 2021 přišel,„ jeho zjev byl strašnej“,„ na první pohled se jí nelíbil“,„ podle ní to byl bezdomovec“ a bála se ho, nemusela s ním nájemní smlouvu uzavírat, anebo mohla její uzavření podmínit zaplacením kauce. Neuváženost při uzavírání nájemní smlouvy však není důvodu přenášet na žalovanou. 12. Proto odvolací soud napadený rozsudek potvrdil. 13. Žalovaná má podle § 142 odst. 1 a § 224 odst. 1 o. s. ř. právo na plnou náhradu nákladů odvolacího řízení, jež spočívají v odměně advokátky za zastoupení při dvou úkonech právní služby (sepis vyjádření k odvolání ze dne 6. 11. 2023 a účast na jednání před odvolacím soudem dne 23. 1. 2024) podle § 7 bodu 5 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 2 x 1 820 Kč = 3 640 Kč, v paušální náhradě hotových výdajů advokátky za dva úkony právní služby podle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 2 x 300 Kč = 600 Kč, ve výdajích na cestu advokátky osobním automobilem k jednání před odvolacím soudem dne 23. 1. 2024 na trase [obec] – [obec] a zpět ve výši 1 290,40 Kč, v náhradě za čas promeškaný advokátkou cestou k tomuto soudnímu jednání a zpět ve výši 600 Kč (§ 14 odst. 1 písm. a) a odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb.) a v náhradě za 21 % daň z přidané hodnoty, již je advokátka povinna z odměny a náhrad odvést (§ 137 odst. 3 písm. a) o. s. ř.), ve výši 1 287,40 Kč Náklady žalované celkem činí 7 417,80 Kč a je třeba je zaplatit k rukám její advokátky (§ 149 odst. 1 o. s. ř.) do tří dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).