14 Co 93/2024-205 — Krajský soud v Plzni

1. Soud prvního stupně vyhověl žalobě o zaplacení 66 048 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že žalovaný v bytě č. , hodnota, v domě na adrese , adresa, (dále jen „byt“), který měl pronajatý od 1. 2. 2017 do 30. 4. 2022, provedl bez souhlasu žalobce stavební úpravy a způsobil škody a poté, co jej opustil, zanechal v něm množství svých věcí, které musel žalobce nechat odvézt do sběrného dvora; nákladné opravy a rekonstrukce, které následovaly, odložily pronajmutí bytu novému nájemci o dva měsíce.2. Žalovaný se proti rozsudku odvolal, namítaje, že byt převzal v dezolátním stavu a on jej stavebními úpravami a opravami, o kterých žalobce věděl a nic proti nim nenamítal, naopak uvedl do obyvatelného stavu. Rekonstrukce provedené v bytě po jeho odstěhování daleko přesahují opravy údajných škod a nemají s nimi nic společného; šlo o celkovou rekonstrukci bytu, kterou mu nelze uložit k úhradě. Důvodný není ani nárok na náhradu nákladů na vyklizení bytu, neboť byt vyklidil on, ani nárok na náhradu ušlého zisku. Soud se také nezabýval jeho námitkami, že mu nebyla vrácena kauce ve výši 5 000 Kč a že on do bytu investoval.3. Žalobce se s napadeným rozsudkem ztotožnil a navrhl jeho potvrzení.4. Odvolání není důvodné.5. Odvolací soud podle § 213 odst. 2 o. s. ř. zopakoval dokazování fotografiemi bytu č. , hodnota, až 35 z příloh žalobce. Na nich je zachycena koupelna, kde se ve sledované době nacházela žalovaným vybudovaná stěna s malými modrými kachličkami, vytržená z podlahy a opřená o obvodovou zeď koupelny; na podlaze koupelny se nachází suť a rozsypané modré kachličky. Dále je zachycena chodba bytu, na níž se nacházejí rozlámané kusy stěny a stavební suť, a toaleta, kdy je odstraněna zástěna zakrývající záchodové jádro. V kuchyni a dalších místnostech bytu se nachází množství nevyklizených věcí, ložního prádla, nádobí, potravin a banánových krabic a pytlů s věcmi určenými k vystěhování; na podlaze je stavební suť, prach a odpadky. Byt působí zaneřáděným a zdevastovaným dojmem.6. Na základě důkazů zopakovaných v odvolacím řízení ve spojení s těmi skutkovými zjištěními soudu prvního stupně, která nebyla odvoláním zpochybněna a z nichž odvolací soud vychází, dospěl odvolací soud k závěru, že nárok žalobce je vskutku po právu.7. V řízení nebylo sporu o tom, že na základě nájemní smlouvy ze dne 25. 1. 2017 se žalovaný stal nájemcem bytu. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 2. 2017 do 30. 4. 2017 a následně byl prodlužován, a to naposledy Dodatkem I. ze dne 28. 2. 2022, podle nějž skončil ke dni 30. 4. 2022. Následující výpověď z nájmu, daná žalovanému dne 1. 5. 2022 a doručená mu dne 15. 7. 2022, neměla z hlediska trvání nájmu již žádné účinky, neboť – a v tom je třeba soudu prvního stupně přisvědčit – nájem skončil již ke dni 30. 4. 2022. Byl-li však žalovaný ve výpovědi vyzván k vyklizení bytu až do 31. 7. 2022, kdy měl nájem podle výpovědi skončit, je třeba to respektovat a uzavřít, že žalovaný nebyl povinen odevzdat byt žalobci ke dni 30. 4. 2022, jak by se podávalo z ustanovení § 2292 o. z., nýbrž až ke dni 31. 7. 2022.8. Žalobce se vůči žalovanému domáhal „náhrady škody“ spočívající v nákladech na odstranění neodsouhlasených stavebních úprav koupelny spočívajících v odstranění vany a vybudování sprchového koutu a v nákladech na uvedení koupelny do původního stavu. Podle § 2263 odst. 1 o. z. může nájemce provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu jen se souhlasem pronajímatele. Bez souhlasu pronajímatele tak učinit nesmí. Okolnost, že změna je odůvodněna vadami bytu, za které odpovídá pronajímatel, na tom nic nemění a nájemce k provedení takové změny neopravňuje. Závady bytu při vzniku nájmu řeší zákon jinak – nájemce má podle § 2244 odst. 1 o. z. právo odmítnout se nastěhovat, a nevyužije-li tohoto práva a nastěhuje se, má podle téhož ustanovení právo požadovat na pronajímateli splnění smlouvy, a to s nárokem na slevu z nájemného, dokud vada odstraněna nebude (§ 2245 věta druhá o. z.); konečně má právo vadu odstranit a požadovat po pronajímateli náhradu s tím spojených nákladů (§ 2265 odst. 2 o. z.), nemá však právo byt stavebně změnit. Provede-li nájemce změnu bytu bez souhlasu pronajímatele, je podle § 2263 odst. 2 a § 2293 odst. 3 o. z. povinen ji odstranit, a to nejpozději při skončení nájmu a samozřejmě na své náklady. Neučiní-li tak, může je podle § 2267 per analogiam o. z. odstranit pronajímatel a požadovat po nájemci náhradu [viz Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055-3014). Komentář. C. H. Beck Praha 2014, str. 477]. Stavební úpravy bytu provedené nájemcem bez souhlasu pronajímatele tedy nejsou skutečnou škodou ve smyslu § 2894 a násl. o. z. a náhrada nákladů na jejich odstranění pronajímatelem není náhradou škody podle § 2951 o. z.; jedná se o zvláštní institut nájemního práva, řídící se ustanoveními o trvání a skončení nájmu bytu.9. V dané věci bylo nesporné, že žalovaný za trvání nájmu vskutku provedl stavební úpravu koupelny spočívající ve vybourání vany a vybudování sprchového koutu se stěnami osazenými modrými kachličkami. Učinil tak – jak zjistil soud prvního stupně – bez souhlasu pronajímatele, což ostatně sám přiznal podpisem prohlášení ze dne 14. 2. 2020, v němž je uvedeno, že „bez souhlasu majitele vyboural vanu a předělal koupelnu na sprchový kout“; vysvětlení žalovaného, že se tak stalo pod nátlakem, nebylo ničím podloženo. I kdyby snad koupelna a rozvody vody byly v době jeho nastěhování v havarijním stavu, neomlouvalo by ho to; nastěhoval-li se do bytu, měl – při absenci odchylného ujednání v nájemní smlouvě – právo požadovat po žalobci zprovoznění koupelny a rozvodů a do té doby platit snížené nájemné, případně koupelnu na náklady žalobce sám opravit, neměl však právo bez souhlasu žalobce koupelnu stavebně přebudovat. Z fotografií na č. l. 30-38 spisu navíc „havarijní stav“ koupelny ani nevyplývá. Nárok žalobce na náhradu nákladů na odstranění nepovolených stavebních úprav koupelny podle § 2293 odst. 3 a § 2267 per analogiam o. z. je tedy co do základu po právu. O tom, že stavební úpravy koupelny byly po opuštění bytu žalovaným vskutku odstraněny, nebylo v řízení sporu.10. Dále se žalobce domáhal náhrady nákladů na opravu záchodové části bytového jádra, kde měl žalovaný odstranit zástěnu zakrývající spodní část jádra, a náhrady nákladů na vymalování bytu vynuceného znečištěním stávající výmalby. Odstranění zástěny není stavební úpravou bytu ve smyslu § 2263 odst. 1 o. z., neboť se jí nemění funkčnost bytu, nýbrž škodou spočívající ve snížení hodnoty bytu. Způsobení této škody je porušením smluvní povinnosti nájemce užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou podle § 2255 odst. 1 o. z. a náhrada tím způsobené škody se tudíž řídí § 2913 o. z., nájemce je tedy povinen škodu nahradit bez ohledu na zavinění, ledaže prokáže liberační důvod podle § 2913 odst. 2 o. z. Odchylkou od ustanovení § 2951 o. z. je, že podle § 2267 o. z. má pronajímatel kromě práva na uvedení do předešlého stavu nebo na peněžitou náhradu také právo uvést byt do předešlého stavu sám na náklady nájemce. Stejný režim má poškození bytu spočívající ve znečištění zdí.11. V dané věci má i odvolací soud z fotografie na č. l. 38 spisu za prokázané, že v době vzniku nájmu byla záchodová část bytového jádra do poloviny své výšky zakryta dřevěnou zástěnou; z fotografie č. 13 z příloh žalobce je pak prokázáno, že po opuštění bytu žalovaným tato zástěna na záchodě chyběla, a i spodní část bytového jádra byla tudíž odkryta. Odstranění této zástěny má charakter poškození bytu nájemcem ve smyslu § 2267 o. z., a odstranil-li žalobce toto poškození sám, má vůči žalovanému právo na náhradu s tím spojených nákladů. To, že tato závada byla vskutku odstraněna, vyplývá z fotografie na č. l. 143 spisu. Znečištění zdí žalovaným a odstranění tohoto poškození novou výmalbou má i odvolací soud za prokázané výpovědí svědka , jméno FO, , slyšeného při jednání dne 24. 8. 2023.12. Provedl-li žalovaný v bytě za trvání nájmu jiné opravy, ke kterým byl povinen pronajímatel, má vůči žalobci za splnění stanovených podmínek vzájemnou pohledávku na náhradu s tím spojených nákladů podle § 2265 odst. 2 o. z., kterou může uplatnit u soudu; k započtení proti pohledávkám uplatněným v tomto řízení je tato pohledávka podle § 1987 odst. 2 o. z. nezpůsobilá, ostatně v průběhu řízení k započtení ani zřetelně namítána nebyla (byla pouze zmiňována její existence). Stejně tak nebyla k započtení zřetelně namítána ani pohledávka z titulu tvrzených investic do bytu (spočívajících nikoli v opravách jeho vad, nýbrž v jeho celkovém zhodnocení stavebními úpravami); i kdyby žalovaný takové investice provedl, nebyl prokázán žalobcův souhlas s nimi a žalovaný za ně tedy podle § 2293 odst. 3 věty první o. z. nemůže žádat vyrovnání.13. Konečně se žalobce domáhal náhrady nákladů na vyklizení bytu po skončení nájmu. V souzené věci dospěl soud prvního stupně k závěru, že žalovaný byt koncem srpna 2022 fakticky opustil, své věci v něm zanechal a klíče