14 Co 248/2025-197 — Krajský soud v Plzni

1. Soud prvního stupně zamítl žalobu o zaplacení 392 975,22 Kč s příslušenstvím z titulu náhrady nákladů vynaložených žalobkyní na opravu a rekonstrukci společných částí domu č.p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území a obci , adresa, (dále jen „dům“). Dospěl k závěru, že žalobkyně není ve věci aktivně legitimována, neboť náklady na rekonstrukci jednotky č. , Anonymizováno, , zahrnující nebytové prostory v suterénu a prvním nadzemním podlaží domu a spoluvlastnický podíl na společných částech o velikosti , Anonymizováno, (dále jen „jednotka“), provedenou zčásti i na společných částech, konkrétně na soklu fasády a oknech jednotky, nevynaložila ona, nýbrž společnost , právnická osoba, . (dále jen „společnost“), jíž žalobkyně na rekonstrukce poskytla dvě zápůjčky, jimiž jí vznikl smluvní vztah se společností, nikoli se žalovaným; k postoupení pohledávky společnosti vůči žalovanému na náhradu nákladů na žalobkyni přitom nedošlo. Právo vůči žalobkyni na náhradu za zhodnocení jednotky přitom společnosti vznikne až skončením nájmu, do té doby vůči ní společnost toto právo nemá a nemůže je tedy ani započíst proti pohledávkám žalobkyně na vrácení zápůjček. Žalovaný podmínil souhlas s rozsáhlou rekonstrukcí tím, že veškeré náklady ponese žalobkyně. Za předchozí úpravu soklu aplikací marmolitové stěrky přitom hrozila nanejvýše pokuta od orgánu státní památkové péče a ani nová rekonstrukce soklu tedy neměla charakter odstraňování havarijního stavu, který by mohl vést ke vzniku škody na jednotce. K uložení povinností závazným stanoviskem orgánu státní památkové péče došlo v reakci na to, že žalobkyně iniciovala rekonstrukci jednotky; kdyby tak neučinila, žádné s tím související povinnosti by jí uloženy nebyly. Z dopisu žalobkyně ze dne 25. 9. 2019 nelze dovodit, že by žalobkyně žalovaného skutečně požádala o zařazení opravy a rekonstrukce společných částí na program jednání shromáždění vlastníků.2. Žalobkyně podala proti rozsudku odvolání, v němž trvala na tom, že žalovaný na jednání shromáždění dne 29. 10. 2019 odmítl projednat její požadavek na provedení opravy soklu a výměny oken; tím porušil povinnost řádně spravovat dům a pozemek a způsobil jí škodu spočívající v tom, že byla nucena poskytnout společnosti zápůjčky na financování těchto úprav, jejichž vrácení se vzhledem k započtení již nedomůže. Předchozí oprava soklu byla provedena v rozporu s právními předpisy a zapříčinila vznik vlhkosti v domě. Společnost přitom není členem žalovaného a žádná pohledávka vůči němu jí nevznikla. Závěr o nedostatku aktivní věcné legitimace žalobkyně je překvapivý, navíc tvrzení o tom, že rekonstrukci hradila společnost, bylo uvedeno již v žalobě a soud mohl tedy ve věci rozhodnout bez dlouhého dokazování. Při výkladu formulace „výměna oken ve sklepě + , Anonymizováno, do , adresa, “ soud vycházel pouze z výpovědí svědkyň , právnická osoba, a , jméno FO, , aniž zohlednil účastnickou výpověď žalobkyně a prohlášení , Anonymizováno, a , jméno FO, .3. Žalovaný se ve vyjádření k odvolání ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně o nedostatku aktivní věcné legitimace žalobkyně a o tom, že právo vůči žalobkyni na náhradu za zhodnocení jednotky společnosti dosud nevzniklo. On výměnu oken v jednotce nikdy neschválil. Tvrzení žalobkyně, že marmolitová stěrka soklu způsobovala vlhkost v jednotce, nebylo ničím prokázáno.4. Odvolání není důvodné.5. V původní žalobě žalobkyně skutkově vymezila svůj požadavek jako náhradu nákladů na opravu a rekonstrukci společných částí, o nichž žalovaný odmítl rozhodnout a jež žalobkyně přesto provedla, aby mohla zrealizovat celkovou rekonstrukci jednotky a také aby zabránila dalšímu pronikání vlhkosti do zdiva domu, způsobenému použitím marmolitové stěrky při předchozí rekonstrukci soklu. Tento požadavek by mohl být podle okolností právně posouzen buď jako nárok na vydání bezdůvodného obohacení získaného žalovaným opravou a rekonstrukcí společných částí provedenou žalobkyní podle § 2991 o. z., nebo jako nárok na náhradu nákladů vynaložených žalobkyní na odvracení újmy hrozící jí i vlastníkům jiných jednotek podle § 2908 o. z. V obou případech se však jedná o tentýž skutek, o „tytéž peníze“ a „tentýž životní příběh“ ve smyslu ustálené soudní praxe (viz nálezy Ústavního soudu ze dne 27. 3. 2018, sp. zn. III. ÚS 2551/16, a ze dne 29. 9. 2022, sp. zn. I. ÚS 543/22, nebo rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2024, sp. zn. 23 Cdo 3124/22, ze dne 27. 3. 2024, sp. zn. 23 Cdo 2313/2022, a ze dne 10. 4. 2024, sp. zn. 28 Cdo 3733/2023, či jeho usnesení ze dne 21. 10. 2025, sp. zn. 33 Cdo 2038/2025). O uvedené skutečnosti opírala žalobkyně svůj požadavek i v dalších fázích řízení a zopakovala je ještě ve svém průběžném vyjádření ze dne 15. 4. 2025 (č. l. 133-134 spisu). O zápůjčkách poskytnutých společnosti se v žalobě nezmínila.6. V závěrečném návrhu předneseném při jednání před soudem prvního stupně dne 1. 7. 2025 však žalobkyně přišla s tvrzením, že vlastně nepožaduje nahradit prostředky, jež v důsledku porušení právní povinnosti žalovaným vynaložila ze svého na opravu a rekonstrukci společných částí, ale že požaduje nahradit prostředky, jež zapůjčila společnosti za tím účelem, aby opravu a rekonstrukci provedla ona, a jejichž vrácení se v důsledku započtení již nemůže domoci. Zde se již o „tytéž peníze“ a „tentýž životní příběh“ nejedná, neboť prostředky vynaložené žalobkyní na jí provedené opravy a škoda spočívající v nevrácení prostředků, které zapůjčila společnosti za tím účelem, aby opravy provedla ona, jsou dvě různé věci – buď finance na opravy vynaložila sama žalobkyně, nebo je zapůjčila někomu jinému za tím účelem, aby je vynaložil on, a on jí je již nevrátí. Je-li podle soudní praxe součástí totožnosti skutku tzv. následek, pak v souzené věci je sice porušení právní povinnosti u obou požadavků totožné – je jím odmítnutí žalovaného projednat návrh na opravu a rekonstrukci společných částí –, následek však již totožný není – v jednom případě jde o peníze vynaložené žalobkyní na opravy provedené jí samotnou a ve druhém případě o peníze, které žalobkyně zapůjčila společnosti, aby opravy provedla ona, a které žalobkyně z určitých důvodů již nemůže vymoci nazpět.7. Změnu prvního požadavku na druhý mohla tedy žalobkyně provést pouze změnou žaloby podle § 95 o. s. ř. Je tomu podobně, jako když žalobce v řízení o náhradu nemajetkové újmy na zdraví vymezí žalovanou částku nejprve bolestné a později jako náhradu za ztížení společenského uplatnění. Na zmínku o nevrácených zápůjčkách v závěrečné řeči žalobkyně měl proto soud prvního stupně reagovat výzvou, aby žalobkyně sdělila, který z výše uvedených dvou nároků uplatňuje, a zda v případě požadavku na náhradu škody způsobené nevrácenými zápůjčkami mění žalobu. Pokud tak neučinil, zatížil řízení vadou, která však neměla za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, neboť požadavek na náhradu škody způsobené nevrácenými zápůjčkami by beztak nebyl po právu (viz dále). To však nemění nic na tom, že o změně žaloby rozhodnuto nebylo a předmětem řízení zůstal (a stále zůstává) požadavek na náhradu škody spočívající ve financích, které žalobkyně vynaložila na opravy provedené jí samotnou.8. Se závěrem soudu prvního stupně, že žalobkyně vůči žalovanému nárok na náhradu nákladů na opravu a rekonstrukci společných částí nemá, se odvolací soud ztotožňuje. V řízení celkem nebylo sporu o tom, že nájemcem jednotky byla v době opravy a rekonstrukce společnost. Vyplývá to z nájemní smlouvy ze dne 1. 12. 2019, jíž dala žalobkyně společnosti jednotku do nájmu. V čl. X bylo mimo jiné sjednáno právo společnosti provádět se souhlasem žalobkyně úpravy jednotky. K těmto úpravám, přesahujícím jednotku a zasahujícím i do společných částí, společnost také přikročila, v pozici objednatele uzavřela vlastním jménem se společností , Anonymizováno, , právnická osoba, . (dále jen „zhotovitel“) smlouvu o dílo na jejich realizaci a po provedení díla zaplatila zhotoviteli také cenu díla (viz sdělení zhotovitele ze dne 28. 12. 2022). Tím, kdo – s cílem zvelebit prostory pro své podnikání, tedy při sledování vlastního zájmu, nikoli zájmu žalobkyně – opravu a rekonstrukci objednal, vlastním jménem uzavřel se zhotovitelem smlouvu o dílo, dílo převzal a ze svého také zaplatil cenu díla, byla tedy společnost. Závěr soudu prvního stupně, že to nebyla žalobkyně, nýbrž společnost, kdo nejen jednotku, ale i společné části opravil a rekonstruoval, je tedy správný.9. Okolnost, že žalobkyně společnosti na financování opravy a rekonstrukce poskytla zápůjčky, na tom nic nemění – tím, kdo by měl vůči žalovanému právo na náhradu za zhodnocení společných částí nebo na náhradu nákladů na odvracení škody, je společnost, zatímco vztahy ze smluv o zápůjčce jsou pouze vztahy mezi žalobkyní a společností. Ostatně právě uzavření smluv o zápůjčce svědčí o tom, že společnost nebyla vnímána jen jako ryze formální prostředník, skrze něhož fakticky jednala a za něhož cenu díla zhotoviteli zaplatila žalobkyně, ale jako své