18 Co 56/2026-35 – Krajský soud v Plzni

1. Žalobce se domáhal zaplacení dlužného nájemného a záloh na služby za byt v , adresa, užívaný žalovanou od ledna do srpna 2025. Tvrdil, že žalovaná v daném období nehradila 17 338 Kč měsíčně splatných vždy do 22. dne předchozího měsíce a její celkový dluh tak činí 138 704 Kč. Soud zjistil, že sjednaný nájem činil 7 590 Kč měsíčně a zálohy na služby 9 748 Kč měsíčně. Dospěl k závěru, že nárok na zaplacení nájemného je důvodný v plné výši, tedy v částce 60 720 Kč. Nárok na zaplacení záloh byl důvodný jen částečně, a to vždy v částce 8 736 Kč měsíčně, tedy celkem ve výši 69 888 Kč za vymezené období. Soud proto vyhověl žalobě o zaplacení 130 608 Kč včetně zákonného úroku z prodlení ode dne splatnosti jednotlivých dlužných částek. Naopak zamítl nárok na některé požadované paušální položky ve výši 1 012 Kč měsíčně, tedy 8 096 Kč za celé období, spolu s příslušenstvím. Konkrétně šlo o poplatek za pronájem vodoměru, užívání společných prostor a výtahu, údržbu společných prostor a vedení konta služeb. Tyto položky soud považoval buď za součást nájemného nebo zjevně nepřiměřené, případně přímo odporující zákonu. K uvedení konta služeb navíc zdůraznil, že náklady na vyúčtování nelze podle zákona přenášet na nájemce. O náhradě nákladů soud rozhodl podle poměru úspěchu ve věci a přiznal žalobci 5 695,76 Kč.2. Žalobce podal včasné odvolání, a to pouze do té části rozsudku, jíž byla žaloba o zaplacení částky 8 096 Kč s příslušenstvím zamítnuta a nebyla mu přiznána plná náhrada nákladů řízení. Soud prvního stupně podle něj nesprávně věc posoudil po právní stránce, zejména nesprávně aplikoval zákon č. 67/2013 Sb. Měl respektovat smluvní ujednání obsažená v nájemní smlouvě, všeobecných podmínkách a ceníku služeb, s nimiž žalovaná souhlasila. Soud nepřípustně zasáhl do smluvní autonomie stran a svévolně některé sjednané platby označil za součást nájemného nebo za nepřiměřené. Za nesprávné tak považuje zamítnutí plateb za pronájem vodoměru, užívání společných prostor a výtahu, údržbu společných prostor a vedení konta služeb. Jednalo se vždy o samostatně sjednané a transparentně vymezené náklady spojené s užíváním bytu nebo správou služeb. Zdůraznil, že poplatek za vedení konta nepředstavuje zakázané náklady na vyhotovení vyúčtování, ale průběžné administrativní náklady. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek změnil a přiznal mu i zamítnutou částku 8 096 Kč s příslušenstvím, stejně tak jako plnou náhradu nákladů řízení v celkové výši 6 449 Kč.3. Odvolání je důvodné.4. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že ujednání o poplatku ve výši 120 Kč měsíčně za pronájem vodoměru, poplatku za užívání společných prostor a výtahu ve výši 720 Kč měsíčně, poplatku za údržbu společných prostor ve výši 80 Kč měsíčně i poplatku za vedení konta služeb ve výši 90 Kč měsíčně jsou zcela zjevně nepřiměřené ve smyslu § 2239 o. z. Odvolací soud však tento názor nesdílí. Soud prvního stupně nesprávně posoudil právní povahu části žalobou uplatněných poplatků.5. Podle § 2247 odst. 1 a 2 o. z. si strany primárně ujednají, jaká plnění spojená s užíváním bytu a jaké další služby bude pronajímatel zajišťovat, a není-li jejich rozúčtování stanoveno právním předpisem, ujednají si způsob jejich úhrady. Klíčové je tak ujednání stran ohledně vymezení pronajímatelem zajišťovaných služeb a případně, kolik za tyto služby má být placeno. Úkolem soudu pak je posoudit, avšak při zachování respektu ke smluvní autonomii stran, zda sjednané poplatky nejsou nepřiměřené, přičemž jejich nepřiměřenost musí být zjevná.6. Odvolací soud nesouhlasí s názorem soudu prvního stupně, že by součástí nájemného byla jakákoliv ze soudem prvního stupně zmíněných položek. Takový závěr zejména nevyplývá z provedeného dokazování a soud prvního stupně jej opírá pouze o své nesprávné právní posouzení. Závěr soudu prvního stupně však nemá oporu v nájemní smlouvě ani v zákoně.7. Zákon č. 67/2013 Sb. pouze demonstrativně uvádí vymezení a rozsah poskytovaných služeb spolu s nájmem (§ 3 odst. 1) a počítá s tím, že rozsah služeb si strany sjednají (srov. s § 3 odst. 2). Nebyl tak důvod vlamovat se do smluvní autonomie stran a interpretovat smluvní ujednání v přímém rozporu s jejich zněním zachyceným ve smluvních dokumentech. Soud tedy musí respektovat smluvně sjednaná pravidla, nejsou-li v rozporu s kogentní úpravou (srov. s rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 6. 5. 2021, sp. zn. 26 Cdo 2734/2020).8. Nebylo možné odhlédnout od skutečnosti, že žalovaná obsah smlouvy, všeobecných podmínek ani ceník služeb nerozporovala. Neuvedla žádná skutková tvrzení, z nichž by bylo možné dovodit jakékoliv indicie k okolnostem uzavření smlouvy a případně dovodit její neplatnost. Soud by tak měl vycházet z principu smluvní autonomie, tedy že je na vůli stran, jaký obsah svému závazku dají. Není oprávněn nahrazovat vůli stran vlastním hodnocením, pokud konkrétní ujednání neodporuje kogentní normě nebo není zjevně nepřiměřené nebo nejsou tvrzeny a prokazovány okolnosti, z nichž by bylo možno dovodit, že bylo ujednání neplatné.9. Paušální tvrzení soudu prvního stupně, že předmětná ujednání byla zjevně nepřiměřená ve smyslu § 2239 o. z., neobstojí. Nepřiměřenost ve smyslu tohoto ustanovení totiž musí být zřejmá vzhledem ke konkrétním okolnostem věci. Soud prvního stupně však neučinil žádná skutková zjištění, na něž by bylo možné aplikovat pravidla o nepřiměřenost sjednaných částek podle § 2239 o. z. Paušalizace úhrad sama o sobě není nepřípustná a zákon č. 67/2013 Sb. s ní výslovně v § 9 odst. 1 větě druhé a třetí počítá.10. Závěr soudu prvního stupně o tom, že některé z paušálních poplatků jsou obsaženy v nájemném, je logicky rozporný, jelikož, bylo-li by tomu tak, žalobce by je nepožadoval samostatně. Není možné, aby soud svým výkladem smlouvy zasahoval do smluvní autonomie stran, která byla zřetelně ve smlouvě vyjádřena. Ujednání o jednotlivých poplatcích nebyla překvapivá, nebyla skrytá, byla jasně formulovaná a bylo na žalované, zda na takové smluvní podmínky přistoupí. Není možné nutit strany, aby jednotlivé paušální poplatky promítly do nájemného, není-li to jejich vůlí. Smlouva předložená žalobcem byla transparentní, byly v ní jednotlivé položky poplatků jasně a srozumitelně vyčísleny a soud prvního stupně se svým výkladem dopustil justičního aktivismu, kterým bez zjevného důvodu ingeroval do smluvní autonomie stran, aniž by ujednání stran byla zjevně nepřiměřená či v rozporu s kogentními ustanoveními.11. Pokud jde o jednotlivé položky, tak platba za provoz a užívání společných prostor a výtahu odpovídá druhu služeb předvídaných v § 3 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., který výslovně uvádí provoz výtahu i osvětlení společných prostor. Zároveň § 5 odst. 2 písm. d) stejného zákona počítá s možností jejich rozúčtování podle počtu osob. Podobně i položka spojená s vodoměrem představuje náklad související s poskytováním a měřením služby dodávky vody, jejíž individuální rozúčtování zákon předpokládá v § 5 odst. 2 písm. a) zmíněného zákona. U položky vedení konta služeb nelze bez dalšího dovodit rozpor s § 7 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb., neboť toto ustanovení zakazuje zahrnout do nákladů na služby toliko náklady na vyhotovení a doručení vyúčtování, nikoliv bez dalšího veškeré průběžné administrativní náklady spojené se správou služeb, byly-li samostatně a předem sjednány. Jak navíc výslovně uvádí § 9 odst. 1 věta třetí stejného zákona, platby za paušálně sjednané služby, přičemž všechny žalobcem požadované poplatky byly poplatky paušálními, se nevyúčtovávají. V daném případě tak nemohlo jít o náklady na vyhotovení a doručení vyúčtování ve smyslu § 7 odst. 4 stejného zákona.12. Lze tedy uzavřít, že žalobce prokázal vznik i výši celého uplatněného nároku včetně sjednaných poplatků a nebyl dán důvod žalobu v jakékoliv části zamítnout. Odvolací soud proto podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. změnil odvoláním napadený výrok II rozsudku soudu prvního stupně, jelikož soud prvního stupně rozhodl nesprávně, ačkoliv správně zjistil skutkový stav. Bylo tak vyhověno i té části žaloby, jíž se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 8 096 Kč s příslušenstvím, jelikož se žalobci podařilo prokázat, že si platně sjednal jednotlivé poplatky, u nichž dluh žalované za žalobcem za vymezené období dosáhl této částky. Žalovaná se dostala do prodlení s úhradou poplatků, k jejichž placení se měsíčně zavázala, a proto má žalobce právo též na náhradu příslušenství v podobě úroku z prodlení v zákonné sazbě v souladu s § 1970 o. z. ve výši dle § 2 odst. 1 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.13. O nákladech řízení před soudem prvního stupně bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 2 o. s. ř. Jelikož byl žalobce zcela úspěšný se svou žalobou, má právo podle § 142 odst. 1 o. s. ř. na náhradu nákladů řízení v plné výši, která je tvořena zaplaceným soudním poplatkem ve výši 5 549 Kč, paušální náhradou nákladů nezastoupeného účastníka podle § 151 odst. 3 o. s. ř. ve spojení s § 1 odst. 3 písm. a) a § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. s přihlédnutím k argumentaci uvedené v usnesení Nejvy