18 Co 6/2026-158 — Krajský soud v Plzni

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni 1 447 377 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 1 059 350 Kč od 14. 9. 2023 do 25. 7. 2024 a s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 1 447 377 Kč od 26. 7. 2024 do zaplacení, vše do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I). Žalované dále uložil povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 307 884,44 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně (výrok II). Doplňujícím usnesením žalované uložil povinnost zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Karlových Varech náklady řízení vzniklé státu, o jejichž výši a termínu splatnosti bude rozhodnuto samostatným usnesením (výrok III). Žalobu posuzoval dle § 2099, 2103, 2112, 2002 a 2106 o. z. Vzal za prokázáno, že mezi účastníky byla dne 31. 5. 2023 platně uzavřena kupní smlouva, kterou žalovaná jako prodávající převedla na žalobkyni pozemek p. č. st. , parc. č., , jehož součástí je stavba č. p. , č. p., , pozemek p. č. , hodnota, a pozemek p. č. , parc. č., v k. ú. a obci , adresa, , za kupní cenu 6 333 333 Kč. Před uzavřením kupní smlouvy byla opakovaně provedena prohlídka nemovitostí. Žalovaný ujišťoval žalobkyni o dobrém stavebně technickém stavu stavby č. p. , č. p., . Žalobkyně bez zbytečného odkladu poté, co zjistila vady stavby spočívající ve vzlínající vlhkosti v nadměrné míře, a absenci, případně nefunkčnosti hydroizolace celého objektu, tuto vadu v dopise ze dne 14. 8. 2023 žalovanému vytkla a požadovala slevu z kupní ceny. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, potvrdil, že tato vada existovala již v době uzavření kupní smlouvy a nebylo možné ji zjistit s vynaložením obvyklé pozornosti již při uzavírání smlouvy. Znalec při výslechu stvrdil, že nadměrná vlhkost není u budov takového stáří obvyklá. Soud uzavřel, že se jedná o vadu skrytou a že jde o podstatné porušení smlouvy, neboť sama žalobkyně opakovaně uvedla, že za takového stavu by kupní smlouvu neuzavřela. Neobstojí námitka žalované, že se nejedná o vadu, nýbrž o projev obvyklého opotřebení s ohledem na stáří stavby. Ke stejnému názoru došel Nejvyšší soud v rozhodnutí 33 Cdo 764/2019, které je použitelné i v projednávané věci. Žalobkyně se v rámci vytčení vady dožadovala slevy z kupní ceny oprávněně. Za základ úvahy o výši slevy z kupní ceny soud vzal právní názor vyjádřený v rozsudku Nejvyššího soudu 33 Cdo 1317/2021. Výše slevy by neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci. Při jejím určení je třeba přihlédnout k tomu, jak se vytčená vada projevila při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje a zda snižuje její životnost. Poukázal dále na rozsudek 33 Cdo 69/2013 a 23 Cdo 1207/2023. Uzavřel, že za nejvíce vypovídající způsob stanovení slevy z kupní ceny považuje soud předpokládanou výši účelně vynaložených nákladů na odstranění zjištěné vady. Bez jejich vynaložení nepochybně dochází u stavby ke snížení jejich funkčních vlastností a upotřebitelnosti. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, ve svém posudku uvedl, že zjištěná nadměrná vlhkost zdiva je zásadní technickou vadou s negativním vlivem na možnost normálního užívání objektu, respektive s negativním vlivem na stavební konstrukce a na vlastnosti vnitřního prostředí. Zároveň vyčíslil předpokládané minimální náklady na odstranění nadměrné vlhkosti zdiva na částku 1 447 377 Kč včetně DPH. Soud tuto částku převzal v rámci úvahy o výši slevy za adekvátní i v poměru ke sjednané kupní ceně. Úrok z prodlení ze žalované částky soud přiznal dle ustanovení § 1970 o. z., přičemž počátek prodlení je vázán na lhůtu k plnění ve výzvě ze dne 14. 8. 2023 a ve výzvě ze dne 25. 7. 2024. O nákladech řízení účastníků a státu rozhodl podle výsledku řízení dle § 142 odst. 1 a § 148 odst. 1 o. s. ř.2. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včas odvolání. Nesouhlasí se závěrem soudu prvního stupně, že se v posuzovaném případě jedná o vadu věci a nikoli o projev běžného opotřebení. Rovněž nesouhlasí s tím, že by před realizací prodeje neupozornil kupujícího na vlhkost prodávané nemovitosti, když tato „vada“ je uvedena ve znaleckém posudku , tituly před jménem, , adresa, . Na straně 22 je citováno, že místnosti v prvním nadzemním podlaží vykazují vlhkost ve zdivu s opadající omítkou. Obsah posudku byl žalobci před realizací prodeje znám. Existence vlhkosti byla patrná při všech prohlídkách. Sám žalobce se na ni zaměstnanců žalované dotazoval. Existenci vlhkosti tedy byla žalobkyni dostatečně známa a její míru si mohl zjistit v rámci obvyklé pozornosti. Žalovaná nesouhlasí s postupem soudu, který odmítl provedení výslechu , tituly před jménem, , adresa, – zpracovatele uvedeného znaleckého posudku. Tento důkaz žalovaná chápe jako zásadní. Znalec by se mohl vyjádřit i k otázce případného snížení stanovené ceny nemovitosti, když takto zjištěné snížení stanovené ceny má vyšší vypovídací hodnotu než výpočet nákladů na opravu předložený žalobkyní. Žalovaná netvrdila, že by v minulosti byla na předmětné nemovitosti realizovaná oprava hydroizolace. Nelze tak předpokládat, že by původní hydroizolace vydržela 180 let, což je stáří budovy. Žalovaná v minulosti neprovedla rekonstrukci stavby, pouze realizovala průběžnou její údržbu. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně, žalobu zamítl a žalované přiznal náhradu nákladů řízení.3. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání považuje rozsudek soudu prvního stupně za správný a navrhla jeho potvrzení. Soudní znalec , tituly před jménem, , jméno FO, ve svém znaleckém posudku ze dne 3. 7. 2024 potvrdil, že se nejedná o běžné opotřebení stavby. Uvedl, že vodorovná hydroizolace ve stěnách stavby buď zcela chybí nebo je nefunkční. Toto považoval za zásadní technickou vadu stavby s negativním vlivem na stavební konstrukce i na vlastnosti vnitřního prostředí. Současně uvedl, že je známo, že stavby podobného stáří i starší nebyly stavěny tak, aby byly vlhké. Tyto stavby sice neměly hydroizolace v dnešním pojetí, ale běžně se u nich prováděla opatření k eliminaci vlhkosti v konstrukcích, zejména na bázi větracích kanálků, mezer, opatření ke snížení expozice stavby vlhkostí vodou. , tituly před jménem, , jméno FO, uzavřel, že stavebně technický stav stavby nelze vzhledem k této vážné vadě hodnotit jako dobrý. O dobrém stavebně technickém stavu stavby byla žalobkyně před uzavřením kupní smlouvy přesto žalovanou několikrát ujištěna. Ve znaleckém posudku , jméno FO, , který měla žalobkyně k dispozici, je několikrát uvedeno, že je stavba v dobrém stavebně technickém stavu, že je způsobilá k pronajímání, ke komerčním i jiným podnikatelským účelům. Dle téhož znaleckého posudku stavba byla průběžně udržována a částečně rekonstruována. , tituly před jménem, , jméno FO, ve své výpovědi uvedl, že v případě posuzované stavby se tato určitě nenachází v původním stavu, v minulosti musela proběhnout řada rekonstrukcí. Z popisu a fotografií vyplývalo, že stavba byla donedávna využívána ke komerčním účelům jako ubytovací zařízení. Z tohoto žalobkyně usuzovala, že stav stavby takové využití umožňoval. Žalobkyně si byla nemovitosti několikrát prohlédnout. Při druhé prohlídce stavby zástupce žalobkyně doprovázela zaměstnankyně žalované, která měla v dané stavbě řadu let kancelář. Ta žalobkyni sdělila, že během doby, kdy byla nemovitost aktivně využívána, nejevila stavba žádné známky vlhkosti. Stavba má provedené všechny revize, neboť žalovaná jako státní podnik měla povinnost se o stavbu řádně starat. Ke vzdušné vlhkosti a opadané malbě okolo radiátorů bylo žalobkyni sděleno, že při normálním provozu stavby se vzdušná vlhkost ani opadaná malba ve stavbě nevyskytovaly. Stavba ovšem nebyla poslední rok vytápěna a dva roky větrána, což vzdušnou vlhkost a opadání malby způsobilo. Podle žalované se vzdušné vlhkosti lze jednoduše zbavit a opadávání malby předejít větráním stavby. Ve stavbě nebyl zaznamenán žádný zápach, část stěn byla obložena palubkami. Známky toho, že by zdivo stavby mohlo být vlhké, se vyskytly až poté, co došlo k odstranění tohoto obložení. Je jisté, že žalobkyně byla ze strany žalované o neexistenci této vady ujištěna. Ve znaleckém posudku , jméno FO, je upozornění na opadávající omítku zmíněno pouze coby „kosmetická“ vada, která neměla vliv na závěr o dobrém stavebně technickém stavu stavby, ani na výslednou cenu nemovitosti. Znalec , jméno FO, potvrdil, že běžný kupující neměl šanci vady, které byly zjištěny jeho znaleckým posudkem, při prohlídce domu odhalit. Samotnou míru zavlhčení zdiva stavby bylo třeba zjišťovat invazivními prostředky. Žalobkyně trvá na tom, že vada spočívající ve vzlínající vlhkosti v nadměrné míře a absenci hydroizolace byla skrytou vadou, za kterou nese žalovaná odpovědnost. Soud prvního stupně postupoval správně, když odmítl provést důkaz navrhovaný žalovanou spočívající ve výslechu soudního znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , který je soudním znalcem v oboru ekonomika – ceny a odhady a nikoli v oboru stavebnictví, na roz