35 Co 74/2025-94 — Krajský soud v Ústí nad Labem, pobočka Liberec

1. Napadeným rozsudkem okresní soud výrokem I určil, že vlastníkem pozemku parcelní číslo , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, je žalobce, výrokem II uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému 140 001 Kč do tří dnů ode dne, kdy bude proveden vklad vlastnického práva žalobce do katastru nemovitostí podle výroku I, a výrokem III uložil žalovanému povinnost do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobci k rukám jeho zástupce náhradu nákladů řízení ve výši 25 570 Kč.2. Domáhala se žalobkyně požadovaného určení s tím, že na základě kupní smlouvy z 3. 6. 2015 převedla na žalovaného vlastnické právo k uvedenému pozemku. Protože však žalovaný nepoužil pozemek pro stavbu objektu k bydlení, došlo ke zrušení kupní smlouvy na základě rozvazovací podmínky ujednané v článku 5 kupní smlouvy a obnovilo se vlastnické právo žalobce k pozemku. Žalovaný však přes výzvu odmítl poskytnout žalobkyni součinnost při změně zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Okresní soud vyšel předně z toho, že v kupní smlouvě uzavřené mezi účastníky 3. 6. 2015, podle níž bylo vloženo zápisem z 25. 6. 2015 s právními účinky zápisu ke dni 3. 6. 2015 do kataru nemovitostí vlastnické právo k pozemku parcelní číslo , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, (dále též jen „pozemek“) pro žalovaného, si strany ujednaly v čl. 5 rozvazovací podmínku, podle níž „pokud kupující do tří let ode dne, kdy bude zapsáno příslušným katastrálním úřadem vlastnické právo k převáděnému pozemku pro kupujícího, nezačne se stavbou dle článku 3.3 smlouvy, smlouva se ruší“. V článku 3.3 smlouvy kupující prohlásil, že pozemek použije pro stavbu objektu k bydlení. Neshledal, že by ujednání o rozvazovací podmínce bylo pro neurčitost neplatným. Účel, za jakým byl pozemek prodán, plynul (vedle samotného ujednání) již ze zveřejněného oznámení žalobce o prodeji pozemku, stejně jako z usnesení obecního zastupitelstva z , datum, . Na újmu určitosti není, že neobsahuje smlouva definici pojmu „začít se stavbou“. Lze v tomto směru dle okresního soudu vyjít z definice stavebního zákona. Začít se stavbou proto znamená začít s činnostmi ke zřízení stavebního díla ve smyslu stavebního zákona. Pouhé připojení pozemku k odběru elektřiny, jež bylo prokázáno, či srovnání povrchu pozemku není začátkem realizace stavby. Nepodal rovněž žalovaný, jak bylo zjištěno zprávou stavebního úřadu žádnou žádost o provádění stavby (k územnímu rozhodnutí či stavebnímu povolení). Neměl proto žalovaný ani úmysl začít se stavbou objektu k bydlení. Protože v uvedené lhůtě žalovaný se stavbou nezačal, došlo v důsledku naplnění rozvazovací podmínky ke zrušení kupní smlouvy a obnovení vlastnického práva žalobce k pozemku. K obnově vlastnického práva žalobce došlo uplynutím doby bez dalšího, aniž by se musel žalobce splnění povinností žalovaného dovolávat. Vlastnické právo se přitom nepromlčuje. Nedůvodnou je proto obrana žalovaného, že sjednaný závazek byl neurčitý, byl žalovaným splněn a nárok žalobce je promlčen. Vyhověl proto okresní soud žalobě a určil, že vlastníkem pozemku je žalobce. Současně, došlo-li ke zrušení kupní smlouvy, rozhodl v návaznosti na obnovení zápisu vlastnického práva žalobce o jeho povinnosti k vrácení kupní ceny žalovanému. Zcela úspěšnému žalobci přiznal právo na náhradu všech vynaložených nákladů, spočívajících v odměně advokáta za celkem pět úkonů právní služby (převzetí zastoupení, předžalobní výzva, sepis žaloby, podání ve věci samé a účast u jednání soudu) po 3 100 Kč, 5 paušálních náhradách hotových výdajů po 300 Kč za tyto úkony, dani z přidané hodnoty z uvedených částek ve výši 3 570 Kč a náhradě soudního poplatku za žalobu ve výši 5 000 Kč, celkem 25 750 Kč.3. Proti tomuto rozsudku se odvolal žalovaný uplatňujíc námitky vznesené již před okresním soudem. Spatřuje předně pro svoji neurčitost absolutně neplatným ujednání „pokud kupující do 3 let nezačne se stavbou“, neboť není definováno, co znamená započetí se stavbou. Pokud odkázal okresní soud na stavební zákon, podle něj se stavbou rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, mimo jiné bez zřetele na účel využití. Stavbou se tedy rozumí nejen budovy, ale také silnice, ploty terasy, vysílače, zařízení apod. Nepochybně lze mezi stavby podřadit i vybudování podzemní přípojky kabelového nízkého napětí a vybudování a osazení elektroměrného pilíře na parcele. Tomu svědčí provedené důkazy smlouvami a oznámeními ohledně těchto zařízení. I podle zákona je elektrická přípojka zařízením, tedy stavbou. Její realizace byla provedena na základě vydaného územního souhlasu. Je zřízení přípojky pro dodávku elektřiny podmiňujícím prvkem – stavbou pro realizaci stavby hlavní. Ujednání čl. 5.1 proto žalovaný splnil, neboť vyrovnání terénu a vybudování uvedených objektů/ staveb je nepochybně zahájením stavby ve sjednané lhůtě. Dále namítá žalovaný, že bylo-li vlastnické právo žalovaného k pozemku zapsáno 25. 6. 2015, byl žalovaný podle smlouvy povinen započít se stavbou do 25. 6. 2018, proto k promlčení této povinnosti došlo 26. 6. 2021. Vyzval však žalobce žalovaného k vrácení pozemku až dopisem z 29. 1. 2024, došlo tudíž k promlčení závazku žalovaného, a tedy i k promlčení rozvazovací podmínky, jejichž důsledků se žalobce domáhá žalobou z 10. 7. 2024. Vlastnické právo sice nelze promlčet, v projednávaní věci se ale jedná o splnění závazku (vrátit pozemek). Předmětem promlčení tedy není vlastnické právo, nýbrž jde o promlčení závazku započít se stavbou a v jeho důsledku i rozvazovací podmínky. Absurdní by bylo, i vzhledem k ujednání smlouvy, že v případě jejího zrušení se nepřihlíží k případnému zhodnocení pozemku, pokud by došlo po uplynutí lhůty rozvazovací podmínky k postavení domu, že tento by se stal jako součást pozemku vlastnictvím žalobkyně. Kupoval žalovaný pozemek za běžnou, nikoli zvýhodněnou, cenu a nešlo z jeho strany a spekulaci. Ze všech těchto důvodů navrhuje, aby byl napadený rozsudek změněn tak, že žaloba bude zcela zamítnuta.4. Žalobkyně navrhla napadený rozsudek jako věcně správný potvrdit, když zcela souhlasí se skutkovými i právními závěry okresního soudu. Rozvazovací podmínka vyvažovala zvýhodněnou kupní cenu pro nabyvatele a měla za účel předejít spekulacím s pozemky. Pro výklad předmětného ustanovení smlouvy je rozhodující vůle stran při právním jednání, která byla ve smyslu shora uvedeného zřejmá.5. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek i jemu předcházející řízení a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.6. Žalobkyně se v řízení domáhala určení vlastnického práva k pozemku parcelní číslo 668/1 v katastrálním území , adresa, s tím, že ač z důvodu, že žalovaný do tří let od zápisu do katastru nemovitostí nepočal se stavbou objektu k bydlení, došlo k naplnění rozvazovací podmínky, a tudíž i zrušení účinků uzavřené kupní smlouvy a obnovení vlastnického práva žalobkyně k pozemku, odmítá žalovaný poskytnout součinnost žalobkyni při zápisu jejího vlastnického práva do katastru nemovitostí.7. Objasnil okresní soud správně ze smlouvy samotné, že účastníci 3. 6. 2015 uzavřeli kupní smlouvu, podle níž bylo vloženo zápisem z 25. 6. 2015 s právními účinky zápisu ke dni 3. 6. 2015 do kataru nemovitostí vlastnické právo k předmětnému pozemku pro žalovaného. Strany si v čl. 5 smlouvy ujednaly, že „pokud kupující do tří let ode dne, kdy bude zapsáno příslušným katastrálním úřadem vlastnické právo k převáděnému pozemku pro kupujícího, nezačne se stavbou dle článku 3.3 smlouvy, smlouva se ruší“. V článku 3.3 smlouvy kupující prohlásil, že pozemek použije pro stavbu objektu k bydlení. Žalovaný je zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník pozemku.8. Správně dále zjistil, že žalobkyně 13. 2. 2015 zveřejnila oznámení záměru prodat předmětný pozemek výhradně za účelem objektu pro bydlení a následně usnesením zastupitelstva 12/5 z 16. 4. 2015 prodej pozemku, avšak s podmínkou stavby objektu pro bydlení, schválila. Zjistil dále správně okresní soud, že na pozemku byla realizována stavba podzemní přípojky kabelového vedení NN a pozemek je osazen elektroměrným pilířem. Nesporným zůstalo, že jiná stavba na pozemku není a nebyla realizována ani započata. Stavební úřad potom neeviduje žádné povolení či souhlas s umístěním jiné stavby (než podzemní přípojky NN) na pozemku (územní rozhodnutí, stavební povolení).9. Posoudit bylo třeba, zda je sporné ujednání rozvazovací podmínkou, zda je dostatečně určité, zda případně byla či nebyla rozvazovací podmínka naplněna a zda má nějaký význam, že se žalobkyně dříve (dle žalovaného „včas“) důsledků sjednané podmínky nedovolala. Okresní soud ujednání účastníků správně vyložil, a i po právní stránce zjištěný skutkový stav zhodnotil v souladu se zákonem.10. Podle § 548 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o.z.) vznik, změnu nebo zánik práv lze vázat na splnění podmínky. Je-li zánik práva nebo povinnosti vázán na nemožnou podmínku, nepřihlíží se k ní (odst. 1). Podmínka je odkládací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky jednání na