16 C 117/2019-146 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se svojí žalobou podanou k Městskému soudu v Brně domáhal vydání rozhodnutí, jímž by žalovaný byl uznán povinným zaplatit žalobci částku 37.000 Kč s příslušenstvím, neboť dne 21.5.2013 uzavřel žalobce jako nájemce s žalovaným jako s pronajímatelem smlouvu o nájmu nebytových prostor, jejímž předmětem byl nájem prostoru sloužícího k podnikání (restaurace) o podlahové ploše 391,51 m2 v 1. a 2. nadzemním podlaží budovy na adrese [adresa žalované]. V článku III. odst. 9 smlouvy si účastníci sjednali povinnost žalobce složit k rukám žalovaného kauci ve výši 37.000 Kč, kterou se žalovaný v témže ustanovení smlouvy zavázal žalobci vrátit v okamžiku převzetí vyklizených prostor při skončení nájmu. Nájemní vztah sjednaný smlouvou byl ukončen na základě dohody o skončení smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 1.8.2018, a to ke dni 30.9.2018. V předávacím protokolu ze dne 30.9.2018 převzal žalovaný předmětné prostory bez výhrad. Žalobcem složenou kauci však žalovaný nevrátil, a to ani na základě zaslaných upomínek. 2. Žalovaný ve svém písemném vyjádření se k žalobě navrhl její zamítnutí, neboť žalobce dne 30.9.2018 nepředal žalovanému předmět nájmu řádně vyklizený a ve stavu, v jakém jej převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při užívání s péče řádného hospodáře v souladu s článkem VI. odst. 1 smlouvy o nájmu ze dne 21.5.2013. V článku IV. odst. 6 se žalobce zavázal při užívání pronajatých prostor udržovat pořádek v objektu, bezpečnost majetku umístěného v objektu a dodržovat veškeré právní předpisy týkající se užívání pronajatých nebytových prostor pro účel nájmu. Při předání předmětu dne 30.9.2018 byl v předmětu nájmu nepořádek, tento nebyl řádně vyklizen a věci nulové hodnoty žalobce odmítl vyklidit, rovněž stav předmětu nájmu ke dni předání předmětu nájmu neodpovídal zaviněním žalobce, hygienickým předpisům a nebyl tak řádně způsobilý k účelu užívání - provozování hostinné činnosti. Jelikož žalovaný musel na své náklady předmět nájmu vyklidit od zbylých věcí žalobce a uvést je do stavu způsobilému provozu hostinné činnosti tak, aby předmět nájmu mohl dál k tomuto účelu pronajímat, vznesl žalovaný vzájemný návrh v rozsahu částky 96.100 Kč, tedy částky představující náklady, jež byly vynaloženy na uvedení předmětu nájmu do stavu způsobilém k dalšímu pronájmu - 45.000 Kč za malířské a natěračské práce a 65.000 Kč za generální úklid provozu - kuchyně a restaurace. Na předmětu nájmu tak žalovanému vznikla škoda ve výši 110.000 Kč, když částku ponížil o kauci ve výši 37.000 Kč v souladu s článkem III. odst. 9 smlouvy o nájmu. 3. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým závěrům. 4. Dne 21.5.2013 uzavřel žalovaný jako pronajímatel s žalobcem jako s nájemcem smlouvu o nájmu nebytových prostor ve smyslu zákona č. 116/1990 Sb., kdy předmětem nájmu byla restaurace o rozměrech 391,51 m2 v 1. a 2. nadzemním podlaží domu na ulici [ulice a číslo] v [obec] Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, počínaje dnem 1.8.2013. V článku III. bod 1 si účastníci sjednali nájemné ve výši 37.000 Kč měsíčně bez DPH. V článku IX. si účastníci sjednali závazek nájemce složit ke dni 20.7.2013 na účet pronajímatele kauci ve výši 37.000 Kč, kterou je pronajímatel oprávněn použít k úhradě nedoplatku nájemného nebo služeb, či k případným škodám, které mu vzniklo na majetku prokazatelným zaviněním nájemce. O použití kauce vyrozumí pronajímatel nájemce doporučeným dopisem. Pronajímatel se zavázal kauci vrátit nájemci v okamžiku převzetí vyklizených prostor při skončení nájmu. V článku IV. bod 4 si účastníci mimo jiné sjednali závazek nájemce po skončení nájmu uvést pronajímané prostory do původního stavu, tedy stavu, v jakém je od pronajímatele převzal, pokud se strany nedohodnou jinak. V článku VI. bod 1 si účastníci sjednali povinnost nájemce nejpozději v poslední den doby nájmu předmětný nebytový prostor vyklidit a vyklizený předat pronajímateli ve stavu, v jakém je převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při užívání s péčí řádného hospodáře, a nebo ve stavu odpovídajícím předchozí písemné dohodě účastníků. O předání a převzetí účastníci sepíší zápis. Z faktury [číslo] soud zjistil, že žalovaný fakturoval žalobci částku 96.100 Kč za malířské a natěračské práce, jakož i generální úklid provozu při odpočtu kauce 37.000 Kč. Z příjmového pokladního dokladu ze dne 8.10.2018 je soudem zjištěno, že [jméno] [příjmení] převzala částku 65.000 Kč za generální úklid provozu, kuchyně a restaurace. Z faktury [číslo] 2018 bylo soudem zjištěno, že dne 8.11.2018 fakturovala [právnická osoba] s.r.o. žalovanému za malířské a natěračské práce celkem 45.000 Kč. Z protokolu o kontrole Krajské hygienické stanice Jihomoravského kraje se sídlem v [obec] ze dne vyhotovení 19.6.2018 pod sp.zn. [anonymizováno] [číslo] 2018 bylo soudem zjištěno, že dne 18.6.2018 v 15:30 hod. byla zahájena kontrola restaurace [příjmení] v [obec] na ulici [ulice a číslo]. Z protokolu o provedeném auditusystému kritických bodů [anonymizováno] ze dne auditu 25.5.2018 v restauraci [příjmení] bylo soudem zjištěno, že jediné zjištěné nedostatky byly u alergenu [číslo] jež musí být doplněny i jejich podskupiny. Provozovatel byl dále zavázán k doplnění systému [anonymizováno] o seznam všech čistících a dezinfekčních prostředků. Z dohody o skončení smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 1.8.2018 soud zjistil, že se smluvní strany (žalovaný jako pronajímatel a žalobce jako nájemce) dohodly o ukončení smlouvy o nájmu nebytových prostor ke dni 30.9.2018. Z prvé a druhé upomínky, jakož i z upomínek - z výzev před vymáháním bylo soudem zjištěno, že žalovaný byl žalobcem opakovaně vyzýván k vrácení kauce ve výši 37.000 Kč, a to v termínech, jak v jednotlivých upomínkách uvedeno. Z protokolu o předání a převzetí nebytových prostor ze dne 30.9.2018 bylo soudem zjištěno, že smluvní strany si zaznamenaly čísla a stavy elektroměrů, plynoměrů a vodoměrů, předaly si klíče s tím, že prostory byly žalovaným bez výhrad převzaty. Předžalobní upomínkou ze dne 21.9.2019 vyzval žalobce žalovaného k úhradě částky 37.000 Kč nejpozději do 7 dnů ode dne odeslání výzvy. Dle podacího lístku byla výzva odeslána dne 23.1.2019. Ze spisu Krajské hygienické stanice Jihomoravského kraje se sídlem v [obec] dne 19.6.2018, pod sp.zn. [anonymizováno] [číslo] 2018 bylo soudem zjištěno, že v době výkonu v době výkonu kontroly byla provozní, osobní hygiena na uspokojivé úrovni, zboží bylo skladováno v souladu s údaji deklarovanými výrobcem odděleně dle druhu a charakteru, řádně značeno a při namátkové kontrole data použitelnosti či minimální trvanlivosti nebyly kontrolou zjištěny žádné závady. V průběhu výkonu kontroly byla předložena příručka systému kritických kontrolních bodů [anonymizováno], která odpovídá rozsahu provozu a sortimentu podávanému v provozovně. Provozovatel vytvořil a zavedl stálé postupy založené na principech [anonymizováno], dle kterých i postupoval. Dle bodu [číslo] nebylo kontrolujícím orgánem požadováno po kontrolované osobě předložení písemné zprávy o odstranění zjištěných nedostatků. 5. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že tato prováděla úklid kuchyně v říjnu roku 2018, kdy, jak restaurace, tak kuchyně byly hodně zanedbané, z digestoře kapal olej, v restauraci byly pavučiny, na toalety bylo potřeba použít silnou chemii. Dle svědkyně se ve sporných prostorách neuklízelo pořádně minimálně 5-6 let. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že v roce 2019 či 2020 maloval kuchyň na [anonymizováno] v hospodě u pana [příjmení], kdy kuchyň v době výmalby byla v provozu. Tato byla v dosti špatném stavu, neboť před samotnou výmalbou bylo třeba stěny oškrabat. Z výslechu svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že tato jako členka [právnická osoba] v [obec] často docházela do restaurace [příjmení] původně na [anonymizováno] ulici, a to jak na obědy, neboť pracovala v blízkosti restaurace, tak na večer za zábavou. Postupem času poznala jednatele společnosti žalobce, neboť on společnosti umožnil realizovat jazzové večery, a to již od roku 2005. Po přestěhování restaurace na ulici [anonymizováno] svědkyně do restaurace docházela ze stejného důvodu, byť nové prostory byly pro pořádání večerů méně vhodné. Před výkonem funkce starostky Městské části [obec] svědkyně pracovala 37 let z toho posledních 12 let jako krajský hygienik, takže tato je schopna dostatečně odborně posoudit stravovací zařízení. Při návštěvě zázemí a kuchyně restaurace byla zklamaná, neboť prostory byly značně zanedbané včetně vybavení, podlah, výmalby apod. Důvod návštěvy provozovny před jejím otevřením byl na straně svědkyně ryze soukromý, nicméně s ohledem na svoji bohatou pracovní zkušenost tato přesvědčivě prohlásila, že stav prostor nebyl dobrý. Z návštěvy měla pocit, že prostory byly zanedbané z předcházejícího provozu, ale před samotným otevřením restaurace byly žalobcem uklizeny. Z výslechu svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že na přelomu měsíce červenc