20 C 70/2022-42 — Městský soud v Brně

1. Žalobci se návrhem došlým soudu 4.4.2022 domáhali přezkumu oprávněnosti výpovědi, která jim byla dána z nájemní smlouvy ze dne 11.9.2015, neboť ve výpovědi nejsou zákonem požadované důvody a výpovědní doba. Navíc výpověď jim nebyla řádně doručena, neboť se od září 2020 resp. od ledna 2021 nezdržovali v místě, kam jim byla doručována výpověď, navíc jedná se o vztah, který je třeba posuzovat z hlediska žalobců jako spotřebitele a proto plyne z občanského zákoníku zákaz ujednání, které zakládají významnou nerovnováhu práv nebo povinností v neprospěch spotřebitele. 2. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby, výpověď z nájmu garážového stání doručovali žalobcům na adresu uvedenou v nájemní smlouvě, žalobci si zásilku nevyzvedli, což jde k jejich tíži, z textu smlouvy vyplývá, že pronajímatel je oprávněn nájem vypovědět, smluvní stany se tak vědomě odchýlili od zákonného obecného pravidla, nelze dovodit, že by dohoda účastníků musela obsahovat i nějaké konkrétní skutkové důvody, resp. že by se vylučovala možnost výpovědi bez udání důvodu. Takový výklad by byl v rozporu se základními zásadami občanského práva. Zástupce žalovaných pak poukazoval na závěry Ústavního soudu, kdy jedním ze základních principů výkladů smluv je priorita výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady, tento přístup je odrazem respektu k autonomii smluvních stran (sp. zn. 4 ÚS 1783/11). Nutnost respektovat autonomii vůle smluvních subjektů vyplývá z rozsudku Nejvyššího soudu 33 Cdo 3682/2017, 22 Cdo 4884/2015. 3. Soud provedl dokazování listinnými důkazy, ze kterých má za prokázaný následující skutkový stav: mezi společností [právnická osoba] [obec] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a [celé jméno žalobce] byla uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou na dobu 20 let, dne 11.9.2015, kdy předmětem smlouvy bylo garážové stání nacházející se v I. až III. podzemním podlaží budovy číslo popisné [číslo] na pozemku číslo popisné [číslo], k.ú. [část obce], kdy žalobce byl podílovým spoluvlastníkem a ke spoluvlastnickému podílu pronajímatele na garáži se vázalo právo výlučného užívání části garáže, tj. garážového stání číslo 53, nacházejícího se v garáži v II. pozemním podlaží. Podle článku IV. pronajímatel tímto zřizoval nájemci předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu na garáži ve výši [číslo], se kterým je spojeno právo výlučného užívání garážového stání. V článku II. bod 2 se strany dohodly, že po dobu trvání sjednané doby nájmu není nájemce oprávněn nájem vypovědět. Podle odst. 3 bez ohledu na předchozí ustanovení je však pronajímatel oprávněn nájem podle smlouvy vypovědět, a to ve dvouměsíční výpovědní lhůtě (důkaz smlouvou ze dne 11.9.2015). 4. Z kupní smlouvy V [číslo] ze dne 12.9.2017 bylo zjištěno, že společnost [právnická osoba] [obec] a žalovaní uzavřeli kupní smlouvu, jejímž předmětem je spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na jednotce [číslo] nebytový prostor, garáž, vymezené prohlášením a umístěné v budově číslo popisné [číslo], která je součástí pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce], obec Brno, podle článku VI. odst. 1 prodávající převádí předmět převodu na kupujícího, zatížený právy nájmu a kupující úmyslně předmět převodu zatíženými právy nájmu kupuje. Podle odst. 2 kupující potvrzuje, že mu před podpisem této smlouvy byly poskytnuty k prostudování smlouvy o nájmu garážového stání, uzavřené ohledně předmětu převodu (důkaz smlouvou ze dne 12.9.2017). Žalovaní dali žalobcům výpověď z předmětného prostoru dopisem ze dne 25.10.2021 (důkaz dopisem z 25.10.2021 a podacím archem České pošty), kdy tato výpověď byla žalobcům zaslána na adresu [adresa] 3 vypovídají s tím, že nájem zanikne uplynutím dvou měsíců od doručení výpovědi, ke dni ukončení nájmu jsou povinni garážové stání uvolnit a vyklidit, současně nabízejí uzavření nové nájemní smlouvy. Obálky se vrátily jako nevyzvednuté (důkaz kopii obálek s poznámkou pošty nevyzvednuto – důkaz sledování zásilek – Česká pošta). 5. Z občanských průkazů žalobců soud zjistil, že současná adresa žalobců je [anonymizována dvě slova], [obec], občanský průkaz žalobce a) byl vydán 4.9.2020 a žalobkyně b) dne 25.1.2021. Z emailu žalovaného 1/ žalobkyni b) ze dne 16.1.2022 žalovaný opětovně oznamuje podání výpovědi s tím, že byla zaslána na adresu, uvedenou v nájemní smlouvě a žádá o reakci na výpověď, nabízí uzavření nové nájemní smlouvy, v opačném případě trvá na vyklizení. Žalobci se prostřednictvím právního zástupce k podané výpovědi vyjádřili dopisem ze dne 11.2.2022 tak, že výpověď nepovažují za platnou, je v rozporu s dobrými mravy, uplatňují právo na odkup spoluvlastnického podílu k předmětné nemovitosti. Dopisem právního zástupce žalobců ze dne 24.2.2022 rovněž sdělují, že výpověď nebyla řádně doručena, uplatňují právo předkupu k nemovitosti. 6. Při posouzení výpovědi dané žalovanými žalobcům dopisem ze dne 16.1.2022, kdy výpověď byla zaslána doporučeně na adresu uvedenou v nájemní smlouvě, má soud za to, že výpověď byla žalobcům doručena, i když jej z adresy uvedené na smlouvě nevyzvedli, jiná adresa žalovaným nebyla známa, než ta která je uvedena ve smlouvě. Žalovaní nemají jako fyzické osoby přístup do evidence obyvatel a pokud jim žalobci změnu adresy neoznámili, pak je doručení výpovědi účinné. Jiná je situace při posouzení textu výpovědi, zde má soud za to, že žalovaní měli povinnost uvést důvod. 7. Podle § 2229 zákona číslo 89/2012 Sb. nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba. V projednávané věci však výpověď byla formulována bez udání důvodu v článku II. odst. 3 se účastníci resp. právní předchůdce žalovaných a žalobci dohodli, že pronajímatel je oprávněn nájem podle smlouvy vypovědět ve dvouměsíční výpovědní lhůtě, v občanském zákoníku v citovaném ustanovení je však stanoveno, že nájem na dobu určitou lze vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba. Výpovědní doba byla dohodou stran sjednána, nikoliv důvody výpovědi, proto má soud za prokázáno, že výpověď, která je předmětem tohoto řízení, není platná. Argument, že se jedná o spotřebitelskou smlouvu, kdy žalobci jsou v postavení osoby slabší podle názoru soudu na posouzení platnosti výpovědi nemá žádný vliv. Z těchto důvodů soud tedy žalobě vyhověl a protože žalobci měli ve věci úspěch, mají žalovaní povinnost podle § 142 odst. 1 o.s.ř. platit náklady řízení. Tyto náklady vznikly žalobcům zaplacením soudního poplatku ve výši 2 000 Kč a dále odměna advokáta podle vyhl.č. 177/1996 Sb., kdy hodnota úkonu, a to za 4 úkony – převzetí věci, sepis žaloby, předžalobní upomínka a účast na jednání 12.10.2022 a poloviční úkon za účast na vyhlášení rozsudku 18.10.2022, kdy hodnota úkonu je 2 500 Kč podle § 9 odst. 3 písm. a) vyhl.č. 177/1996 Sb. advokátního tarifu, kdy za zastupování dvou osob se hodnota úkonu snižuje o 20 % (§ 12 odst. 5 advokátního tarifu), tedy 4,5 úkonu, 4x 4 000 Kč a 1x 200 Kč, 5x 300 Kč režijní paušál (§ 13 odst. advokátního tarifu) a 21 % DPH ve výši 4 095 Kč, celkem 25 595 Kč Lhůta k plnění vychází z § 160 odst. 1 o.s.ř..