116 C 159/2022-84 — Městský soud v Brně

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu se žalobce domáhal zaplacení shora uvedené částky, jako bezdůvodného obohacení za užívání pozemků ve vlastnictví žalobce.2. Žalobce je společenstvím vlastníků jednotek v domě v k.ú. , jméno FO, , č.p. , Anonymizováno, a spoluvlastníků společných částí domu a spoluvlastníků pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 19 m2, jehož součástí je stavba , jméno FO, č.p. , Anonymizováno, , bydlení a pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zahrada o výměře 50 m2, vše v k.ú , jméno FO, , zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, .3. Žalovaný je vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 935 m2, jehož součástí je budova , jméno FO, č.p. , Anonymizováno, , víceúčelová stavba. Tento pozemek sousedí s pozemky parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k.ú. , jméno FO, vertikálně, kvůli výškovému rozdílu , adresa, a , Anonymizováno, . Výše uvedené pozemky parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, / a parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, byly bez souhlasu vlastníků a příslušného stavebního úřadu částečně podkopány a pod nimi byla zřízena krytá parkovací stání v úrovni podzemního podlaží, a to díky výškovému rozdílu , adresa, a , Anonymizováno, s přístupem a příjezdem z , adresa, /, Anonymizováno, . Jedná se tak o černou stavbu. V důsledku neoprávněného způsobu užívání pozemků žalobce, dochází k praskání povrchu předmětných pozemků. Žalobce nechal na vyčíslení nájemného zpracovat znalecký posudek na obvyklé nájemné za období od 1.7.2016 do 30.6.2019 bylo vyčísleno na částku 142 500 Kč a průměrné roční nájemné činí 47 500 Kč a měsíční 3 958 Kč.4. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Namítal, že v žalobě zcela absentuje popis a určení jakou konkrétní část měl žalovaný užívat. Žalovaný nabyl vlastnické právo k pozemku p. č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. 398 víceúčelová na základě kupní smlouvy, ze dne 23.11.2004. Při zakoupení nemovitosti byl faktický stav takový, že se na pozemku p. č. , hodnota, nacházely klenuté sklepní kóje. Tyto sklepy byly vždy přístupné pouze z nemovitosti žalovaného a sloužily pro využívání nemovitosti, zřejmě jako sklepy pro skladování či pro parkování koňských povozů. Žalovanému byly předány sklepy původním vlastníkem. Žalovaný má zato, že od nabytí vlastnického práva k pozemku p. č. , hodnota, na základě kupní smlouvy ze dne 23.11.2004 je oprávněným držitelem pozemku, kde se nyní nacházejí parkovací stání žalovaného, přičemž jde o část pozemku, která se nachází pod terasou v užívání žalobce. Žalovaný je přesvědčen, že vlastnické právo nabyl kupní smlouvou, event. vydržel vlastnické právo k části pozemku, z titulu mimořádného vydržení. Dále žalovaný vznesl námitku promlčení, co do nároku žalobce před datem 30.4.2019, konkrétně jde o částku 4 x 47 500 Kč.5. Z informace o pozemku bylo zjištěno, že vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, a stavby na pozemku č. p. , Anonymizováno, je žalovaný. Z výpisu z katastru nemovitostí LV , Anonymizováno, bylo zjištěno, že stavba č. p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, jednotlivé byty jsou ve vlastnictví fyzických osob, kteří jsou spoluvlastníky společných částí domu a v souladu se zákonem bylo založeno společenství vlastníků.6. Z výpisu z rejstříku společenství vlastníků jednotek bylo zjištěno, že , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, vzniklo a bylo zapsáno dne 29.6.2015, účelem společenství je pak správa domu.7. Soud provedl místní šetření, z něhož zjistil, jak v reálně vypadá výšková nerovnost mezi ulicemi , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , kde jsou umístěna parkovací stání a stav pozemku žalobce.8. Z fotografií pořízených při místním šetření soud zjistil umístění parkovacích stání, která jsou přístupná pouze z , adresa, průjezdem do dvora objektu. Parkovací stání jsou vyztužena kovovými podpěrami. Pod terasu se celé auto nevejde. Za těmito prostory jsou vchody do sklepů, které využívají nájemníci objektu , adresa, .9. Z informačního memoranda Statutárního města , jméno FO, a , právnická osoba, . bylo zjištěno, že předmětem nabídky byl objekt č. p. , Anonymizováno, s pozemkem p. č. , hodnota, o výměře 935 m2. Celková cena za opravu domu, včetně statického zajištění budovy i sklepních prostor, dvorního traktu a zabezpečení sklepních kójí přístupných ze dvora je odhadnuta na 50 až 70mil Kč. S objektem , adresa, souvisí sklepní historické prostory. V severní části dvora objektu , adresa, , 1a se otevírá šikmou chodbičkou dlouhý cihlový sklep. Další tři obdélné cihlové prostory byly adaptovány na garáže.10. Z kupní smlouvy č. , hodnota, uzavřené dne 23.11.2004 bylo zjištěno, že tato kupní smlouva byla uzavřena mezi Statutárním městem , jméno FO, , společností , Anonymizováno, -, právnická osoba, . (žalovaný) a oprávněným z věcného břemene, Dopravním podnikem města , jméno FO, a , právnická osoba, . jako vedlejším účastníkem. Předmětem prodeje se stala budova č. p. , Anonymizováno, (Pekařská or. č. , hodnota, ) na pozemku p. č. , hodnota, a pozemku p. č. , hodnota, zast. plocha o výměře 935 m2 v k.ú , jméno FO, , obec , jméno FO, . Kupující nabyl tyto nemovitosti za částku 14 000 000 Kč „jak stojí a leží“. V bodě 2. je uvedeno, že se předpokládá přestavba stávajících podlaží, vestavba podkroví a přístavba ve dvorním traktu.11. Ze znaleckého posudku č. 2058/2019 bylo zjištěno, že zadavatelem byl žalobce. Úkolem znalkyně bylo zjistit nájemné pozemků parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří a parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zahrada v katastrálním území , jméno FO, , obec , jméno FO, , okres , jméno FO, -město za období od 1.7.2016 do 30.6.2019. Znalkyně zjistila obvyklé nájemné 142 500 Kč za požadované období a část pozemku o výměře 36 m2. Z faktury č. , hodnota, , tituly před jménem, , jméno FO, bylo zjištěno, že za znalecké posudky č. 2057/2019 a č. 2058/2019 vyúčtovala žalobci částku 9 800 Kč.12. Z emailové komunikace mezi právními zástupci účastníků z dubna 2021 bylo zjištěno, že žalobce v návaznosti na osobní jednání ve věci „podkopaných“ pozemků navrhl roční nájemné ve výši 60tis. Kč a zástupce žalovaného přislíbil tento návrh projednat s klientem.13. Podle ustanovení § 2991 zákona č. 89/2012 Sb. nový občanský zákoník Kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.14. Soud se zabýval otázkou mimořádného vydržení, ke kterému je zapotřebí uplynutí doby dvaceti let a nedostatek nepoctivého úmyslu. Po provedeném dokazování však dospěl k závěru, že žalovaný nabyl vlastnické právo již kupní smlouvou, ačkoliv ze strohé kupní smlouvy a informačního memoranda to výslovně neplyne. Z informačního memoranda však vyplývá, že předmětem koupě byly i sklepní prostory. Pokud tedy k objektu náležely i sklepní prostory za parkovacím stáním, není pochyb o tom, že stejně tak jsou součástí pozemku i předmětná parkovací stání, byť se nacházejí „pod terasou“ kterou vytváří vzhledem k výškové nerovnosti mezi ulicemi , Anonymizováno, a , Anonymizováno, pozemek 1139/1, 1138/1 a 1136. Tomuto závěru nasvědčuje i skutečnost, že ke sklepům i k parkovacím stáním je přístup pouze z , adresa, a sloužily a slouží pozemku parc. č. , hodnota, a stavbě na něm. Jelikož v tomto řízení soud nerozhodoval o určení vlastnického práva, nemusel postavit na jisto na jakém právním základě žalovaný vlastní pozemek, na němž jsou parkovací stání. Soud však v řízení uzavřel, že předmětná část pozemku není ve vlastnictví žalobce, není tedy oprávněn požadovat vydání bezdůvodného obohacení a žalobu zamítl.15. Pokud se žalobce domnívá, že v důsledku konání žalovaného dochází ke škodě na jejich pozemku může se domáhat různými typy žalob nápravy.16. Úspěšný žalovaný má právo na náhradu nákladů řízení v souladu s ustanovením § 142 odst. 1 o.s.ř. Náklady spočívají v odměně advokáta za zastupování za jeden úkon právní služby dle § 7 vyhlášky 177/1996 Sb. 9 620 Kč, když bylo učiněno šest úkonů (převzetí a příprava právního zastoupení, podání odporu, účast na místním šetření dne 3.10.2023, účast na jednání soudu dne 12.12.2023 a 20.12.2023 a sepis závěrečného návrhu ze dne 17.12.2023). Ke každému z úkonů náleží paušální náhrada dle § 13 vyhlášky 177/1996 Sb. po 300 Kč, celkem, 1 800 Kč a náklady za geometrický plán ve výši 7 562,50 Kč. Z odměn a náhrad pak přísluší DPH ve výši 12 499,20 Kč. Žalobce je tak povinen zaplatit žalovanému náklady řízení v celkové výši 79 581,70 Kč k rukám právního zástupce žalobce.