16 C 192/2023-41 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se svojí žalobou podanou k Městskému soudu v Brně domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud určil výši nájemného k bytu [číslo] o velikosti 1+1 nacházející se v 3. nadzemním podlaží v bytovém domě na ulici [adresa], č or. [anonymizováno] v [obec], neboť na základě usnesení [číslo]. schůze Rady městské části [okres], konané dne 8.3.2023 schválila RMČ [okres], jako příslušný orgán žalobce, mimo jiné zvýšení nájemného nájemců bytů uvedených v příloze [číslo] a přílohy [číslo] usnesení, a to konkrétně v katastrálním území Černá Pole nájemcům, kteří dosud platili nájemné v sazbě 110 Kč/m2/měsíc navýšení na 132 Kč/m2/měsíc, a to s účinností od 1.7.2023 s tím, že pronajímatel - žalobce bude vždy postupovat v souladu s ust. § 2249 občanského zákona. Dne 3.4.2023 byla žalované zaslán návrh pronajímatele na zvýšení nájemného, kdy v návrhu byla podrobně seznámena s právní úpravou a důvody, jež vedly ke zvýšení nájemného, jakož i s výší nově navrženého měsíčního nájemného. K zaslanému návrhu na zvýšení nájemného pak žalobce přiložil„ Souhlas s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného“ a vyzval žalovanou, aby tato ve stanovené lhůtě doručila žalobci přiložený souhlas, což neučinila, ačkoliv byla poučena, že v případě nepředložení souhlasu žalované se zvýšením nájemného podal žalobce návrh ve lhůtě 3 měsíců (nejpozději do 13.9.2023) návrh na určení výše nájemného k soudu. Navrhované zvýšení nájemného nepřekračuje cenovou hranici tvořenou výši srovnatelného nájemného v daném místě, čase obvyklého. 2. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila. 3. Z provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým závěrům. Dne 30.8.2017 byla uzavřena nájemní smlouva č. [spisová značka] mezi pronajímatelem - žalobcem a nájemcem - žalovanou a jejím manželem [jméno] [příjmení], kdy předmětem nájemní smlouvy bylo přenechání nájemci do nájmu byt [číslo] o velikosti 1+1 nacházejícího se ve 3. nadzemním podlaží bytového domu [adresa], č. or. [anonymizováno] na ulici [ulice] v [obec], a to na dobu neurčitou. Nájemné bylo účastníky sjednáno ve výši 110 Kč/m2/měsíc s tím, že nedojde-li ke sjednání nového nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného v souladu s příslušnými platnými právními předpisy. Dne 16.12.2020 byla uzavřen dodatek [číslo] k nájemní smlouvě č. [spisová značka] uzavřené dne 30.8.2017, kdy dosavadní označení smluvní strany nájemce se ruší a nové zní: [celé jméno žalované], [datum narození]. Z evidenčního listu pro výpočet nájemného s platností od 1.1.2021 soud zjistil, že k předmětnému bytu byla stanovena sazba za 1 m2 ve výši 110 Kč, a to se splatností k 30.1.2021. Z výpisu z usnesení z [číslo] schůze Rady městské části [okres], která konala dne 8.3.2023 soud zjistil, že v bodě [číslo] byla projednávána změna výše nájemného, která byla jednomyslně schválena. Dne 3.4.2023 byl podán návrh pronajímatele na zvýšení nájemného, jež bylo [jméno] městské části [okres] na schůzi konané dne 8.3.2023 schváleno s účinností od 1.7.2023, kdy měsíční částka navýšení představuje 1.275 Kč, to tj. zvýšení o 20% s tím, že aktuální sazba nájemného za m2 činí 110 Kč a aktuální předepisované nájemné tak celkem činí 6.376 Kč. Nově navržená sazba nájemného za m2 představuje 132 Kč a nově předepisované nájemné tak celkem činí 7.651 Kč s tím, že žalovaná byla současně vyzvána, nechť tato do 60 kalendářní dnů doručí žalobci souhlas se zvýšením nájemného. V případě, že tento souhlas nebude nájemcem dán, bude pronajímatel nucen řešit určení výše nájemného soudní cestou. Z předloženého písemného souhlasu s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného na nájemce - žalovanou soud zjišťuje, že žalovaná souhlas se zvýšením nájemného žalobci vůbec, natož v dvouměsíční lhůtě neudělila, ačkoliv byl návrh na zvýšení nájemného žalované doručen dne 13.4.2023. Z náhledu do katastru nemovitostí pro k.ú. [příjmení] [příjmení], obec Brno, [list vlastnictví] soud zjistil, že na pozemku parc. [číslo] stojí objekt [adresa] na ulici [ulice] v [obec], jehož vlastníkem je žalobce. Ze změny výše nájemného včetně příloh 2/2e usnesení [číslo] schůze RMČ [okres] konané dne 8.3.2023 soud zjistil, že navrhovaná sazba nájemného pro k.ú. [část obce] činí v rozmezí 120- 132 Kč, při navýšení o 20% z aktuální sazby nájemného. Pro bytový dům na adrese [ulice a číslo], v k.ú. [část obce] pak představuje navrhovaná sazba nájemného 132 Kč, tedy bezmála 18% navýšení dle současné sazby nájemného. Z evidenčních listů pro výpočet nájemného s platností od 1.7.2023 soud zjistil, že pro byt 1+1 na ulici [ulice] v [obec] je stanovena sazba za m2 - 139,43 Kč, pro byt na ulici [ulice] v [obec] o stejné velikosti (1+1) činí sazba za m2 - 140,57 Kč a pro byt na [ulice] v [obec] činí sazba za m2 - 145,91 Kč. 4. Podle ust. § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen o.z.) neujednají-li strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních 3 letech, nebude vyšší než 20%. K návrhu učiněnému dříve, než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Podle odst. 3 věty 2 a 3 shora citovaného zákonného ustanovení nesdílí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do 2 měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších 3 měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. 5. Vycházeje z provedeného dokazování dospěl soud k závěru, že žalovaná je s odkazem na nájemní smlouvy č. [spisová značka] ze dne 30.8.2017 ve spojení s dodatkem [číslo] ze dne 16.12.2020 nájemkyní bytu [číslo] o velikosti 1+1, nacházejí se ve 3. nadzemním podlaží bytového domu [adresa], č. or. [anonymizováno] na ulici v [ulice] v [obec], jehož vlastníkem je žalobce. V duchu citované nájemní smlouvy bylo účastníky k srpnu roku 2017 sjednáno nájemné ve výši 110 Kč/m2/měsíc, kdy původně ujednaná výše nájemného nebyla ze strany pronajímatele po celou dobu trvání nájemního vztahu zvýšena. Na základě usnesení [číslo] schůze Rady městské části [okres] konané dne 8.3.2023 schválila [jméno] městské části [okres], jako příslušný orgán žalobce, jednomyslně zvýšení nájemného nájemcům bytů uvedených v příloze [číslo] tohoto usnesení, konkrétně v katastrálním území Černá Pole nájemcům, kteří dosud platili nájemné v sazbě 110 Kč/m2/měsíc, navýšení na 132 Kč/m2/měsíc, a to s účinností od 1.7.2023. Navýšení nájemného bylo dne 3.4.2023 předloženo žalované v podobě„ návrhu pronajímatele na zvýšení nájemného“ v duchu ust. § 2249 občanského zákona při podrobném seznámení se s dotčenou právní úpravou a důvody, jež vedly pronajímatele ke zvýšení nájemného. Současně byl k návrhu na zvýšení nájemného přiložen i„ Souhlas s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného“ spolu s výzvou, nechť tento je ve stanovené lhůtě (2 měsíců) doručen do dispozice žalobce. Jelikož žalovaná tak neučinila, ačkoliv byla o následcích nepřeložení souhlasu se zvýšením nájemného poučena, využil žalobce jako pronajímatele zákonnou možnost a v 3 měsíční lhůtě (tedy nejpozději do 13.9.2023, když návrh na zvýšení nájemného byl žalované doručen dne 13.4.2023) podal k soudu návrh na určení výše nájemného, které představuje zvýšení ze současné sazby 110 Kč/m2/měsíc na sazbu 132 Kč/m2/měsíc. Samotné zvýšení pak odpovídá nárustu výše nájemného o 20%, čímž je splněna zákonná podmínka, neboť v posledních 3 letech nedošlo mezi účastníky k žádné změně ve výši nájemného. Nová sazba nájemného po navýšení o 20% tak činí 132 Kč/m2/měsíc, což při podlahové ploše 57,965 m2 představuje nájemné v celkové výši 7.651,38 Kč. Pokud se týká poslední zákonné podmínky, a to je podmínky nepřekročení cenové hranice tvořící výši srovnatelného nájemného v daném místě a čase obvyklého, tak soud i tuto poslední zákonnou podmínku shledává jako splněnou, neboť pro k.ú. [obec], [část obce] k polovině roku 2023 byly předloženy evidenční listy jiných nájemců - uživatelů obdobných bytů o velikosti 1+1 při sazbách za m2 - 139,42 Kč, 140,57 Kč či 145,91 Kč. Z daného tak soud usuzuje, že žalobcem navýšená sazba nájemného za m2 a měsíc zcela odpovídá vyšší sazby nájemného v místě a čase obvyklé, při dodržení maximálního limitu navýšení o 20% za posledních 3 let. S ohledem na shora uvedené, jakož i na naprostou nečinnost žalované v průběhu řízení, soud tak žalobě zcela vyhověl aniž by zkoumal naléhavost právního zájmu, neboť se jedná o žalobu na určení, neboť tato naléhavost vyvěrá přímo ze zákona a není tak povinností žalobce tuto jakkoliv soudu prokazovat. 6. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ust. § 142 odst