119 C 47/2023-125 — Městský soud v Brně

1. Žalobou ze dne 20. 9. 2022 se žalobce domáhal zaplacení částky 23 642 Kč s příslušenstvím s tím, že mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem byla uzavřena nájemní smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, jejímž předmětem byl nájem nebytových prostor v budově č.p. , Anonymizováno, , stojící na pozemku p. č. st. , Anonymizováno, , st. , Anonymizováno, , st. , Anonymizováno, , st. , Anonymizováno, , st. , Anonymizováno, , st. , Anonymizováno, , st. , Anonymizováno, v obci , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, . Přílohou č. 1 ke smlouvě o nájmu byla smlouva o poskytování služeb uzavřená mezi dodavatelem služeb , právnická osoba, a žalobcem jako odběratelem. Odebrané teplo následně žalobce vyúčtoval nájemcům podle přílohy č. 2 smlouvy o nájmu. Žalovaný neplatil řádně nájemné a platby za služby. Dlužná částka sestává z dlužného nájemného ve výši 20 000 Kč a dlužných plateb za dodávku služeb ve výši 1 481 Kč za období od 1. 7. 2019 do 31. 7. 2019, ve výši 2 161 Kč za období do 1. 4. 2020 do 30. 4. 2020.2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Uvedl, že smlouva o nájmu je absolutně neplatná, neboť ji žalobce uzavřel s nájemci bez souhlasu ostatních spoluvlastníků nemovitosti, jež je předmětem nájmu. Neplatnost nájemní smlouvy žalobce dovozuje rovněž z nedostatku určitosti sjednaného předmětu nájmu. Pokud jde o žalované nájemné, žalobce dle žalovaného neprokázal doručení faktury, kterou mělo být nájemné vyúčtováno žalovanému. Rovněž na toto nájemné měla být započtena záloha na nájemné, sjednaná ve smlouvě o nájmu. Co se týče dodávek služeb, namítá žalovaný, že není zřejmé, na základě jaké právního titulu tyto žalobce požaduje, když dodávku tepla Smlouva o poskytování služeb neupravuje a současně není zřejmé, jak k požadovaným částkám žalobce dospěl. Nakonec žalovaný namítá promlčení nároku na zaplacení vyúčtování za dodané teplo ve výši 1 481 Kč.3. V replice k vyjádření žalovaného žalobce doplnil, že je většinovým vlastníkem nemovitosti, v níž se nacházel předmět nájmu a jako takový nepotřeboval souhlas ostatních spoluvlastníků k uzavření smlouvy o nájmu. Předmět nájmu pak byl dle žalovaného dostatečně určitý, o čemž svědčí skutečnost, že byl žalovaným dlouhodobě užíván a za toto užívání bylo nájemcem hrazeno nájemné. Záloha na nájemné sjednána ve smlouvě o nájmu byla jednostranně započtena žalobce na dlužné nájemné za měsíc březen 2020. K namítaném nedostatku titulu k platbám tepla, žalobce uvedl, že se jedná o bezdůvodné obohacení na straně žalovaného, pro něž běží 10ti letá promlčecí lhůta.4. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav:5. Žalobce je ode dne 17. 9. 2014 spoluvlastníkem stavby č.p. , Anonymizováno, stojící na pozemku p. č. st. st. , Anonymizováno, , st. , Anonymizováno, , st. , Anonymizováno, , st. , Anonymizováno, , st. , Anonymizováno, , st. , Anonymizováno, , st. , Anonymizováno, v obci , adresa, , katastrální území , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, , přičemž jeho podíl činí 8291/10000 (z informace o stavbě na č.l. , Anonymizováno, , z výpisu z katastru nemovitostí – LV č. , hodnota, , katastrální území , adresa, ).6. Žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli dne 10. 1. 2019 smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, jejímž předmětem byl nájem nebytového prostoru o celkové výměře 214,79 m2 situovaného v 1. nadzemním podlaží stavební části A budovy zapsané u , právnická osoba, v , adresa, na LV , Anonymizováno, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, . Konkrétní umístění předmětu nájmu v uvedené nemovité věci měla být zřejmá z nákresu, který byl přílohou č. 3 Smlouvy. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Nájemné bylo sjednáno na částku 20 000 Kč měsíčně. Splatnost byla sjednána na 10. den příslušného kalendářního měsíce. V článku 3.2 smlouvy o nájmu si strany sjednaly zálohu na nájemné ve výši 20 000 Kč, která měla být žalovanému vrácena ke dni ukončení smlouvy po odečtení případných škod a závazků. Dle článku 3.4 smlouvy o nájmu dodávku tepelné energie zajišťuje pronajímatel s tím, že ji bude účtovat nájemci samostatným daňovým dokladem. Zajištění dalších služeb (elektřina, studená voda, svoz odpadu, úklid společných prostor a ostraha objektu) bylo upraveno v samostatné smlouvě o službách, která byla přílohou č. 1 smlouvy o nájmu. Příloha č. 2 pak upravovala rozúčtování služeb (ze Smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 10. 1. 2019 včetně příloh). Smlouvou o poskytování služeb, která byla přílohou č. 1 Smlouvy o nájmu ze dne 10. 1. 2019, se společnost , právnická osoba, jako dodavatel služeb, zavázala zajistit žalovanému dodávku elektrické energie, provozu osvětlení společných prostor, dodávku vody a odvádění odpadních vod, ostrahu objektu, úklid společných prostor a odvoz odpadů a žalovaný jako odběratel se zavázal tyto služby odebírat a hradit za ně měsíční platby (z přílohy č. , hodnota, - smlouvy o poskytování služeb ze dne 15. 1. 2019).7. Žalobce vyúčtoval žalovanému nájemné za duben 2020 ve výši 20 000 Kč fakturou č. , IBAN, . Splatnost nastala dne 9. 5. 2020 (z faktury č. , IBAN, ). Dále žalobce vyúčtoval žalovanému spotřebu tepla za období od 1. 7. 2019 do 31. 7. 2019 částkou 1 481 Kč, splatnou dne 16. 9. 2019 (z faktury č. , IBAN, ). Žalobce vyúčtoval žalovanému spotřebu tepla za období od 1. 4. 2020 do 30. 4. 2020 částkou 2 161 Kč splatnou dne 7. 6. 2020 (z faktury č. , IBAN, ).8. Žalobce jednostranně započetl zálohu zaplacenou žalovaným dle smlouvy o nájmu na svou pohledávku z dlužného nájemného splatného dne 10. 3. 2020 (z jednostranného započtení závazků a pohledávek ze dne 22. 3. 2022).9. Z nájemních smluv žurnalizovaných na č.l. 67 – 75 soud zjistil, že žalobce uzavřel i další nájemní smlouvy k prostorám nacházejících se v budově č.p. , Anonymizováno, zapsané na LV č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, (z nájemní smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 10. 7. 2014 na č.l. 67-70 a ze smlouvy o nájmu prostor sloužících podnikání ze dne 15. 12. 2021 na č.l. 71 – 75). Z faktur na č.l. 94, 95 a z rozpočítání dodávek tepla na č.l. 96 – 98 soud zjistil, že žalobce platil společnosti , právnická osoba, . dodávky tepla do nemovité věci na ulici Vyškovická.10. Žalobce vyzval žalovaného k zaplacení dlužné částky ve výši 23 642 Kč do 10. 9. 2022 (z předžalobní upomínky ze dne 29. 8. 2022 včetně poštovního podacího archu).11. Soud zamítl návrh na provedení důkazu dokladem o doručení emailu, jehož přílohou byla faktura č. , hodnota, , neboť tento důkaz není dle soudu rozhodný pro posouzení věci. Bylo by pak zcela nehospodárné a neekonomické odročovat za účelem obstarání uvedeného důkazu jednání, při kterém byl soud připraven rozhodnout ve věci samé. Současně tento důkaz žalobce navrhl až po provedené koncentraci řízení.12. Z ostatních provedených důkazů soud nezjistil žádné skutečnosti, které by byly významné pro posouzení předmětné věci.13. Právním posouzením shora uvedeného skutkového stavu soud dospěl k následujícím právním závěrům. Žalobce a žalovaný uzavřeli smlouvu o nájmu nebytových prostor v souladu s ust. § 2302 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), na jejímž základě se žalobce zavázal přenechat žalovanému k užívání část nemovité věci – stavby č.p. , Anonymizováno, zapsané na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , a to část uvedenou v příloze č. 3. uvedené smlouvy. Žalobce je dle katastru nemovitostí podílovým spoluvlastníkem shora označené nemovité věci, kdy jeho podíl představuje ideální 8291/10000 celku. Podstata podílového spoluvlastnictví spočívá v tom, že každý ze spoluvlastníků se podílí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví v rozsahu, jaký odpovídá velikosti jeho spoluvlastnického podílu. Velikost spoluvlastnického podílu pak vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastnici podílejí na správě společné věci, nepředstavuje konkrétní reálnou část společné věci. Žalobce jakožto pronajímatel uzavřel se žalovaným nájemní smlouvu ohledně konkrétní části společné věci. Pakliže je daná věc v ideálním spoluvlastnictví, není možné, aby spoluvlastník dal do pronájmu pouze svůj ideální spoluvlastnický podíl (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 1. 2020, č.j. 26 Cdo 508/2019). Pokud měl tedy žalobce v úmyslu část společné nemovité věci pronajmout třetí osobě, bylo nezbytné dodržet pravidla pro hospodaření se společnou věcí, která pokud se spoluvlastníci nedohodnou jinak, jsou upravena ustanovením § 1126 a násl. o. z. Žalobce v řízení nijak netvrdil ani neprokazoval, že by mezi spoluvlastníky existovala dohoda o správě, byl tedy v dispozici se společnou věcí povinen následovat zákonnou úpravu. V souladu s ust. § 1128 o. z. rozhodují o běžné správě společné věci spoluvlastníci většinou hlasů. Jakmile se však jedná o zatížení věci na dobu delší deseti let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků (§ 1132 o. z.) Předmětná n