33 C 283/2023-28 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se svojí žalobou domáhá vydání rozhodnutí, dle kterého by soud určil, že výše nájemného z bytu č. , hodnota, o velikosti 3+1 nacházející se na , adresa, , je povinen žalobci ode dne podání žaloby žalovaný hradit ve sazbě 132 Kč měsíčně za m2, což činí částku 9 653 Kč měsíčně. Žalobu odůvodnil tím, že žalobce jako pronajímatel uzavřel dne 25. 11. 2014 s žalovaným nájemní smlouvu, kdy v článku III. nájemní smlouvy si strany ujednaly nájemné vypočteného z podlahové plochy bytu 110 Kč/m2/měsíc. Původně ujednaná výše nájemného nebyla ze strany pronajímatele od uzavření předmětné nájemní smlouvy zvyšována. Dne 1. 6. 2023 zaslal žalobce žalovanému návrh na zvýšení nájemného ze sazby 110 Kč/m2/měsíc na sazbu 132 Kč/m2/měsíc. Toto zvýšení představuje navýšení nájemného o 20 %, čímž byla splněna zákonná podmínka. Návrh na zvýšení nájemného se do dispozice žalovaného dostal dne 26. 6. 2023. Žalovaný však svůj souhlas s návrhem žalobce na zvýšení nájemného ve stanovené lhůtě nedoložil, ani počínaje třetím kalendářním měsícem ode dne dojití návrhu pronajímatele na zvýšení nájemného, toto zvýšené nájemné hradit nezačal. Nově navržená výše nájemného je stále výrazně nižší, než je v daném místě a čase obvyklé srovnatelných bytů v dané lokalitě.2. Žalovaný se k žalobě písemně nevyjádřil.3. Soud provedl dokazování a dospěl k následujícím dílčím skutkovým závěrům. Z informací o pozemku p. č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, , jehož součástí je budova s č. p. , Anonymizováno, – bytový dům, nájemní smlouvy č. , Anonymizováno, ze dne 25. 11. 2014, evidenčního listu pro výpočet nájemného dle obecně platných předpisů platnéhood 1. 7. 2023 a protokolu o převzetí bytu ze dne 14. 11. 2014 soud zjistil, že žalobce jako vlastník pozemku p. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č. p. , Anonymizováno, , bytový dům č. o. , Anonymizováno, na , adresa, , uzavřel s žalovaným jako nájemcem dne25. 11. 2014 nájemní smlouvu a to na dobu neurčitou. Předmětem nájemní smlouvy byl nájem bytu č. , hodnota, o velikosti 3+1 s podlahovou plochou 73,13 m2. Byt se nachází ve 2. nadzemním podlaží výše uvedeného bytového domu. V článku III. nájemní smlouvy si strany ujednaly výši nájemného z podlahové plochy 110 Kč/m2/měsíc. Předmětný byt je vybaven ústředním topením, do bytu je zavedeno elektrické vedení, plyn, okna jsou plastová, v kuchyni a koupelně jsou obklady stěn, k bytu náleží balkon a sklepní kóje. Nájemné za byt činilo celkem 8 044 Kč měsíčně. Z přípisu žalobce ze dne 1. 6. 2023 a doručenky na jméno žalovaného převzaté proti podpisu dne 26. 6. 2023 soud zjistil, že žalobce doručil žalovanému přípis, kterým navrhoval zvýšení nájemného na částku 9 653 Kč měsíčně a sdělil žalovanému, že doručí-li mu do dvou měsíců od doručení přípisu písemný souhlas o zvýšení nájemného, bude toto hradit počínaje třetím kalendářním měsícem po doručení s tím, že v případě, že do dvou měsíců neobdrží tento souhlas, obrátí se na soud s návrhem na stanovení výše nájemného. Přílohou přípisu byl souhlas s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného. Žalovaný na tento návrh žalobce žádným způsobem nereagoval, dle tvrzení žalobce zvýšené nájemné nezačal hradit, což žalovaný v průběhu řízení nezpochybnil.4. Z inzerce realitních kanceláří ohledně pronájmů bytů v roce 2023 soud zjistil, že v , adresa, je nabízen pronájem bytu 3+kk o výměře 65 m2 za částku 16 500 Kč měsíčně (253 Kč/m2/měsíc). Na , adresa, je nabízen pronájem bytu 3+1 o výměře 70 m2 ve výši 15 000 Kč měsíčně (214 Kč/m2/měsíc). Byt o výměře 54 m2, 2+1 nacházející se na náměstí , Anonymizováno, v , adresa, , je pronájem bytu za nájemné ve výši 9 000 Kč měsíčně (166 Kč/m2/měsíc). Byt nacházející v , adresa, o velikosti 60 m2 je nabízen za pronájem ve výši 15 900 Kč měsíčně (265 Kč/m2/měsíc) a na , adresa, , je nabízen pronájem bytu o velikosti 47 m2 za11 000 Kč/měsíc (234 Kč/m2/měsíc).5. Dle ustanovení § 2249 odst. 1 občanského zákoníku, neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.6. Dle ustanovení § 2249 odst. 3 občanského zákoníku, souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.7. Po provedeném dokazování a jeho právním posouzení dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. Žalobce naplnil veškeré zákonné předpoklady dané ustanovením § 2249 občanského zákoníku pro zvýšení nájemného na požadovanou výši. Žalobce jako pronajímatel v písemné podobě navrhl žalovanému jako nájemci zvýšení nájemného z částky 8 044 Kč měsíčně, která nebyla od listopadu 2014, zvyšována na částku 9 653 Kč měsíčně, což představuje sazbu nájemného za 1 m2/měsíc, částku 132 Kč (původně stanovená výše nájemného 110 Kč/m2/měsíc). Toto navýšení přestavuje zvýšení o 20 %. Obvyklá výše nájemného v daném místě k datu podání žaloby 8. 11. 2023 za m2 se pohybovala v rozpětí od 166 Kč/m2/měsíc do výše cca 250 Kč/m2/měsíc. Žalovaný jako nájemce poté, co mu byl doručen žalobcem návrh na zvýšení nájemného nijak nereagoval, tj. nevyjádřil aktivně ani svůj souhlas, ani nesouhlasil se zvýšením nájemného, dle tvrzení žalobce zvýšené nájemné nezačal hradit, což žalovaný v průběhu řízení nezpochybnil. S ohledem na ustanovení § 2249 odst. 3 věta druhá o. z., má soud za to, že žaloba je podaná v daném případě po právu, neboť žalovaný v písemné formě ve lhůtě dvou měsíců po doručení návrhu na zvýšení nájemného nesdělil svůj souhlas, žalobce tak v souladu s uvedeným ustanovením v zákonné lhůtě tří měsíců navrhl, aby nájemné určil soud. Žalobou požadovaná výše nájemného nedosahuje ani výše obvyklého nájemného v daném místě a čase, rovněž tak navýšení nájemného je v souladu s ustanovením § 2249 odst. 1 občanského zákoníku. Soud proto žalobě v celém rozsahu vyhověl.8. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy úspěšnému žalobci náleží náhrada nákladů řízení, která v daném případě spočívá v zaplaceném soudním poplatku ve výši 2 000 Kč, a dále v paušální náhradě a to za 4 úkony po 300 Kč.