36 C 12/2024-44 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se domáhal žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 11. 1. 2024 proti žalovanému určení, že výše nájemného z bytu č. , hodnota, o velikosti 1+1, nacházejícím se ve 3. nadzemním podlaží v bytovém domě na , adresa, , č. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, , v katastrálním území , adresa, (dále jen byt), kterou je žalovaný povinen žalobci ode dne 11. 1. 2024 hradit v sazbě 120 Kč měsíčně za 1 m2, činí celkem 4.248 Kč měsíčně. Tvrdil, že žalovaný je od 14. 2. 1996 nájemcem předmětného bytu, během nájemního vztahu bylo ujednáno, že výše nájemného vypočtené z podlahové plochy bytu bude stanovena dle platných cenových předpisů a způsob výpočtu a měsíčních záloh na služby bude uveden v evidenčním listu (dále jen EL). Dle EL platnéhood 1. 10. 2014 vyplývá, že nájemné činí 100 Kč/m2/měsíc, kterou žalovaný platí doposud. Na základě usnesení č. 9/12 schůze , Anonymizováno, městské části , adresa, -, Anonymizováno, ze dne 8. 3. 2023 došlo ke zvýšení u bytů, jako má žalovaný na částku 120 Kč/m2/měsíc. Dne 1. 8. 2023 žalovanému zaslal návrh na zvýšení nájemného dle § 2249 OZ, žalovaný svůj souhlas s návrhem ve stanovené lhůtě nedoložil ani počínaje 3. kalendářním měsícem ode dne dojití návrhu. Měsíční nájemné za 35,4 m2 činí celkem (35,4 x 120) 4.248 Kč.2. Žalovaný se k věci písemně nevyjádřil, pokud bylo ve věci nařízeno 1. jednání na 26. 7. 2024, bylo na žádost žalovaného doručenou soudu dne 26. 6. 2024 s odkazem na pobyt na služební cestě v zahraničí, odročeno na 28. 8. 2024, na základě žádosti žalovaného doručené soudu dne 14. 8. 2024 pak bylo jednání odročeno na 6. 11. 2024, přičemž soud kontaktoval žalovaného e-mailem ze dne 19. 8. 2024, aby soudu sdělil, kdy se ve věci může zúčastnit jednání, na což žalovaný nereagoval.3. Při jednání u soudu žalovaný namítal, že stav bytu je velice špatný, zdržuje se vždy třeba 2 měsíce v zahraničí, pak zde pobyde a zase odjíždí. V jejich čtvrti byla navíc zrušena pošta, všechna doručení jsou tedy pouze fikcí. Dopis žalobce o zvýšení nájemného mu byl doručen pozdě při jeho návratu ze služební cesty, není však schopen sdělit, kdy se tenkrát ze služební cesty vrátil. V bytě bydlí, pokud není momentálně na služební cestě, na kterých bývá asi 2 měsíce nebo 6 - 8 týdnů, některé zásilky, které se vlezou do schránky tam bývají, v roce 2023 byla zrušena pošta na Dukelské ulici, polovina věcí mu nebývá doručena, což dovozuje z toho, že očekával třeba i nějaký dopis, který mu nepřišel. Nikam to však řešit nešel, některé dopisy přichází se čtrnáctidenním zpožděním. Dopis žalobce ze dne 9. 11. 2023 bez lhůty nedostal, dostal pouze dopisy, které jsou s nějakou lhůtou, všechny dopisy, které ve věci dostal byly ve lhůtě, která již propadla. Nebyly mu doručeny písemnosti včas, byly vždycky se zpožděním a ve lhůtách, které nemohl splnit. Stav bytu neodpovídá 1. kategorii, péče majitele o byt je prakticky nulová.4. Soud provedl dokazování listinnými důkazy: náhledem do katastru nemovitostí, nájemní smlouvou uzavřenou mezi účastníky ze dne 14. 2. 1996, evidenčním listem k bytu žalovaného platným od 1. 10. 2014, výpisem z usnesení z 9/12 schůze , Anonymizováno, městské části , adresa, -, Anonymizováno, ze dne 8. 3. 2023 včetně příloh č. 1/2e, 4/2e, přípisem žalobce žalovanému ze dne 1. 8. 2023 včetně doručenky, 3 evidenčními listy ohledně srovnatelného nájemného k bytům s anonymizovanými nájemci, obyčejným přípisem právního zástupce žalobce žalovanému ze dne 9. 11. 2023.5. Z výše citovaných listinných důkazů soud zjistil, že žalobce je vlastníkem předmětného bytu, dne 14. 2. 1996 účastníci uzavřeli nájemní smlouvu ohledně předmětného bytu na dobu neurčitou, jedná se o byt 1. kategorie, o jednom pokoji a kuchyni, k bytu přísluší sklep. V bodě V. odst. 1 si ujednali, že nájemce bude platit měsíční nájemné ve výši dle platných cenových předpisů, způsob výpočtu výše nájemného a měsíčních záloh na jednotlivé služby spojené s užíváním bytu je uveden v evidenčním listu, který je nedílnou součástí smlouvy, úpravy nájemného jednostranným úkonem pronajímatele jsou možné jen při změnách platné právní úpravy cenových předpisů a v souladu s nimi. Dle evidenčního listu pro výpočet nájemného platného od 1. 10. 2014 byla výše nájemného za 35,4 m2 stanovena na 3.540 Kč, tj. 100 Kč/1 m2/1 měsíc. Rada městské části , adresa, -, Anonymizováno, na své 9/12 schůzi ze dne 8. 3. 2023 schválila zvýšení nájemného dle přílohy č. 1/2e usnesení , Anonymizováno, v souladu s § 2249 OZ u bytů dle přílohy č. 4/2e s účinností od 1. 11. 2023 u bytů v k. ú. , adresa, z aktuální sazby nájemného 100 Kč na 120 Kč jako 20 % navýšení. V příloze č. 4/2e usnesení je v soupisu bytů, u kterých má dojít ke zvýšení nájemného uveden rovněž byt žalovaného včetně výměry a původní výše nájemného 100 Kč/1 m2/1 měsíc. Rada městské části pověřila , tituly před jménem, , jméno FO, , vedoucí odboru bydlení podpisem návrhu pronajímatele na zvýšení nájemného a uložila vedoucí odboru bydlení zajistit realizaci tohoto usnesení. Dopisem ze dne 1. 8. 2023 se žalobce obrátil na žalovaného s návrhem na zvýšení nájemného s odkazem na závěry , Anonymizováno, při aktuální sazbě nájemného 100 Kč/1 m2/1 měsíc a aktuální předepisované výši nájemného 3.540 Kč s návrhem na novou výši 120 Kč/1 m2/1 měsíc, tj. nájemné za měsíc celkem 4.248 Kč. V příloze tohoto dopisu zaslal ještě srovnatelné nájemné v daném katastrálním území a formulář souhlasu s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného a žalovaného vyzval, aby souhlas s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného doručil na podatelnu ÚMČ , adresa, -, Anonymizováno, nejpozději do 2 měsíců od převzetí návrhu s tím, že datem doručení pronajímateli se rozumí den evidence doručeného dokumentu na podatelně ÚMČ , adresa, -, Anonymizováno, a ještě byl upozorněn, že pokud navrhovaná výše nájemného nebude žalovaným písemně odsouhlasena ve stanoveném termínu, bude pronajímatel nucen řešit určení výše nájemného soudní cestou. Za účelem vyslovení souhlasu žalobce žalovanému předložil prázdný formulář, jako srovnatelné nájemné v daném katastrálním území je mimo jiné v k. ú. , adresa, uvedena stejná ulice, na které se nachází předmětný byt, , adresa, , 1+1, , Anonymizováno, m2 při sazbě 132,64 Kč za 1 m2 a měsíční nájemné 6.159 Kč. Tato zásilka byla žalovanému doručována prostřednictvím pošty na červenou doručenku, pošta dne 3. 8. 2023 zásilku uložila, téhož dne 3. 8., kde byla připravena k vyzvednutí, žalovaný jako adresát byl vyzván k vyzvednutí zásilky, zásilka pak byla dne 21. 8. 2023 vložena do schránky žalovaného. Právní zástupce žalobe dopisem ze dne 9. 11. 2023 zaslaným žalovanému obyčejnou poštou, sdělil, že převzal v zastouepní žalobce a požádal ho, aby zvážil návrh žalobce na zvýšení nájemného a v případě, že se zvýšením nájemného souhlasí, aby se obrátil na paní , tituly před jménem, , jméno FO, , aby zvýšení nájemného po formální stránce dotáhli k závěru, tedy aby ze strany žalovaného byl vysloven souhlas se zvýšením nájemného s tím, že pokud se tak nestane, bude se žalobce nucen obrátit na soud.6. Žalobce dále předložil 3 evidenční listy s anonymizovaným nájemcem pro výpočet nájemného dle obecně platných předpisů platného od 1. 7. 2023, a to za byt na adrese , adresa, o velikosti 1+1 v , Anonymizováno, , kdy cena za 1 m2 činí 133 Kč, u bytu na adrese , adresa, , 1+1 132,60 Kč/1 m2/měsíc.7. Podle § 2249 odst. 1 OZ, neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních 3 letech, nebude vyšší než 20 %. K návrhu učiněnému dříve, než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.8. Podle § 2249 odst. 2 OZ prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.9. Podle § 2249 odst. 3 OZ souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje 3. kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do 2 měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších 3 měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.10. Soud dospěl k závěru, že žalobní návrh je po právu.11. Po podřazení výše uvedených skutkových zjištění pod výše citovaná ustanovení OZ dospěl soud k závěru, že žalobní návrh je po právu. Žalobce zaslal dne 1. 8. 2023 žalovanému návrh na zvýšení nájemného dle § 2249 OZ, ve kterém byl žalovaný podrobně seznámen s dotčenou právní úpravou a důvody, které žalobce vedly ke zvý