47 C 285/2023-62 — Městský soud v Brně

I. Předmět řízení1. Žalobce se domáhal podle § 2249 zákona č. 9/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „o. z.“) určení, že výše nájemného, které je žalovaný povinen platit za nájem bytu č. , hodnota, , nacházejícího se ve 2. podlaží domu na adrese , Adresa zainteresované osoby 0/0, , který je součástí pozemku parcelní číslo , hodnota, , zapsaného na LV č. , hodnota, pro k. ú. , jméno FO, (dále jako „předmětný byt“), činí s účinností ode dne , datum, částku ve výši , částka, měsíčně. To zejména s odůvodněním, že žalobcem navržená výše nájemného , částka, /m2/měsíc je obvyklá v daném místě a čase. V soudním řízení předložil 5 evidenčních listů ohledně jiných nájmů a uvedl, že jde o byty srovnatelné s bytem v nájmu žalovaného a žádný se nenachází dále než 900 metrů od bytu v nájmu žalovaného. Žalobce uvedl, že si vyložil ten který dopis žalovaného jako nesouhlas s navrženým zvýšením nájemného, ale že bude-li postaveno najisto, že žalovaný se zvýšením nájemného souhlasí, pak je připraven vzít žalobu zpět. Při soudním jednání žalobce uvedl, že z ústního projevu žalovaného při jednání by se dalo vypozorovat, že žalovaný se zvýšením nájemného souhlasil (a že chtěl jen jednat dále), ale žalobce uvedl, že je v této otázce v právní nejistotě, a že i proto trvá na žalobě.2. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout, pro jistotu namítl opožděnost žaloby a dále uvedl zejména následující. Situace v areálu bytových domů , adresa, je dlouhodobě nepříznivá. , Anonymizováno, je zahrnuta do vyloučené lokality. V bytovém domě, v němž je předmětný byt, jsou přemnožení holubi (kteří exkrementy znečišťují schody, pavlače, okenní parapety a zdi domů), je tam výskyt potkanů, plesnivějící fasáda z pohledu od , Anonymizováno, ulice, opakovaně jsou rozbíjena vchodová vrata a zapáchající popelnice, které často kupí hromady materiálu a o jejich odvoz nikdo dlouhodobě nedbá. Opakovaně tam (a blízkém okolí) musela zasahovat policie. Žalovaný uhradil žalobci nájemné v nově požadované výši a dokonce tuto službu nechal uhradit k 20. 11. 2023 v bance, „tak, aby mohla platba požadovaná žalobcem plynule probíhat po dobu, kdy, jak v dobré víře žalovaný předpokládal, díky doplněným konkrétním údajům v jím podané nové žádosti, bude možno kýžené slevy dosáhnout… žalovaný hradí nájemné ve výši, požadované žalobcem…“ (č. l. 18). Při soudním jednání žalovaný mj. uvedl, že žalobcem užité „Srovnávací nájemní smlouvy nejsou použitelné, jelikož nejde o vyloučené lokality … normální slušný člověk by nešel nikdy bydlet do domu, v němž bydlí žalovaný, zvláště nikoliv se statutem žalovaného… Žalovaný je denně terčem živlů, dům je volně přístupný bezdomovcům, jsou tam na zemi injekční stříkačky a rovněž tam jsou alkoholici… příčina problémů je absurdní výběr nájemců, které město neřeší, nevypovídá jim nájmy a v domě je menšina slušných nájemců. Žalovaný se stal obětí projektu žalobce postaveného na tom, že žalobce vychází z myšlenky, že alkoholici a narkomané se polepší ve společnosti slušných lidí“.II. Skutkový stav3. Z důkazů provedených na soudním jednání soud zjistil následující skutečnosti.4. Žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, , zapsaného na LV č. , hodnota, pro k.ú. , jméno FO, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, na , adresa, , objekt k bydlení, ve které se nachází předmětný byt (důkaz: Informace o pozemku z dálkové nahlížení do katastru nemovitostí).5. Žalobce uzavřel s žalovaným dne 11. 8. 1989 nájemní smlouvu, na základě které žalobce přenechal žalovanému jakožto nájemci k užívání předmětný byt, na dobu neurčitou od , datum, ; dle nájemní smlouvy byla výše nájemného stanovena dohodou, přičemž výše nájemného měla být každoročně v souladu s cenovými předpisy pro regulaci nájemného z bytu, příp. s obecně závaznou vyhláškou zohledňující polohu domu upravována (důkaz Dohodou o užívání bytu ze dne 11. 8. 1989). Cenové předpisy pro regulaci nájemného byly v rámci procesu tzv. deregulace zrušeny a dle těchto již nelze postupovat, pročež nájemní smlouva neobsahuje ujednání o zvyšování nájemného.6. Nájemné činilo od 1. 12. 2020 částku 3 640,95 Kč měsíčně, pronájem inventáře činil 870 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu činily 437 Kč měsíčně, pročež měl žalovaný povinnost žalobci hradit celkem částku 4 835 Kč (výkaz výpočtovým listem od 1. 12. 2020).7. Ke dni 12. 7. 2023 činilo nájemné za užívání předmětného bytu částku 3 640 Kč a dále pronájem inventáře činil částku 30 Kč (důkaz: Úhrady za užívání bytu č. , hodnota, jakožto součást Návrhu na zvýšení nájemného ze dne 12. 7. 2023).8. Žalobce adresoval žalovanému dopis obsahující návrh na zvýšení nájemného za užívání předmětného bytu ze dne 12. 7. 2023 o 20 %, tj. z původní částky 3 640 Kč na 4 352,40 Kč. V tomto návrhu žalobce uvedl, že navrhované zvýšení nepřekračuje srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě (které je od 105,93 Kč až 200 Kč/m2/měsíc) a že „Pokud budete s návrhem na zvýšení nájemného souhlasit, začnete hradit zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po doručení tohoto návrhu. Výslovně Vás tímto žádáme o zaslání Vámi podepsaného druhého vyhotovení tohoto dopisu nazpět – obdržel jste dvojí vyhotovení – a to nejpozději ve lhůtě dvou měsíců od doručení tohoto návrhu…Pokud se ve lhůtě 2 měsíců ode dne doručení tohoto návrhu nevyjádříte, že se zvýšením nájemného souhlasíte, vzniká nám právo obrátit se na soud za účelem určení nové výše nájemného.“. Tyto skutečnosti soud zjistil z Návrhu na zvýšení nájemného ze dne 12. 7. 2023 i s přílohou (žalobcem určenou k podepsání žalovaným) označenou jako „Úhrady za užívání bytu č. 16“. Tento návrh na zvýšení nájemného byl vhozen poštou do schránky žalovanému dne 23. 8. 2023 (důkaz doručenkou).9. Žalovaný v dopise ze dne 27. 10. 2023 žalobci - v reakci na návrh na zvýšení nájemného - uvedl zejména následující. Žalovaný pořádal o „úpravu nájemného“ z důvodů obdobných jaké uvedl v tomto soudním řízení. Uvedl, že „mi velmi vadí cena nájemného, která je…. zcela neadekvátní. Ovšem nižší cena nájemného za těchto okolností, za které asi nebude snadné jen tak brzy změnit, by byla docela přijatelná… zvyšování nájmu v těchto podmínkách je pro nás naprosto nepřijatelné. Také proto jsem se rozhodl požádat o výjimku a snížení nájemného.“ (důkaz dopisem z 27. 10. 2023).10. Žalobce - v reakci na dopis žalovaného ze dne 27. 10. 2023 - uvedl v dopise ze dne 10. 11. 2023 žalobci, že pro projednání možnosti slevy z nájmu by měla být žádost žalovaného opatřena konkrétními údaji, které by žalobce mohl prověřit, což podání žalovaného nesplňuje a žalobce uvedl žalovanému, že bude i nadále postupovat v souladu s § 2249 o. z. (důkaz dopisem ze dne 10. 11. 2023).11. Žalobce adresoval žalovanému předžalobní výzvu ze dne 23. 10. 2023, v níž zejména vyval žalovaného k zaslání akceptace návrhu na zvýšení nájemného do 5 pracovních dnů od doručení předžalobní výzvy a že pokud žalobce souhlas neobdrží ani v této lhůtě, podá žalobu (důkaz předžalobní výzvou). Tato předžalobní výzva byla vhozena poštou do schránky žalovanému dne 14. 11. 2023 (důkaz doručenkou).12. Žalovaný – v reakci na dopisy žalobce ze dne 23. 10. 2023 a 10. 11. 2023 – v dopise ze dne 16. 11. 2023 (daným k poštovní přepravě téhož dne) žalobci uvedl, že dříve navrhl snížení nájemného, „do období úprav nájemného“ a požádal o „laskavé opětovné zvážení mojí předchozí žádosti ve věci snížení nájemného. Dokument, o jehož podpis mě žádáte, sice posílám, avšak věřím, že se nalezení výše naznačeného řešení, byť třeba ne v plné výši, vzhledem k uvedeným skutečnostem, může podařit.“. Současně žalovaný žalobci doručil jím vlastnoručně podepsanou přílohu k návrhu žalobce na zvýšení nájemného ze dne 12. 7. 2023, tj. podepsanou listinu označenou jako „Úhrady za užívání bytu č. , hodnota, “. V této listině bylo uvedeno nové, tj. zvýšené nájemné na částku 4352,40 Kč, tedy takové, které navrhuje žalobce zvýšit v tomto řízení. Před svůj podpis na uvedené listině žalovaný napsal : „viz též přiložený dopis“. Tyto skutečnosti soud zjistil z důkazu dopisem žalovaného ze dne 16. 11. 2023 i s podepsanou přílohou označenou jako „Úhrady za užívání bytu č. , hodnota, “ a z podací stvrzenky.13. Žalovaný ode dne 20. 11. 2023 začal hradit žalobci částku, kterou žalobce požaduje určit v tomto řízení jako zvýšené nájemné – tj. 4 352 Kč (nesporné mezi účastníky a důkaz trvalým příkazem). Žalovaný v bance změnil trvalý příkaz, který nově zněl na úhradu žalobci právě částky 4 352 Kč, žalovaný to označil jako „Najemne-Our“, s platností do 31. 12. 2028 (důkaz: Trvalý příkaz – Změna ze dne 20. 11. 2023).14. Žalovaný se tak začal chovat co do nájemného za užívání bytu tak, jak požadoval žalobce ve smyslu hrazení zvýšeného nájemného za užívání bytu. Nicméně žalovaný nově (od prosince 2023) přestal hradit pronájem inventáře ve výši 30 Kč a zálohy na služby ve výši 345 Kč (viz podání žalobce ze dne 27. 3. 2024 na č. l. 36 verte, žalovaným nerozporované).III. Právní posouzení skutkového stavu14. Zjištěný skutkový stav soud právně posoudil