62 C 151/2023-71 — Městský soud v Brně

1. Žalobou doručenou soudu dne 20. 12. 2023 se žalobce domáhal určení výše nájemného za užívání bytu č. , hodnota, o velikosti 1+1, nacházejícího se ve 3. nadzemním podlaží v bytovém domě na , adresa, , č. or. , Anonymizováno, , v Brně v k. ú. , adresa, (dále jen „byt“ nebo „předmětný byt“) s účinností ode dne podání žaloby. Uvedl, že je vlastníkem bytu, který žalovaná užívá na základě nájemní smlouvy ze dne 28. 2. 2007; nájem je sjednán na dobu neurčitou. Nájemní smlouva neupravuje možnost žalobce jako pronajímatele zvýšit jednostranně nájemné, nájemné nebylo v posledních třech letech navyšováno. Podle nájemní smlouvy vychází výše nájemného z dohody obou stran a platných cenových předpisů a je stanovena v evidenčním listu. Podle evidenčního listu platného od 1. 11. 2019 činí současná výše nájemného 68 Kč/m2, tj. 1.850 Kč měsíčně při výměře bytu 27,208 m2. Nájemné tedy nebylo v posledních třech letech zvyšováno. Zvýšení nájemného pro předmětný byt na 81 Kč/m2 bylo schválenou Radou městské části , adresa, – sever dne 8. 3. 2023. Žalobce zaslal žalované návrh na zvýšení nájemného, který jí byl doručen dne 3. 8. 2023. Žalovaná ve dvouměsíční lhůtě sdělila žalobci, že se se zvýšením nájemného nesouhlasí. Požadované zvýšení nájemného nepřesahuje zákonem stanovený limit 20 %. V bytech srovnatelných s bytem užívaným žalovanou je hrazeno stejné nebo vyšší nájemné.2. Žalovaná navrhla, aby žaloba byla zamítnuta. Poukazovala na stav svého bytu, když po výměně (původně částečně prosklených) vstupních dveří přišla o zdroj světla. V bytě je pouze jedno okno, po stížnostech žalované byly vstupní dveře osazeny vikýřem, který však nezajišťuje ani dostatečný zdroj světla ani dostatečné větrání. Byt podle žalované nesplňuje hygienické normy. Požadavek žalobce na zvýšení nájemného by byl akceptovatelný, pokud by žalobce instaloval nové vstupní dveře, které by žalované zajistily dostatečný přísun světla a dostatečné větrání.3. Soud provedl dokazování listinami. Provedené důkazy hodnotil (jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti) z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti a má za to, že jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy že nic nebrání tomu, aby z nich soud při rozhodování o věci vycházel; přitom přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci. Pravost ani pravdivost listinných důkazů nebyla v tomto řízení účastníky zpochybňována.4. Žalobce je podle informativního výpisu z evidence katastru nemovitostí vlastníkem předmětného bytu. Nájemní smlouvou ze dne 28. 2. 2007 přenechal žalobce jako pronajímatel žalované do užívání předmětný byt na dobu neurčitou s tím, že výše nájemného je uvedena v evidenčním listu a odpovídá platným cenovým předpisům. Podle evidenčního listu (č. l. 19) bylo nájemné s účinností od 1. 11. 2019 sjednáno ve výši 68 Kč/m2, tj. 1.850 Kč měsíčně. Fakticky však žalovaná hradí nájemné ve výši 873 Kč měsíčně, neboť jí ze strany žalobce jsou poskytovány slevy na nájemném. Žalovaná nesporovala, že evidenční list podepsala a že podle něj nájemné platí.5. Přípisem ze dne 1. 8. 2023 navrhl žalobce žalované zvýšení nájemného o 20 %, tj. na 81,60 Kč/m2, což představuje 2.220 Kč měsíčně za užívání bytu, součástí návrhu byl přehled o výši nájemného ve srovnatelných bytech, tedy bytech o podobné výměře nacházejících se ve stejné nebo srovnatelné lokalitě. Návrh byl žalované doručen dne 3. 8. 2023; žalovaná u jednání soudu potvrdila doručení návrhu. Zvýšení nájemného bylo schváleno usnesením 9/12. schůze , adresa, , která se konala dne 8. 3. 2023.6. Podle evidenčního listu pro byt o velikosti 1+1 se sníženou kvalitou o výměře 32 m2 nacházející se v domě č.p. , Anonymizováno, , č.or. , Anonymizováno, , na , adresa, , jehož nájemcem je , jméno FO, , nájemné ke dni 1. 7. 2023 činilo 68 Kč/m2, ke dni 1. 8. 2024 činí nájemné 81,60 Kč/m2; nájemné bylo zvýšeno s účinností ode dne 1. 11. 2023 na návrh pronajímatele, se kterým nájemkyně souhlasila.7. Podle evidenčního listu pro byt o velikosti 1+1 o výměře 39 m2 nacházející se v domě č.p. , Anonymizováno, , č.or. , Anonymizováno, , na , adresa, , jehož nájemcem je , jméno FO, , nájemné ke dni 1. 7. 2023 činilo 75 Kč/m2, ke dni 1. 8. 2024 činí nájemné 90 Kč/m2; nájemné bylo zvýšeno s účinností ode dne 1. 12. 2023 na základě písemné dohody obou stran.8. Podle evidenčního listu pro byt o velikosti 2+1 se sníženou kvalitou o výměře 38,20 m2 nacházející se v domě č.p. , Anonymizováno, , č.or. , Anonymizováno, , na , adresa, , jehož nájemcem je , jméno FO, , nájemné ke dni 1. 7. 2023 činilo 68 Kč/m2, ke dni 1. 8. 2024 činí nájemné 81,60 Kč/m2; nájemné bylo zvýšeno s účinností ode dne 1. 11. 2023 na návrh pronajímatele, se kterým nájemce souhlasil.9. Z fotografií předložených žalovanou je zřejmé, že původní dřevěné vstupní dveře měly v horní části otevíratelné okno. V horní části plastových vstupních dveří je okno menší a pouze částečně vyklopitelné.10. Z dalších provedených listinných důkazů soud nezjistil žádné skutečnosti podstatné pro posouzení dané věci.11. Podle ustanovení § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „o. z.“) neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.12. Podle ustanovení § 2249 odst. 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.13. Podle ustanovení § 3 nař. vlády č. 453/2013 Sb. o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě použijí dva možné způsoby a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, nebo b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných.14. Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 23. 7. 2024, sp. zn. 26 Cdo 1650/2023, dostupném na www.nsoud.cz, vyložil, že proces zvyšování nájemného z bytu zákon upravuje jako dvoufázový – nejprve musí účastníci nájemního vztahu jednat o zvýšení nájemného podle písemného návrhu pronajímatele doručeného nájemci (§ 2249 odst. 1 o. z.) a teprve v případě jeho neúspěchu rozhodne na návrh pronajímatele o zvýšení nájemného soud (§ 2249 odst. 3 o. z.). První fáze, která je obligatorní, začíná písemným návrhem pronajímatele, v němž nájemci navrhne zvýšení nájemného (§ 2249 odst. 1 o. z.) a končí (§ 2249 odst. 3 o. z.) tím, že nájemce do dvou měsíců od dojití návrhu sdělí pronajímateli, že s návrhem souhlasí, popř. počínaje prvním dnem třetího měsíce následujícího po jeho dojití začne zvýšené nájemné platit (srovnej např. R 32/2020), nebo dá pronajímateli najevo svůj nesouhlas (ať již výslovně nebo tím, že nechá marně uplynout zákonem stanovenou dvouměsíční lhůtu, aniž by začal zvýšené nájemné hradit. Cílem první fáze procesu zvyšování nájemného je umožnit stranám dohodnout se o úpravě výše nájemného mimosoudně. Druhá fáze začíná podáním žaloby pronajímatele o určení (nové) výše nájemného u soudu, kterou se soud může (věcně) zabývat jen v případě, že žalobě předcházela první fáze; tedy jen v případě, že se pronajímatel neúspěšně pokusil o mimosoudní dohodu o zvýšení nájemného.15. Návrh pronajímatele na zvýšení nájemného podle § 2249 odst. 1 o. z. (tedy návrh, kterým začíná první fáze procesu zvyšování nájemného) je návrhem na změnu smlouvy o nájmu bytu, pro který stanoví zákon (stejně jako pro nájemní smlouvu v § 2237 o. z.) písemnou formu. Jedná se o jednostranné adresované hmotněprávní jednání; musí proto splňovat obecné náležitosti právního jednání (ve smyslu § 545 a násl. o. z.), musí být adresován a doručen (dojít – § 570 odst. 1 o. z.) nájemci. Z jeho obsahu musí také být zřejmé, od kdy má být nájemné zvýšeno, a musí být zřejmá i jeho navrhovaná výše. V § 2249 odst. 1 o. z. jsou stanoveny také další podmínky, které musí návrh pronajímatele splňovat. Pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného jen do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, navrhované zvýšení spolu s