37 C 288/2024-93 — Městský soud v Brně

1. Předmětem řízení byl nárok žalobce na určení, že výše nájemného za užívání bytu č. , hodnota, , který se nachází v 10. nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „byt“) se zvyšuje. Žalobce odůvodnil žalobu tím, že žalovaná byt užívá z titulu nájemní smlouvy ze dne 11. 11. 2015, ve které si strany dohodly nájemné ve výši 2 866 Kč měsíčně, přičemž si neujednaly způsob zvyšování nájemného ani zvyšování nájemného nevyloučily. Dne 9. 7. 2024 byl žalované doručen návrh žalobce na zvýšení nájemného o 20 %, tedy na částku 3 439 Kč, jehož přílohou byl znalecký posudek. Žalovaná žalobci do 2 měsíců od dojití návrhu na zvýšení nájemného nesdělila, že se zvýšením nájemného souhlasí ani zvýšené nájemné nezaplatila. Obvykle nájemné za byt činí v dané lokalitě stanovené dle závěru předloženého znaleckého posudku v místě a čase 16 192 Kč měsíčně; byt má výměru 66,09 m2. Žalobce přesto navrhuje zvýšení nájemného na částku 7 976,40 Kč měsíčně.2. Žalovaná s navrhovaným jednorázovým zvýšením nájemného nesouhlasila, neboť byt užívá jako řádný hospodář, byt užívá od 4. 10. 1994. V době dojití návrhu na zvýšení nájemného byla žalovaná jako pracovnice pojišťovny pracovně vytížená v důsledku povodní na podzim 2024. Návrh na zvýšení nájemného z důvodů pracovní neschopnosti nestihla podepsat, a dodatečné jeho podepsání jí žalobce neumožnil, i když ostatním nájemcům ano. Nikdo ji o uzavření této dohody neupomínal. Na návrh žalobce zapomněla. Nájemné i plnění za služby poskytované s nájmem bytu hradí žalovaná řádně. Byt není rekonstruován. Žalovaná od měsíce dubna 2025 hradí zvýšené nájemné ve výši 3 438 Kč, přičemž dluh za předcházející období od 16. 3. 2025 uhradila. Rada žalobce se usnesla na nájemném pro nezrekonstruované byty ve výši 109,02 Kč/m2/měsíc.3. Ve své replice žalobce uvedl, že žalovaná byla řádně poučena jakým způsobem a do kdy může zvýšení nájemného akceptovat, návrh jí byl doručen v červenci 2024, a tak jej mohla uzavřít v době, kdy byla práce schopná v měsíci září 2024.4. Po provedeném dokazování soud zjistil, že žalobce je vlastníkem domu na adrese , adresa, , jak se podává z informací o pozemku, na kterém tento dům stojí. Smlouvou ze dne 11. 11. 2015 žalobce předmětný byt pronajal žalované a , jméno FO, jako nájemcům, a to za dohodnuté nájemné uvedené v evidenčním listu, jak se z této smlouvy podává. Z evidenčního listu ze dne 9. 10. 2015 se podává, že nájemné za pronájem bytu činilo 2 866 Kč. Ke dni 1. 10. 2024 nájemné činilo stále 2 866 Kč, jak je zřejmé z evidenčního listu platného od toho dne. , jméno FO, zemřel dne , datum, , jak je zřejmé z jeho úmrtního listu. Přípisem ze dne 24. 1. 2024 navrhl žalobce žalované zvýšení nájmu, jak se z tohoto přípisu podává, což však žalovaná neakceptovala, jak je zřejmé z nepodepsaného dodatku k nájemní smlouvě. Přípisem ze dne 28. 6. 2024 žalobce žalované navrhl zvýšení nájemného o 20 %, které by tak nově činilo 3 439 Kč měsíčně, jak se z tohoto přípisu ve spojení s formulářem souhlasu podává. Tento přípis byl žalované doručen dne 22. 7. 2024, jak se podává z jeho doručenky. Žalovaná ani tento návrh žalobce neakceptovala. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , adresa, č. , č. účtu, se podává, že předmětný dům je dvanácti patrový, předmětný byt č. , hodnota, je 3+1 o velikosti 66,09 m2, jak se podává z evidenčního listu účinného od 9. 10. 2015, obvyklé měsíční nájemné za užívání předmětného bytu tedy činí 15 700 Kč, jak se podává ze závěru znaleckého posudku.5. Soud k důkazu neprováděl darovací smlouvu ze dne 21. 1. 2002, označení za nájemce bytu ze dne 24. 2. 1992 a ze dne 28. 9. 1994, souhlas s uzavřením nájemní smlouvy ze dne 2. 3. 1992, nájemní smlouvu ze dne 9. 3. 1992 a ze dne 4. 10. 1994, usnesení Rady městské části , adresa, , sdělení ze dne 8. 10. 2015, neboť protože účastníci dne 11. 11. 2015 uzavřeli novou aktuální nájemní smlouvu. Soud rovněž neučinil žádná skutková zjištění z přehledu plateb žalované v letech 2020 a 2022, která se netýkají předmětného období. Ani z potvrzení o zaplacení částky 6 192 Kč dne 13. 1. 2025 a částky 3 438 Kč dne 16. 3. 2025 soud neučinil žádná skutková zjištění, neboť byla uskutečněna až po uplynutí zákonné tříměsíční lhůty po dojití návrhu na zvýšení nájemného, které žalované bylo doručeno dne 22. 7. 2024.6. Soud k důkazu neprováděl parte , jméno FO, , fakturu za jeho pohřeb, SIPO složenku za měsíc únor 2020, potvrzení o druhu pobíraného důchodu žalované, dohodu o změně pracovní smlouvy žalované, z potvrzení a z rozhodnutí o dočasné pracovní neschopnosti žalované, z fotografií stavu bytu (č. l. 57 až 63), z žádosti o povolení stavebních úprav a z odpovědi na ni ze dne 5. 4. 2024, ze stavebního povolení, ze dne 26. 11. 2001, z osvědčení o autorizaci , tituly před jménem, , právnická osoba, ani z rozpočtu na rekonstrukci koupelny v WC, neboť tyto důkazy nemohly přinést žádná pro věc podstatná skutková zjištění.7. Otázka daru rodičů žalované žalobci ve výši 60 170,40 Kč bude řešena v samostatném řízení.8. Ustanovení § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.”) umožňuje pronajímateli v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě v případě, že si strany neujednaly zvyšování nájemného nebo nevyloučily zvyšování nájemného výslovně, a to pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních 3 letech, nebude vyšší než 20 %.9. Dle ustanovení § 2249 odst. 3 o. z. nesdělil-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Návrh na zvýšení nájemného o 20 % byl žalované doručen dne 22. 7. 2024, tato tedy měla 2 měsíce na jeho akceptaci, tedy do 22. 9. 2024, a žalobce tedy měl tříměsíční lhůtu k podání předmětné žaloby soudu do 22. 12. 2024. Podal-li ji dne 1. 12. 2024, podal ji včas. Při rozhodování o nové výši nájemného již soud není vázán zákonem stanoveným zvýšením pouze o 20 %, ale nájemné musí být obvyklé, což v předmětné věci činí 15 700 Kč měsíčně, pokud tedy žalobce navrhoval zvýšení na částku 7 976,40 Kč měsíčně, je žaloba důvodná. Je třeba ještě dodat, že tato částka odpovídá částce, po zohlednění inflace, kterou schválilo zastupitelstvo města Brna, a která byla následně uvedena v Pravidlech pro pronájem bytů v majetku statutárního města Brně svěřených MČ , adresa, , jak se z těchto pravidel podává. Na akceptaci návrhu žalobce měla žalovaná dostatek času, nebylo povinností žalobce ji o přijetí tohoto návrhu upomínat, ve věci byla nařízena mediace, kterou žalovaná ignorovala, jak sama uvedla důvodem nepřijetí návrhu měla být skutečnost, že na něj zapomněla, což ovšem nemůže jít k tíži žalobci. Případná předžalobní jednání žalobce s ostatnímu nájemci by na projednávanou věc neměla žádný vliv, kdy tato se týká pouze nájemního vztahu k předmětnému bytu mezi žalobcem a pouze žalovanou. Pokud by žalované v přijetí návrhu bránil její zdravotní stav, sama uváděla, že v měsíci září 2024 byla práce schopná, chodila do práce, samotná pracovní neschopnost by stejně nebyla důvodem, proč by návrh žalobce nemohla akceptovat, ostatně stačilo pouze doma změnit výši příkazu k úhradě. Způsob užívání předmětného bytu žalovanou v řešené otázce nehraje žádnou roli. Co se týče stavu bytu, tento byl zohledněn ve znaleckém posudku při stanovování výše obvyklého nájemného.10. V nyní řešeném případě bylo nájemné dlouhodobě pod úrovní obvyklého nájemného a i nyní je navrhováno zvýšení v poloviční výši oproti obvyklému nájemnému. V takovém případě ani zdravotní stav žalované nemůže založit rozpor s dobrými mravy, proto soud žalobě jako důvodné zcela vyhověl.11. Výrok o náhradě nákladů řízení vychází z § 142 odst. 1 o. s. ř. Plně úspěšnému žalobci soud přiznal plnou náhradu nákladů řízení v částce 2 600 Kč. Tato částka sestává ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2 000 Kč a náhrady za podání žaloby a účast při jednání v paušální výši 2 x 300 Kč dle vyhlášky č. 254/2015 Sb., jelikož žalobce nedoložil soudu výši svých hotových výdajů a náhrada nákladů řízení za odměnu advokáta žalobci nepřísluší, a to s poukazem na nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 372/12 ze dne 14.3.2013, ostatně žalobce ji ani nepožadoval. Soud žalované stanovil lhůtu k plnění dle ustanovení § 160 odst. 1 o. s. ř.